Buzz
Làn sóng tái cấu trúc là gì?
Làn sóng tái cấu trúc xảy ra khi có sự thay đổi trong tỷ lệ lãi suất thúc đẩy các chủ nhà vay lại thế chấp của họ với số lượng tăng cao. Khi lãi suất giảm, việc tái cấu trúc các khoản vay thế chấp thường tăng lên khi các chủ nhà vay một khoản vay thế chấp mới với lãi suất thấp hơn để trả nợ khoản vay hiện tại có lãi suất cao hơn.
Mặc dù không có chỉ số cụ thể để xác định điều gì tạo nên một làn sóng, các chủ nhà, nhà đầu tư và các chuyên gia bất động sản luôn theo dõi dấu hiệu của làn sóng tái cấu trúc khi lãi suất thay đổi.
Những điều quan trọng cần biết
Hiểu về làn sóng tái cấu trúc
Sự giảm lãi suất thường kích hoạt các làn sóng tái cấu trúc. Lãi suất thấp có thể được gây ra bởi một số yếu tố, bao gồm khi Ngân hàng Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) cắt giảm lãi suất. Mặc dù FED thường cắt giảm lãi suất ngắn hạn, lãi suất dài hạn, bao gồm lãi suất thế chấp, cũng có xu hướng giảm, mặc dù không bằng mức giảm của lãi suất ngắn hạn. Kết quả có thể dẫn đến một đợt chủ nhà đổ xô đến các công ty tái cấu trúc thế chấp để tận dụng lãi suất thấp, gây ra làn sóng tái cấu trúc.
Tái cấu trúc các khoản vay thế chấp cố định
Lãi suất thấp có thể khiến các chủ nhà chuyển đổi khoản vay thế chấp cố định dài hạn của họ thành khoản vay thế chấp cố định với lãi suất thấp hơn. Lãi suất thấp dẫn đến việc thanh toán hàng tháng thấp hơn. Người vay cũng có thể tái cấu trúc khoản vay thế chấp 30 năm của họ thành khoản vay cố định 15 năm để trả nợ sớm hơn.
Thế chấp điều chỉnh lãi suất (ARMs)
Một số người vay tái cấu trúc sang lãi suất thấp nhưng chuyển khoản vay từ lãi suất cố định dài hạn sang thế chấp điều chỉnh lãi suất (ARM) ngắn hạn. Chiến lược này có thể giảm đáng kể số năm còn lại trên khoản vay, giúp chủ nhà sở hữu căn nhà sớm hơn. Tái cấu trúc sang ARM cũng có thể giảm tổng số tiền lãi suất thế chấp phải trả suốt đời khoản vay.
Tuy nhiên, nếu lãi suất tăng trở lại, lãi suất và khoản thanh toán của người vay với ARM cũng tăng. Do đó, sự tăng lãi suất cũng có thể kích hoạt một làn sóng tái cấu trúc khi những người có thế chấp điều chỉnh lãi suất tái cấu trúc sang thế chấp cố định. Chiến lược này giúp người vay tránh các sự tăng lãi suất tiếp tục và đảm bảo một lịch thanh toán ổn định.
Tái cấu trúc vay tiền mặt
Một số chủ nhà lựa chọn tái cấu trúc vay tiền mặt, bao gồm việc vay một khoản vay mới lớn hơn khoản vay hiện tại và nhận số tiền chênh lệch dưới dạng tiền mặt. Nói cách khác, họ thanh lý một phần vốn sở hữu nhà của họ, cho phép họ tận dụng giá trị nhà gia tăng để giúp thanh toán nợ thẻ tín dụng có lãi suất cao hơn hoặc tài trợ học phí đại học hoặc kế hoạch nghỉ hưu.
Trong một môi trường lãi suất tăng, các vay tái cấu trúc rút tiền mặt có thể tăng lên, trở nên phổ biến hơn các vay tái cấu trúc truyền thống, khi các chủ nhà vội vàng rút tiền từ vốn sở hữu nhà trước khi lãi suất tăng quá nhiều.
