Buzz
Có thể nhưng có thể có các lựa chọn tốt hơn
Hình ảnh của PixelsEffect / GettyImages
Đối mặt với nguy cơ mất nhà vì lệnh chấm dứt thế chấp và có thể bị buộc phải rời khỏi ngôi nhà của bạn là một điều đáng sợ dưới mọi hoàn cảnh. Đối với một số người, việc lấy một khoản vay thế chấp đảo ngược có thể cung cấp giải pháp mà người vay cần để ở lại nhà và trả nợ thế chấp hiện tại của họ. Có nhiều yếu tố cần xem xét để xác định liệu việc lấy một khoản vay thế chấp đảo ngược để ngăn chặn một lệnh chấm dứt có thể hoạt động trong tình huống của bạn hay không. Trong nhiều trường hợp, đó không phải là phương án tốt nhất.
Những Điểm Chính
- Bạn phải có đủ vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà để trả nợ thế chấp hiện tại.
- Bạn phải đóng thuế, bảo hiểm và các khoản phí hội đoàn chủ sở hữu (HOA) đúng hạn để tránh bị tịch thu nhà do vay thế chấp đảo ngược.
- Bạn sẽ mất một phần hoặc hầu hết vốn chủ sở hữu của ngôi nhà nếu bạn lấy một khoản vay thế chấp đảo ngược.
Thế Chấp Truyền Thống so với Thế Chấp Đảo Ngược
Quan trọng là phải biết cách một khoản vay thế chấp đảo ngược hoạt động trước khi xin vay. Với khoản vay thế chấp truyền thống “forward”, bạn vay tiền để mua nhà của bạn. Sau đó, bạn trả lại số tiền đó trong thời gian vay - thường là từ 15 đến 30 năm - bằng các kỳ trả hàng tháng. Khi bạn thanh toán hàng tháng, bạn giảm số dư khoản vay và tăng số vốn chủ sở hữu mà bạn sở hữu trong ngôi nhà.
Với một khoản vay thế chấp đảo ngược, bạn vay tiền dựa trên ngôi nhà của bạn, có nghĩa là ngôi nhà của bạn đảm bảo cho khoản vay. Nếu bạn không trả lại khoản vay, bạn mất ngôi nhà của mình. Bạn có thể sử dụng số tiền thu được từ khoản vay thế chấp đảo ngược để trả nợ khoản vay hiện tại của bạn. Bất kỳ số tiền còn lại là của bạn để sử dụng khi cần thiết. Theo thời gian, số dư khoản vay trên khoản vay thế chấp đảo ngược tăng lên và số vốn chủ sở hữu mà bạn sở hữu giảm đi. Một khoản vay thế chấp đảo ngược được trả khi bạn không còn sống trong ngôi nhà nữa - bằng cách bán nhà, chuyển ra ngoài, hoặc qua đời.
Sử Dụng Khoản Vay Thế Chấp Đảo Ngược để Ngăn Chặn Lệnh Chấm Dứt Thế Chấp
Đa số các khoản vay thế chấp đảo ngược được gọi là khoản vay chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà (HECMs). HECMs được bảo đảm bởi Hội đồng Quản trị Thanh toán Đảm bảo Liên bang (FHA) và được cấp bởi một người cho vay được phê duyệt bởi FHA. Để đủ điều kiện, bạn cần đủ 62 tuổi trở lên và có đủ vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà để trả nợ khoản vay thế chấp hiện tại của bạn.
Nếu bạn đủ điều kiện để lấy một khoản vay thế chấp đảo ngược và có thể trả nợ khoản vay hiện tại của bạn để tránh bị tịch thu, điều đó giải quyết vấn đề ngay lập tức. Tuy nhiên, điều đó dẫn đến các vấn đề tiềm ẩn trong tương lai. Đầu tiên, bạn mất một phần hoặc hầu hết vốn chủ sở hữu mà bạn có trong ngôi nhà, vì vậy bạn không thể sử dụng nó cho các chi phí trong tương lai như hóa đơn y tế.
Nếu bạn cũng không đáp ứng các yêu cầu HECM sau đây, ngân hàng thế chấp của bạn có thể tịch thu khoản vay thế chấp đảo ngược của bạn:
- Bạn phải đóng thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà và các khoản phí hội đoàn chủ nhà (HOA) đúng hạn.
- Bạn phải bảo quản nhà cửa tốt và thực hiện sửa chữa khi cần thiết.
- Bạn phải sống trong nhà của mình trong phần lớn thời gian trong năm.
Ngoài ra, nếu bạn qua đời, chuyển ra khỏi nhà một cách vĩnh viễn (ví dụ như vào một cơ sở chăm sóc đời sống hỗ trợ), hoặc bán bất động sản, thì khoản vay thế chấp đảo ngược sẽ đến hạn ngay lập tức.
Nếu bạn không có đủ tiền để trả thuế và bảo hiểm hoặc để duy trì nhà của bạn đúng cách, bạn có thể đối mặt với nguy cơ bị tịch thu nhà với khoản vay thế chấp đảo ngược.
Một điều cần cân nhắc khác: Mặc dù việc nhận các khoản thanh toán từ một khoản vay thế chấp đảo ngược không ảnh hưởng đến các khoản trợ cấp An sinh Xã hội hoặc đủ điều kiện tham gia Medicare, nhưng số tiền thu được từ loại vay này có thể ảnh hưởng đến số tiền bạn nhận được từ Medicaid và Thu nhập Bổ sung An ninh Xã hội (SSI).
