Những Điều Không Nên Sửa Khi Bán Nhà

Khi bạn chuẩn bị bán nhà, bạn có thể cảm thấy cần phải sửa tất cả những khuyết điểm mà bạn nghĩ đến. Nhưng trước khi lấy ví và gọi thợ, hãy cân nhắc kỹ xem điều gì thực sự cần phải sửa (và điều nào bạn có thể quên) khi đặt nhà của mình lên thị trường.

Bạn có thể cần phải thực hiện ít sửa chữa và nâng cấp hơn bạn nghĩ. Việc tìm hiểu những cải tiến nhà bạn có thể bỏ qua trước khi bán có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian, công sức và tiền bạc.

Những điểm chính cần lưu ý

Những yếu tố cần xem xét trước khi thực hiện sửa chữa

Xem xét mức độ thời gian và công sức bạn muốn đầu tư vào ngôi nhà trước khi bán. 

'Việc làm sạch và dọn dẹp kỹ lưỡng đem lại hiệu quả lớn và là những điều quan trọng nhất cần thực hiện [khi chuẩn bị để bán nhà],' chia sẻ Ann McBride-Alayon, môi giới bất động sản có bằng cấp và chủ sở hữu của Hudson River Line Realty. 

Các dự án lớn, như sửa chữa một nhà bếp lỗi thời, có thể tốn từ $27,492 đến $79,982. 'Việc cập nhật nhà bếp và phòng tắm không được khuyến khích nếu chúng được thực hiện với chất lượng kém hoặc giá rẻ. Bạn sẽ tốt hơn khi giữ nguyên một nhà bếp lỗi thời và để chủ nhân tiếp theo mang theo tầm nhìn của họ thay vì cảm thấy tiêu cực về một nhà bếp phổ thông mà họ có thể chỉ muốn tháo bỏ,' chia sẻ từ McBride-Alayon.

Giá thành so với Lợi nhuận Đầu tư (ROI)

Do lợi nhuận đầu tư có thể thấp, việc nâng cấp thường không được khuyến nghị trước khi bán vì chúng có thể không bù lại chi phí. Ví dụ, Remodeling by JLC chỉ ra rằng tỷ lệ phục hồi chi phí quốc gia cho các dự án lớn như sửa lại một nhà bếp (trung bình) chỉ là 49.5% và việc thêm một phòng ngủ chính chỉ là 35.5%.

Theo Báo cáo Tác động Remodeling 2022 của Hiệp hội Bất động sản Quốc gia (NAR), thậm chí các nâng cấp nhỏ cũng có thể không có lợi nhuận. Ví dụ, báo cáo cho biết việc đơn giản chỉnh sửa một cái tủ quần áo chỉ có thể phục hồi 83% chi phí đầu tư của bạn, và chỉ có 4% các nhà môi giới sẽ khuyến khích điều này với người bán. Đừng mắc sai lầm khi chi tiêu nhiều hơn cần thiết để sửa chữa. Bạn có thể không thu lại được tiền.

'Tôi khuyên người bán nên đầu tư vào 'giải pháp tạm thời,' tức là những điều sẽ mang lại hiệu quả lớn nhất với số tiền bạn bỏ ra,' chia sẻ một người bán hàng bất động sản có bằng cấp Adie Kriegstein, người sáng lập của NYC Experience.

'Bất cứ điều gì có thể được sửa chữa một cách nhanh chóng và với số tiền ít là đáng giá cho việc thu lại,' cô nói. 'Hãy nhớ rằng đôi khi lợi nhuận không chỉ là giá trị đô la mà còn là việc nhà bán chuyển sang hợp đồng một cách nhanh chóng để không phải ngồi đó.'

Điều Kiện Thị Trường

Quan trọng là phải xem xét điều kiện thị trường. Theo dữ liệu từ Văn phòng Phát triển Chính sách và Nghiên cứu (PD&R) thuộc Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD), số lượng nhà mới và nhà đã tồn tại tăng từ tháng này sang tháng khác và từ năm này qua năm khác vào tháng 2 năm 2024. Bán nhà đã tồn tại cũng tăng. 

Một phân tích thị trường so sánh (CMA) từ môi giới bất động sản của bạn có thể giúp bạn đặt mức giá bán dựa trên cạnh tranh và nguồn cung trong khu vực địa phương của bạn. Một CMA cũng sẽ liệt kê phong cách, kích thước của một ngôi nhà, và những yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến việc bán nhà của bạn dựa trên điều kiện thị trường của khu vực của bạn.  

