Mật độ xây dựng là gì? Quy định và cách tính mật độ xây dựng hiện nay ra sao

Trong ngành xây dựng, mật độ xây dựng là thuật ngữ quan trọng, được mọi kỹ sư và kiến trúc sư cần nắm vững để áp dụng vào thiết kế và thi công, đảm bảo công trình đạt chuẩn. Vậy mật độ xây dựng là gì? Cách phân loại và tính toán mật độ xây dựng như thế nào? Cùng khám phá trong bài viết dưới đây.

1. Mật độ xây dựng là gì?

Trong tiếng Anh, mật độ xây dựng được gọi là Building Density, có nghĩa là tổng diện tích đất xây dựng trên một khu đất, không tính các khu vực như tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao ngoài trời, nhà bảo vệ, hay lối đi.

Khái niệm mật độ xây dựng đã được quy định tại Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD, ban hành ngày 04/8/2008 bởi Bộ Xây dựng, trong đó xác định mật độ xây dựng là yếu tố quan trọng mà bất kỳ chủ thể nào muốn xin cấp phép xây dựng đều cần hiểu rõ và tuân thủ đầy đủ.

2. Phân loại mật độ xây dựng

• Mật độ xây dựng thuần: Là diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất, không tính các hạng mục phụ trợ như sân chơi, công viên hay sân thể thao...

Lưu ý: Các bộ phận kiến trúc như mái che, bậc cửa, cầu thang, hành lang nếu tuân thủ quy định về an toàn chữa cháy, không cản trở lưu thông và không kết hợp công năng khác thì không tính vào diện tích chiếm đất của công trình.

Tùy thuộc vào đặc điểm và tính chất công trình, mật độ xây dựng sẽ được phân loại theo các hình thức sau:

• Mật độ xây dựng kiểu nhà phố
• Mật độ xây dựng kiểu chung cư
• Mật độ xây dựng cho biệt thự
• Mật độ xây dựng cho nhà ở riêng biệt

Tóm lại, mỗi loại công trình sẽ có một mật độ xây dựng riêng biệt. Do đó, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ về đặc điểm và mô hình của từng loại công trình để xác định mật độ xây dựng chính xác trước khi triển khai thi công.

3. Cách tính mật độ xây dựng

Theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD về “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” do Bộ Xây Dựng ban hành vào năm 2008, trong đó có quy định chi tiết về công thức tính mật độ xây dựng và các quy trình thẩm định, phê duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng.

Công thức tính mật độ xây dựng như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích khu đất (m2).

Công thức tính mật độ xây dựng như sau:

• Diện tích chiếm đất của công trình (m2): Là tỷ lệ tính toán từ hình chiếu của công trình.
• Diện tích chiếm đất của công trình không tính vào các khu vực phụ trợ như sân thể thao ngoài trời hay tiểu cảnh trang trí.

3.1 Về mật độ xây dựng thuần

Theo quy định tại mục 2.6 – tiểu mục 2.6.3 Điều 2 Thông tư 22/2020/TT-BXD, mật độ xây dựng thuần áp dụng cho các công trình như nhà ở riêng lẻ, chung cư, công trình công cộng, đất thương mại dịch vụ, kho xưởng,… sẽ được quy định theo các mẫu chuẩn sau:

• Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với các công trình như nhà máy, kho xưởng:

• Đối với các hạng mục nhà ở chung cư trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, mật độ xây dựng thuần tối đa phải tuân theo các quy định sau:

• Đối với các công trình nhà ở riêng lẻ, mật độ xây dựng thuần tối đa phải được tuân thủ theo quy định là:

3.2 Về mật độ xây dựng gộp

Theo quy định hiện hành, mật độ xây dựng gộp tối đa được phép là:

• Mật độ xây dựng gộp của mỗi đơn vị là tối đa 60%.
• Mật độ xây dựng gộp tối đa đối với khu nghỉ dưỡng, resort, khu du lịch là 25%.
• Mật độ xây dựng gộp đối với công viên không vượt quá 5%.
• Mật độ xây dựng gộp đối với khuôn viên cây xanh, sân golf, và các khu sinh thái tự nhiên được quy định tùy theo công năng và luật pháp, nhưng không quá 5%.

4. Quy định về mật độ xây dựng đối với các công trình

Theo Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam (QCXDVN 01:2008/BXD), các quy định về lập và thẩm định đồ án xây dựng phải được tuân thủ khi phê duyệt dự án. Mỗi dự án, khi triển khai thi công, cần phải đảm bảo tuân thủ tuyệt đối các quy định về mật độ xây dựng nhà phố và nhà ở tại từng tỉnh, thành. Các quy định này bao gồm:

4.1 Quy định về mật độ xây dựng nhà phố

Các quy định về mật độ xây dựng nhà phố sẽ chỉ rõ những yêu cầu về kích thước, kiến trúc, diện tích lô đất xây dựng, cũng như số tầng và chiều cao của các công trình nhà phố hiện hữu.

