Chủ nhân tiếp theo của bạn có thể là 100 người ngẫu nhiên

Ngôi nhà ở tầng chia thành ba phòng ngủ, hai phòng tắm ở Fayetteville, Arkansas, trông giống như một ngôi nhà hoàn hảo cho gia đình. Nó có một bề ngoài gạch ngôi đẹp, một bãi cỏ trước xanh tốt và một khu vườn sau được rào chắc chắn hoàn hảo cho việc tổ chức tiệc nướng ngoài trời. Nó nằm trên một con đường yên tĩnh với hai trường học và một câu lạc bộ Cho nữ và Cho nam ở gần. Nhưng ngôi nhà hoàn hảo này có một chủ nhân—hoặc chủ nhân—khá đặc biệt.

Bất động sản này, hiện nay được biết đến với tên gọi là Soapstone, thuộc sở hữu của 102 nhà đầu tư đã cùng nhau mua hơn 100,000 đô la cổ phần thông qua một công ty mang tên Arrived Homes. Bất động sản được quản lý và cho thuê với giá 1,600 đô la mỗi tháng, một chút thấp hơn so với giá thuê trung bình của thành phố là 1,795 đô la. Những nhà đầu tư, có thể mua cổ phần với chỉ 100 đô la, nhận được một phần lợi nhuận.

Và không chỉ có Soapstone. Arrived, cùng với một số startup đầu tư phần nhỏ khác, đang thêm vào thêm tiếng ồn cho một thị trường bất động sản đã đông đúc. Nhà đầu tư có thể mua vào hàng trăm bất động sản tương tự trên trang web của công ty, nơi mỗi danh sách có một hồ sơ kiểu Airbnb giải thích về khu vực, chi phí, số phòng ngủ và phòng tắm—và lợi nhuận.

Ngoài Arrived, còn có Lofty AI, sử dụng mô hình token để người ta mua vào và cho họ thu nhập từ việc thuê nhà sau đó trong cùng một ngày. Công ty khác, reAlpha, bán cổ phần trong những ngôi nhà phục vụ làm Airbnb—bao gồm một khu nghỉ dưỡng cây trong quá trình xây dựng. Landa cho phép mọi người đầu tư vào cổ phần có giá chỉ 5 đô la cho những căn nhà xung quanh Atlanta hoặc 20 đô la cho các tòa nhà căn hộ ở Brooklyn. Daniella Lang, một nhà tiếp thị sản phẩm tại công ty, nói rằng nhà đầu tư “xem đây là cơ hội giấc mơ Mỹ” giúp họ xây dựng tài sản trong lĩnh vực bất động sản. Bất cứ ai cũng có thể nhấn nút để đầu tư—nhưng điều đó thực sự không khiến họ trở thành chủ nhà.

Các startup đầu tư phần nhỏ cho rằng họ giảm thiểu rào cản đối với việc đầu tư vào bất động sản—và làm cho nó dễ dàng như việc đặt phòng Airbnb. Tại Arrived, 40% nhà đầu tư chính là người thuê nhà, theo Ryan Frazier, CEO của công ty. Ý tưởng là những người bị khóa ngoài thị trường nhà cửa có thể có lợi nhuận mà không phải chịu nợ thế chấp. Nhưng họ cũng thêm vào cuộc đua đầu tư bất động sản nhỏ giọt vào thời điểm nguyên nhân thiếu nhà cửa tiếp tục đẩy giá lên, khiến nhiều người Mỹ bị kẹt trong các căn hộ thuê đắt đỏ.

“Có lẽ một số người sẽ hưởng lợi từ nó, có thể họ sẽ kiếm được tiền”, Amee Chew, một nhà phân tích nghiên cứu cấp cao tại Trung tâm Dân chủ Phổ biến, một tổ chức đấu tranh tiến bộ nói. Nhưng, Chew thêm vào đó, việc đầu tư bất động sản nhiều hơn có thể đến “với chi phí của sự ổn định về nhà ở” và có rủi ro làm tồi tệ hơn một hệ thống nơi nhà đầu tư vì lợi nhuận có thể “gây rối trong cư dân thu nhập thấp”.