Trợ cấp Medicaid và SSI dựa trên tài sản tài chính hiện tại và thu nhập hàng tháng của cá nhân, và số tiền thu được từ khoản vay thế chấp đảo ngược có thể vượt quá các giới hạn của chương trình đó, có nghĩa là bạn sẽ không đủ điều kiện cho cả hai loại trợ cấp.
Các Lựa Chọn Khác để Tránh Bị Tịch Thu
Mặc dù vay thế chấp ngược có vẻ là giải pháp hoàn hảo để ngăn ngừa tài sản thế chấp truyền thống, nhưng quan trọng là bạn cần xem xét tất cả các phương án trước khi tiến hành. Dưới đây là những lựa chọn khác:
- Tái tài chính khoản vay: Hãy nói chuyện với ngân hàng cho vay của bạn để xem liệu bạn có thể tái tài chính lại khoản vay hiện tại với lãi suất thấp hơn và/hoặc thời hạn vay dài hơn. Những lựa chọn này có thể giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn để trở nên phù hợp hơn.
Điều chỉnh khoản vay: Nói chuyện với ngân hàng cho vay của bạn để xem liệu bạn có thể thay đổi các điều khoản của khoản vay hiện tại để bạn có thể thanh toán hàng tháng. Điều này có thể bao gồm giảm lãi suất, kéo dài thời hạn vay hoặc giảm số tiền nợ gốc.
Bán nhà của bạn: Nếu bạn không thể tái tài chính lại khoản vay hiện tại hoặc thực hiện điều chỉnh khoản vay, bạn có thể cần phải bán nhà và chuyển đến chỗ ở có giá cả phải chăng hơn.
Giảm chi phí của bạn: Bạn có thể nhận được sự hỗ trợ từ các chương trình địa phương và tiểu bang để giúp thanh toán chi phí tiện ích và nhiên liệu của bạn. Ngoài ra, hãy kiểm tra với văn phòng thuế của hạt hoặc thành phố để xem liệu có cách nào để giảm số tiền bạn phải trả cho thuế tài sản. Những khoản tiết kiệm này có thể cung cấp tiền mặt dư thừa mà bạn cần để thanh toán khoản vay của mình.
Liệu HECM có phải là một trong những lựa chọn duy nhất cho thế chấp ngược?
Thế chấp ngược dựa trên vốn chủ sở hữu (HECM) là loại phổ biến nhất, nhưng cũng có các loại thế chấp ngược độc quyền và thế chấp ngược mục đích đơn lẻ.
Loại đầu tiên cho phép người sở hữu nhà vay mượn số tiền lớn hơn so với HECM. Thế chấp ngược độc quyền dành cho các căn nhà có giá trị cao hơn giới hạn của Hội đồng Điều hành Nhà ở Liên bang (FHA) là $1,149,825; giới hạn cho thế chấp ngược độc quyền là $4 triệu. Không giống như HECM, thế chấp ngược độc quyền hoặc jumbo không được bảo hiểm bởi chính phủ liên bang và ít có quy định hơn.
Thế chấp ngược mục đích đơn lẻ thường do các chính quyền địa phương hoặc các tổ chức phi lợi nhuận phát hành, chứ không phải là các ngân hàng tư nhân. Thay vì chi tiêu cho các chi phí sinh hoạt hàng ngày, thế chấp ngược mục đích đơn lẻ thường được thiết kế để chi trả cho một mục đích cụ thể như sửa chữa nhà cửa hoặc thuế tài sản. Phí cho thế chấp ngược mục đích đơn lẻ có thể thấp hơn so với các loại thế chấp ngược khác.
Ngoài việc thế chấp ngược, tôi có thể làm gì khác để tránh tịch thu tài sản?
Hãy nói chuyện với ngân hàng cho vay của bạn. Bạn có thể tái tài chính lại khoản vay hoặc thực hiện điều chỉnh khoản vay để có lãi suất thấp hơn hoặc thời hạn trả nợ dài hơn. Hoặc bạn có thể cần phải bán nhà và tìm chỗ ở có giá cả phải chăng hơn.
Thế chấp ngược sẽ ảnh hưởng đến tiền trợ cấp xã hội của tôi như thế nào?
Không. Tiền trợ cấp xã hội không bị ảnh hưởng bởi thế chấp ngược. Và các khoản thanh toán vay mà bạn nhận được không được coi là thu nhập chịu thuế bởi Cục Thuế Nội vụ (IRS). Tuy nhiên, thế chấp ngược có thể ảnh hưởng đến Trợ cấp Bổ sung Thu nhập (SSI) mà bạn có thể nhận được. SSI dựa trên tài sản tài chính hiện tại và thu nhập hàng tháng của bạn, và có thể số tiền thu được từ thế chấp ngược sẽ vượt quá các giới hạn của SSI.
Điểm cần lưu ý
Khi bạn đối mặt với nguy cơ tịch thu tài sản, thế chấp ngược có thể nghe có vẻ là giải pháp hoàn hảo. Sau tất cả, khoản vay hiện tại của bạn sẽ được thanh toán và bạn sẽ không còn phải trả tiền hàng tháng nữa. Tuy nhiên, những hệ quả của thế chấp ngược có thể phức tạp hơn nhiều so với thế, vì vậy quan trọng là bạn cần biết chính xác những gì bạn sẽ đối mặt trước khi ký đơn đăng ký vay mượn đó. Bạn có thể phát hiện ra rằng có những lựa chọn tốt hơn để ngăn ngừa tịch thu tài sản và bảo vệ tài sản tài chính của bạn.
