Những Điều Cần Biết Về Số Dư Khoản Tiền Được Giữ Gọn

Có nhiều điều cần biết hơn là chỉ biết bạn nợ bao nhiêu mỗi tháng.

Việc sở hữu nhà có rất nhiều thuật ngữ tài chính có thể khiến người bình thường cảm thấy như đang nghe một thứ ngôn ngữ khác. Ký vào hợp đồng vay mượn cố định hoặc thay đổi lãi suất, bạn ngay lập tức phải chịu trách nhiệm trả lại số vốn ban đầu của nó vào cuối kỳ hạn 15 hoặc 30 năm—tất cả trong khi cân nhắc về tỷ lệ phần trăm lãi suất hàng năm (APR) và trả nợ theo lộ trình phải trả.

Một thuật ngữ mà bạn cũng sẽ nghe thấy nhiều trong việc tìm kiếm ngôi nhà tiếp theo của bạn là “escrow.” Mặc dù thuật ngữ này có nhiều ý nghĩa, tùy thuộc vào bối cảnh, khoản tiền gởi gọn liên quan đến khoản vay của bạn là một công cụ quan trọng mà bạn nên biết thêm về. Dưới đây là một số sự thật và tính năng ít được biết đến về khoản gởi gọn của khoản vay mua nhà.

Những Điểm Chính Cần Lưu Ý

Khoản Gởi Gọn Vay Mượn Là Gì?

Được thiết kế để bảo vệ chống lại gian lận, không thanh toán hoặc một số hành vi gian lận tài chính khác, một tài khoản gởi gọn mang lại sự yên tâm cho tất cả các bên tham gia vào giao dịch. Về mặt khái niệm, gần như mọi loại tài khoản gởi gọn đều có thể được định nghĩa là một công cụ mà cả hai bên của một giao dịch đồng ý để một bên thứ ba giữ tài sản hoặc quỹ tiền trong suốt quá trình giao dịch. Sau khi giao dịch hoàn thành, khoản gởi gọn được chuyển cho bên nhận.

Trong trường hợp giao dịch bất động sản, một tài khoản gởi gọn có thể được sử dụng vào lúc mua nhà ban đầu hoặc—trong trường hợp của khoản vay mua nhà—sau khi tài sản được đóng cửa. Các nhà cho vay thường yêu cầu vào lúc đóng cửa rằng bạn nộp vào tài khoản gởi gọn của bạn hai tháng dự trù thuế tài sản, phí bảo hiểm thế chấp và phí bảo hiểm chủ nhà như một phần của chi phí đóng cửa của bạn.

Thường thì, một tài khoản gởi gọn vay mượn được yêu cầu nếu bạn cố gắng mua nhà với khoản đặt cọc ít hơn 20%. Điều đó bởi vì khoản đặt cọc thấp như vậy làm cho các nhà cho vay lo lắng về khả năng thanh toán của bạn. Trong mắt họ, bạn sẽ có khả năng bỏ lỡ các khoản thanh toán thuế tài sản hoặc không đạt được bảo hiểm chủ nhà, khiến bạn trở thành rủi ro cao hơn so với những người vay khác.

Tài khoản gởi gọn dài hạn này, đôi khi được gọi là tài khoản bảo lãnh, được sử dụng để chi trả nhiều loại chi phí hàng tháng khác ngoài khoản vay mua nhà của bạn. Thay vì phải tiết kiệm cho từng khoản thanh toán đó, ngân hàng cho vay tính toán chi phí hàng năm của từng khoản phí mà khoản gởi gọn phủ và chia thành số tiền hàng tháng. Kết quả của phép tính đó sau đó được thêm vào khoản thanh toán vay mỗi tháng của bạn và tự động gửi vào tài khoản gởi gọn. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng khoản thanh toán gởi gọn hàng tháng không được coi là một phần của khoản vay mua nhà chính.

