Buzz
Khoản vay thế chấp ngược đôi khi được quảng cáo là một nguồn thu nhập cho phần còn lại của cuộc đời bạn. Và chúng có thể như vậy, trong điều kiện phù hợp.
Tuy nhiên, việc hết tiền từ khoản vay thế chấp ngược sớm hơn dự kiến là một rủi ro lớn đối với người tiêu dùng không hiểu rõ về sản phẩm vay này.
Dưới đây là cách bạn có thể hết tiền từ khoản vay thế chấp ngược quá sớm dưới mỗi lựa chọn—và làm thế nào để tránh tình huống đó.
Những điểm cần nhớ chính
- Có sáu cách khác nhau để nhận tiền từ khoản vay thế chấp ngược.
- Tất cả các kế hoạch thanh toán khoản vay thế chấp ngược đều mang đến mức độ rủi ro khác nhau đối với người vay.
- Phương thức thanh toán mà bạn chọn sẽ ảnh hưởng đến việc bạn sử dụng khả năng vay mượn từ ngôi nhà của mình nhanh chóng và dễ dàng như thế nào.
Có thể bạn sẽ hết tiền với khoản vay thế chấp ngược không?
Tất cả các khoản vay và dòng tín dụng đều đi kèm với rủi ro rằng người vay sẽ sử dụng tiền một cách có lợi trong ngắn hạn nhưng có hại trong dài hạn. Khoản vay thế chấp ngược cũng không ngoại lệ.
Lý tưởng nhất là bạn đã có một kế hoạch sử dụng tiền trước khi thực hiện khoản vay thế chấp ngược. Nhưng nếu bạn hoặc người thân của bạn đã vay, không nhất thiết là đã quá muộn để bảo vệ vốn sở hữu của bạn để nó vẫn còn khi bạn cần.
1. Lựa chọn Khoản vay thế chấp ngược một lần trả toàn bộ
Lựa chọn trả toàn bộ một lần là phương án duy nhất có lãi suất cố định. Vay một khoản toàn bộ với lãi suất cố định thường là cách vay ít rủi ro vì bạn luôn biết chính xác bạn sẽ phải trả lại bao nhiêu. Tuy nhiên, với khoản vay thế chấp ngược, cấu trúc khoản vay này có những rủi ro đặc biệt.
Trong báo cáo gửi đến Quốc hội vào năm 2012 của Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB), lựa chọn trả toàn bộ một lần được xem là có tiềm năng rủi ro, đặc biệt đối với những người vay trẻ tuổi có tuổi thọ dài mà không có nguồn tài chính hưu trí khác. Cấu trúc khoản vay đặt người nghỉ hưu sớm ở nguy cơ sử dụng hết vốn sở hữu sớm trong giai đoạn nghỉ hưu. Và vào thời điểm đó, bảy trong mười người vay chọn phương thức trả toàn bộ một lần.
Tại sao lại chọn trả toàn bộ một lần? Theo CFPB, nhiều người vay đã sử dụng nó để trả hết khoản vay thế chấp tiến về phía trước hoặc các khoản nợ khác để họ không còn phải trả tiền hàng tháng nữa.
Nhưng cục Bảo vệ Tài chính cũng phát hiện ra rằng những người vay khoản vay thế chấp ngược trả toàn bộ một lần có nguy cơ vỡ nợ cao hơn và có thể rơi vào tình trạng phá sản vì, vào một thời điểm nào đó, họ không thể đủ khả năng trả tiền bảo hiểm nhà chủ, thuế tài sản hoặc sửa chữa nhà—tất cả đều là điều kiện của hợp đồng vay thế chấp ngược.
Việc vay một khoản toàn bộ cũng đặt người vay khoản vay thế chấp ngược vào nguy cơ cao hơn bị lừa đảo để lấy đi khoản tiền mà họ vay. Số tiền lớn mà họ đã vay là mục tiêu hấp dẫn đối với những kẻ trộm—và những người thân tham lam.
2. Kế hoạch thanh toán dòng tín dụng khoản vay thế chấp ngược
Khác với dòng tín dụng vốn sở hữu nhà (HELOC), dòng tín dụng khoản vay thế chấp ngược là không thể thay đổi. Điều này có nghĩa là ngân hàng không thể hủy bỏ hoặc giảm bớt nó do thay đổi trong nền kinh tế, tình hình tài chính của bạn, hoặc giá trị nhà của bạn. Bạn không phải lo ngại mất quyền truy cập vào dòng tín dụng khoản vay thế chấp ngược như bạn làm với HELOC.
