Buzz
Phụ thuộc vào việc người chồng/chồng có làm đồng vay hay không và khi khoản vay được khởi đầu
Các chủ nhà từ 62 tuổi trở lên có thể sử dụng thế chấp đảo ngược để tiếp cận với vốn sở hữu nhà của họ mà không cần bán nhà hoặc trả tiền hàng tháng. Ngân hàng cho vay trước cho bạn dựa trên vốn sở hữu nhà của bạn, thanh toán cho bạn dưới dạng một lần, thanh toán hàng tháng, hoặc một dòng tín dụng. Trong suốt thời gian vay, nợ của bạn tăng lên, vốn sở hữu nhà giảm đi, và lãi suất cùng các khoản phí tích lũy.
Khác với khoản vay thế chấp truyền thống (hoặc tiến về phía trước), khoản vay không đến lúc thanh toán cho đến khi bạn bán nhà, chuyển ra ngoài, bị nợ tiền sử dụng tài sản, hoặc qua đời. Nếu người chồng/chồng của bạn mất khi có thế chấp đảo ngược, các bước tiếp theo của bạn phụ thuộc vào việc bạn có làm đồng vay trong khoản vay hay là người phối ngộ không vay được hoặc không đủ điều kiện.
Key Takeaways
- Một khoản thế chấp ngược dành cho chủ nhà từ 62 tuổi trở lên muốn tận dụng vốn sở hữu nhà mà không cần bán hoặc trả tiền hàng tháng.
- Khoản vay và lãi phải trả khi bạn bán nhà, chuyển đi, không thanh toán các chi phí phí chủ sở hữu đúng hạn hoặc qua đời.
- Người phối ngẫu không vay có điều kiện có thể tiếp tục sống tại nhà sau khi người vay qua đời, nhưng họ sẽ không nhận được tiền vay thêm.
- Bất cứ ai đủ điều kiện đều có thể làm đồng vay trên khoản thế chấp ngược, bao gồm vợ chồng, bạn đời hoặc bạn cùng phòng sống với bạn.
- Nếu vợ chồng mất khi có khoản thế chấp ngược, các bước tiếp theo phụ thuộc vào việc vợ/chồng sống sót có làm đồng vay hay không và là người phối ngẫu có điều kiện hay không.
Gần như tất cả các khoản thế chấp ngược là hệ thống chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECMs), được bảo hiểm bởi Hội đồng Quản trị Thuế đất Liên bang (FHA) và được cung cấp bởi các nhà cho vay được bảo lãnh bởi FHA. Các quy định được mô tả ở đây áp dụng cho HECMs, vì vậy nếu bạn có một loại khoản vay khác, những bảo vệ này có thể không áp dụng. Hãy xem lại hợp đồng thế chấp ngược của bạn và tham khảo ý kiến luật sư có kinh nghiệm nếu có câu hỏi hoặc mối quan ngại.
Cách Tuổi của Bạn Ảnh Hưởng đến Khoản Thế Chấp Ngược
Đầu tiên, một số thông tin cơ bản về khoản thế chấp ngược. Bạn phải ít nhất là 62 tuổi để có được HECM (một số nhà cho vay thế chấp ngược độc quyền chấp nhận người vay từ 55 tuổi trở lên). Tuy nhiên, tuổi của bạn—và cả của vợ/chồng hoặc đồng vay trên khoản vay—ảnh hưởng đến số tiền bạn có thể nhận được từ khoản thế chấp ngược. Điều này bởi vì số dư khoản vay tăng theo thời gian, vì vậy càng lâu mà người vay hoặc người phối ngẫu không vay sống tại nhà, càng cao khả năng số dư khoản vay sẽ vượt quá giá trị của ngôi nhà. Và vì bạn không bao giờ nợ nhiều hơn giá trị của ngôi nhà, đó là một tình huống mà FHA muốn tránh.
Số tiền giới hạn vốn chủ yếu của khoản thế chấp ngược là tổng số tiền bạn nhận được trước khi thanh toán các khoản thế chấp hiện có, chi phí đóng cửa và các khoản phí phí chủ sở hữu đến hạn.
Nhìn chung, các khoản vay với người vay lớn tuổi hơn, nhà có giá trị cao hơn và lãi suất thấp hơn có giới hạn vốn chủ yếu cao hơn và ngược lại. Giới hạn vốn chủ yếu được căn cứ vào tuổi của người vay trẻ nhất hoặc người phối ngẫu không vay có điều kiện.
Các khoản thanh toán mà bạn nhận được từ khoản thế chấp ngược thường là miễn thuế và không ảnh hưởng đến các khoản trợ cấp Medicare hoặc An sinh xã hội của bạn.