Cho dù bạn đang ở trong một thị trường người mua hoặc người bán có thể ảnh hưởng đến việc bạn sửa chữa. Trong một thị trường của người mua, khi người bán phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt, sửa chữa và cải tạo có thể là yếu tố quyết định cho một giao dịch mạnh mẽ. Và thị trường của người bán làm cho việc từ chối sửa chữa nhà dễ dàng hơn. 

Trong một số trường hợp, việc bán 'như nó là,' có nghĩa là tài sản sẽ giữ nguyên tình trạng hiện tại mà không có bất kỳ sửa chữa hoặc cải tạo nào. 

'Việc bán 'như nó là' hơn là về việc giải thích rằng bất kỳ vấn đề nào bạn tìm thấy trong quá trình kiểm tra, người bán sẽ không giải quyết, và hy vọng là giá niêm yết phản ánh điều đó,' McBride-Alayon nói.

Quan trọng

Sự Cần Thiết Của Việc Bán

Nếu bạn cần bán nhà của mình càng nhanh càng tốt, việc làm sạch, dọn dẹp, trình diễn, và sau đó niêm yết như nó là có thể là phương pháp tốt nhất để đạt được giá bán cao nhất. 

Xem xét thời gian mà các dự án sẽ mất. Ví dụ, nếu người bán quyết định sửa lại, sửa chữa, hoặc tái tạo nhưng không hoàn thành công việc, người mua có thể cảm thấy không hài lòng khi xem xét một dự án không hoàn chỉnh. 

Nếu bạn có thời gian, một số cải tiến có thể đáng giá. 'Các cải tiến như thay bình nước nóng hoặc bình nước nóng nếu chúng đã gần hết tuổi thọ có thể tạo ra giá trị,' McBride-Alayon nói. [Bởi vì] đây là những dự án mà người mua nhà mới thường không muốn đảm nhận.'  

Không Nên Sửa Chữa Gì Khi Bán Nhà

Việc bán nhà của bạn tốn tiền–hãy dự định trả phí, thuế tiềm năng, và hoa hồng, chưa kể tiền cho nơi ở tiếp theo của bạn. Tránh những sửa chữa này khi bán nhà của bạn. 

'Nếu giá [nhà] phù hợp với thị trường hiện tại, nó sẽ bán được. Người mua không muốn phải khôi phục lại một sửa chữa rẻ tiền, tốt hơn hãy để họ mang theo tầm nhìn của mình,' thêm vào từ McBride-Alayon.

Vấn Đề Về Ngoại Hình

Mặc dù có thể hấp dẫn khi sửa chữa các vấn đề về ngoại hình, chúng có thể không đáng thời gian và tiền bạc của bạn, đặc biệt là khi người mua có thể muốn tùy chỉnh ngôi nhà sau khi mua.

• Xước trên sàn và thảm lụa mòn: Sự hao mòn nhỏ nhất có thể làm được. 
• Rem cửa che nắng: Tháo bỏ cửa che nắng, lau sạch cửa sổ để chúng sáng bóng, và bỏ qua việc thay thế bất kỳ thiết bị cửa sổ nào.
• Các thiết bị lỗi thời:
  Việc thay thế chúng có thể tốn kém, vì vậy bỏ qua chúng. 
• Tủ và mặt bàn: Thường không có đủ lợi nhuận để làm lại tủ và mặt bàn. 
• Trang trí ngoại thất: Bạn có thể tạo sự hấp dẫn ngoại thất cho ngôi nhà mà không cần thuê một người trang trí ngoại thất đắt tiền. 
• Thêm các cải tiến mới mẻ:  Không nên thêm trang trí cá nhân. 
• Việc sơn lại màu sắc mạnh mẽ: 'Hãy nhớ, không phải ai cũng nhìn thấy màu sắc giống nhau, và điều này có thể ảnh hưởng đến phản ứng mà nhà của bạn nhận được khi nó xuất hiện trên thị trường,' nói từ Kriegstein. 

Sửa Chữa Nhỏ

• Ngói nhà: Một lớp sơn mới có thể gây ấn tượng cho người mua, nhưng không nhất thiết tăng giá bán.
• Ổ cắm điện lỏng lẻo: Để nguyên các ốp đậy ổ cắm điện cũ hoặc lỏng lẻo.
• Cửa lưới kêu to: Một cửa có thể tốn kém để thay thế, vì vậy hãy để nó nguyên.
• Màn cửa sổ bị hỏng: Tháo màn sẽ rẻ hơn so với việc thay mới chúng.

