Kinh nghiệm chọn mua đất cầm ngân hàng an toàn và hiệu quả năm 2024

Thị trường mua bán nhà đất hiện nay đang gặp phải nhiều vấn đề pháp lý, đặc biệt là giao dịch đất cầm ngân hàng. Tuy vậy, loại tài sản này vẫn tiềm ẩn cơ hội sinh lời cho các nhà đầu tư. Trước khi quyết định giao dịch, hãy chắc chắn tuân thủ các quy định pháp luật để tránh mất tiền. Cùng Mytour khám phá một số kinh nghiệm mua đất cầm ngân hàng an toàn và hạn chế rủi ro năm 2024 ngay bây giờ!

Đất đang thế chấp ngân hàng có thể giao dịch không?

Theo Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp không được phép bán, trao đổi, tặng cho hoặc thay thế.
Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015:

“8. Không được phép bán, đổi, trao đổi hoặc tặng cho tài sản thế chấp, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Theo điều khoản này, đối với đất cầm ngân hàng, chủ sở hữu không được phép bán, chuyển nhượng, hay tặng cho. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ được quy định tại Điều 321 của Bộ luật này.

Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015

“5. Tài sản thế chấp không phải hàng hóa luân chuyển trong sản xuất, kinh doanh có thể được bán, trao đổi, tặng cho nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật.”

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đất cầm ngân hàng chỉ được phép giao dịch khi ngân hàng đồng ý. Nếu người bán muốn bán đất mà không có sự đồng ý của ngân hàng, giao dịch đó sẽ không có giá trị pháp lý.

Hướng dẫn cách mua đất cầm cố ngân hàng để giảm thiểu rủi ro hiện nay

Đất cầm cố ngân hàng thường có mức giá hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro không thể đoán trước nếu không nắm rõ các quy định pháp lý. Để hiểu rõ hơn về cách thức mua đất cầm cố ngân hàng, cùng Mytour khám phá thông tin chi tiết ngay dưới đây:

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Thông tư 36/2014/TT-NHNN về cho vay thế chấp, có hai trường hợp được phép mua bán, chuyển nhượng đất cầm ngân hàng, cụ thể như sau:

Giao dịch đất cầm ngân hàng khi có sự đồng thuận của ba bên

Hợp đồng thỏa thuận ba bên là một thỏa thuận giữa bên vay (A), bên ngân hàng (B) và bên thế chấp tài sản (C). Bên C chịu trách nhiệm trả nợ của bên A bằng cách thế chấp tài sản của mình.
Giá trị pháp lý của hợp đồng này được quy định tại Điều 401 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Hợp đồng hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc luật quy định khác.”

2. Sau khi hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể thay đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định pháp luật.”

Các nội dung trong hợp đồng được quy định tại Điều 398 Bộ Luật Dân sự 2015, bao gồm các yếu tố chính như sau:

“2. Hợp đồng có thể bao gồm các điều khoản sau:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng và chất lượng;
c) Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán;
d) Thời gian, địa điểm và cách thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng;
g) Cách giải quyết tranh chấp.”

Cần tuân thủ các điều khoản pháp lý để bảo đảm tính hợp pháp của thỏa thuận và quyền lợi của các bên khi ký kết hợp đồng, đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng

Mua đất khi có sự đồng ý thay thế bằng tài sản thế chấp khác

Quy định về việc mua đất khi được phép thay thế bằng tài sản thế chấp khác được nêu tại Điều 303 của Bộ Luật Dân sự 2015, phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được quy định như sau:

“1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau:
a) Bán đấu giá tài sản;
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
d) Phương thức khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm, tài sản sẽ được bán đấu giá, trừ khi có quy định khác của pháp luật.”

Việc mua đất thông qua việc thay thế tài sản thế chấp có thể thực hiện trong những tình huống cụ thể, nhưng phụ thuộc vào thỏa thuận giữa ba bên: người bán, người mua và ngân hàng. Giao dịch này sẽ chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của người bán và ngân hàng. Các bên cần đánh giá và thỏa thuận về tài sản thế chấp trong quá trình xét duyệt vay vốn.

Trong trường hợp không nhận được sự đồng ý từ phía ngân hàng, để tránh rủi ro, người mua nên chỉ tiến hành giao dịch khi bên bán đã hoàn thành nghĩa vụ thế chấp. Điều này có nghĩa là bên bán đã thanh toán hoặc giải ngân toàn bộ khoản vay mà họ đã đặt cầm cố bằng tài sản đó. Khi nghĩa vụ của bên bán đã hoàn tất với ngân hàng, quyền sở hữu tài sản có thể được chuyển nhượng sang cho bên mua.