Hiện nay, các startup đầu tư phần nhỏ chỉ chiếm một phần nhỏ trong thị trường bất động sản, nhưng ý tưởng này đang “phát triển nhanh chóng hơn bao giờ hết”, Casey Berman, đối tác quản lý tại công ty quỹ Camber Creek, đã đầu tư vào Fundrise, một công ty đầu tư bất động sản khác cho phép mọi người đầu tư chỉ với 10 đô la.

Ý tưởng xuất hiện lần đầu tiên cách đây một thập kỷ với Fundrise. Công ty đã làm cho việc đầu tư vào các danh mục bất động sản trở nên dễ dàng hơn với số tiền ít, theo như nhà sáng lập và CEO Ben Miller nói. Ngày nay, Fundrise có hơn 387,000 nhà đầu tư hoạt động và một danh mục bất động sản trị giá 7 tỷ đô la bao gồm căn hộ, nhà máy, và cho thuê nhà riêng lẻ. Các startup đầu tư phần nhỏ mới hơn chơi lên ý tưởng đầu tư nhỏ, nhưng để nhà đầu tư chọn cụ thể từng căn nhà, thường là nhà ở riêng lẻ. Và đó cũng là một thành công: Arrived đã liệt kê các ngôi nhà mới trên trang web của mình và theo dõi cổ phần của chúng bán hết trong vòng một ngày.

Khi nhiều bên tham gia vào cuộc đua đầu tư bất động sản, công nghệ đang đóng vai trò ngày càng quan trọng. Những nhà đầu tư lớn phát triển trên công nghệ để tìm kiếm những bất động sản tốt nhất và tối ưu hóa quá trình đầu tư, làm cho việc cạnh tranh của người mua làm khó khăn hơn. Các thuật toán tìm kiếm những bất động sản tốt nhất để nhà đầu tư mua—mặc dù các thay đổi nhanh chóng gần đây trên thị trường bất động sản khiến thậm chí các công ty như Zillow và Opendoor cũng gặp khó khăn. Còn công nghệ để hỗ trợ tự động hóa việc thu tiền thuê và ký hợp đồng thuê nhà, tạo ra khoảng cách giữa chủ nhân nhà và người thuê. Các trang web như Airbnb và Vrbo còn chia nhỏ mọi thứ hơn nữa, và giúp nhà đầu tư bất động sản có lợi nhuận từ việc cho thuê ngắn hạn hấp dẫn.

Nhưng những tiến bộ công nghệ trên toàn bộ ngành bất động sản cũng đang làm tổn thương người thuê nhà. Sự bùng nổ của việc cho thuê ngắn hạn đã làm tăng giá người dân địa phương ở một số thành phố. Các kiểm tra lý lịch tự động đã trở nên phổ biến, mặc dù chúng thường từ chối ứng viên thuê dựa trên báo cáo không chính xác. Chủ nhà có thể tự động hóa việc đệ đơn đuổi việc, tạo ra lượt đổi việc cao và tối đa hóa lợi nhuận.

Mô hình phần nhỏ đặt ra những lo ngại về việc đầu tư lớn hơn vào bất động sản chỉ cho thấy “nhà ở thực sự đang được sử dụng để kiếm lợi nhuận và là một công cụ đầu tư” trước tiên, Katie Goldstein, giám đốc chiến dịch nhà ở và chăm sóc sức khỏe tại Trung tâm Dân chủ Phổ biến nói. Điều này bởi vì, giống như nhà đầu tư cơ sở hạ tầng, họ được hậu thuẫn bởi vốn đầu tư rủi ro, sử dụng công nghệ để nắm bắt bất động sản và tạo ra khoảng cách giữa người thuê và chủ nhân qua các công ty quản lý. 

Nhiều công ty đã thu hút đầu tư lớn. Trong năm 2021, Goldman Sachs cung cấp 300 triệu đô la tín dụng cho Fundrise để xây dựng những ngôi nhà mới sẽ trở thành những căn nhà cho thuê. Trong năm 2022, công ty đầu tư Forerunner Ventures dẫn đầu một đầu tư chuỗi A trị giá 25 triệu đô la cho Arrived. Các nhà đầu tư khác trong công ty bao gồm người sáng lập Amazon Jeff Bezos và CEO của Uber Dara Khosrowshahi. Landa đã huy động hơn 90 triệu đô la từ vốn cổ phần và nợ trong ba vòng gọi vốn do các công ty đầu tư 83North, NFX và Viola Ventures dẫn đầu, theo Crunchbase.