Nếu Vợ/Chồng hoặc Bạn Đồng Vay Làm Đồng Vay
Sau khi người vay qua đời, bất kỳ đồng vay nào trên khoản vay vẫn tiếp tục nhận các lợi ích từ khoản thế chấp ngược—bao gồm các khoản thanh toán khoản vay. Ngoài ra, các đồng vay có thể ở lại nhà trong thời gian mà họ mong muốn, miễn là họ thực hiện đúng nghĩa vụ vay tiếp diễn. Một vợ/chồng hoặc bạn đồng vay đáp ứng yêu cầu vay vốn nói chung nên được liệt kê làm đồng vay trên khoản thế chấp ngược để tận dụng những bảo vệ này.
Theo các điều khoản vay thế chấp ngược, bạn phải duy trì đúng các khoản phí phí chủ sở hữu tiếp diễn, bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, phí bảo hiểm lũ lụt, phí HOA và các đánh giá đặc biệt khác.
Nếu Vợ/Chồng hoặc Bạn Đối Tác Không Phải Làm Đồng Vay
Khi vợ/chồng hoặc bạn đối tác của người nắm giữ khoản thế chấp ngược đã qua đời không được liệt kê làm đồng vay trên tài liệu vay, họ có thể ở lại nhà nếu họ thanh toán khoản vay—nhưng thường họ thanh toán khoản vay bằng cách bán nhà và tìm một nơi mới để sống. Tuy nhiên, vợ/chồng sống sót có thể tiếp tục ở lại nhà mà không cần thanh toán nợ, phụ thuộc vào việc họ là vợ/chồng không vay có điều kiện hay không và khoản vay được khởi đầu vào thời gian nào. Dưới đây là một số chi tiết.
Một vợ/chồng không vay là chính xác như tên gọi của nó: một vợ/chồng không phải là người vay trên một thỏa thuận thế chấp ngược. Mặc dù có nhiều lý do tại sao một vợ/chồng sẽ là vợ/chồng không vay, nhưng phổ biến nhất là tuổi tác: Bạn phải ít nhất là 62 tuổi để đủ điều kiện làm người vay hoặc đồng vay trên một HECM.
Khoản Thế Chấp Ngược Được Khoanh Vùng Trước Ngày 4 tháng 8 năm 2014
Vợ/chồng không vay có ít hơn các bảo vệ cho các khoản vay thế chấp ngược được khởi đầu trước ngày 4 tháng 8 năm 2014. Nếu người vay chuyển vào cơ sở chăm sóc sức khỏe hoặc qua đời, nhà cho vay hoặc người dịch vụ khoản vay có thể lựa chọn:
- Tịch thu nhà (vợ/chồng không vay mượn đang cố gắng bán nhà hoặc trả nợ có thể yêu cầu hoãn tịch thu tài sản lên đến 180 ngày), hoặc
- Tham gia vào quy trình gọi là “Bầu chọn Theo Lựa Chọn Thanh Lọc (MOE) của Chủ Nợ,” cho phép một vợ/chồng không vay mượn đủ điều kiện ở lại trong ngôi nhà.
Đảo Ngược Thế Chấp Được Gốc vào Hoặc Sau ngày 4 tháng 8 năm 2014
Nếu người vay mượn qua đời hoặc chuyển vào cơ sở chăm sóc sức khỏe, ngân hàng cho vay (hoặc người dịch vụ vay) sẽ xác định xem vợ/chồng của họ, người không phải là đồng vay, có phải là vợ/chồng không vay mượn đủ điều kiện hay không. Một vợ/chồng theo quy định của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ là vợ/chồng không vay mượn đủ điều kiện nhận được một vài bảo vệ quan trọng đối với thế chấp đảo ngược được gốc từ ngày 4 tháng 8 năm 2014 trở đi. Theo các cập nhật chương trình của HUD, vợ/chồng không vay mượn đủ điều kiện:
- Có thể ở lại trong ngôi nhà sau khi vợ/chồng qua đời hoặc chuyển vào cơ sở chăm sóc sức khỏe mà không cần trả lại số dư khoản vay. Thời gian hoãn lại vẫn còn hiệu lực miễn là vợ/chồng còn sống và duy trì ngôi nhà, đồng thời trả các chi phí bất động sản.
- Không cần thiết phải thiết lập tiêu đề có thể thương mại hoặc chứng minh quyền pháp lý của họ để ở lại trong ngôi nhà sau khi vợ/chồng qua đời, làm cho việc cho vợ/chồng không vay mượn thiết lập khả năng hoãn lại dễ dàng hơn.
Trong khi vợ/chồng không vay mượn tiếp tục hưởng lợi từ các bảo vệ được tích hợp vào khoản vay, họ không nhận được bất kỳ khoản vay còn lại nào. Thay vào đó, các khoản thanh toán dừng lại và bất kỳ dòng tín dụng nào đều bị đóng khi người vay mượn qua đời.
