Phương pháp tính giá đất theo m2 chính xác và nhanh chóng

Tính giá đất theo m2 là một trong những cách hiệu quả để định giá đất và xác định các nghĩa vụ tài chính như: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai. Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn đọc cách tính giá đất theo mét vuông và các vấn đề liên quan đến giá đất hiện tại. Mời bạn đọc theo dõi.

I. Định nghĩa về giá đất

Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên mỗi đơn vị diện tích đất.”

Ngoài ra, giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tiền tệ của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất đã được xác định.”

Tóm lại, giá đất là giá trị tiền tệ của quyền sử dụng đất được tính trên đơn vị 1 mét vuông theo quy định của Nhà nước hoặc theo thỏa thuận giữa các bên trong quá trình giao dịch về quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.

II. Căn cứ pháp lý

Dưới đây là các căn cứ pháp lý cho các nội dung được trình bày trong bài viết này:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19 tháng 12 năm 2019 quy định về khung giá đất;
• Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng trong giai đoạn 2020 – 2024, được ban hành ngày 07/4/2020.

III. Nguyên tắc xác định giá đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất phải tuân theo các nguyên tắc dưới đây:

• Dựa trên mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
• Theo thời hạn sử dụng đất.
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường cho loại đất có cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những khu vực có đấu giá hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
• Tại cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự thì có mức giá tương đương.

Việc xác định giá đất cần phải đảm bảo đầy đủ và phù hợp với 4 nguyên tắc nêu trên. Những nguyên tắc này giúp định giá đất sát với thực tế, tránh tình trạng có nhiều mức giá đất trên thị trường. Nếu một trong những nguyên tắc này bị thiếu hoặc không đáp ứng quy định của pháp luật, thì việc xác định giá đất sẽ không thể thực hiện.

Việc pháp luật quy định cụ thể các nguyên tắc định giá đất sẽ là cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết về định giá đất ở từng khu vực. Thông thường, giá đất được quy định trong quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về bảng giá đất.

IV. Quy định về khung giá đất và bảng giá đất do Nhà nước ban hành

Cách tính giá đất dựa trên khung giá đất và bảng giá đất cụ thể cho từng thửa đất.

1. Quy định về khung giá đất

Theo quy định tại Điều 113 của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất theo Điều 113 của Luật Đất đai 2013 thì:

Khung giá đất là mức giá mà Nhà nước quy định (bao gồm mức tối thiểu và tối đa). Khung giá đất thường được thiết lập định kỳ mỗi 05 năm một lần. Nếu giá đất trên thị trường tại thời điểm áp dụng khung giá tăng >= 20% so với mức tối đa hoặc giảm > 20% so với mức tối thiểu trong khung giá thì khung giá sẽ được điều chỉnh. Khung giá đất là cơ sở để UBND cấp tỉnh xây dựng và công bố bảng giá đất cho từng địa phương.

2. Quy định về bảng giá đất

Theo quy định tại Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013, dựa trên nguyên tắc và phương pháp định giá đất cùng với khung giá đất, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và sẽ được công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.

Như vậy, mỗi tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương sẽ có bảng giá đất riêng biệt được áp dụng.

Việc xây dựng và điều chỉnh khung giá đất cùng với bảng giá đất cần được thực hiện để tránh tình trạng chênh lệch quá mức giữa các khu vực giáp ranh của thành phố và các tỉnh lân cận.

V. Các bước chuẩn bị khi xác định giá đất theo m2

1. Bước 1: Tra cứu bảng giá đất

Để tra cứu bảng giá đất, bạn cần mở Quyết định của UBND cấp tỉnh về phương pháp xác định giá đất cho từng khu vực. Hãy tìm kiếm trên Google.com với từ khóa: “Bảng giá đất [tên tỉnh/thành phố] năm…”. Sau đó, chọn kết quả mới nhất và kéo xuống dưới cùng để thấy dòng chữ: FILE ĐƯỢC ĐÍNH KÈM THEO VĂN BẢN, mở file đó để xem bảng giá các loại đất.

2. Bước 2: Xác định loại đất cần tính giá

Sau khi đã xem được file bảng giá đất áp dụng cho khu vực của bạn, bước tiếp theo là xác định loại đất cần tính giá dựa trên các bảng cụ thể có trong Quyết định này.

