Buzz
Nếu bạn biết cách làm, bạn có thể có được một thỏa thuận tốt
Trong chương trình do Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) điều hành, những căn nhà HUD là những căn đã được chính phủ thu mua do tịch thu vì vi phạm hợp đồng thế chấp được bảo hiểm bởi FHA. Để thu hồi lại số tiền mất mát do tịch thu, HUD nỗ lực bán những căn nhà này cho công chúng.
Những căn nhà HUD có thể mang đến cơ hội mua bất động sản với mức giảm giá sâu. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đặt giá thành công cho một căn nhà HUD, điều quan trọng là hiểu rõ quy trình khác biệt so với tìm kiếm bất động sản thông thường.
Những điều quan trọng cần biết
- Những căn nhà HUD là những căn nhà mà chính phủ thu hồi do tịch thu, sau đó được đưa ra bán đấu giá hoặc bán.
- Đây có thể là cơ hội tuyệt vời để mua được nhà với mức giảm giá sâu, nhưng bạn nên sẵn sàng hành động nhanh chóng, vì những vị trí đắc địa có thể thu hút rất nhiều sự quan tâm.
- Giống như bất kỳ tài sản nào bị tịch thu, hãy cẩn thận với tình trạng của căn nhà và nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh những bất ngờ không mong muốn.
- Bạn thường có thể mua được một căn nhà HUD với mức giảm giá sâu, nhưng chi phí sửa chữa có thể làm tăng tổng giá của giao dịch.
Tịch thu tài sản và Đại suy thoái
Các biến động tài sản bị tịch thu mạnh mẽ nhất xảy ra vào năm 2008 sau cuộc khủng hoảng thị trường thế chấp dưới chuẩn mực. Đó vẫn là mất mát về vốn nhà ở mạnh mẽ nhất và khối lượng tịch thu lớn nhất trong tất cả các suy thoái kinh tế ở Mỹ.
Từ năm 2006 đến năm 2012, tổng số vốn nhà ở Mỹ mất mát lên đến hơn 7 nghìn tỷ đô la, theo nghiên cứu tháng 10 năm 2012 của Quỹ Russell Sage và Trung tâm Nghèo Đói và Bất Bình Đẳng Stanford. Những mất mát đó đã giảm đáng kể. Attom Data Solutions báo cáo rằng vào quý đầu tiên năm 2020, chỉ có 6,6% số khoản vay thế chấp bị thiếu chỗ ở nghiêm trọng, được xác định là “ít nhất 25% so với giá trị thị trường ước tính của tài sản.”
Tịch thu tài sản từ năm 2020 đến nay
Đạo luật Hỗ trợ Giảm thiểu Thiệt hại và Khôi phục Kinh tế (CARES), được Tổng thống Donald Trump ký vào luật, bao gồm việc hoãn tịch thu căn nhà cho những người có khoản vay thế chấp do chính phủ bảo trợ gặp khó khăn tài chính do đại dịch COVID-19. Giai đoạn hoãn tịch thu dự kiến sẽ kết thúc sau sáu tháng nhưng đã được kéo dài nhiều lần, gần đây nhất là bởi Tổng thống Joe Biden đến ngày 31 tháng 7 năm 2021.
Giai đoạn hoãn tịch thu có vẻ như đã dẫn đến sự giảm thiểu về các trường hợp tịch thu và nhà HUD có sẵn, nhưng xu hướng này đang đảo ngược. Quý III năm 2021 đã chứng kiến sự tăng 34% về các đơn khiếu nại tịch thu so với Quý II năm 2021 và tăng 68% so với Quý III năm 2020 là kết quả trực tiếp của việc kết thúc giai đoạn hoãn tịch thu. Mặc dù tỷ lệ tăng này có vẻ như là một con số lớn, số lượng các đơn khiếu nại tịch thu nói chung vẫn thấp hơn 60% trong Quý III năm 2021 so với Quý III năm 2019, trước khi đại dịch bùng phát.
