Làm thế nào để Tái Tài Chính Bất Động Sản Đầu Tư của Bạn

Nếu bạn đủ điều kiện, bạn có thể nhận được lãi suất thấp hơn và các điều khoản tốt hơn

Tại Hoa Kỳ, đầu tư vào bất động sản là một cách phổ biến để tích lũy tài sản. Nhiều người mua nhà và cho thuê chúng, kiếm thu nhập từ tiền thuê nhà. Thực tế, các nhà đầu tư cá nhân sở hữu khoảng 14 triệu bất động sản cho thuê theo Cuộc khảo sát Tài chính Nhà ở cho Thuê mới nhất.

Hầu hết các nhà đầu tư mua bất động sản cho thuê với các khoản vay. Nếu bạn sở hữu một bất động sản đầu tư, bạn có thể có lãi suất cao, tùy thuộc vào thời điểm bạn vay và điểm tín dụng của bạn vào thời điểm đó. Nếu bạn muốn tận dụng lãi suất hiện tại thấp hơn, bạn có thể tái tài chính thế chấp của mình. Tuy nhiên, quy trình tái tài chính một bất động sản đầu tư có chút khác biệt so với tái tài chính ngôi nhà chính của bạn, và nó yêu cầu một số tài liệu bổ sung. Đây là những gì bạn cần biết.

Những điều Quan Trọng Cần Lưu Ý

Lý Do để Tái Tài Chính Bất Động Sản Đầu Tư của Bạn

Có một số tình huống mà việc tái tài chính một bất động sản đầu tư là hợp lý:

1. Bạn Có Thể Giảm Lãi Suất Cho Vay Của Bạn

Tùy thuộc vào thời điểm bạn vay khoản vay mua nhà cho bất động sản đầu tư, bạn có thể đã có một lãi suất khá cao. Ví dụ, lãi suất vào năm 2018 gần đạt 5% cho các khoản vay cố định 30 năm. Nếu khoản vay của bạn cũ hơn thời điểm đó, bạn có thể đang phải trả một lãi suất cao hơn nữa.

Điều này hoàn toàn trái ngược với những lãi suất được cung cấp vào năm 2020. Vào tháng 1 năm 2021, lãi suất trung bình cho khoản vay cố định 30 năm đạt mức thấp kỷ lục chỉ 2.65%, trong khi cho khoản vay cố định 15 năm là 2.16%. Đến tháng 3 năm 2022, lãi suất đã tăng một chút, với lãi suất cố định 30 năm là 3.76% và lãi suất trung bình cho khoản vay cố định 15 năm là 3.01%.

Nếu bạn có tín dụng tốt và tái tài chính thế chấp của mình, bạn có thể có thể đủ điều kiện để có lãi suất thấp hơn so với hiện tại và tiết kiệm hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay của bạn.

2. Bạn Có Thể Thay Đổi Điều Kiện Vay Của Bạn

Khi bạn tái tài chính một khoản vay thế chấp, bạn có thể chọn các điều kiện vay mới. Ví dụ, bạn có thể chọn một khoản vay có thời hạn trả nợ dài hơn để có một khoản trả hàng tháng thấp hơn, hoặc ngắn hơn để trả nợ bất động sản nhanh hơn. Hoặc bạn có thể chuyển từ một khoản vay có lãi suất điều chỉnh sang cố định. Chính điều này có thể làm cho việc tái tài chính trở nên đáng đầu tư.

3. Bạn Có Thể Nhận Tiền Mặt để Sử Dụng cho Các Công Trình Cải Tạo hoặc Mục Đích Khác

Nếu bất động sản đầu tư có giá trị cao hơn số tiền bạn nợ, bạn có thể sử dụng vốn lợi nhuận đó để thanh toán chi phí sửa chữa và cải tạo, để mua một bất động sản đầu tư khác, hoặc cho bất kỳ mục đích nào thông qua khoản vay tái tài chính rút tiền mặt.

