Lỗ hổng giàu nghèo chủng tộc và các khoản vay thế chấp ngược

Các khoản vay thế chấp ngược là công cụ tài chính cho phép chủ nhà tiếp cận vốn bằng cách sử dụng vốn chủ sở hữu nhà của họ làm tài sản đảm bảo. Chúng đại diện cho một cách để những người từ 62 tuổi trở lên khai thác giá trị của ngôi nhà của họ, khác với các phương pháp khác như khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc dòng tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC).

Khoản vay chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà (HECMs) là loại vay thế chấp ngược phổ biến nhất. Những khoản vay này, được bảo đảm bởi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD), ngày càng trở nên phổ biến như một cách cho những chủ nhà già có số vốn chủ sở hữu lớn trong ngôi nhà của họ để tăng thu nhập.

Các nhóm bảo vệ người tiêu dùng và chính phủ liên bang đã cảnh báo về các vụ lừa đảo và cho vay có hại liên quan đến các khoản vay thế chấp ngược, đặc biệt khi những sản phẩm này nhắm đến những người già. Ngoài ra, các nhà nghiên cứu cũng đã báo cáo về khoảng cách chủng tộc trong việc tiếp cận và sử dụng công cụ tài chính này. Với việc gia tăng lỗ hổng giàu nghèo chủng tộc và mối liên kết mạnh mẽ giữa sở hữu tài sản và sự giàu có tại Hoa Kỳ, các vấn đề xung quanh vai trò của các khoản vay thế chấp ngược trong hình thành tình hình này và cách mà chúng phản ánh các khác biệt xã hội và cơ cấu khác đang được nghiên cứu.

Những điểm chính

Sử dụng Thế chấp Ngược theo Chủng Tộc

Một bài báo năm 2020 từ Viện Đô thị, một tổ chức nghiên cứu chính sách xã hội đặt trụ sở tại Washington, D.C., đã phân tích về các nhóm vay mượn HECM, dựa trên dữ liệu được công bố là một phần của Đạo luật Tiết lộ Tín dụng Nhà ở, một luật được Quốc hội Mỹ thông qua năm 1975 để cung cấp cho người tiêu dùng quyền truy cập vào dữ liệu tín dụng thế chấp.

Các nhà nghiên cứu của Viện Đô thị Karan Kaul, Sarah Strochak và Laurie Goldman phát hiện ra rằng sự phổ biến của thế chấp ngược thay đổi theo chủng tộc. Cụ thể, vào năm 2018, chủ nhà da trắng và da đen chiếm tỷ lệ lớn hơn trong việc vay thế chấp ngược so với vay vốn chủ sở hữu nhà 'forward'. Ngược lại, chủ nhà da Mỹ gốc Tây Ban Nha và châu Á chiếm tỷ lệ lớn hơn trong việc vay vốn chủ sở hữu nhà 'forward' so với thế chấp ngược.

Các nhà nghiên cứu cũng chỉ ra rằng số lượng thế chấp ngược lại thấp bất ngờ. Với những người chủ nhà già nắm giữ một lượng tài sản bất động sản lớn và lo lắng về tài chính, họ lưu ý rằng sự suy giảm của thế chấp ngược từ năm 2011 đến năm 2018 là đi ngược lại với dự đoán.

Từ 2018 đến 2020, giá nhà tăng và lãi suất thấp đã kích thích nhiều chủ nhà mở khóa vốn trong nhà của họ, theo một báo cáo khác của Viện Đô thị. Nhưng gần như toàn bộ sự gia tăng vốn được cho vay đi đến các chủ nhà da trắng. Ngược lại, số vốn cho vay cho các chủ nhà da đen giảm, đe dọa gia tăng khoảng cách giàu nghèo chủng tộc.

Tác động bất bình đẳng?

Các khoản thế chấp ngược có thể chưa được nghiên cứu kỹ, các nhà nghiên cứu cho biết, nhưng có lý do để tin rằng có tác động chủng tộc bất bình đẳng.

Trong một đánh giá dữ liệu mới được công bố từ Đạo luật Khai báo Tín dụng Mượn Nhà, các nhà nghiên cứu liên kết với Đại học Howard phát hiện ra 'những sự chênh lệch về việc cho vay đáng kể' trong các quyết định duyệt khoản thế chấp ngược liên quan đến chủng tộc/ dân tộc, cũng như các yếu tố khác như giới tính và tuổi tác. Theo báo cáo, khả năng bị từ chối vay là cao gấp 107% và 48% lần lượt đối với chủ nhà da đen và Mỹ Latinh so với chủ nhà da trắng.

Vượt ra ngoài khả năng bị từ chối chênh lệch, các nhà nghiên cứu cho rằng các khoản thế chấp ngược còn làm gia tăng bất bình đẳng xã hội, phần nào là do các lý do để vay khoản thế chấp ngược khác nhau từng người từng người.

Ví dụ, một bài báo nghiên cứu của Đại học Yale bởi Danya E. Keene, Ann Sarnak và Caitlyn Coyle cho biết rằng quyết định vay khoản thế chấp ngược có thể “tái sản sinh” bất bình đẳng xã hội. Cấu trúc xã hội gốc rễ ảnh hưởng đến quyết định cá nhân về việc vay khoản thế chấp ngược, theo nghiên cứu này, đặt ra mối quan tâm về sự giàu có đa thế hệ và các rào cản cấu trúc. 

Đối với một số người, khoản thế chấp ngược là công cụ hữu ích để tận dụng tối đa vốn sở hữu nhà của bạn, báo cáo kết luận. Nó trích dẫn Cathy, một chủ nhà da đen đã bị từ chối vay khoản vốn sở hữu nhà truyền thống, và đã sử dụng khoản thế chấp ngược để “thưởng thức vốn sở hữu của mình.” Đối với những người khác, báo cáo nói, khoản thế chấp ngược là phương án cuối cùng, được sử dụng để ngăn ngừa mất nhà của họ. Trong điều này, nó trích dẫn Adanna, một bà góa phụ da đen đã vay khoản thế chấp ngược để ngăn chặn việc tịch thu nhà của mình.

Khoản thế chấp ngược có phải là lừa đảo không?

Khoản thế chấp ngược có xấu không?

Người thừa kế có chịu trách nhiệm với nợ vay khoản thế chấp ngược không?

Điểm quan trọng

Khoản thế chấp ngược là một cách để chủ nhà tiếp cận vốn bằng cách sử dụng vốn sở hữu nhà của họ. Còn có các cách khác như tái tài trợ rút tiền mặt, khoản vay vốn sở hữu nhà, và HELOCs. Với số lượng người cao tuổi tăng lên ở Mỹ, công cụ này có thể sẽ tiếp tục có giá trị trong một thời gian dài. Vì có dấu hiệu cho thấy chủng tộc có thể ảnh hưởng đến việc cấp các khoản vay này, vấn đề này cần được điều tra sâu hơn.