Tại thời điểm đó, những người mua nhà HUD tiềm năng có thể mong đợi nguồn cung có hạn và sự cạnh tranh gay gắt. Tuy nhiên, số lượng các trường hợp tịch thu tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo. Trong 6 tháng đầu năm 2023, các trường hợp tịch thu đã bắt đầu tiệm cận mức độ trước đại dịch, tăng cao hơn 15% so với nửa đầu năm 2022 và cao hơn 36% so với nửa đầu năm 2020. Điều này đã tăng số lượng nhà HUD có sẵn cho những người mua nhà tiềm năng.
Cách Mua nhà HUD
Nếu bạn quan tâm đến việc mua nhà HUD và sử dụng nó làm nơi cư trú chính, bạn cần đặt giá càng nhanh càng tốt khi nó được niêm yết trên thị trường. Khi một căn nhà HUD được niêm yết trực tuyến, những người dự định sống tại đó được 30 ngày để đấu giá trước khi các nhà đầu tư bất động sản không dự định sống tại đó có thể đấu giá.
Trước khi bạn tìm một căn nhà, hãy chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ tài chính của bạn. Điều này sẽ giúp bạn nhanh chóng hành động khi có căn nhà nào đó được niêm yết trên thị trường.
- Nhận sự chấp thuận trước cho một khoản vay thế chấp trong phạm vi giá của bạn.
- Tập hợp các giấy tờ thuế và sao kê ngân hàng của bạn.
- Có các bản sao của các tờ lương gần đây nhất, các biểu mẫu 1099, hoặc W2 làm bằng chứng cho thu nhập.
Nếu bạn không có tiền đặt cọc, bạn có thể đủ điều kiện để được hỗ trợ về tiền đặt cọc từ các chương trình hoặc hỗ trợ từ bang của bạn. Cũng có nhiều cách độc đáo để tài trợ cho tiền đặt cọc.
Khi bạn đã chuẩn bị tài chính để nhanh chóng hành động, bạn sẽ cần một đội ngũ để giúp bạn thực hiện giao dịch. Chọn một nhà môi giới được HUD chấp thuận, mà bạn có thể tìm thấy trên trang web của HUD, để gửi đấu giá thay bạn. Nếu bạn không phải là người địa phương, bạn sẽ cần một người địa phương để kiểm tra ngoài nhanh chóng bất kỳ tài sản nào bạn chọn. Nhiều danh sách HUD trực tuyến có một bức ảnh duy nhất không luôn cho thấy những điều có thể làm bạn từ bỏ, như thiệt hại do hỏa hoạn, gần các đường phố bận rộn, hoặc cần sửa chữa lớn rõ ràng. Bạn cũng sẽ muốn có một người kiểm tra nhà bạn tin tưởng để bạn có thể nhanh chóng thực hiện một cuộc kiểm tra nhà chính thức nếu đơn giá của bạn được chấp nhận.
Khi bạn đã có đội ngũ của mình, tiền đặt cọc đã sẵn sàng và lá thư chấp thuận trước của bạn, bạn đã sẵn sàng để bắt đầu mua sắm. Nhà môi giới của bạn nên gửi cho bạn các thỏa thuận trực tiếp, nhưng cũng nên kiểm tra trang web của HUD thường xuyên để xem có gì mới xuất hiện.
Sau khi bạn đã chọn một căn nhà, hãy kiểm tra ngoài nhanh chóng để đảm bảo căn nhà không có vấn đề rõ ràng mà bạn không muốn giải quyết, sau đó yêu cầu ngay nhà môi giới của bạn gửi đấu giá càng sớm càng tốt. Đảm bảo rằng đề nghị của bạn bao gồm điều kiện kiểm tra nhà chính thức để bạn không phải chịu trách nhiệm nếu có vấn đề lớn.