Nhưng thay vì làm trầm trọng thêm vào các vấn đề hiện tại trên thị trường bất động sản, những công ty này cho rằng họ đang mở cửa đầu tư cho nhiều người hơn. Frazier nói rằng Arrived mang lại cho mọi người thông thường quyền truy cập vào vốn nhà sớm hơn trong cuộc sống bằng cách giảm rào cản. Nhưng sự đói khát cho mô hình này phản ánh một sự chuyển đổi trong ưu tiên, Frazier nói, khi những người trẻ tuổi đang “tìm kiếm sự linh hoạt hơn” và muốn “ít bị ràng buộc bởi nợ [và] ít bị ràng buộc bởi tài sản.”

Điều kiện kinh tế khó khăn đã yêu cầu người trẻ điều chỉnh. Tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu tiên tại Hoa Kỳ đã tăng lên 36, theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia. Mọi người kết hôn muộn hơn, có khả năng phải trả nợ học phí và có mức lương tăng đình đốn hơn. Trong khi đó, giá bất động sản đang tăng. Tại Phoenix, Arizona, giá nhà trung bình vào năm 2004 là 174,815 đô la. Vào năm 2023, nó là 450,000 đô la. Mức lương trung bình từ năm 2004 đến 2021 tăng 70%, kém đuổi so với giá nhà bất ngờ tăng cao.

Đó là một phần của những gì đã thu hút Emanette Peniche đến với Soapstone. Peniche, sống và thuê nhà ở Los Angeles—1,500 dặm từ ngôi nhà gạch nhỏ ở Fayetteville—nói rằng cô hối tiếc vì không đầu tư nhiều hơn khi cô bắt đầu, và bây giờ cô có một số lượng lớn bất động sản trong danh mục Arrived của mình. “Tôi ngay lập tức bị thu hút bởi khả năng tiếp cận đầu tư vào bất động sản,” Peniche, một phụ nữ 33 tuổi làm việc trong tiếp thị sản phẩm tại Meta, nói. Cô ấy đã bị thu hút đến mức độ đó, thậm chí cô ấy đã cung cấp sự chuyên môn về tiếp thị như là một cố vấn không lương cho Arrived vào năm 2021.

Soapstone giống như các bất động sản đầu tư khác được quảng cáo bởi Arrived, như Sheezy ở Chattanooga, Tennessee, hoặc Mimosa ở Tuscaloosa, Alabama. Những ngôi nhà đầu tiên được quảng cáo trên nền tảng có lẽ sẽ không được bán trong vòng hai đến ba năm, để chúng có thời gian tăng giá, theo lời của Frazier, CEO của Arrived. Sau đó, nhà đầu tư có thể rút tiền.

Nhà đầu tư trung bình chi khoảng 3,500 đô la cho năm hoặc sáu bất động sản, theo Frazier. Nhưng đầu tư có thể lên đến 25,000 đô la và bao gồm cả nhà đầu tư có chứng chỉ, theo Bret Neuman, trưởng phòng thương hiệu và nội dung tại Arrived. Tuy nhiên, hầu hết mọi người đầu tư dưới 1,000 đô la. Và, theo Arrived, nó mang lại 1.2 triệu đô la tiền cổ tức cho nhà đầu tư trong năm 2022. Danh mục bất động sản của họ đã tăng giá tổng cộng 1.4 triệu đô la trong cùng một năm, theo công ty nói.

Các startup sở hữu phần nhỏ khác tiếp cận ý tưởng giống nhau theo cách khác nhau. reAlpha, công ty cho thuê nhà nghỉ, bán cổ phần trong bất động sản đầu tư để sử dụng làm Airbnb. Công ty nói rằng nó sử dụng trí tuệ nhân tạo để phân tích bất động sản và dự đoán khả năng sinh lời của chúng như là những nơi nghỉ dưỡng. Sau đó, nó mua, trùng tu và quản lý các bất động sản. Lofty AI, được Y Combinator hỗ trợ, cho phép mọi người mua token với giá 50 đô la trong các căn nhà. Mọi người sau đó có thể sử dụng token của họ để bình chọn về quyết định quản lý về tài sản của họ, như cách sửa chữa nên được thực hiện và liệu một người thuê nhà có nên bị đuổi không.