Dòng tín dụng khoản vay thế chấp ngược có những tính năng bổ sung giúp giảm thiểu rủi ro hết tiền. Phần không sử dụng của dòng tín dụng của bạn sẽ tăng lên mỗi năm—dù giá trị nhà của bạn tăng hay không—với cùng lãi suất điều chỉnh như bạn phải trả cho bất kỳ khoản tiền nào bạn vay.
Ngoài ra, bạn chỉ trả lãi suất và phí bảo hiểm thế chấp trên số tiền bạn vay, không phải trên toàn bộ dòng tín dụng có sẵn. Do đó, số dư bạn nợ trên khoản vay thế chấp ngược của bạn có thể tăng chậm hơn so với các kế hoạch thanh toán khác.
Thường bạn có thể tiếp cận được tối đa 60% của giới hạn chính khả dụng trong năm đầu tiên khi bạn có dòng tín dụng khoản vay thế chấp ngược của bạn. Trong năm thứ hai và các năm sau, bạn có thể rút từ 40% còn lại—cộng với những gì bạn không sử dụng trong năm đầu tiên.
Dĩ nhiên, nếu bạn sử dụng hết hạn mức tín dụng khả dụng sớm, bạn sẽ không còn gì để sử dụng trong những năm sau trừ khi bạn trả lại một phần hoặc toàn bộ số tiền bạn vay, điều này sẽ tăng giới hạn chính của bạn.
3. Kế hoạch thanh toán theo kỳ hạn của khoản vay thế chấp ngược
Kế hoạch thanh toán theo kỳ hạn cung cấp các khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau với ngày kết thúc đã được xác định trước. Nếu hết hạn của bạn đến trước khi bạn qua đời, thì bạn đã sống quá vòng thanh toán của khoản vay thế chấp ngược của bạn.
Với kế hoạch thanh toán theo kỳ hạn, bạn đạt đến giới hạn chính của khoản vay—là mức tối đa mà bạn có thể vay—vào cuối kỳ hạn. Sau đó, bạn sẽ không thể nhận được thêm số tiền từ khoản vay thế chấp ngược của bạn.
Mẹo
Nếu giá trị căn nhà của bạn tăng đáng kể kể từ khi bạn vay khoản vay thế chấp ngược của mình, việc tái tài trợ khoản vay thế chấp ngược để nhận thêm tiền có thể là một lựa chọn. Điều này có thể là một lựa chọn hữu ích đặc biệt nếu bạn có một khoản vay thế chấp ngược cũ, vì giới hạn chính tối đa năm 2022 cao hơn nhiều so với quá khứ.
4. Kế hoạch thanh toán theo kỳ hạn sửa đổi của khoản vay thế chấp ngược
Kế hoạch thanh toán theo kỳ hạn sửa đổi cung cấp cho bạn một khoản thanh toán hàng tháng cố định trong một số tháng nhất định, cộng với quyền truy cập vào dòng tín dụng. Khoản thanh toán hàng tháng sẽ nhỏ hơn so với nếu bạn chọn kế hoạch thanh toán theo kỳ hạn thẳng, và dòng tín dụng sẽ nhỏ hơn so với nếu bạn chọn kế hoạch dòng tín dụng thẳng.
Với kế hoạch thanh toán theo kỳ hạn sửa đổi, bạn chỉ nhận được các khoản thanh toán hàng tháng trong một khoảng thời gian nhất định, nhưng dòng tín dụng sẽ vẫn khả dụng cho đến khi bạn đã sử dụng hết. Bạn có thể tránh hết tiền với kế hoạch này nếu bạn sử dụng dòng tín dụng của mình một cách cẩn thận. Nếu bạn sử dụng hết dòng tín dụng sớm, bạn có thể không còn vốn cổ phần để vay vào cuối kỳ hạn.
5. Kế hoạch thanh toán theo tuổi thọ của khoản vay thế chấp ngược
Kế hoạch thanh toán theo tuổi thọ có lãi suất điều chỉnh và cung cấp các khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau suốt đời, miễn là ít nhất một người vay vẫn sống trong căn nhà làm nơi cư trú chính của họ. Nếu bạn lo lắng về việc hết tiền vay ngược của mình, hãy xem xét kế hoạch theo tuổi thọ, hoạt động tương tự như một hợp đồng bảo hiểm như một khoản hỗ trợ tài chính.
Cam kết thu nhập suốt đời có nghĩa là bạn càng trẻ khi bạn nhận được khoản vay thế chấp ngược của mình, thì khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ càng nhỏ. Những khoản thanh toán này có thể quá nhỏ để cung cấp đủ đòn bẩy tài chính mà bạn cần.