Vợ/Chồng Không Vay Mượn Đủ Điều Kiện
Để đủ điều kiện làm vợ/chồng không vay mượn đủ điều kiện, vợ/chồng của bạn phải:
- Đã kết hôn với bạn khi bạn ký các tài liệu vay mượn và đã sống chung với bạn cho đến khi bạn qua đời.
- Được xác định trong các tài liệu vay mượn là vợ/chồng không vay mượn.
- Sống tại ngôi nhà là nơi cư trú chính của họ ngay cả sau khi bạn chuyển ra khỏi nhà hoặc qua đời.
- Đáp ứng các yêu cầu vay mượn liên tục.
Các cặp đồng giới không kết hôn do luật pháp bang khi họ nhận được thế chấp đảo ngược có bảo vệ vợ/chồng không vay mượn đủ điều kiện nếu họ kết hôn trước khi người vay mượn qua đời hoặc chuyển vào cơ sở chăm sóc sức khỏe trong hơn 12 tháng liên tiếp.
Vợ/Chồng Không Vay Mượn Không Đủ Điều Kiện
Một vợ/chồng không vay mượn không đủ điều kiện là vợ/chồng không vay mượn không đáp ứng được các yêu cầu đủ điều kiện như đã nói ở trên. Một vợ/chồng không vay mượn không đủ điều kiện không có bảo vệ nào cho phép họ ở lại trong ngôi nhà nếu người vay mượn qua đời hoặc chuyển đi vĩnh viễn vào một cơ sở chăm sóc sức khỏe.
Theo Cơ quan Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB), bạn nên tìm lời khuyên pháp lý nếu bạn cho rằng vợ/chồng của bạn nên có tên trong hợp đồng thế chấp đảo ngược của bạn. Nếu vợ/chồng của bạn không có tên trong hợp đồng vay mượn, hãy nói chuyện với một luật sư về việc chuyển nhượng tài sản cho vợ/chồng của bạn khi bạn qua đời.
Liệu bạn có thể sống lâu hơn khoản vay thế chấp đảo ngược?
Không, khoản vay không đến kỳ hạn cho đến khi người vay cuối cùng trên hợp đồng vay mượn thế chấp đảo ngược bán nhà, chuyển ra ngoài, ngừng thanh toán thuế và bảo hiểm, ngừng duy trì ngôi nhà, hoặc qua đời. Vì vậy, nếu bạn tiếp tục thanh toán và duy trì căn nhà cơ bản, bạn có thể ở trong nhà mãi mãi mà không cần trả lại khoản vay.
Điều gì sẽ xảy ra nếu ngân hàng cho vay thế chấp đảo ngược của tôi ngừng kinh doanh?
Nếu bạn có một khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM) – loại thế chấp đảo ngược phổ biến nhất – các điều khoản của bạn sẽ không thay đổi. Điều đó bởi vì khoản vay được bảo hiểm bởi chính phủ. Bạn vẫn sẽ nhận được số tiền trả thỏa thuận của bạn miễn là bạn đáp ứng các nghĩa vụ vay mượn.
Sau khi đóng cửa một hợp đồng vay mượn thế chấp đảo ngược, tôi có thể thay đổi quyết định của mình được không?
Bạn có một “kỳ hạn hủy bỏ” ba ngày sau khi đóng cửa để hủy bỏ khoản vay mượn thế chấp đảo ngược mà không phải trả bất kỳ lãi suất nào. Nếu bạn hủy sau thời hạn đó, bạn phải trả lại số tiền vay mà bạn đã nhận được cộng với bất kỳ lãi suất nào đã tích lũy.
Kết luận
Trước khi HUD thay đổi chương trình HECM của mình vào năm 2014, những người vợ/chồng không vay mượn phải trả nợ hoặc tái tài chính khoản vay – hoặc từ bỏ ngôi nhà. Tuy nhiên, đối với các khoản vay được gốc từ ngày 4 tháng 8 năm 2014 trở đi, những người vợ/chồng không vay mượn đủ điều kiện có thể ở lại trong ngôi nhà miễn là họ đáp ứng các nghĩa vụ vay mượn.
Nếu bạn gặp khó khăn với khoản vay thế chấp đảo ngược, CFPB khuyên bạn nên:
- Nói chuyện với một tư vấn nhà ở được phê duyệt bởi HUD.
- Hỏi ý kiến luật sư (bạn có thể đủ điều kiện để được dịch vụ pháp lý miễn phí; truy cập vào lsc.gov để tìm văn phòng trợ giúp pháp lý).
- Liên hệ với các Cơ quan Về Tuổi già (AAA) để tìm các chương trình hỗ trợ địa phương và tiểu bang có thể giúp bạn chi trả các chi phí bất động sản và sửa chữa nhà.
- Nộp khiếu nại đến CFPB nếu bạn gặp vấn đề với ngân hàng cho vay hoặc dịch vụ vay của bạn.