Với tái tài chính rút tiền mặt, bạn vay tiền dựa trên vốn lợi nhuận mà bạn đã tích luỹ trong bất động sản, lấy một khoản vay mới với số tiền lớn hơn số còn nợ trên khoản vay hiện tại của bạn. Sau đó, bạn nhận được khoản chênh lệch giữa khoản vay mới và khoản vay cũ dưới dạng một khoản tiền lớn.

Cách Tái Tài Chính Thế Chấp Bất Động Sản Đầu Tư

Tái tài chính bất động sản đầu tư là một quy trình phức tạp hơn so với tái tài chính ngôi nhà chính. Để tái tài chính căn nhà, bạn sẽ cần tuân thủ các bước sau: 

1. Xây dựng Vốn Lợi Nhuận

Bạn phải đã tích luỹ được một số vốn lợi nhuận trong bất động sản trước khi bạn có thể đủ điều kiện để tái tài chính. Tùy thuộc vào ngân hàng cho vay, bạn có thể cần tỷ lệ giá trị vay so với giá trị bất động sản (LTV) không cao hơn 75%. Điều này có nghĩa là bạn phải có ít nhất 25% vốn lợi nhuận trong bất động sản để có thể tái tài chính khoản vay.

Ví dụ, hãy nói rằng bạn sở hữu một bất động sản trị giá 250.000 đô la và vẫn nợ 185.000 đô la trên khoản vay, mang lại cho bạn 65.000 đô la vốn lợi nhuận. LTV của bạn là 74%, và bạn có 26% vốn lợi nhuận—nằm trong yêu cầu để tái tài chính.

2. Thu Thập Tài Liệu

Bạn sẽ cần một ít tài liệu hơn để tái tài chính một bất động sản đầu tư so với việc với một ngôi nhà chủ sở hữu. Bạn có khả năng sẽ phải cung cấp các tài liệu sau: 

• Biểu mẫu W-2 gần đây hoặc các phiếu trả lương.
• Thông tin thu nhập cá nhân và thuế doanh nghiệp của bạn từ hai năm thuế gần nhất.
• Thông tin thu nhập từ cho thuê, bao gồm một biểu mẫu Schedule E: Thu Nhập Bổ Sung và Lỗ của Cục Thuế Nội Bộ Hoa Kỳ.
• Hợp đồng thuê hiện tại của bất động sản.

3. Kiểm Tra Tỷ Lệ Nợ/Thu Nhập (DTI) Của Bạn

Các nhà cho vay thường yêu cầu bạn có tỷ lệ nợ/thu nhập (DTI) không quá 45% để tái tài chính một bất động sản đầu tư. Nếu DTI của bạn cao hơn ngưỡng này, bạn có thể cải thiện bằng cách thanh toán một số nợ hiện tại trước khi nộp đơn.

4. Được Định Giá

Như một phần của quy trình tái tài chính, ngân hàng thế chấp sẽ yêu cầu một định giá tài sản chuyên nghiệp để đánh giá giá trị hiện tại của ngôi nhà và tiềm năng thu nhập từ cho thuê. Định giá cũng sẽ xác định xem ngôi nhà có đủ vốn lợi nhuận để tái tài chính hay không.

5. Tiết Kiệm Chi Phí Đóng Cửa

Giống như khi bạn phải trả chi phí đóng cửa khi mua bất động sản, bạn cũng phải trả chúng khi tái tài trợ. Chi phí đóng cửa trung bình cho việc tái tài trợ là 5.000 đô la, nhưng chúng có thể thay đổi dựa trên kích thước của khoản vay và vị trí của bất động sản.

Điểm Mấu Chốt

Việc tái tài trợ một tài sản đầu tư có thể mang lại lợi ích nếu bạn có được lãi suất thấp hơn và/hoặc điều khoản tốt hơn cho khoản vay. Lãi suất và điều khoản có thể thay đổi, vì vậy việc lấy báo giá từ nhiều ngân hàng là hữu ích. Nếu bạn không biết bắt đầu từ đâu, Mytour gần đây đã đánh giá 45 ngân hàng quốc gia để xác định bảy ngân hàng thế chấp tốt nhất cho năm 2022.