Các Phí Được Bảo Lãnh Bởi Tài Khoản Gởi Gọn Vay Mượn Là Gì?

Từ đầu, tài khoản gởi gọn vay mượn được thiết kế để đơn giản hóa quy trình sở hữu nhà liên quan đến các chi phí hàng tháng của bạn. Bằng cách duy trì một số dư ổn định trong khoản gởi gọn mỗi tháng, người quản lý khoản gởi gọn của bạn có thể chi trả các loại phí và thuế không thể tránh khỏi khác nhau. Mặc dù chúng không bao phủ mọi khoản phí hàng tháng mà bạn sẽ trải qua khi là chủ nhà, nhưng tài khoản gởi gọn vay mượn bao gồm một số khoản rất quan trọng như sau:

• Thuế tài sản.
• Phí bảo hiểm. Bảo hiểm giúp bảo vệ khoản đầu tư của bạn, vì vậy ngân hàng cho vay của bạn sẽ làm gì để đảm bảo rằng tài sản của bạn được bảo hiểm. Khoản gởi gọn vay mượn cụ thể bao gồm bảo hiểm chủ nhà, cũng như bất kỳ bảo hiểm nguy hiểm nào khác cần thiết. Ví dụ, nếu tài sản của bạn nằm ở khu vực thường xuyên phải đối mặt với cháy rừng, khoản gởi gọn vay mượn của bạn có thể bao gồm phí bảo hiểm cháy. Một lần nữa, chi phí hàng năm cho các phí bảo hiểm của bạn sẽ được chia thành 12 để chi trả cho mỗi tháng trong năm, mặc dù tài khoản gởi gọn thường trả cho công ty bảo hiểm hai lần mỗi năm.
• Phí bảo hiểm thế chấp. Khác với các khoản phí vay mượn khác mà khoản gởi gọn của bạn sẽ chi trả, bảo hiểm thế chấp hơn là để yên tâm cho người cho vay. Theo Cục Bảo Vệ Người Tiêu Dùng Tài Chính (CFPB), bảo hiểm thế chấp thường được yêu cầu khi bạn chỉ đóng góp dưới 20% làm tiền đặt cọc. Như đã đề cập trước đó, đặt cọc thấp như vậy làm cho bạn trông có vẻ như một người vay có rủi ro cao. Bằng cách mua bảo hiểm thế chấp, nó bảo vệ người cho vay nếu bạn chậm trễ thanh toán và mất tài sản thông qua thế chấp.

Các khoản phí mà Khoản Thế Chấp Không Bao Gồm

• Các khoản phí thuế không liên quan đến tài sản.Ngoài thuế tài sản của bạn, bạn phải tự lo lắng. Các hóa đơn thuế bổ sung hoặc tạm thời có thể xuất hiện sau các thay đổi về tài sản, hoặc bất kỳ thuế bổ sung nào do tiểu bang, quận, hoặc thành phố áp dụng, đều nằm ngoài phạm vi của khoản thế chấp tài chính.
• Phí liên minh chủ nhà. Cho dù bạn thích hay ghét chúng, nếu bạn sống trong khu vực có liên minh chủ nhà (HOA), thì bất kỳ phí HOA nào liên quan cũng là của bạn để xử lý. Việc không thanh toán các khoản phí này có thể dẫn đến các khoản phí trễ và thậm chí kiện tụng bổ sung, vì vậy bạn nên duy trì sự chú ý đối với chúng.
• Các khoản phí từ các chính sách bảo hiểm không cần thiết. Bất kỳ chính sách bảo hiểm bổ sung nào mà bạn có thể mua cho tài sản và mà ngân hàng cho vay thấy là không cần thiết sẽ là trách nhiệm của bạn. Có rất nhiều chính sách bảo hiểm mà bạn thực sự không cần thiết, vì vậy hãy tránh chúng nếu bạn chỉ muốn thanh toán phí bảo hiểm mà khoản thế chấp tài chính của bạn bao phủ.