6. Kế hoạch thanh toán theo tuổi thọ sửa đổi của khoản vay thế chấp ngược
Kế hoạch thanh toán theo tuổi thọ sửa đổi cung cấp cả thanh toán hàng tháng cố định suốt đời và một dòng tín dụng. Nó mang lại cho bạn khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn so với nếu bạn chọn kế hoạch thanh toán theo tuổi thọ thẳng, và dòng tín dụng của bạn sẽ nhỏ hơn so với nếu bạn chọn kế hoạch dòng tín dụng thẳng.
Bạn có thể sử dụng hết dòng tín dụng sớm trong kỳ vay của mình, nhưng bạn vẫn sẽ nhận được các khoản thanh toán hàng tháng suốt đời. Tuy nhiên, các khoản thanh toán sẽ nhỏ hơn so với kế hoạch thanh toán theo tuổi thọ thông thường (không sửa đổi), vì một phần vốn cổ phần của bạn sẽ được sử dụng cho dòng tín dụng của bạn.
Làm thế nào để Tránh Hết Tiền Vay Ngược của Bạn
CFPB cảnh báo rằng những người về hưu sớm với tuổi thọ dài hơn có nguy cơ cao hơn sử dụng hết vốn nhà của họ với khoản vay ngược. Điều này không phải là vấn đề nếu họ có thể ở mãi tại chỗ - ở lại nhà suốt đời - nhưng lại là vấn đề nếu họ muốn hoặc cần di chuyển sau này.
Do đó, việc chờ đợi càng lâu để vay ngược có vẻ như là một cách để hạn chế khả năng sống quá tuổi vay ngược. Người vay càng già thì nhận được mức giới hạn vốn chính lớn hơn so với những người vay càng trẻ, và bạn không thể tiêu tiền vay ngược mà bạn không có.
Tất nhiên, bạn vẫn có thể vay mượn chống lại ngôi nhà của bạn bằng những cách khác, tiêu quá trên thẻ tín dụng, hoặc làm bất cứ điều gì có thể làm tổn thương ổn định tài chính trong tương lai của bạn. Việc không có khoản vay ngược không phải là một vách ngăn chắn chống lại việc tiêu tiền không thận trọng.
Việc lấy một dòng tín dụng vay ngược ngay khi bạn đủ điều kiện - và sau đó để nó tự phát triển cho đến khi bạn thực sự cần tiền - có thể là cách sử dụng tốt nhất của một khoản vay ngược, theo suy nghĩ hiện tại của các chuyên gia về về hưu và vay ngược như Wade Pfau và Jack M. Guttentag.
Tại sao không chờ đợi? Bởi vì sự không chắc chắn về lãi suất. Lãi suất càng thấp khi bạn vay một khoản vay ngược, thì hạn mức tín dụng ban đầu của bạn sẽ càng lớn. Nếu lãi suất tăng lên, hạn mức tín dụng của bạn cũng sẽ tăng theo tỷ lệ tương tự.
Nếu bạn chờ đợi để lấy dòng tín dụng vay ngược, lãi suất tăng có thể làm mất đi hiệu quả của việc bạn có thể vay nhiều hơn vì bạn già hơn (và có thể, vì ngôi nhà của bạn đắt hơn).
Thay Đổi Kế Hoạch Hiện Tại Của Bạn
Nếu bạn đã lấy một khoản vay ngược và nghĩ rằng bạn có nguy cơ sử dụng hết vốn, hãy nói chuyện với ngân hàng của bạn về việc thay đổi kế hoạch thanh toán của bạn. Miễn là bạn không chọn lựa lãi suất cố định, trả toàn bộ một lần, bạn có thể thay đổi kế hoạch thanh toán của mình - miễn là bạn có thể vẫn giữ được trong hạn mức vốn của khoản vay. Thay đổi kế hoạch thanh toán là một quy trình đơn giản hơn là làm tài chính lại và chỉ yêu cầu một khoản phí hành chính nhỏ.
Tình Trạng Khó Khăn của Vợ Chồng Không Vay
Bất kể bạn chọn kế hoạch thanh toán nào, nếu bạn có vợ chồng không vay mượn trẻ hơn, họ có nguy cơ sống dài hơn số tiền thu được từ thế chấp ngược nếu bạn qua đời trước. Luật pháp có hiệu lực từ năm 2015 bảo vệ vợ chồng không vay mượn đủ điều kiện không phải di chuyển ra khỏi nhà nếu vợ chồng vay mượn qua đời.