Mật độ xây dựng nhà phố

Đối với các lô đất có diện tích dưới 90m2, có thể được phép xây dựng với mật độ lên đến 100%, nhưng phải đảm bảo tuân thủ các quy định về chiều cao, khoảng lùi và phải có giải pháp hợp lý để đảm bảo chiếu sáng tự nhiên và thông gió cho công trình.

Mật độ xây dựng nhà phố được quy định theo các tiêu chuẩn trong bảng dưới đây:

Diện tích và kích thước lô đất

• Lô đất xây dựng nhà phố phải có diện tích tối thiểu là 36m2, với chiều sâu và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m theo chỉ giới xây dựng.
• Nhà phố liền kề cần có chiều sâu lớn hơn 18m và phải bố trí một khoảng sân trống hoặc giếng trời với diện tích tối thiểu 6m2 để đảm bảo ánh sáng và thông gió tự nhiên cho công trình.

Chiều cao và số tầng

Quy định về chiều cao và số tầng của nhà phố sẽ phụ thuộc vào mặt tiền tiếp giáp và lộ giới. Cụ thể, các tiêu chuẩn về số tầng và chiều cao cho phép được quy định như sau:

Lưu ý:

• Nếu nhà phố có tầng tum chỉ để che lồng cầu thang hoặc các thiết bị công trình như thang máy, có diện tích sàn dưới 30% diện tích mái, sẽ không tính vào số tầng của công trình.
• Nhà phố kiểu riêng lẻ có tầng lửng với diện tích sàn dưới 65% diện tích sàn tầng bên dưới cũng không được tính vào số tầng.
• Chiều dài tối đa của dãy nhà liền kề hoặc riêng lẻ tiếp giáp với các tuyến đường cấp chính là 60m, và cần bố trí các tuyến giao thông nội bộ phù hợp với quy chuẩn, bao gồm lối đi bộ rộng tối thiểu 4m.

4.2 Quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng

Nhà xưởng và các công trình công nghiệp có những đặc thù riêng biệt, vì vậy Bộ Xây dựng đã đưa ra các quy định riêng về mật độ xây dựng cho loại hình này như sau:

Bảng tiêu chuẩn mật độ xây dựng nhà xưởng

Cũng như các công trình khác, mật độ xây dựng nhà xưởng phụ thuộc vào chiều cao và diện tích lô đất. Các công trình có diện tích và chiều cao lớn hơn sẽ có mật độ xây dựng thấp hơn, cụ thể như sau:

Yêu cầu bảo vệ môi trường trong xây dựng

Vì đặc thù về sản xuất, mật độ xây dựng nhà xưởng còn phải đáp ứng các yêu cầu bảo vệ môi trường và an toàn trong khu công nghiệp, nhằm giảm thiểu tác động xấu đến môi trường xung quanh đô thị.

Cụ thể, ít nhất 50% diện tích đất thi công phải được bao phủ bởi cây xanh, và không quá 40% diện tích đất được dùng cho bãi đỗ xe, trạm xử lý nước thải, trạm bơm hay trạm trung chuyển chất thải rắn.

4.3 Quy định sử dụng đất công nghiệp cho nhà xưởng

Theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia – QCVN 01:2019/BXD, khi xây dựng nhà xưởng trên khu đất công nghiệp, cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định sau đây:

• Khu đất xây dựng các cụm công nghiệp, khu công nghiệp phải được quy hoạch tổng thể phù hợp với tiềm năng phát triển công nghiệp trong khu vực, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội và đáp ứng các chiến lược lợi ích quốc gia.
• Tỷ lệ các loại đất cho phép xây dựng khu công nghiệp phụ thuộc vào tính chất và loại hình của khu công nghiệp, cùng với kích thước và kết cấu diện tích của các lô đất dành cho nhà kho, nhà máy, phải phù hợp với quy định pháp lý hiện hành.
• Lô đất dành cho nhà xưởng và kho cần đảm bảo mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.

Theo quy chuẩn QCVN 01:2019/BXD, quy hoạch xây dựng còn đưa ra các giới hạn kỹ thuật cần thiết trong quá trình thẩm định, lập, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch, yêu cầu các bên phải tuân thủ nghiêm ngặt.

Cơ quan tổ chức có trách nhiệm chỉ đạo, giám sát việc thực hiện và quản lý các dự án quy hoạch đã được phê duyệt, đồng thời làm cơ sở để xây dựng các quy chuẩn địa phương và tiêu chuẩn quốc gia trong ngành xây dựng.