Nếu đơn giá của bạn thắng, HUD sẽ liên lạc với nhà môi giới của bạn, người sẽ cần gửi các giấy tờ cụ thể của HUD trong các hạn chế nghiêm ngặt. Vì lý do này, việc làm việc với một nhà môi giới có kinh nghiệm làm việc với HUD rất quan trọng. Bạn cần hoàn thành kiểm tra nhà nhanh chóng. Nếu căn nhà qua kiểm tra, bạn sẽ có thể chuyển vào sau khi giao dịch nhà của bạn hoàn tất, thông thường là từ 30 đến 60 ngày sau khi đơn giá được chấp nhận.
Tài chính Mua nhà HUD
Mặc dù HUD không trực tiếp cấp vốn cho các nhà HUD, một số cơ quan chính phủ làm điều này. Một số lựa chọn bao gồm:
- Vay VA với không tiền góp vốn
- Vay phát triển nông thôn USDA với không tiền góp vốn
- Vay FHA
- Thế chấp thông thường
Thế chấp thông thường có thể khó khăn hơn để được trên một số nhà HUD, vì HUD không cho phép bất kỳ sửa chữa nào trước khi giao dịch hoàn tất, và các ngân hàng có thể yêu cầu sửa chữa trên một căn nhà để chấp thuận khoản vay.
Nhiều nhà HUD cần phải sửa chữa đáng kể. Nếu bạn không có đủ tiền mặt để chi trả cho những sửa chữa đó và bạn dự định sống tại căn nhà như là nơi cư trú chính của bạn sau khi sửa chữa và cải tạo hoàn thành, hãy xem xét chương trình FHA 203(k). Chương trình này được tạo ra để giúp tái tạo các căn nhà trong tình trạng sửa chữa kém và giúp người mua nhà có thu nhập thấp sửa chữa căn nhà của họ. Chương trình này về cơ bản là khoản vay xây dựng được bảo lãnh bởi FHA và bao gồm nhiều loại sửa chữa như:
- Nền móng
- Mái nhà
- Hệ thống ống nước
- Hệ thống điện
- Hệ thống HVAC
- Sửa chữa sàn
- Cải thiện như trang trí phòng tắm và nhà bếp
Khi đến với việc tài chính, hãy thực tế về phạm vi giá của bạn. Tầm quan trọng của việc mua một căn nhà với các khoản trả góp và lãi suất có thể chấp nhận được đã được chứng minh là một trong những bài học khó khăn nhất của cuộc khủng hoảng bất động sản. Sử dụng các máy tính trả góp vay mượn trực tuyến để xác định khoản trả góp vay hàng tháng bạn có thể đảm nhận, các chi phí đóng cửa dự kiến của bạn, và một loạt các yếu tố khác sẽ ảnh hưởng đến việc mua của bạn.
Mặc dù không có gì sai khi đi mua sắm qua cửa sổ, hãy đảm bảo bạn đảm bảo được tài chính một cách kịp thời. Trong trường hợp tồi tệ nhất, người mua tìm thấy ngôi nhà mơ ước của họ nhưng lại mất nó cho người mua khác vì khoản vay của họ chưa được phê duyệt.
Các Chương trình Tài chính Đặc biệt của HUD
Chương trình Hàng xóm Tốt bụng Bên cạnh
Nếu bạn là một sĩ quan cảnh sát toàn thời gian, giáo viên cấp tiểu học đến cấp 12, lính cứu hỏa hoặc nhân viên cấp cứu y tế, bạn có đủ điều kiện để thanh toán 50% giá niêm yết của căn nhà nếu nó nằm trong khu vực tái tạo được chỉ định. Để đủ điều kiện, bạn phải đồng ý sống trong căn nhà ít nhất là 36 tháng.
