Quy trình giao dịch bất động sản và thủ tục mua bán đất thổ cư theo quy định

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về giấy tờ và thủ tục, hôm nay, Mytour sẽ hướng dẫn bạn những thông tin quan trọng về quy trình giao dịch bất động sản và thủ tục mua bán đất thổ cư đúng theo quy định.

“Đất thổ cư” là thuật ngữ mà chúng ta thường nghe. Để hiểu rõ hơn về nó cũng như các quy định và thủ tục liên quan, chúng ta cần dành thời gian tìm hiểu kỹ lưỡng. Bài viết sau đây của Mytour sẽ là công cụ hỗ trợ bạn trong việc này.

Đất thổ cư là gì?

Đầu tiên, chúng ta cần hiểu “đất thổ cư” là cụm từ dùng để chỉ đất ở, bao gồm cả đất ở nông thôn và đất ở đô thị, không phải là loại đất được quy định theo luật đất đai.

Theo điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định trong thời gian dài (không xác định thời hạn sử dụng, không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Phân biệt giữa đất nền và đất thổ cư

Một điểm khác biệt quan trọng giữa đất nền và đất thổ cư: Trong khi đất nền thuộc dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa xây dựng và vẫn ở dạng lô đất ban đầu; thì đất thổ cư chỉ dành cho việc ở, xây nhà và các công trình phục vụ cuộc sống.

Thủ tục mua bán đất thổ cư

Người bán đất thổ cư cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

- Sổ đỏ được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định. Nếu có ủy quyền thì cần có hợp đồng ủy quyền hợp lệ.

- Sổ hộ khẩu thường trú của cả hai vợ chồng.

- CMND hoặc thẻ căn cước công dân còn hiệu lực vào thời điểm giao dịch của cả vợ chồng.

- Bản sao giấy tờ xác nhận quyền sở hữu đất.

- Giấy tờ chứng minh việc nộp thuế đất.

- Đơn đề xuất chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở và đất đai.

- Các tài liệu khác có liên quan.

Bên mua cần chuẩn bị:

- CMND hoặc thẻ căn cước công dân còn hiệu lực vào thời điểm giao dịch.

- Hợp đồng ủy quyền mua hợp pháp nếu người mua không tham gia trực tiếp vào giao dịch.

- Sổ hộ khẩu thường trú.

- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với trường hợp chưa kết hôn và giấy đăng ký kết hôn với trường hợp đã kết hôn.

Giao dịch mua bán đất thổ cư thường diễn ra tại văn phòng công chứng hoặc phòng địa chính địa phương.

Quy trình mua bán đất thổ cư

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp giấy tờ

Cả hai bên mua và bán cần chuẩn bị các giấy tờ như đã nêu trên để làm hồ sơ chuyển nhượng.

Hợp đồng chuyển nhượng cần được công chứng và chứng thực để được công nhận và có giá trị pháp lý. Do đó, hai bên cần đến văn phòng quản lý đất đai, UBND xã/phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, nó sẽ không được công nhận và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 2: Kiểm tra và thẩm định hồ sơ

Sau khi nhận được hồ sơ từ các bên tham gia giao dịch, văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra, thẩm định các giấy tờ để đảm bảo tính hợp lệ và có giá trị pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ kiểm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp cần cấp mới giấy chứng nhận.

Ngoài ra, hai bên cũng có thể yêu cầu bổ sung giấy tờ nếu cần thiết để giao dịch diễn ra thuận lợi hơn.

Bước 3: Lập hợp đồng chuyển nhượng

Văn phòng công chứng hoặc hai bên có thể soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận. Hai bên sẽ xem xét và điều chỉnh hợp đồng sao cho hợp lý nhất và đảm bảo quyền lợi của cả hai, đặc biệt là về mặt pháp lý.

Sau khi thống nhất, hai bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán đất thổ cư có sự chứng kiến và công chứng của văn phòng đăng ký.

Bước 4: Chuyển tên sổ đỏ

“Sổ đỏ” được coi là tài liệu pháp lý quan trọng nhất xác nhận quyền sở hữu, quyền quyết định,... của chủ sở hữu. Sau khi thu thập đầy đủ tài liệu cho việc mua bán bất động sản, người mua cần tiếp tục bước chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất giao dịch.

Các bước cần thực hiện bao gồm:

- Đến chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý bất động sản để khai thuế TNCN.

- Nhận và nộp tiền thuế TNCN vào kho bạc nhà nước.

- Nhận biên lai từ kho bạc, sau đó quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế.

- Mang hồ sơ đến phòng địa chính cấp quận/huyện để nộp và thực hiện thủ tục chuyển quyền/tên chủ sở hữu.

- Người mua bất động sản cần phải thanh toán thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên sở hữu. Phí này tương đương 0.5% tổng giá trị bất động sản theo giá quy định của nhà nước.

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong trường hợp hợp đồng không quy định rõ bên nào chịu trách nhiệm nộp thuế, phí, thông thường cả bên mua và bên bán sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế và phí. Thường thì phí sẽ được tính như sau:

Người mua sẽ phải nộp phí trước bạ:

Phí trước bạ = 0.5% x giá đất cơ bản

(Giá đất cơ bản do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật).

Người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo cách tính sau đây:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được sửa đổi năm 2012, bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, hai bên có thể tự thỏa thuận về việc nộp thuế.

Bước 6: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thời hạn giải quyết theo quy định hiện hành khi hồ sơ hợp lệ thì trong vòng 15 ngày.

Trên đây là những thông tin quan trọng mà bạn cần biết về “Đất thổ cư” cũng như về các thủ tục và quy trình liên quan. Mytour mong rằng những kiến thức hữu ích này sẽ giúp ích cho bạn trong những thời điểm sắp tới. Chúc bạn luôn hạnh phúc!