Tuy nhiên, vợ chồng không vay mượn không được phép nhận bất kỳ khoản thanh toán bổ sung nào sau khi người vay mượn qua đời. Quy định này làm cho việc sống sót của vợ chồng không vay mượn sau đó hiệu quả hơn số tiền thu được từ thế chấp ngược.
Người vợ/chồng sống sót có thể bán nhà và trả hết khoản thế chấp ngược. Tuy nhiên, tùy thuộc vào giá trị của căn nhà và số dư nợ cao, việc bán có thể không để lại đủ tiền dư để sống cho người vợ/chồng sống sót. Nếu người vợ/chồng sống sót có đủ thu nhập để đủ điều kiện cho vay thế chấp truyền thống, có thể làm cho việc tái tài chấp khỏi thế chấp ngược thành khả thi.
Nếu số dư nợ thế chấp ngược cao hơn giá trị thực tế của ngôi nhà, phương án tốt nhất cho người vợ/chồng sống sót là tiếp tục sinh sống trong căn nhà—bán hoặc để cho ngân hàng tịch thu sẽ khiến người sống sót không có chỗ ở và không có tiền mặt từ căn nhà.
Người vợ/chồng vay mượn nên đảm bảo rằng người vợ/chồng không vay mượn sẽ không bị suy sụp tài chính do mất mát số tiền thu được từ thế chấp ngược nếu người vay mượn qua đời trước.
Nếu tôi sống lâu hơn số tiền thu được từ thế chấp ngược của mình thì điều gì sẽ xảy ra?
Thật không may, nếu bạn sống lâu hơn số tiền thu được từ thế chấp ngược của bạn, bạn sẽ phải tìm cách tăng thu nhập—điều này khó xảy ra trong thời gian nghỉ hưu—hoặc giảm chi tiêu. Nếu bạn có đủ vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình, bạn có thể bán nhà để trả nợ thế chấp ngược và sử dụng số tiền thu được để chuyển sang một nơi khác có chi phí thấp hơn.
Làm sao để tôi biết phương án thanh toán nào phù hợp với tôi?
Việc lựa chọn phương án thanh toán tốt nhất là khó khăn và sẽ phụ thuộc vào hoàn cảnh và tình huống cá nhân của bạn. Nếu bạn dễ tiêu xài quá mức và lo lắng về việc có đủ tiền sau này, khi bạn không thể tăng thu nhập của mình, thì việc lấy một khoản thanh toán cố định một lần có lãi suất cố định có thể là lựa chọn không tốt cho bạn.
Có những phương án thế chấp ngược thay thế nào khác không?
Có nhiều phương án thay thế cho thế chấp ngược. Nếu bạn đủ điều kiện để làm lại hợp đồng vay, rút tiền mặt từ hợp đồng vay, mở thẻ tín dụng dựa trên vốn chủ sở hữu (HELOC), hoặc vay tín dụng dựa trên vốn chủ sở hữu, những lựa chọn đó có thể là lựa chọn tốt hơn. Điều chỉnh thói quen chi tiêu hoặc chuyển sang ngôi nhà nhỏ hơn cũng có thể đảm bảo ổn định tài chính lâu dài khi bước vào những năm tháng hoàng kim.
Tôi có thể thanh toán khoản vay ngược của mình không?
Có, bạn có thể thanh toán khoản vay ngược để giảm số dư nợ trong suốt cuộc đời, và không có phí trả trước cho việc này. Ngân hàng của bạn phải áp dụng bất kỳ khoản thanh toán một phần nào trước tiên cho lãi phải trả, sau đó là bất kỳ khoản phí vay nào, và cuối cùng là số tiền gốc. Tuy nhiên, khác với khoản vay thẳng, bạn không bị bắt buộc phải trả bất kỳ số tiền gốc nào của khoản vay ngược miễn là bạn đáp ứng các yêu cầu hợp đồng.
Điểm Chốt
Thế chấp ngược cho phép bạn ở lại nhà suốt đời ngay cả sau khi bạn đã tiêu hết vốn chủ sở hữu của mình. Trước khi bạn hoặc người thân của bạn lấy khoản vay loại này, điều quan trọng là hiểu rõ các tình huống mà thế chấp ngược có thể không cung cấp bảo đảm tài chính suốt đời. Cũng quan trọng là hiểu rõ rằng với sự hiểu biết rõ ràng về cách hoạt động của các kế hoạch thanh toán khác nhau và cách bạn có thể sử dụng tiền một cách có khôn ngoan, thế chấp ngược thực sự có thể giúp ngăn ngừa người cao tuổi tiêu hết tiền trong năm nghỉ hưu.