Chương trình $100 Xuống tiền
Chương trình đặt cọc $100 chỉ dành cho những người dự định sử dụng căn nhà làm nơi cư trú chính của họ, đủ điều kiện và đang sử dụng tài chính FHA. Chương trình này cho phép người mua đủ điều kiện chỉ cần đặt cọc $100 cho một căn nhà HUD, so với khoản đặt cọc tối thiểu thông thường của FHA là 3.5%.
Lợi ích của một Căn nhà HUD
Mặc dù các nhà HUD được biết đến với việc rẻ hơn so với các căn nhà bán truyền thống, nhưng điều đó không phải lúc nào cũng đúng. Nơi mà các căn nhà HUD thực sự nổi bật là khả năng trở thành lựa chọn tốt nhất và đôi khi là lựa chọn duy nhất cho những người mua có thu nhập thấp và trung bình để trở thành chủ nhà trong các thị trường nóng.
Đơn giá chiến thắng trên một căn nhà HUD được chọn bởi một máy tính dựa trên lợi nhuận ròng cao nhất cho HUD và không tính đến phần trăm đặt cọc, nguồn vốn, điều kiện phụ thuộc hoặc loại khoản vay. So sánh điều này với các căn nhà không thuộc HUD, nơi mà có thể gần như không thể cạnh tranh với những người mua bằng tiền mặt từ chối kiểm tra và không có điều kiện trong đề nghị của họ. Ngoài ra, trong 30 ngày đầu tiên, HUD chỉ xem xét các đề nghị từ những người dự định cư trú trong căn nhà, điều này ngăn chặn các nhà đầu tư bất động sản đẩy giá lên trong cuộc đấu giá.
Những người mua đủ điều kiện cho các chương trình khuyến mãi cụ thể của HUD có thể tận dụng các khoản đặt cọc cực thấp (chỉ từ $100 xuống) và những căn nhà được giảm giá mạnh (lên đến 50%).
Nhược điểm của một Căn nhà HUD
Những căn nhà HUD không phải lúc nào cũng rẻ hơn các căn nhà không thuộc HUD và được bán trong tình trạng như nào thì vậy, điều này có nghĩa là chúng thường cần phải sửa chữa đắt đỏ. Người mua phải có một cuộc kiểm tra căn nhà kỹ lưỡng và nên chuẩn bị sẵn sàng chi tiêu số tiền đáng kể cho chi phí sửa chữa và cải tạo thông qua tài chính riêng, dự trữ tiền mặt của họ, hoặc chương trình FHA 203(k).
Đôi khi những căn nhà HUD đã bị bỏ hoang trong một thời gian đáng kể; một số có thể đã được sử dụng như nơi sản xuất ma túy. Những ngôi nhà đã được sử dụng để sản xuất ma túy có thể gây ra những tác động sức khỏe tiêu cực nghiêm trọng dài hạn đối với người cư trú, vì vậy hãy đảm bảo cuộc kiểm tra nhà của bạn bao gồm kiểm tra ma túy tổng hợp nếu bạn nghi ngờ rằng ngôi nhà có thể đã được sử dụng để sản xuất nó.
Việc đảm bảo được khoản vay FHA cho một căn nhà đã bị ô nhiễm bởi ma túy là gần như không thể, vì vậy hãy chắc chắn thực hiện công việc nghiên cứu cẩn thận của bạn.
Những cá nhân mua các căn nhà HUD với tư cách là người sử dụng nhà phải sống trong căn nhà ít nhất là một năm và họ không thể mua một căn nhà HUD khác trong ít nhất hai năm.
Làm thế nào để một ngôi nhà trở thành một căn nhà HUD?
Một ngôi nhà trở thành một căn nhà HUD nếu ban đầu được tài trợ bằng khoản vay FHA, chủ sở hữu không thực hiện thanh toán, và ngôi nhà đã bị tịch thu. Hãy nhớ rằng các vụ tịch thu thường là kết quả của cái chết hoặc bệnh tật nghiêm trọng và có thể không xảy ra vì lỗi của người vay.
