Buzz
Thường cao hơn so với các khoản vay nhà ở khác
Việc vay một khoản thế chấp ngược có thể là một cách thuận tiện để tiếp cận vốn sở hữu nhà của bạn. Khác với khoản vay vốn sở hữu nhà hoặc dòng tín dụng vốn sở hữu nhà (HELOC), khoản thế chấp ngược không yêu cầu bất kỳ khoản thanh toán nào miễn là bạn sử dụng ngôi nhà làm nơi cư trú chính của bạn. Tuy nhiên, lãi suất và phí có thể tích luỹ trên số dư phải trả khi bạn bán nhà, chuyển đi, hoặc qua đời. Cũng có những người cho vay không trung thực đang tìm cách lợi dụng người vay, vì vậy việc điều hành cẩn thận là rất quan trọng.
Những điều quan trọng cần nhớ
- Một khoản thế chấp ngược cung cấp cho chủ nhà một cách tiếp cận vào vốn sở hữu nhà và sử dụng nó như một nguồn thu nhập mà không cần phải thanh toán cho người cho vay.
- Những khoản thế chấp ngược được bảo đảm bởi chính phủ liên bang được gọi là các khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM).
- Những khoản thế chấp ngược có thể có lãi suất cao hơn so với các khoản vay thế chấp truyền thống hoặc các khoản vay vốn sở hữu nhà.
- Tỷ lệ lãi suất mà bạn phải trả cho một khoản thế chấp ngược có thể thay đổi theo người cho vay, và bạn có thể có sự lựa chọn để chọn lãi suất cố định hoặc lãi suất biến đổi.
Giải thích về Khoản thế chấp ngược
Khoản thế chấp ngược cung cấp cho chủ nhà một cách để biến vốn sở hữu nhà thành một nguồn thu nhập bổ sung. Một công ty thế chấp ngược trả tiền vốn sở hữu cho chủ nhà dưới dạng một khoản thanh toán toàn bộ, trả góp hoặc dòng tín dụng. Chủ nhà không phải trả lại bất cứ khoản nào vào số dư miễn là họ tiếp tục sử dụng ngôi nhà làm nơi cư trú chính của họ.
Khi chủ nhà bán tài sản, chuyển đi hoặc qua đời, số dư thế chấp ngược phải được thanh toán đầy đủ. Điều này bao gồm số vốn sở hữu được vay cũng như lãi suất và phí tích lũy. Khoản thế chấp ngược tương tự như khoản vay vốn sở hữu nhà hoặc HELOC vì chủ nhà đang sử dụng vốn sở hữu. Điều khác biệt là họ không phải thanh toán hàng tháng cho người cho vay.
Khoản thế chấp ngược có thể được cung cấp bởi các nhà cho vay tư nhân; các chương trình của chính phủ liên bang, tiểu bang và địa phương; và các tổ chức phi lợi nhuận. Một khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM) là duy nhất trong các khoản thế chấp ngược được bảo đảm bởi chính phủ liên bang. Cụ thể, HECMs được quản lý qua Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
Để có được HECM, bạn phải đủ 62 tuổi trở lên, sở hữu nhà của bạn hoàn toàn hoặc đã trả hết hầu hết khoản thế chấp, có đủ tài nguyên tài chính và không bị nợ nần với bất kỳ nợ nợ liên bang nào.
Lãi suất của Khoản thế chấp ngược
Lãi suất trên một khoản thế chấp ngược tích lũy liên tục, nhưng việc thanh toán các khoản phí lãi suất, phí và số dư gốc được hoãn lại cho đến một ngày trong tương lai, khi chủ nhà không còn sống trong ngôi nhà nữa. Trong trường hợp của các cặp vợ chồng, vợ chồng được liệt kê là đồng vay hoặc vợ chồng không vay được có quyền ở lại trong ngôi nhà mà không phải thanh toán bất cứ khoản nào vào số dư thế chấp ngược nếu người vợ di chuyển đi hoặc qua đời.
Khoản thế chấp ngược có thể có lãi suất cố định hoặc lãi suất biến đổi. Lãi suất cố định giữ nguyên trong suốt thời gian lãi suất tích lũy. Lãi suất biến đổi có một chỉ số cơ sở và tỷ lệ lãi suất lãi suất. Khi có thay đổi về tỷ lệ tham chiếu, tỷ lệ lãi suất biến đổi cho một khoản thế chấp ngược có thể đi theo. Điều này có nghĩa là tỷ lệ có thể tăng hoặc giảm song song với tỷ lệ tham chiếu.
Việc chọn lãi suất cố định cho một HECM có thể mang lại một số tính dự đoán trong việc ước tính lãi suất sẽ tích lũy trên số dư, nhưng có một lưu ý: Thông thường bạn sẽ phải nhận số tiền như một khoản thanh toán toàn bộ. Bạn có thể chọn các khoản thanh toán trả góp với một HECM có lãi suất biến đổi, nhưng trong trường hợp đó, việc tính toán lãi suất tích lũy sẽ khó hơn.
| Home Equity Conversion Mortgage (HECM) Rates as of April 14, 2022 | ||
|---|---|---|
| Fixed Rate | Adjustable Rate | Loan Limit |
| 4.81% | 3.52% | $970,800 |
| 4.93% | 3.77% | $970,800 |
| 4.99% | 4.02% | $970,800 |
| 5.06% | 4.27% | $970,800 |
| 5.18% | 4.52% | $970,800 |
Nguồn: All Reverse Mortgage
Các tỷ lệ mà bạn phải trả cho một HECM và các tỷ lệ mà bạn phải trả cho một khoản thế chấp ngược từ một người cho vay không phải là HECM có thể rất khác nhau. Vì lý do đó, việc so sánh các công ty thế chấp ngược tốt nhất trực tuyến để xem công ty nào cung cấp tỷ lệ và điều khoản tốt nhất là rất quan trọng.