Nếu bên bán chưa hoàn thành nghĩa vụ thế chấp, điều này có thể gây ra những vấn đề phức tạp về pháp lý và tài chính. Trong trường hợp này, người mua có thể yêu cầu bên bán giải quyết xong nghĩa vụ thế chấp trước khi tiến hành giao dịch. Ngoài ra, ngân hàng cũng có thể thực hiện các biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình nếu nghĩa vụ thế chấp của bên bán chưa được thanh toán đầy đủ. Vì vậy, người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng tài sản và bảo vệ quyền lợi của mình trước khi quyết định mua.

Ưu điểm và rủi ro khi mua bán bất động sản thế chấp ngân hàng

Mua bán bất động sản, đặc biệt là những giao dịch liên quan đến nhà đất thế chấp ngân hàng, có thể mang lại những lợi ích đáng kể. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn một số rủi ro mà người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

Về các lợi ích,

Khi mua nhà đất thế chấp ngân hàng, bạn có thể mua với mức giá thấp hơn so với giá thị trường. Ngoài ra, việc lựa chọn nhà đất thế chấp ngân hàng cũng mang lại sự đảm bảo về tính pháp lý. Bạn có thể yên tâm hơn vì tài sản đã được ngân hàng kiểm tra và xác nhận tính hợp pháp, đảm bảo không bị vướng phải các vấn đề về quy hoạch hay pháp lý.

Về các rủi ro,

• Thiếu thông tin minh bạch: Thông tin về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường được ngân hàng giữ lại, khiến người mua khó có thể nắm rõ toàn bộ chi tiết về tài sản mình định mua. Điều này có thể gây khó khăn trong quá trình giao dịch.
• Nguy cơ tranh chấp: Tài sản thế chấp có thể gặp phải tranh chấp quyền sở hữu trong quá khứ, hoặc có thể có nhiều người đồng sở hữu, dẫn đến việc giao dịch bị ngừng trệ hoặc gặp phải các rào cản pháp lý.
• Thủ tục chuyển nhượng phức tạp: Việc chuyển nhượng quyền sở hữu và sang tên tài sản có thể mất nhiều thời gian hơn khi tài sản vẫn đang được thế chấp ngân hàng, bởi sự đồng ý của ngân hàng là cần thiết. Điều này có thể tạo ra những khó khăn trong quá trình mua bán.

Quy trình mua đất cầm cố ngân hàng theo quy định của pháp luật

Hồ sơ cần chuẩn bị khi mua đất cầm cố ngân hàng được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính, bao gồm các tài liệu sau:

“Điều 4. Thành phần hồ sơ địa chính
1. Địa phương xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trữ trong cơ sở dữ liệu đất đai, bao gồm các tài liệu sau:
a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính, bao gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
b) Sổ địa chính;
c) Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Đối với các địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm các tài liệu:
a) Các tài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy và số (nếu có);
b) Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này lập dưới dạng giấy hoặc số;
c) Sổ theo dõi biến động đất đai được lập dưới dạng giấy.”

Cụ thể, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau đây:

• Hợp đồng mua bán đất đã được công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ
• Căn cước công dân
• Đơn đề nghị đăng ký biến động
• Đơn yêu cầu cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các bước thực hiện thủ tục mua đất cầm cố ngân hàng theo quy định của pháp luật gồm các bước sau:

Bước 1: Ba bên ký cam kết về các điều khoản thanh toán tiền mua đất và khoản nợ vay của bên bán với ngân hàng. Cam kết này phải được tất cả các bên ký kết và công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Các bên (bên mua và bên bán) đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán đất.

Bước 3: Nộp các khoản thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân tại chi cục thuế nơi có bất động sản.

Bước 4: Tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tại Phòng quản lý đất đai.

Những điều cần lưu ý khi mua nhà đất cầm cố tại ngân hàng

Trước khi quyết định mua đất cầm cố ngân hàng, bạn cần lưu ý những điểm sau đây:

• Xác nhận tài sản có đang thế chấp: Trước khi thực hiện giao dịch, hãy kiểm tra kỹ lưỡng để đảm bảo tài sản đó thật sự đang thế chấp tại ngân hàng. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có và bảo vệ quyền lợi của mình trong giao dịch.
• Tuân thủ pháp luật khi mua bán: Cần thực hiện giao dịch đúng theo các quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi và tránh những rủi ro pháp lý không mong muốn trong quá trình giao dịch.
• Tránh vi phạm pháp luật khi mua đất thế chấp: Đảm bảo không có hành vi lách luật trong quá trình mua bán như trốn thuế hay gian lận tài chính. Những hành vi này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn có thể gây rủi ro cho bạn và ảnh hưởng đến quyền lợi cá nhân.