Buzz
Các quy định phụ thuộc vào mối quan hệ của bạn với người vay tiền
Thế chấp ngược cho phép một người cao tuổi khai thác vốn lưu động tích lũy trong ngôi nhà của họ mà không cần phải bán nó. Tuy nhiên, cuối cùng, tiền vay sẽ phải được trả lại—một trách nhiệm thường rơi vào những người thừa kế của người vay.
Đây là những gì những người thừa kế cần biết về thế chấp ngược.
Những điểm chính cần nhớ
- Khi vay thế chấp ngược, người vay thường phải trả nợ khi họ qua đời, chuyển đi ít nhất 12 tháng hoặc bán nhà.
- Các đồng vay có thể ở lại nhà và tiếp tục nhận tiền vay.
- Các quy định cho vợ chồng khác nhau tùy thuộc vào việc họ là đồng vay, vợ chồng không vay hợp lệ hoặc không hợp lệ.
- Các người thừa kế khác thường phải bán nhà hoặc mua lại.
Cơ bản về Thế chấp ngược
Loại thế chấp ngược phổ biến nhất là vay vốn sử dụng vốn sở hữu nhà (HECM). Các khoản vay này được bảo hiểm bởi Hành lang Thông tin liên bang (FHA) và được phát hành bởi các nhà cho vay được phê duyệt bởi FHA. Chúng chỉ dành cho những người vay từ 62 tuổi trở lên.
Khi người vay (hoặc đồng vay cuối cùng) qua đời, chuyển đi ít nhất 12 tháng liên tục (như vào một cơ sở chăm sóc y tế), hoặc bán nhà, khoản vay phải được trả trong một khung thời gian nhất định. Các quy định cụ thể và thời điểm phụ thuộc vào việc người thừa kế của ngôi nhà là vợ/chồng hay người khác.
Nếu bạn là Vợ/chồng của Người Vay
Dưới đây là một cái nhìn ngắn gọn về ba danh mục cơ bản mà vợ/chồng thuộc về. Vui lòng lưu ý rằng các quy định sau áp dụng cho các khoản vay HECM được khởi tạo vào hoặc sau ngày 4 tháng 8 năm 2014. Các quy định khác nhau ở một số điểm đối với các khoản vay HECM cũ hơn. Bạn có thể tìm thấy cả hai bộ quy định trên trang web Cơ quan Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng.
1. Đồng vay vợ/chồng
Vợ/chồng đồng vay phải được liệt kê như vậy trong tài liệu vay. Để được xem là đồng vay ban đầu, họ phải từng đủ 62 tuổi hoặc hơn khi khoản vay được phát hành. Vợ/chồng đồng vay có thể tiếp tục sống trong nhà sau khi người vợ/chồng qua đời và nhận tiền từ người cho vay. Khi vợ/chồng đồng vay qua đời hoặc chuyển đi, ngôi nhà sẽ thuộc về các người thừa kế của họ, người sau đó sẽ phải trả nợ như mô tả dưới đây.
2. Vợ/chồng không vay hợp lệ
Những vợ/chồng chưa đủ 62 tuổi khi người vợ/chồng đăng ký vay thế chấp ngược có thể được liệt kê trong các tài liệu vay là vợ/chồng không vay hợp lệ. Nếu họ đáp ứng đủ các tiêu chuẩn, họ sẽ có quyền tiếp tục ở lại trong nhà sau khi người vợ/chồng qua đời. Các tiêu chuẩn này bao gồm đã sống trong nhà vào thời điểm khoản vay được đóng cửa và tiếp tục sử dụng nhà làm nơi cư trú chính của họ. Tuy nhiên, khác với đồng vay, họ sẽ không nhận được tiền từ khoản vay. Khoản vay sẽ đến hạn khi vợ/chồng không vay hợp lệ không còn sống trong nhà.
Miễn trừ cho các cặp đồng giới
Để được coi là vợ/chồng không vay hợp lệ, bạn thường phải kết hôn hợp pháp dưới luật pháp của tiểu bang mà bạn cư trú hoặc nơi diễn ra lễ kết hôn của bạn. Tuy nhiên, các cặp đồng giới đã bị cấm pháp đồng tính khi khoản vay HECM được phát hành có thể được coi là vợ/chồng không vay hợp lệ nếu sau đó họ kết hôn.
3. Vợ/chồng không vay không hợp lệ
Vợ/chồng không vay không hợp lệ là người không phải là đồng vay và không đáp ứng các yêu cầu của vợ/chồng không vay hợp lệ. Một vợ/chồng trong tình huống này chỉ có thể tiếp tục ở lại trong nhà nếu họ trả nợ thế chấp ngược.
