Buzz
Mọi thứ bắt đầu vào năm 1961 tại Maine
Thế chấp đảo ngược không hề nhàm chán. Loại hình vay này cho phép các chủ nhà già tuổi khai thác vốn nhà ở của họ trong khi vẫn sống và sở hữu ngôi nhà, được sáng chế vào năm 1961 tại một ngân hàng địa phương nhỏ ở Portland, Maine. Loại hình vay này nhận được sự bảo trợ của chính phủ vào những năm 1980 và liên tục được điều chỉnh khi các vấn đề và nhu cầu mới nảy sinh.
Dưới đây là một số cột mốc chính đã làm nên thế chấp đảo ngược như chúng ta biết ngày nay.
Những điểm chính cần nhớ
- Món thưởng đảo ngược đầu tiên được ghi nhận vào năm 1961 bởi Nelson Haynes, người đang tìm cách giúp vợ của huấn luyện viên bóng đá trường trung học ở lại nhà sau khi chồng ông qua đời.
- Sáng tạo của Haynes đã thu hút rất nhiều sự quan tâm, mặc dù mất vài thập kỷ để biến ý tưởng này thành một sản phẩm thịnh hành, phổ biến.
- Một đề xuất để ra mắt thế chấp đảo ngược được bảo hiểm bởi Hội đồng Bảo lãnh Nhà ở Liên bang (FHA) đã nhận được sự chấp thuận chính trị vào những năm 1980, dẫn đến việc ra mắt khoản vay chuyển đổi vốn nhà đầu tiên (HECM) vào năm 1989.
- Thế chấp đảo ngược đã liên tục được điều chỉnh nhằm làm cho chúng an toàn hơn, cạnh tranh hơn và có khả năng tài chính hơn.
1961: Đợt Thế chấp Đảo ngược Đầu Tiên Giúp Một Bà Lão Giữ Nhà Cửa Của Mình
Đợt thế chấp đảo ngược đầu tiên được cho là đã được phát hành vào năm 1961 cho bà lão của một huấn luyện viên bóng đá. Theo truyền thuyết, Nelson Haynes, một nhân viên tại Ngân hàng Deering Savings & Loan, một ngân hàng nhỏ ở Portland, Maine, đang tìm cách giúp vợ của huấn luyện viên bóng đá trường trung học ở lại nhà sau khi chồng bà qua đời. Giải pháp sáng tạo của ông là thế chấp đảo ngược.
Bước đột phá của Haynes bắt đầu thu hút sự chú ý và nhận được sự ủng hộ từ các nhân vật như giáo sư UCLA Yung-Ping Chen, Jack Guttentag của Trường Kinh doanh Wharton và Ken Scholen, người làm việc với Hội đồng Cao niên Wisconsin và đã viết ba cuốn sách về chủ đề này. Ý tưởng về một sản phẩm cho phép các chủ nhà già tuổi khai thác vốn và giữ lại ngôi nhà của họ đã khiến cho nhiều người cảm thấy đồng cảm. Vào thập kỷ tiếp theo, các ngân hàng tư nhân bắt đầu cung cấp các thế chấp đảo ngược của riêng họ.
Một số người dẫn nguồn gốc của thế chấp đảo ngược về những năm 1980. Tuy nhiên, sản phẩm đầu tiên của loại này được phát hành vài thập kỷ trước đó thực sự.
1980s: Thế Chấp Đảo Ngược Được Chính Phủ Bảo Lãnh
Trong những năm 1980, sự phát triển lớn tiếp theo đã đến. Đầu thập niên đó, Thượng viện đã chấp thuận đề xuất từ cựu Thượng nghị sĩ John Heinz, đảng Cộng hòa Pennsylvania, để bảo hiểm cho các khoản vay thế chấp ngược bởi Cơ quan Bảo hiểm Nhà ở Liên bang (FHA).
Sau một số sự kháng cự ban đầu từ Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD), chương trình thử nghiệm để cung cấp các khoản vay thế chấp ngược được bảo hiểm chính phủ, bây giờ được gọi là khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECMs), đã được triển khai vào năm 1987 với sự chấp thuận của Quốc hội. Tổng thống lúc đó Ronald Reagan đã ký Luật Phát triển Nhà ở và Cộng đồng vào năm 1988, đánh dấu sự thành lập của thế hệ mới vay thế chấp ngược.
1989
Năm đánh dấu sự phát hành HECM đầu tiên được bảo hiểm bởi FHA
1990: Chương trình HECM trở thành vĩnh viễn
Năm 1994, Quốc hội yêu cầu các nhà cho vay tiết lộ tổng chi phí vay hàng năm từ đầu quá trình đăng ký để tăng tính minh bạch và giúp người vay dễ dàng so sánh giá cả và mua sắm. Sau đó, bốn năm sau, chương trình HECM được công nhận vĩnh viễn thông qua Đạo luật Quy phạm bổ sung HUD.
Các phát triển đáng chú ý khác trong thập kỷ này bao gồm sự ra đời của khoản vay thế chấp ngược của Fannie Mae, mang tên Home Keeper (hiện đã ngừng), và một thay đổi vào năm 1996 cho phép các căn hộ có tối đa bốn đơn vị đủ điều kiện để nhận khoản vay thế chấp ngược miễn là người vay cư trú tại một đơn vị làm chỗ ở chính của họ.
2000: Sự bùng nổ nhu cầu và khủng hoảng kinh tế lớn
Vào đầu thế kỷ mới, HUD đã tăng phí khởi sự để thu hút thêm các nhà cho vay vào thị trường và hợp tác với Hiệp hội Người cao tuổi Hoa Kỳ (AARP) để cải tiến các chính sách tư vấn sau khi có dấu hiệu ngày càng nhiều người vay gặp khó khăn trong việc thanh toán thuế và bảo hiểm tài sản. Một giới hạn vay quốc gia duy nhất cũng được thiết lập để thay thế giới hạn vay của từng hạt, và việc cho phép tái tài chính các HECM hiện có đã được ủy quyền.