Sửa Chữa Lớn Với Tỷ Lệ Lợi Nhuận Thấp

• Biến phòng trên thành không gian sống: Theo NAR, việc phục hồi chi phí cho một dự án lớn như vậy chỉ là 75%, và nếu công việc chưa hoàn thành, nó có thể khiến người mua sợ hãi.
• Thay thế cửa sổ: Theo một số ước lượng, việc thay cửa sổ có thể tốn cho người bán từ $614 đến $1,309 mỗi cửa sổ, và tỷ lệ lợi nhuận không thể cover dự án đắt đỏ này.
• Thay đổi lớp phủ sàn: Thay thế thảm và lắp sàn gỗ cứng tốn kém và mất thời gian. Nên thuê chuyên gia để làm sạch sàn trước khi bạn trưng bày nhà của mình.
• Nâng cấp đèn chiếu sáng: Thay thế bóng đèn hỏng hoặc đèn trong nhà của bạn là ý tưởng tốt; mua đèn chiếu sáng cao cấp có thể không đáng giá. Ánh sáng từ đèn chùm đến đèn tường thường là vấn đề của sở thích cá nhân.

Nâng Cấp Cá Nhân hoặc Cao Cấp

Những dự án này tốn thời gian và tiền bạc và thường không mang lại lợi nhuận tốt, đặc biệt là khi nâng cấp chỉ được thực hiện cho một phòng chứ không phải toàn bộ căn nhà.

• Mua các thiết bị đắt tiền: Không khuyến khích cập nhật các thiết bị trước khi bán. Nếu bạn có các thiết bị hoạt động tốt, đừng mua mới.
  
• Lắp đặt giấy dán tường: Đừng bận tâm thay thế giấy dán tường lỗi thời hoặc bắt đầu một dự án mới với giấy dán tường. Đây là một chi phí đắt đỏ, lên đến $1,500 một phòng, tùy thuộc vào kích thước và loại giấy bạn chọn, và những gì bạn thấy hấp dẫn có thể không thu hút người mua của bạn.
  
• Lắp đặt bồn tắm nước nóng hoặc bể nước lạnh: Mặc dù các tính năng ngoài trời có thể hấp dẫn người mua, nhưng bạn có thể không thấy được lợi nhuận từ đầu tư này, và chúng có thể làm mất hứng thú của một số người mua nếu chúng ở trong tình trạng tệ.
  
• Lắp đặt hệ thống công nghệ nhà thông minh: Nếu bạn có công nghệ nhà thông minh, bạn có thể mang theo nó. Nếu bạn không sở hữu nó, việc lắp đặt có thể tốn kém, và người mua có thể muốn tùy chỉnh bất kỳ công nghệ nào sau khi họ mua nhà. 

Sửa Chữa Gì Khi Bán Nhà

Một số ngân hàng thậm chí không cam kết cho vay thế chấp khi một căn nhà có các vấn đề nghiêm trọng. Những vấn đề an toàn quan trọng, như nấm mốc hoặc mức độ radon cao, cả hai đều có thể và nên được người bán sửa chữa, có thể sẽ khiến căn nhà của bạn không qua được kiểm tra nhà. 

May mắn thay, bảo hiểm nhà có thể bao phủ các thiệt hại do thời tiết hoặc sự kiện thảm họa và, trong một số trường hợp, các vấn đề cấu trúc. Sử dụng chính sách bảo hiểm nhà của bạn để hoàn thành các sửa chữa vì hầu hết các mục dưới đây cần phải được giải quyết trừ khi nhà được bán như thế đặc biệt cho tiền mặt. 

• Vấn đề mái nhà: Mái nhà hỏng hoặc lỗi thời có thể cần chú ý trừ khi bạn dự định thương lượng giá bán.
  
• Vi phạm mã xây dựng: Giải quyết mọi vi phạm mã xây dựng trước khi bạn bán nhà.
  
• Nứt kết cấu: Điều này có lẽ sẽ cần phải giải quyết để bán nhà của bạn.
  
• Sự chìm xuống: Sàn nhà sụt, nứt kết cấu, và các phần mở rộng tách ra có thể làm tổn thương báo cáo kiểm tra.
  
• Đè lên/đè vào tường: Xảy ra từ thiệt hại do nước và có thể ngay cả có nấm mốc.
  
• Hệ thống sưởi, thông gió, và điều hòa không khí (HVAC): Đảm bảo hệ thống của bạn hoạt động tốt trước khi bán nhà của bạn.
  