Một Khoản Thế Chấp Có Tích Lũy Lãi Suất Không?

Hầu như trong mọi trường hợp, khoản thế chấp tài chính không được giữ trong các tài khoản có tích lũy lãi suất. Mặc dù Quốc hội Mỹ đã thực hiện nhiều nỗ lực vào những năm 1990 để yêu cầu các khoản lãi phải được thanh toán bởi người cho vay vào các tài khoản khoản thế chấp tài chính, nhưng không có đạo luật nào được ký vào luật. Tuy nhiên, người cho vay bắt buộc phải thanh toán lãi suất tại Alaska, California, Connecticut, Iowa, Maine, Maryland, Massachusetts, Minnesota, New Hampshire, New York, Oregon, Rhode Island, Utah, Vermont, và Wisconsin. Các khoản thanh toán lãi suất đó thường được yêu cầu phải thanh toán trực tiếp cho khách hàng, mặc dù có thể có một số ngoại lệ cho quy định này.

Điều Gì Xảy Ra Trong Một Thiếu Hụt/Khuyết Thiếu Khoản Thế Chấp?

Vì khoản tiền gởi tiền ký quỹ thế chấp của bạn dựa trên thuế và phí bảo hiểm, có khả năng rằng chi phí sẽ tăng lên vào một thời điểm nào đó. Nếu những thay đổi này xảy ra và khoản thanh toán hàng tháng của bạn không đủ để cover khoảng chênh lệch, bạn có thể sẽ đối mặt với tình trạng thiếu hụt ký quỹ, hay còn gọi là thiếu hụt ký quỹ. Thiếu hụt ký quỹ xảy ra khi chi phí của bạn cao hơn dự đoán hoặc dự báo cho năm tới cho thấy rằng mức thanh toán hàng tháng hiện tại không đủ.

Nếu số dư ký quỹ của bạn thực sự thấp hơn mức chấp nhận được, rất có thể rằng ngân hàng sẽ tự động điều chỉnh khoản thanh toán hàng tháng tương ứng. Điều này có nghĩa là bạn có thể sẽ phải đối mặt với một khoản thanh toán tháng cao hơn mà sẽ áp dụng ngay cả sau khi tình trạng thiếu hụt được cải thiện.

Bạn không cần phải đợi đến khi có nguy cơ thiếu hụt để tăng khoản thanh toán ký quỹ thế chấp hàng tháng. Hầu hết các ngân hàng sẽ rất sẵn lòng nhận tiền dư như một sự đặt lót, miễn là bạn chỉ định rằng số tiền đó dành cho tài khoản ký quỹ. Bất kỳ số tiền dư thừa lại trong tài khoản ký quỹ có thể được hoàn lại cho bạn vào cuối năm, vì vậy bạn không mất gì miễn là bạn có thể đủ khả năng để dành số tiền đó trong ký quỹ.

Bạn có thể muốn thực hiện khoản thanh toán ký quỹ lớn hơn nếu bạn biết rằng thuế và phí của năm tới sẽ cao hơn và bạn muốn trả khoản chênh lệch bằng một lần thanh toán, thay vì lan tỏa chúng ra trong 12 tháng với mức phí cao hơn. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng bất kỳ khoản tiền nào bạn gửi vào tài khoản ký quỹ của bạn là số tiền không được sử dụng để trả nợ thế chấp chính mình.

Bạn có thể muốn đóng một khoản thanh toán ký quỹ lớn hơn nếu bạn biết rằng thuế và phí của năm sau sẽ cao hơn và bạn muốn thanh toán sự khác biệt bằng một lần duy nhất, chứ không phải phân phối chúng trong 12 tháng với mức giá cao hơn. Nhớ rằng, bất kỳ khoản tiền nào bạn gửi vào tài khoản ký quỹ của bạn đều là tiền mà không được sử dụng để trả nợ thế chấp chính.