Làn sóng tái cấu trúc và chi phí tái cấu trúc
Nói chung, các khoản vay cố định là phương án hấp dẫn nhất khi lãi suất thấp vì các khoản thanh toán hàng tháng cho gốc và lãi suất được khóa cứng trong suốt thời gian vay và sẽ không tăng ngay cả khi lãi suất tăng.
Nếu bạn đang nghĩ đến việc tái cấu trúc khoản vay thế chấp của mình, hãy tính toán các chi phí liên quan để đảm bảo rằng nó là đáng kinh tế.
Các khoản vay điều chỉnh lãi suất phụ thuộc vào sự biến động của lãi suất, có thể không thể đoán trước được. Thông thường, các khoản vay thế chấp điều chỉnh lãi suất cung cấp cho người vay một lãi suất ban đầu thấp hơn nhiều so với lãi suất cho các khoản vay cố định có sẵn. Do đó, không hiếm khi các chủ nhà khởi đầu một khoản vay thế chấp điều chỉnh lãi suất và sau đó tái cấu trúc sang khoản vay thế chấp cố định vào một thời điểm sau này.
Vì việc tái cấu trúc về cơ bản là thanh toán khoản vay nhà cũ và khởi đầu một khoản vay mới, người vay phải nhận thức được các chi phí bổ sung liên quan đến tái cấu trúc, bao gồm chi phí đóng cửa trên khoản vay mới. Một số ngân hàng cho vay cung cấp các khoản vay không có chi phí đóng cửa, ví dụ như bằng cách chi trả các chi phí đóng cửa của khoản vay cho người vay và tăng lãi suất cho khoản vay của người vay để bù đắp chi phí của họ trong suốt thời gian.
Nhược điểm của việc tái cấu trúc là gì?
Tái cấu trúc có thể giảm số tiền thanh toán hàng tháng của bạn đối với khoản vay thế chấp cố định, nhưng nó có thể mất nhiều thời gian hơn để thanh toán nếu bạn gia hạn thời hạn vay. Ngoài ra, vì tái cấu trúc là một khoản vay mới, bạn phải trải qua việc đóng cửa khoản vay khác, điều này có thể tốn hàng ngàn đô la.
Khi nào thì tái cấu trúc là một ý tưởng tồi?
Đối với việc tái cấu trúc trở nên thực tế, lãi suất thế chấp phải giảm đủ để bạn có thể tiết kiệm trên khoản thanh toán hàng tháng và đủ để biện minh cho chi phí tái cấu trúc, bao gồm chi phí đóng cửa. Ngoài ra, nếu điểm tín dụng của bạn đã tồi tệ hơn kể từ khi bạn ký hợp đồng vay ban đầu, các ngân hàng có thể cho vay với mức lãi suất cao hơn dù tổng lãi suất thấp hơn nếu họ xem bạn là rủi ro tín dụng.
Lợi ích của việc tái cấu trúc là gì?
Những lợi ích của việc tái cấu trúc có thể bao gồm việc giảm số tiền thanh toán hàng tháng hoặc tổng lãi suất trả trong suốt thời gian vay. Nếu bạn chọn một khoản vay ngắn hơn với khoản vay mới, bạn có thể trả nợ sớm hơn. Một số người vay cũng có thể lựa chọn tái cấu trúc vay tiền mặt, trong đó họ ký một khoản vay mới, nhưng thay vì nhận được khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, họ lấy số tiền chênh lệch dưới dạng tiền mặt.
Điểm mấu chốt
Làn sóng tái cấu trúc có thể xảy ra khi lãi suất thế chấp giảm mạnh, dẫn đến một số lượng lớn người vay tái cấu trúc khoản vay thế chấp của họ. Làn sóng tái cấu trúc có thể dẫn đến việc chủ nhà giảm số tiền thanh toán hàng tháng, trả nợ sớm hơn hoặc rút tiền mặt từ vốn sở hữu nhà của họ.