• Cập nhật hoặc làm mới sàn gỗ cứng:  Theo Báo cáo Tác động Cải tạo 2022 của NAR, mục tiêu đã hoàn lại tỷ lệ phần trăm chi phí cao nhất là làm mới sàn gỗ cứng (147%). Nếu bạn có khả năng tài chính, hãy thực hiện nhiệm vụ này để có một khoản đầu tư gần như đảm bảo lợi nhuận.
  
• Sơn: 'Một lớp sơn mới, đôi khi là màu trắng sáng so với màu có tông màu vàng, tạo ra sự sắc nét cho không gian,' Kriegstein khuyên.

Cách Trình Bày Nhà Của Bạn Tốt Nhất Mà Không Đầu Tư Quá Nhiều

Làm Sạch và Dọn Dẹp

Một điều mà tất cả các môi giới bất động sản đều đồng ý là làm sạch sâu và dọn dẹp từng căn phòng của nhà bạn. 'Tôi không thể nhấn mạnh đủ lần: sự sạch sẽ và không gian gọn gàng rất quan trọng,' McBride-Alayon cho biết. Khi người mua bước vào những căn nhà sạch sẽ và không hỗn loạn (và không có mùi khó chịu), nó giúp họ tưởng tượng được mình sống ở đó. 

Những điều khác mà người bán có thể sửa chữa với giá rẻ: 'Rửa cửa sổ nếu bạn có một tầm nhìn tuyệt vời (rửa bằng axit nếu cần), sửa chữa và/hoặc loại bỏ rèm cửa, sửa chữa tấm ván sàn cong, chỉnh sửa nhà từ đầu để loại bỏ bất kỳ vật phẩm nào có màu sắc rất sáng hoặc mạnh mẽ, và dọn dẹp nơi ở, thường có nghĩa là đặt những vật dụng vào kho,' Kriegstein khuyên.

Trình Bày

Trình bày một căn nhà khác với việc trang trí một ngôi nhà, vì vậy bạn không cần phải quá rườm rà. Nghệ thuật trình bày là tạo ra một môi trường lịch lãm, chào đón, nhưng trung tính để người mua có thể tưởng tượng được mình sống trong căn nhà của bạn. 

Và việc sử dụng một người trình bày có thể đáng giá. Theo dữ liệu từ Báo cáo Trình Bày Nhà của NAR năm 2023, 58% các đại lý mua bán ghi nhận rằng việc trình bày nhà ảnh hưởng đến cảm xúc của hầu hết người mua về một căn nhà, và giá trị đồng nghiệp có thể tăng lên đến 5% so với các căn nhà không được trình bày tương tự. 

Cảnh báo

'Mục tiêu của tôi là trình bày một căn nhà với số tiền rất ít,' chia sẻ Stephanie Northrop của Home Remedy Hudson Valley. Là một người bán hàng bất động sản có bằng cấp, nhà thiết kế và tổ chức chuyên nghiệp, cô ấy làm việc chặt chẽ với khách hàng.  'Tôi cố gắng làm việc với những gì khách hàng của tôi đã sở hữu và thêm một số vật phẩm vào đó—đèn trang trí phù hợp trên bàn đêm hiện có, một số gối đẹp trên ghế sofa hiện có, tổ chức một giá sách theo màu sắc để mang lại cảm giác gọn gàng và tổ chức,' 

Northrop khuyên bạn nên thực hiện những cải thiện đơn giản mà không làm đổ vỡ ngân sách (loại bỏ các vật phẩm cá nhân, chọn ít đồ nội thất hơn trong một không gian, và tập trung vào những điều mà người mua thường quan tâm nhất - phòng khách, phòng ngủ chính và nhà bếp).

Nhấn mạnh các Đặc điểm Tích cực

Việc lập danh sách các đặc điểm tích cực của một ngôi nhà có thể giúp hạn chế những gì bạn muốn nhấn mạnh để hấp dẫn cảm xúc và nhu cầu thực tế của người mua.

Các thiết bị tiết kiệm năng lượng và cách sử dụng các không gian bất thường một cách hữu ích, như một góc đọc sách được chui vào một chỗ ngồi cửa sổ hoặc một bộ kệ được xây dựng vào cầu thang, là những cách thông minh để nhấn mạnh không gian. Những ngôi nhà có tầm nhìn tuyệt vời nhưng trang trí cửa sổ tệ hại có thể hưởng lợi chỉ bằng cách loại bỏ rèm cũ và để ánh sáng tự nhiên chiếu vào.