Landa đang bán cổ phần ít nhất là một tá căn nhà liền kề ở Douglasville, Georgia, một thành phố ngay phía tây của Atlanta, và nhiều ngôi nhà khác ở Atlanta và các vùng ngoại ô khác. Đây là một khu vực đã chứng kiến sự đổ dồn của các nhà đầu tư, một phần nhờ vào pháp luật gây tranh cãi ưa chuộng chủ nhân nhà—bao gồm một luật cấm kiểm soát giá thuê. Nhưng hoạt động đầu tư lớn tại Atlanta làm cho khu vực này của các danh sách trở nên bé nhỏ—bốn nhà đầu tư bất động sản lớn tại khu vực sở hữu khoảng 27,000 bất động sản ước tính.

Sự ưa thích cho các tiểu bang Sunbelt và Mountain dọc theo miền Nam Hoa Kỳ không nên là điều bất ngờ—các startup đầu tư phần nhỏ chỉ đơn giản là theo dõi xu hướng được đặt ra bởi các nhà đầu tư bất động sản khác. Điều này chủ yếu đã xảy ra từ sau Cuộc suy thoái lớn, bắt đầu từ năm 2007, đã làm thay đổi thị trường bất động sản ở Hoa Kỳ. Các nhà đầu tư lớn, được hậu thuẫn bởi vốn đầu tư rủi ro và được hỗ trợ bởi công nghệ bất động sản mới, đã lao vào và mua không chỉ các tòa nhà chung cư, mà còn là các ngôi nhà ở khu vực ngoại ô có giá rẻ hơn lịch sử, như những khu vực xung quanh Atlanta, Charlotte, Bắc Carolina, và Phoenix.

Bước đi này có thể đã giúp một số khu vực hồi phục tài chính nhanh hơn, theo nghiên cứu từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ. Nhưng nó đã đưa những nhà đầu tư lớn đến thị trường nhà ở đơn lẻ lần đầu tiên. Sự hiện diện của họ đã đẩy giá nhà lên, và họ cũng có khả năng cao hơn khi mua ở những khu vực nơi người da đen sống, so với khu vực chủ yếu là người da trắng. Và trong sự vội vã để có lợi nhuận, nhà đầu tư nước ngoài đã trở nên phổ biến hơn trong các ngôi nhà ở đơn lẻ ở Hoa Kỳ, nữa.

Nhưng những nhà đầu tư lớn và nhỏ hóa phần nhỏ không phải là những đối thủ duy nhất của người mua nhà. Những người khổng lồ thực sự trong bất động sản Mỹ? Đó là mẹ và bố bạn. Những nhà đầu tư nhỏ hơn, hay còn gọi là chủ nhân nhỏ lẻ, sở hữu 70% số căn nhà cho thuê ở Hoa Kỳ và phần lớn tất cả các căn nhà cho thuê có bốn đơn vị trở xuống, theo dữ liệu mới nhất từ Cục điều tra dân số Hoa Kỳ. Nhà đầu tư cơ sở hạ tầng chỉ sở hữu một phần nhỏ các ngôi nhà ở đơn lẻ, nhưng sự hiện diện của họ đang tăng lên.

Và nếu xu hướng phần nhỏ tiếp tục, nó có thể làm đảo lộn thị trường, đặc biệt là ảnh hưởng đến sự thống trị của chủ nhân nhỏ lẻ. “Rào cản để tham gia [đầu tư bất động sản] đã thực sự giảm đi,” Jay Parsons, nhà kinh tế trưởng tại RealPage, một công ty phần mềm quản lý bất động sản, nói. “Có nhiều người chơi khác nhau trong thị trường nhà ở đơn lẻ.” 

Những người chơi bây giờ bao gồm những người như Peniche. Cô ấy không giữ giấy chứng nhận sở hữu của Soapstone hoặc xử lý những khiếu nại từ người thuê nhà, nhưng đầu tư của cô đang mang lại lợi nhuận. Ngay cả khi cô ấy có thể đủ khả năng mua toàn bộ tài sản, cô ấy có thể không muốn làm như vậy. Peniche nói rằng lãi suất thế chấp cao và giá nhà tăng đã khiến cô ấy nghĩ lại về việc có muốn sở hữu nhà riêng không. Và cô ấy hài lòng với lợi nhuận từ những đầu tư ít tích cực hơn của mình. “Tôi không chắc liệu [việc sở hữu nhà] có phải là một mục tiêu của tôi nữa—ít nhất là trong tương lai dự kiến.”