Khoản vay thế chấp ngược đang trở nên phổ biến và trở thành một giải pháp ngày càng khả thi đối với các chủ nhà giàu kinh nghiệm. Tuy nhiên, HECM không phù hợp với mọi người, khiến cho các khoản vay thế chấp ngược riêng tư thay thế được biết đến như là jumbo reverse mortgages hoặc proprietary reverse mortgages, được thiết kế đặc biệt cho những người không đáp ứng tiêu chí cho vay của HUD hoặc cần khoản thanh toán lớn hơn.
Sau đó, khủng hoảng kinh tế lớn xảy ra. Sau năm 2008, các khoản vay thế chấp ngược riêng tư tạm thời biến mất trong khi HECMs phổ biến hơn và phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định hơn.
Các khoản phí khởi sự được giới hạn, việc bán hàng chéo bị cấm và các nhà tư vấn được yêu cầu có đủ năng lực chuyên môn và độc lập với các nhà cho vay. Những thay đổi khác bao gồm việc chuyển bảo hiểm HECM từ Quỹ Bảo hiểm Tổng quát sang Quỹ Bảo hiểm Thế chấp Đoàn kết (MMIF), và sự ra đời chương trình HECM để Mua nhà, cho phép người vay mua nhà mà không cần trả tiền thế chấp hàng tháng.
2010: Nhiều quy định mới, bảo vệ và cho phép hơn
Thập kỷ 2010 bắt đầu một cách hối hả. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về tài sản bị tịch thu, HUD đã giảm giới hạn vốn chủ yếu (số tiền có thể vay được), tăng phí bảo hiểm thế chấp (MIPs) và giảm sàn lãi suất từ 5,5% xuống còn 5%. HECM Saver được giới thiệu vào năm 2010, cung cấp cho các chủ sở hữu tài sản lớn tuổi sự lựa chọn vay một phần nhỏ hơn giá trị nhà của họ. HECM Saver hứa hẹn chi phí MIP và chi phí đóng cửa thấp hơn, nhưng không bao giờ thực sự được công chúng chấp nhận và đã ngừng vào năm 2013.
Những thay đổi lớn tiếp theo đến vào năm 2013 với Đạo luật Ổn định Khoản vay thế chấp ngược. Luật này giới hạn số tiền mà người vay có thể tiếp cận trong năm đầu tiên; giới thiệu khoản dự trữ kỳ vọng tuổi thọ (LESA), một tài khoản ký quỹ dành cho những người có nguy cơ mặc nợ cao; làm cho việc cho phép vợ/chồng không vay tiếp tục sống trong nhà sau khi người vay ra đi dễ dàng hơn; và bắt buộc tất cả các người vay phải trải qua một đánh giá tài chính trước khi được phê duyệt vay, hai điều khoản cuối cùng bắt đầu có hiệu lực từ năm 2014.
Trong nửa thứ hai của thập kỷ, giới hạn vốn chủ yếu lại bị cắt giảm, MIPs được giảm, giới hạn vay HECM được nâng lên lần đầu tiên sau gần 10 năm, các nhà cho vay được yêu cầu cung cấp một đánh giá bất động sản thứ hai trong các trường hợp định giá giá trị bị phồng và FHA làm cho việc cho phép chủ nhà sống tại các căn hộ đơn vị chưa được phê duyệt dễ dàng hơn để đủ điều kiện cho HECM.
2020: COVID và lạm phát
Cho đến nay, thập kỷ 2020 đã bị chi phối bởi hai chủ đề chính: COVID-19 và lạm phát. Dưới Đạo luật Hỗ trợ, Giúp đỡ và An sinh Kinh tế (CARES), những người vay khoản vay thế chấp ngược bị ảnh hưởng bởi đại dịch được cấp thêm thời gian để sắp xếp và trả lại số tiền nợ của họ. Sau đó, không lâu sau đó, sự tăng giá nhà cửa hoang tưởng dẫn đến việc giới hạn vay quốc gia của HECM được tăng từ 822,375 USD lên 970,800 USD.
Ai là người bắt đầu khoản vay thế chấp ngược?
Cái vay thế chấp ngược đầu tiên được cho là đã được viết bởi Nelson Haynes của Deering Savings & Loan tại Portland, Maine, nhằm giúp vợ của huấn luyện viên bóng đá trung học của ông ở lại nhà sau khi mất chồng.
Khi nào là lần đầu tiên xuất hiện khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM)?
Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) được ủy quyền bảo hiểm các khoản vay thế chấp ngược qua Cơ quan Bảo hiểm Nhà ở Liên bang (FHA) vào năm 1988. Người đầu tiên nhận được là Marjorie Mason từ Fairway, Kansas, được cấp bởi công ty James B. Nutter Co. vào năm 1989.
Ngân hàng làm thế nào để kiếm tiền từ khoản vay thế chấp ngược?
Các ngân hàng chủ yếu kiếm tiền từ lãi suất tích lũy trên số dư khoản vay. Họ cũng có thể tính phí khởi sự và được trả bằng cách bán các khoản vay cho các nhà đầu tư thị trường phụ.
Điểm quan trọng nhất
Thị trường vay thế chấp ngược đang trong tình trạng biến động liên tục. Các quy định và tiêu chí đủ điều kiện thường thay đổi thường xuyên, khiến cho các sản phẩm này có một lịch sử phong phú và khiến người già Mỹ muốn sử dụng chúng phải cân nhắc nhiều điều.