Số tiền mà bạn có thể vay với một HECM sẽ phụ thuộc vào tỷ lệ lãi suất hiện tại.
Các Phí Thế Chấp Ngược Khác
Lãi suất không phải là chi phí duy nhất cần xem xét khi có một khoản thế chấp ngược. Có các phí và chi phí khác mà bạn có thể phải chịu trách nhiệm.
Với một HECM, ví dụ, bạn cũng phải trả:
- Phí bảo hiểm thế chấp (MIPs)
- Phí khởi đầu
- Chi phí đóng cửa
- Phí dịch vụ
Vì HECM được bảo hiểm bởi Hành chính Nhà ở Liên bang (FHA), người vay phải chịu MIPs. Điều này bao gồm MIP ban đầu là 2% và MIP bổ sung là 0.5%, áp dụng suốt thời gian của khoản vay.
Các nhà cho vay HECM có thể tính phí cao hơn trong khoảng $2,500 hoặc 2% của $200,000 đầu tiên giá trị ngôi nhà của bạn, cộng với 1% số tiền vượt quá $200,000 cho phí khởi đầu. HUD giới hạn phí khởi đầu cho HECM tại $6,000. Số tiền này được trừ từ số tiền thanh toán cho bạn khi đóng cửa.
Chi phí đóng cửa có thể bao gồm phí định giá, phí tìm kiếm tiêu đề, bảo hiểm, phí kiểm tra và phí kiểm tra tín dụng. HUD không chỉ định một giới hạn cao cho các chi phí này. Cuối cùng, ngân hàng HECM của bạn cũng có thể tính phí dịch vụ hàng tháng lên đến $35.
Càng lớn hơn khoản vay HECM của bạn và càng lâu bạn giữ khoản vay, các khoản phí này càng có thể tích lũy nên rất quan trọng để cân nhắc mức độ tiếp cận với vốn sở hữu của bạn so với tổng chi phí có thể kết thúc. Ví dụ, nếu bạn phải chuyển đến một cơ sở chăm sóc dài hạn, toàn bộ số tiền sẽ được thu nếu không có người được phép sống trong nhà. Bạn hoặc con cái của bạn có thể phải tìm tiền để thanh toán hoặc bán nhà để thanh toán số dư.
Tùy thuộc vào ngân hàng cho vay, bạn có thể thương lượng giảm bớt một số chi phí đóng cửa để tiết kiệm chi phí.
Lãi suất thế chấp đảo ngược cao hơn phải không?
Lãi suất thế chấp đảo ngược thường cao hơn so với lãi suất cho các loại khoản vay thế chấp khác, chẳng hạn như vay mua nhà hoặc vay vốn sở hữu nhà. Bạn cũng cần tính thêm chi phí bổ sung, bao gồm 2% phí bảo hiểm thế chấp ban đầu, 0.5% phí bảo hiểm thế chấp duy trì, phí khởi đầu và chi phí đóng cửa.
Lãi suất làm thế nào ảnh hưởng đến thế chấp đảo ngược?
Lãi suất có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận số vốn sở hữu nhà của bạn thông qua khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM). Lãi suất cao có thể làm giảm số vốn chính thanh toán cho bạn khi bạn vay thế chấp đảo ngược.
Lãi suất trung bình của thế chấp đảo ngược là bao nhiêu?
Lãi suất thế chấp đảo ngược không cố định, và lãi suất trung bình có thể dao động theo thời gian. Đến tháng 4 năm 2022, lãi suất HECM dao động từ 4.81% đến 5.18%. Đối với các khoản vay thế chấp đảo ngược lớn hơn, gọi là khoản vay thế chấp đảo ngược jumbo, chúng dao động từ 5.49% đến 6.50%. Lãi suất không phải HECM trên những gì được gọi là khoản vay thế chấp đảo ngược độc quyền có thể cao hơn, từ 4.90% đến khoảng trên 6% vào tháng 3 năm 2022.
Điểm Cần Lưu Ý
Thế chấp đảo ngược có thể là một phần bổ sung hữu ích cho chiến lược thu nhập hưu của bạn, nhưng quan trọng là phải hiểu rằng đây không phải là tiền miễn phí. Lãi suất sẽ tích lũy và càng cao lãi suất, thì chi phí của khoản vay thế chấp đảo ngược sẽ càng đắt đỏ trong dài hạn. Xem xét các ưu điểm và nhược điểm của thế chấp đảo ngược, cũng như các lựa chọn khác như vay vốn sở hữu nhà hoặc HELOCs, có thể giúp bạn quyết định liệu đó có phù hợp với bạn hay không.
