Nên Tái Cấu Trúc Lại Nhà Cửa Hay Lấy Thế Chấp Đảo Ngược?

Sở hữu một căn nhà mang lại nhiều lợi ích—không gian rộng rãi, linh động và độc lập là những điều tuyệt vời. Tài sản quý giá khác là gì? Đó là vốn sở hữu. Khi bạn có vốn sở hữu trong một căn nhà, bạn có thể vay mượn từ nó.

Có nhiều cách để làm điều đó—tái cấu trúc lại, tái cấu trúc lại lấy tiền mặt, khoản vay vốn sở hữu nhà, hoặc hạn mức tín dụng thế chấp (HELOC) là một vài trong số đó. Nếu bạn trên tuổi 62, bạn cũng có thể vay thế chấp đảo ngược. Nhưng lựa chọn nào là phù hợp nhất với bạn?

Chúng ta sẽ xem xét cách so sánh giữa hai lựa chọn—tái cấu trúc lại hoặc vay thế chấp đảo ngược.

Những điểm cốt yếu

Cách Thế Chấp Đảo Ngược Hoạt Động

Khác với thế chấp truyền thống, thế chấp đảo ngược trả tiền cho bạn bằng cách sử dụng vốn sở hữu mà bạn đã tích luỹ qua nhiều năm thanh toán thế chấp. Tiền có thể nhận được dưới dạng một lần, hạn mức tín dụng, hoặc trả hàng tháng. Thế chấp này chỉ dành cho người cao tuổi trên 62 tuổi có vốn sở hữu đáng kể—thường là khoảng 50%.

Có ba loại thế chấp đảo ngược: các khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECMs), được bảo hiểm bởi Ủy ban Dân sự Liên bang (FHA); thế chấp đảo ngược độc quyền, do các ngân hàng tư nhân cung cấp; và thế chấp đảo ngược đơn mục đích, thường do các chính phủ địa phương và tổ chức phi lợi nhuận cung cấp.

Tái Cấu Trúc Lại Là Gì?

Tái cấu trúc lại có nghĩa là bạn vay một khoản vay mới để trả nợ khoản vay cũ của mình. Đây là cách để chủ nhà tiếp cận lãi suất thấp hơn hoặc khoản thanh toán thấp hơn bằng cách vay một khoản vay mới để trả nợ khoản vay hiện tại. Khi lãi suất thấp, tái cấu trúc lại có thể tiết kiệm được số tiền đáng kể trong dài hạn.

Nhiều người cũng tái cấu trúc lại để thay đổi các điều khoản của khoản vay, chuyển sang khoản vay cố định hoặc khoản vay điều chỉnh lãi suất. Tăng hoặc giảm thời gian vay cũng là điều có thể thực hiện được. Tùy vào tình hình tài chính đặc biệt của bạn, những hành động này có thể giảm số tiền thanh toán hàng tháng của bạn.

Quan trọng

Lợi ích của Thế Chấp Đảo Ngược

Nhiều người cao tuổi coi thế chấp đảo ngược là cách để gia tăng dòng tiền vào ngân sách hàng tháng của họ. Nếu đúng như vậy, thì thế chấp đảo ngược có tiềm năng hơn. Trái lại, tái cấu trúc lại có thể giảm chi phí hàng tháng của bạn, nhưng có thể không đủ để ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách hàng tháng của bạn.

Thế chấp đảo ngược cũng cung cấp khả năng rút tiền một lần, điều này rất hữu ích để sửa chữa nhà cửa hoặc gộp nợ khác. Một tái cấu trúc lại truyền thống chỉ giảm số tiền bạn trả hàng tháng hoặc thay đổi thời hạn vay. Một tái cấu trúc lại lấy tiền mặt sẽ cần thiết để nhận tiền mặt thực tế để sử dụng theo ý muốn của bạn.

