Loại trừ Nhà chính: Định nghĩa, Số tiền và Quy định của IRS

Chính sách Loại trừ Nhà chính là gì?

Loại trừ nhà chính là một quy định của Cục Thuế Thu Nhập Nội địa (IRS) cho phép những người đáp ứng các tiêu chí nhất định được loại trừ đến 250.000 USD cho người nộp thuế đơn thân hoặc đến 500.000 USD cho người nộp thuế kết hôn chung khi tính thuế lợi nhuận từ việc bán nhà của họ.

Những điều quan trọng cần lưu ý

Đủ điều kiện cho Loại trừ Nhà chính

Để đủ điều kiện cho loại trừ nhà chính, còn được gọi là loại trừ Mục 121, bạn phải vượt qua các bài kiểm tra sở hữu và sử dụng. 

Để vượt qua bài kiểm tra sở hữu, bạn phải đã sở hữu tài sản bạn đang bán ít nhất 24 tháng trong số năm nằm trước ngày bán, mà IRS xác định là ngày đóng cửa. Nếu bạn nộp thuế kết hôn chung, chỉ cần một người vợ/chồng được liệt kê là chủ sở hữu của tài sản để cả hai vượt qua bài kiểm tra sở hữu.

Để vượt qua bài kiểm tra sử dụng, bạn phải đã sử dụng ngôi nhà làm nơi cư trú chính ít nhất 730 ngày (24 tháng) trong số năm ngay trước ngày đóng cửa của việc bán nhà. Nếu bạn nộp thuế kết hôn chung, cả hai vợ chồng phải đã sử dụng tài sản trong 24 tháng trong số 60 tháng gần nhất để đủ điều kiện cho việc loại trừ nhà chính đầy đủ.

Đủ điều kiện cho Loại trừ Một phần

Nếu bạn không đủ điều kiện hoàn toàn qua các bài kiểm tra sở hữu và sử dụng, và bạn có lý do hợp lệ vì sao bạn không thể ở trong nhà hai năm, bạn có thể đủ điều kiện cho một loại trừ một phần với tỷ lệ loại trừ tương ứng với tỷ lệ thời gian bạn ở trong ngôi nhà của mình. Các lý do hợp lệ bao gồm các chuyển động liên quan đến sức khỏe hoặc công việc, hoặc các tình huống không lường trước, theo IRS. Ví dụ, nếu lý do của bạn được chấp nhận và bạn đã ở trong nhà của mình trong một trong số năm gần nhất, bạn đã đáp ứng 50% yêu cầu sử dụng và có thể đủ điều kiện cho 50% loại trừ lợi nhuận: 125.000 USD cho người nộp thuế đơn thân và 250.000 USD cho người nộp thuế kết hôn chung.

Các Ngoại lệ

Trước năm 1997, những người từ độ tuổi 55 trở lên không phải trả thuế lợi nhuận về tài sản bán nhà và các tài sản khác. Vào năm 2023, những người lớn tuổi này không còn được hưởng đặc quyền như vậy nữa, nhưng vẫn có các ngoại lệ khác cho các bài kiểm tra sở hữu và sử dụng trong hai trong năm. 

Nghĩa vụ mở rộng chính thức

Nếu một hoặc cả hai người bán nhà (trong trường hợp của cặp vợ chồng) đều đang làm nhiệm vụ mở rộng chính thức tại Dịch vụ Ngoại giao, cộng đồng tình báo hoặc lực lượng vũ trang, họ có thể chọn treo ngang thời gian bài kiểm tra sở hữu và sử dụng trong năm cho đến 10 năm. Để đáp ứng tiêu chuẩn 'nhiệm vụ mở rộng chính thức', một cá nhân phải đang làm nhiệm vụ tại một đơn vị có ít nhất 50 dặm từ nơi ở chính của họ hoặc cư trú theo chỉ thị của chính phủ trong nhà ở của chính phủ ít nhất 90 ngày.