Xem xét Khác trong Quá trình Bán nhà

Xác định Kỳ vọng Hợp lý

Một người môi giới bất động sản có kiến thức sâu rộng về các tài sản tương đương trong khu vực cũng có thể giúp người bán xác định giá trị của căn nhà của họ và những điều nên (hoặc không) cần xem xét để sửa chữa. Thuê một kiểm tra nhà có thể giúp bạn, như một người bán, làm sáng tỏ bất kỳ vấn đề cấu trúc hoặc sửa chữa nào mà bạn có thể (hoặc không) muốn giải quyết. Nếu nhà của bạn cần nhiều công việc, hãy xem xét khả năng bán nó như vậy.

Người bán cũng nên xem xét thời gian họ có để bán nhà, những ngôi nhà tương tự khác trong khu phố của họ đang được bán với giá bao nhiêu, và họ có thể chi trả bao nhiêu cho việc tái chế hoặc sửa chữa các mặt hàng trong nhà của mình.

Kiểm Tra Nhà

Khi tài sản đã 'kí hợp đồng,' người mua thường sẽ lên lịch và trả tiền cho một kiểm tra nhà để kiểm tra xem nhà có bất kỳ vấn đề an toàn hoặc cấu trúc nào hay không hoặc các vấn đề khác có liên quan. Ngay cả khi bạn, như người bán, thuê một kiểm tra của riêng bạn trước khi bán, thì truyền thống, người mua sẽ thuê một người của họ.

Sau khi kiểm tra, người mua sẽ nhận được một báo cáo chi tiết về tài sản và liệt kê tất cả các vấn đề nhỏ và lớn. Người mua có thể sử dụng báo cáo này để yêu cầu người bán sửa chữa hoặc đàm phán để trừ chi phí sửa chữa từ giá bán.

Đàm phán Với Người Mua Tiềm năng

Khi bạn đang bán nhà, người mua có thể muốn mặc cả về sửa chữa trước khi thỏa thuận về giá bán. Điều này có thể là trong lợi ích tốt nhất của người bán để đề xuất những khoản nhượng bộ như bảo hiểm nhà hoặc hỗ trợ chi phí đóng cửa so với việc tự sửa chữa hoặc trả tiền cho một người chuyên nghiệp.

Một lựa chọn thay thế phổ biến cho việc sửa chữa nhà, ví dụ, là đề xuất giảm giá trên giá bán nhà của bạn dựa trên công việc tiềm năng. Việc này có thể ít tốn kém hơn so với việc thuê một người chuyên nghiệp để sửa chữa. Người bán cũng có thể xem xét việc cung cấp một khoản giảm giá tiền mặt, tiền được trả cho người mua sau khi giao dịch được hoàn tất.

Khi đàm phán với người mua, môi giới bất động sản của bạn nên giúp bạn điều chỉnh những yêu cầu hợp lý, như sửa chữa hỏng nước, từ những cập nhật mà bạn, như người bán, không có nghĩa vụ phải thực hiện, như sửa chữa sân sau hoặc sơn lại bên ngoài nhà.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

Tôi có nên Bán Nhà Tình Trạng Hiện Tại không?

Có Nên Thay Tất Cả Các Thiết Bị Cũ Kỹ trong Nhà Bếp không?

Tôi Có Nên Đầu Tư vào Thiết Kế Cảnh Quan và Sức Hấp Dẫn Bên Ngoại Trước Khi Bán không?

Có Thể Việc Sắp Xếp Trang Trí Nhà Thay Thế Cần Phải Sửa Chữa Một Số Vấn Đề Không?

Thời Điểm Nào Là Thời Gian Tốt Nhất Để Bán Nhà?

Tóm Lược

Khi bạn sẵn lòng bán nhà của mình, đừng lo lắng về việc sửa chữa mọi thứ. Hầu hết các môi giới bất động sản đều đồng ý rằng việc cải tạo không luôn mang lại lợi nhuận. Thay vào đó, nên nghiên cứu thị trường bất động sản hiện tại, trò chuyện với một môi giới bán hàng kinh nghiệm, và dự định chi tiền để làm sạch sâu và dọn dẹp toàn bộ nhà của bạn - hai công việc mà người bán không nên bỏ qua.

Không bao giờ đánh giá thấp giá trị của việc sắp xếp trang trí nhà để làm cho nó hấp dẫn hơn với người mua, điều này thường rẻ hơn so với việc lắp đặt các nâng cấp tầm thường. Cuối cùng, nếu nhà của bạn có vấn đề về cấu trúc hoặc cần phải được tái phục chất lượng cao, hãy chuẩn bị để đàm phán với người mua hoặc xem xét việc bán nhà tình trạng hiện tại.