• Trường hợp 1: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất trồng rừng phòng hộ.
• Trường hợp 2: Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất ven các tuyến giao thông chính, đất khu vực giáp ranh…
• Trường hợp 3: Đất khu dân cư nông thôn.
• Trường hợp 4: Đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư.

3. Bước 3: Xác định vị trí đất

Vị trí đất cũng là một yếu tố được quy định rõ ràng trong Quyết định của UBND cấp tỉnh, với nội dung cơ bản như sau:

• Vị trí 1: Những thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường hoặc phố, thường được gọi là đất mặt tiền;
• Các vị trí 2, 3, 4 được phân loại theo khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1.

4. Bước 4: Xác định tên đường phố

Mẹo tìm kiếm nhanh: Mở văn bản trên máy tính bằng Word hoặc file Excel của bảng giá đất tại tỉnh thành đã tải về, nhấn tổ hợp phím Ctrl + F để mở chức năng tìm kiếm. Nhập từ khóa là tên đường/phố/thôn/xóm liên quan đến vị trí đất của bạn và ấn Enter để nhanh chóng tìm đến vị trí phù hợp. Sau đó, đối chiếu với vị trí đất đã xác định ở bước 3 để biết khung giá đất Nhà nước quy định là bao nhiêu một mét vuông.

5. Bước 5: Tiến hành cách tính giá đất

Công thức để tính giá đất là: G = K x S

Trong đó:

• G là giá đất;
• K là khung giá đất do Nhà nước quy định, tính trên mỗi mét vuông;
• S là tổng diện tích đất.

VI. Cách tính giá đất theo m2 (chi tiết)

Theo các điểm b, c khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất dựa vào giá đất cụ thể được xác định thông qua nhiều phương pháp khác nhau, bao gồm:

• Phương pháp so sánh trực tiếp.
• Phương pháp chiết trừ.
• Phương pháp thu nhập.
• Phương pháp thặng dư.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Mặc dù có nhiều phương pháp để xác định giá đất cụ thể, nhưng dựa trên giá trị thực tế của thửa đất (giá trị được tính theo giá trong Bảng giá đất), phương pháp chính được áp dụng là hệ số điều chỉnh giá đất. Công thức tính như sau:

Giá đất (1m2) = Hệ số điều chỉnh giá đất (K) x Giá đất trong Bảng giá đất

Để xác định số tiền mà người sử dụng đất cần nộp cho mỗi mét vuông đất, cần phải xác định hai thông số sau đây:

• Hệ số điều chỉnh giá đất: Đây là hệ số K do UBND tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương quy định và áp dụng theo từng năm (hàng năm sẽ có quyết định mới hoặc sử dụng hệ số K của năm trước).
• Giá đất trong Bảng giá đất (được hướng dẫn tại bước 1 phần V trong tài liệu này).

VII. Giá đất hiện tại là bao nhiêu cho mỗi mét vuông?

Mỗi khu vực sẽ có quy định riêng về giá đất, cụ thể như sau:

Khu vực kinh tế đồng bằng sông Cửu Long:

Khu vực đồng bằng sông Cửu Long, nằm ở phía Nam Việt Nam, bao gồm các tỉnh và thành phố như: Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Cần Thơ, Hậu Giang, Đồng Tháp, Vĩnh Long, Sóc Trăng, Kiên Giang, An Giang, Bạc Liêu và Cà Mau.

Giá đất tại đây được quy định thấp nhất khoảng 40.000 đồng/m2, trong khi mức cao nhất lên đến 15.000.000 đồng cho diện tích 1m2 đất thổ cư.

Khu vực kinh tế Đông Nam Bộ:

Khu vực kinh tế Đông Nam Bộ bao gồm các tỉnh và thành phố như: Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu và TP. Hồ Chí Minh.

Được xem là vùng đất có tiềm năng bất động sản lớn, đặc biệt nhờ vào sự hiện diện của trung tâm kinh tế năng động nhất Việt Nam là TP. Hồ Chí Minh cùng với nhiều dự án chung cư đang được triển khai.