Tàn tật

Bạn có thể đủ điều kiện cho việc loại trừ nhà chính đầy đủ nếu bạn trở nên vật lý hoặc tinh thần không thể tự chăm sóc cho bản thân. Bạn có thể tính thời gian bạn đã ở trong một cơ sở chăm sóc được cấp phép để chăm sóc những người có điều kiện như bạn đối với yêu cầu sử dụng hai trong năm gần nhất.

Chết đi hoặc Ly hôn

Trong trường hợp chết đi hoặc ly hôn, bạn có thể đáp ứng một số ngoại lệ đối với các bài kiểm tra sở hữu và sử dụng. Người vợ góa có thể tính thời gian mà người chồng sống trong ngôi nhà vào yêu cầu sống hai trong năm năm. Người ly dị có thể tính thời gian mà người chồng sở hữu ngôi nhà vào bài kiểm tra sở hữu nhưng vẫn phải đáp ứng bài kiểm tra sử dụng bản thân.

Các phương pháp khác để giảm hoặc tránh trả thuế lợi nhuận từ vốn

Nếu bạn không đáp ứng được các yêu cầu cho việc loại trừ nhà chính và bạn không đủ điều kiện cho bất kỳ ngoại lệ chính nào, bạn vẫn có thể tránh trả thuế lợi nhuận từ vốn khi bán tài sản của mình. 

Trao đổi 1031

Trao đổi 1031 là một sự trao đổi giống như giống nhau cho phép cá nhân hoãn lại việc trả thuế lợi nhuận từ vốn khi bán tài sản bằng cách ngay lập tức đầu tư số tiền thu được vào một tài sản tương tự. Sự trao đổi này chỉ có sẵn nếu bạn đang bán một tài sản đầu tư và đó là một quy trình phức tạp. Hãy tham khảo với một chuyên gia thuế hoặc một công ty trao đổi 1031 để đảm bảo bạn đủ điều kiện và hoàn thành các bước đúng đắn.

Thu hoạch thiệt hại thuế

Nếu bạn có một khoản đầu tư với tổn thất chưa thực hiện mà bạn đang xem xét bán, bạn có thể tận dụng thu hoạch thiệt hại thuế để khấu trừ lợi nhuận từ vốn từ việc bán nhà của bạn. Hãy nhớ rằng bán một khoản đầu tư với lỗ chỉ để khấu trừ thuế lợi nhuận từ vốn có thể không phải là quyết định tài chính tốt nhất vì khoản đầu tư bạn đang bán với lỗ có thể tăng giá trị hơn số tiền thuế bạn sẽ tiết kiệm. 

Tính đúng cơ sở tính toán của bạn

Thuế thu nhập về lợi nhuận từ việc bán nhà chỉ được tính trên phần lợi nhuận, tức là giá bán trừ đi cơ sở chi phí của bạn trong tài sản. Đảm bảo bạn tính đúng cơ sở chi phí bao gồm giá bạn trả cho ngôi nhà, tất cả các chi phí giao dịch liên quan đến mua bán nhà (hoa hồng môi giới, phí đăng ký sở hữu và các chi phí khác), và những cải tiến có ý nghĩa bạn đã làm cho tài sản với tuổi thọ hữu ích hơn một năm.

Quy định 2 trong số 5 năm là gì?

Có những ngoại lệ nào đối với quy định 2 trong số 5 năm?

Tần suất bao lâu bạn có thể áp dụng Miễn thuế Nhà chính?

Kết luận cuối cùng

Miễn thuế Nhà chính là một trong những cách đơn giản nhất để giảm hoặc loại bỏ thuế lợi nhuận vốn khi bán nhà của bạn. Hãy đảm bảo sống trong ngôi nhà của bạn trong 24 tháng trước ngày đóng cửa để đủ điều kiện được miễn thuế. Luôn luôn khi làm việc với các quy tắc, quy định, miễn trừ và ngoại lệ phức tạp của IRS, hãy xem xét hỏi ý kiến chuyên gia lập kế hoạch thuế để tìm hiểu điều gì là phù hợp nhất cho tình huống cá nhân của bạn.