Sự khác biệt giữa một Căn nhà HUD và một Ngôi nhà bị tịch thu là gì?
Tất cả các căn nhà HUD đều là các căn nhà bị tịch thu, nhưng không phải tất cả các căn nhà bị tịch thu đều là căn nhà HUD. Một căn nhà HUD là một căn nhà bị tịch thu mà chủ sở hữu đã có một khoản vay FHA mà họ không thanh toán được. Sau đó, ngôi nhà được bán bởi Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị Hoa Kỳ (HUD). Các giao dịch bán nhà HUD thường đóng cửa trong vòng 60 ngày sau khi đấu giá thành công. Quá trình bán và đóng cửa trên tất cả các căn nhà HUD là thống nhất trên toàn quốc. Ngược lại, các ngôi nhà bị tịch thu được bán bởi bất kỳ đơn vị nào nắm giữ thế chấp, có thể là một ngân hàng, nhóm vốn tư nhân, cơ quan chính phủ khác, hoặc một cá nhân. Quá trình bán và đóng cửa trên một căn nhà bị tịch thu không thuộc HUD có thể dao động mạnh mẽ tùy thuộc vào ai nắm giữ khoản vay. Trong một số trường hợp cực đoan, có thể mất hơn một năm.
Các căn nhà HUD luôn rẻ hơn không?
Không phải lúc nào cũng vậy. Mặc dù các căn nhà HUD được biết đến là rẻ hơn so với các nhà truyền thống, nhưng điều này không phải lúc nào cũng đúng, đặc biệt sau khi tính cả chi phí sửa chữa. Đảm bảo bạn có một cuộc kiểm tra căn nhà kỹ lưỡng với các đề xuất từ các nhà thầu nếu bạn đang ký kết hợp đồng mua bán với một căn nhà HUD. Hỏi người môi giới của bạn về những căn nhà tương tự khác để bạn có thể xác định xem giá mua cộng với chi phí sửa chữa trên căn nhà HUD của bạn có phải là lựa chọn tài chính tốt hay không.
Làm thế nào để thắng thầu một căn nhà HUD?
Một máy tính chọn người chiến thắng dựa trên lợi nhuận ròng cao nhất cho HUD, vì vậy hầu hết các chuyên gia sẽ khuyên bạn nên đề xuất một số tiền lẻ lạ. Ví dụ, nếu bạn đang xem xét một đề nghị mua nhà HUD với giá 250,000 đô la, hãy tăng đề nghị của bạn thêm một đô la, lên 250,001 đô la. Một đô la duy nhất đó sẽ giúp bạn vượt qua các đề nghị cạnh tranh và có thể giúp bạn chiến thắng. Ngoài ra, các đề nghị từ những người dự định sử dụng nhà trong 30 ngày đầu tiên của việc niêm yết không phải cạnh tranh với các nhà đầu tư mua bán nhanh và có nhiều cơ hội chiến thắng với một đề nghị mà họ có thể đủ khả năng chi trả.
Điểm Cốt yếu
Với sự cẩn thận và nghiên cứu tích cực, các căn nhà HUD có thể cung cấp các nguồn cung cấp nhà ổn định với một mức giá hầu như không thể vượt qua được. Sử dụng trang web của Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị để tự thông tin về các tài nguyên liên bang và tiểu bang đa dạng dành cho các căn nhà HUD, các khoản vay FHA và các nguồn tài nguyên khác dành cho người mua nhà lần đầu.
Sau khi bạn đã tìm được một người môi giới đăng ký HUD, đã có tài chính an toàn và tìm được ngôi nhà mơ ước của bạn, bạn sẽ muốn kiểm tra kỹ lưỡng và nghiên cứu lịch sử của căn nhà. Điều này sẽ giúp bạn hiểu được những thách thức có thể gặp phải hoặc những sửa chữa cần thiết và quyết định liệu đó có phải là một đầu tư tài chính thông minh cho bạn hay không.