• Tại các xã đồng bằng: Giá đất dao động từ 60.000 đồng/m2 (thấp nhất) đến 18.000.000 đồng/m2 (cao nhất), là khu vực có giá đất cao thứ hai cả nước, chỉ sau vùng đồng bằng sông Hồng.
• Các xã trung du: Giá đất thấp nhất là 50.000 đồng/m2 và cao nhất là 12.000.000 đồng/m2.
• Tại các xã miền núi: Giá đất thấp nhất khoảng 40.000 đồng/m2 và cao nhất vào khoảng 9.000.000 đồng cho 1m2 đất thổ cư.

Khu vực kinh tế Tây Nguyên:

Tây Nguyên là một vùng kinh tế đặc biệt, bao gồm các tỉnh: Đăk Nông, Kon Tum, Lâm Đồng và Gia Lai.

Khu vực này chủ yếu là đồi núi, vì vậy giá đất tại đây thường ổn định, dao động trong khoảng từ 15.000 đồng đến 7.500.000 đồng cho mỗi mét vuông đất thổ cư.

Khu vực kinh tế duyên hải Nam Trung Bộ:

Đây là vùng kinh tế với hoạt động du lịch và dịch vụ phát triển mạnh, bao gồm các tỉnh và thành phố như: Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận và Bình Thuận. Giá đất được quy định như sau:

• Đối với đất tại các xã đồng bằng: Giá đất thấp nhất là 12.000 đồng/m2 và cao nhất là 40.000 đồng/m2 cho đất thổ cư.
• Tại khu vực các xã trung du: Giá đất thấp nhất là 30.000 đồng/m2 và cao nhất lên đến 8.000.000 đồng/m2.
• Đối với khu vực các xã miền núi: Giá đất thấp nhất là 25.000 đồng/m2 và cao nhất là 6.000.000 đồng/m2 cho đất thổ cư.

Khu vực Bắc Trung Bộ:

Khu vực đất thổ cư ở Bắc Trung Bộ, bao gồm các tỉnh Nghệ An, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế, có giá đất thổ cư thấp nhất trong cả nước. Cụ thể như sau:

• Giá đất thổ cư tại các xã đồng bằng: Tối thiểu là 12.000 đồng cho 1m2 và tối đa là 350.000 đồng/m2.
• Đối với các xã Trung du: Giá tối thiểu cho 1m2 đất ở là 30.000 đồng và tối đa là 7.000.000 đồng/m2.
• Các xã miền núi có giá tối thiểu cho 1m2 đất ở là 20.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng/m2.

Khu vực đồng bằng sông Hồng:

Khu vực đồng bằng sông Hồng gồm các tỉnh và thành phố như Bắc Ninh, Hà Nội, Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam, Nam Định, Ninh Bình và Thái Bình.

• Giá đất tại vùng đồng bằng: Tối thiểu cho 1m2 đất ở là 100.000 đồng và tối đa là 29.000.000 đồng/m2.
• Tại các xã Trung du: Tối thiểu cho 1m2 đất ở là 80.000 đồng và tối đa là 15.000.000 đồng/m2.
• Giá đất tại các xã miền núi: Tối thiểu cho 1m2 đất ở là 70.000 đồng và tối đa là 9.000.000 đồng/m2.

Khu vực Trung du và miền núi phía Bắc:

Khu vực Trung du và miền núi phía Bắc nằm ở phía Bắc của Việt Nam, bao gồm các tỉnh như Điện Biên, Sơn La, Lai Châu, Hòa Bình, Hà Giang, Cao Bằng, Tuyên Quang, Bắc Kạn, Lào Cai, Phú Thọ, Yên Bái, Thái Nguyên, Lạng Sơn, Quảng Ninh và Bắc Giang. Giá đất tại đây được quy định như sau:

• Tại các xã đồng bằng: Giá đất tối thiểu là 500.000 đồng cho 1m2, với giá tối đa có thể lên tới 8.500.000 đồng/m2. Giá có thể điều chỉnh tùy theo vị trí cụ thể của thửa đất.
• Tại các xã Trung du: Mức giá tối thiểu cho 1m2 đất thổ cư là 400.000 đồng và tối đa là 7.000.000 đồng/m2.
• Tại các xã miền núi: Mức giá tối thiểu là 250.000 đồng và tối đa lên tới 9.500.000 đồng cho 1m2 đất thổ cư.