Nếu bạn không phải là Vợ/chồng của Người Vay
Nếu bạn không phải là vợ/chồng của người vay nhưng được liệt kê trong tài liệu thế chấp là đồng vay, bạn có cùng quyền lợi như là vợ/chồng đồng vay. Nếu không, những người không phải là vợ chồng nhưng thừa kế một ngôi nhà với khoản vay thế chấp ngược có ba lựa chọn cơ bản:
- Bán nhà và sử dụng tiền thu để trả nợ thế chấp—Nếu còn lại bất kỳ vốn chủ sở hữu nào, đó là của bạn để giữ.
- Trả nợ thế chấp bằng tiền của bạn và giữ lại ngôi nhà—Điều này có thể có nghĩa là vay thêm một khoản thế chấp truyền thống mới.
- Chuyển nhà cho người cho vay để thanh toán nợ thế chấp—Điều này được gọi là hành động nhượng quyền thay vì tịch thu.
Theo quy định, bạn phải trả nợ trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được Thông báo Đến hạn và Phải thanh toán từ người cho vay. Tuy nhiên, bạn có thể yêu cầu gia hạn lên đến một năm để bán nhà hoặc huy động tài chính để mua lại.
Các quy định về HECMs bảo vệ các người thừa kế không phải nợ nhiều tiền hơn số tiền khoản vay so với giá trị của ngôi nhà. Số tiền tối đa mà bạn phải trả là số dư khoản vay hoặc 95% giá trị định giá của ngôi nhà, tùy thuộc vào số nào nhỏ hơn. Bảo hiểm FHA sẽ chi trả khoảng cách này cho người cho vay.
Nơi nào để nhận được sự trợ giúp
Các luật pháp về thế chấp ngược có thể phức tạp, đặc biệt là đối với các người thừa kế không phải là vợ/chồng và vợ/chồng không vay hợp lệ và không hợp lệ. Người cho vay hoặc dịch vụ cho vay thế chấp ngược nên có thể giải thích các lựa chọn của bạn, hoặc bạn có thể muốn thuê một luật sư.
Bạn cũng có thể tham khảo các tư vấn viên nhà ở được phê duyệt bởi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) để được tư vấn miễn phí hoặc chi phí thấp. HUD là cơ quan cha mẹ của FHA và có một công cụ tìm kiếm để tìm cơ quan tư vấn được phê duyệt trên trang web của mình. Số điện thoại là (800) 569-4287.
Có những loại thế chấp ngược nào?
Có ba loại thế chấp ngược:
- Các khoản vay sử dụng vốn sở hữu nhà (HECMs) là loại phổ biến nhất, và được bảo hiểm bởi Hành lang Thông tin liên bang (FHA).
- Các khoản vay thế chấp ngược độc quyền được phát hành bởi một số ngân hàng tư nhân nhưng không được bảo hiểm bởi chính phủ. Chúng có thể có giới hạn vay cao hơn so với HECMs.
- Các khoản vay thế chấp ngược đơn giản được phát hành bởi một số chính quyền bang và địa phương và tổ chức phi lợi nhuận. Chúng phải được sử dụng cho mục đích cụ thể như sửa nhà hoặc trả thuế.
Nếu bạn sống trong một ngôi nhà có thế chấp ngược nhưng không phải là vợ/chồng hoặc người thừa kế thì sao?
Nếu bạn sống trong một ngôi nhà có thế chấp ngược và không phải là đồng vay, vợ/chồng không vay hợp lệ, hoặc người thừa kế của ngôi nhà, bạn sẽ phải di chuyển ra khỏi nhà sau khi người vay qua đời hoặc rời khỏi nhà trong hơn 12 tháng liên tục. Các người thừa kế cũng phải di chuyển ra ngoài trừ khi họ trả nợ thế chấp và mua lại ngôi nhà.
Một người vay có thể trả nợ thế chấp ngược của họ không?
Có, người vay gốc có thể trả nợ thế chấp ngược, như bằng cách bán nhà. Trong một số trường hợp, người vay có thể bắt buộc phải trả nợ, bao gồm khi nhà bị hư hỏng nặng hoặc khi họ không thể duy trì bảo hiểm nhà chủ và thuế tài sản của họ.
Kết luận
Sau khi người vay cuối cùng qua đời hoặc rời khỏi, thế chấp ngược phải được trả nợ. Các người thừa kế có một số lựa chọn vào thời điểm đó, tùy thuộc vào việc họ là vợ/chồng không vay hợp lệ, vợ/chồng không vay không hợp lệ hoặc các người thừa kế khác. Nếu bạn mong đợi được thừa kế một ngôi nhà có thế chấp ngược, bạn nên xem xét các lựa chọn của mình (như bán nhà hoặc mua lại) trước. Nếu bạn là người vay có thế chấp ngược, bạn sẽ làm cho người thừa kế của bạn hài lòng bằng cách thảo luận các lựa chọn với họ.