Nhược Điểm của Thế Chấp Đảo Ngược

Mặt hạn chế lớn nhất của thế chấp đảo ngược là làm giảm vốn sở hữu của bạn với mỗi khoản thanh toán hàng tháng. Nếu bạn không có kế hoạch dài hạn cho căn nhà của bạn, điều này có thể không phải là mối quan tâm quan trọng. Nếu bạn muốn để lại nhà cho con cái làm di sản, thì bạn sẽ giảm giá trị của món quà.

Khi so sánh chi phí của mỗi công cụ, thế chấp đảo ngược cũng có xu hướng đắt hơn. Bởi vì đó là các khoản vay không có khả năng phục hồi, FHA yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp trước 2% của tổng số vay và một phí bảo hiểm thêm 0,5% mỗi năm. 0,5% này dựa trên số tiền vay. Nếu có đủ vốn sở hữu cho một căn nhà đang tái cấu trúc lại, thì không cần bảo hiểm thế chấp.

Lợi ích của Tái Cấu Trúc Lại

Tái cấu trúc lại thường là một lựa chọn rẻ hơn cho hầu hết mọi người trong dài hạn. Nó không đòi hỏi một buổi hướng dẫn (trung bình $125 mỗi buổi) như thế chấp đảo ngược. Lãi suất cho tái cấu trúc lại cũng thường thấp hơn. Bạn cũng sẽ tiết kiệm được phí bảo hiểm thế chấp.

Bạn vẫn sẽ trả tiền cho ngân hàng, nhưng bạn cũng sẽ tiếp tục xây dựng vốn sở hữu trong căn nhà thay vì làm giảm nó. Tiếp tục xây dựng vốn sở hữu có nghĩa là bạn sẽ thu được nhiều lợi nhuận hơn khi bạn sẵn sàng bán nhà hoặc chuyển cho người thừa kế.

Một tái cấu trúc lại cũng giúp vợ/chồng của bạn ít bị nguy hiểm mất nhà nếu bạn kết hôn. Nếu bạn mở một khoản vay đảo ngược một mình, thì vợ/chồng không vay tiền có thể phải rời khỏi nơi ở nếu bạn chuyển đến chăm sóc dài hạn. Luật pháp đang dần thay đổi để bảo vệ chống lại điều này, nhưng đây là điều cần suy nghĩ.

Nhược Điểm của Tái Cấu Trúc Lại

Nếu mục tiêu của bạn là loại bỏ khoản thanh toán hàng tháng, thì tái cấu trúc lại không phải là lựa chọn phù hợp cho bạn. Bạn có thể tiết kiệm được tiền trong dài hạn, nhưng vẫn phải trả tiền hàng tháng cho ngân hàng, dù số tiền có thể nhỏ hơn.

Nếu bạn cần tiền mặt để cải tạo nhà cửa hoặc thanh toán thuế bất động sản—hai lý do phổ biến cho thế chấp đảo ngược—thì tái cấu trúc lại lấy tiền mặt sẽ là sự lựa chọn tốt hơn. Bạn có thể tận dụng lãi suất thấp hơn hoặc thời hạn vay ngắn hơn và rút tiền một lần để chi phí dự án.

Tôi có thể tái cấu trúc lại để trả tiền cho việc cải tạo nhà cửa không?

Nếu tôi tái cấu trúc lại nhà, tôi vẫn có xây dựng vốn sở hữu không?

Tôi cần một số lượng cụ thể vốn sở hữu để tái cấu trúc lại nhà của tôi không?

Tóm Lại

Nếu tình hình tài chính của bạn cho phép bạn tái cấu trúc lại nhà thay vì lấy thế chấp đảo ngược, tái cấu trúc lại thường là lựa chọn rẻ hơn gần như luôn luôn. Nó cũng cho phép bạn tiếp tục xây dựng vốn sở hữu để khi bạn quyết định bán nhà, bạn nhận được nhiều lợi nhuận hơn từ căn nhà.

Tuy nhiên, nếu bạn cần loại bỏ khoản thanh toán hàng tháng để ngân sách của bạn hoạt động, thì thế chấp đảo ngược là một lựa chọn hợp lý. Hãy cân nhắc mục tiêu của bạn một cách cẩn thận trước khi đưa ra quyết định.