Quy trình sang tên sổ đỏ mới nhất

Sang tên sổ đỏ (hay còn được gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất) là phương thức chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất từ một bên sang bên khác nhằm công nhận quyền sở hữu nhà, đất đó cho bên được sang tên. Để tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện thủ tục này, Mytour sẽ hướng dẫn các bạn quy trình và hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn về quy trình và thủ tục sang tên sổ đỏ, cũng như yêu cầu về hồ sơ cần chuẩn bị, thời gian thực hiện và cách tính thuế phí, lệ phí phải nộp khi thực hiện quy trình này. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng, người nhận, người thừa kế hoặc người được quyền sử dụng đất tặng phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ để tránh bị xử phạt.

Quy trình sang tên sổ đỏ mới nhất năm 2021

• 1. Căn cứ pháp lý:
• 2. Điều kiện sang tên sổ đỏ
• 3. Các giấy tờ cần chuẩn bị
• 4. Hồ sơ và thủ tục sang tên sổ đỏ
• 5. Phí liên quan đến việc sang tên sổ đỏ

1. Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT Hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP Luật đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP - Sửa đổi Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

2. Điều kiện để sang tên Sổ đỏ

Theo Điều 188, Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Vì vậy, cần phải đáp ứng đủ 04 điều kiện trên mới có thể thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất.

Chú ý:

* Trường hợp không được chấp nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất (không được sang tên Sổ đỏ)

Dựa trên Điều 191 của Luật Đất đai 2013, có một số trường hợp sau đây không thể chấp nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất, bao gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thể chấp nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất khi pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không thể chấp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp không thể chấp nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không thể nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện (sang tên Sổ đỏ có điều kiện)

Theo Điều 192 của Luật Đất đai 2013, có một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

- Các hộ gia đình và cá nhân thuộc dân tộc thiểu số, khi sử dụng đất do Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ, sau 10 năm kể từ ngày được giao đất, có thể chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất.

3. Chuẩn bị các giấy tờ cần thiết

Cung cấp đầy đủ các điều kiện theo quy định. Các bên liên quan cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây. Cụ thể về từng loại giấy tờ để thực hiện giao dịch sẽ được nêu rõ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

Trường hợp giao dịch mua bán đất thông thường

Bên bán cần chuẩn bị: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, Giấy tờ chứng nhận hôn nhân (hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên lai nộp thuế đất phi nông nghiệp (đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính về thuế đất hàng năm).
Bên mua cần chuẩn bị: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân, Giấy tờ chứng nhận hôn nhân (hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).

Trường hợp Bố Mẹ chuyển nhượng đất cho con

Bên tặng cho cần chuẩn bị: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, Giấy chứng nhận kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên lai thuế đất.
Bên được tặng cho cần chuẩn bị: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, Giấy khai sinh (chứng minh mối quan hệ huyết thống là con).

Trường hợp anh/chị em ruột chuyển nhượng đất cho nhau:

Bên tặng cho cần chuẩn bị: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, Giấy chứng nhận kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên lai thuế đất phi nông nghiệp, giấy khai sinh của người nhận đất.
Bên được tặng cho cần chuẩn bị: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, Giấy khai sinh của mình (chứng minh mối quan hệ huyết thống anh chị em ruột).

Bên được tặng cho: Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, Giấy khai sinh của mình (chứng minh mối quan hệ huyết thống anh em ruột)

Chú ý: Trong trường hợp người tặng là vợ chồng (chị dâu/anh rể), họ sẽ không được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đối với tài sản của phần dâu/rể. Phần tài sản bất động sản mà dâu/rể tặng cho sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân là 10% và lệ phí trước bạ là 0.5%. Cùng với đó là các loại thuế và lệ phí khác theo quy định.

Trường hợp thực hiện thủ tục nhận di sản:

• Bản gốc Giấy chứng nhận.
• Các giấy tờ liên quan đến quyền hưởng di sản thừa kế.

Trường hợp 1: Nhận di sản theo di chúc.

• Di chúc hợp pháp.
• Biên bản mở di chúc có người làm chứng và được UBND cấp xã nơi có tài sản xác nhận;

Trường hợp 2: Nhận di sản theo quy định pháp luật.

• Bản án hoặc quyết định của Tòa án.
• Thỏa thuận văn bản của các đồng thừa kế, được UBND cấp xã hoặc Phòng/Văn phòng công chứng xác nhận về việc nhận di sản.

Chú ý:

• Trường hợp người thừa kế là duy nhất, cần phải có đơn đề nghị đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất của người thừa kế;
• Trường hợp có nhiều người cùng nhận di sản nhưng từ chối, cần có văn bản từ chối quyền thừa kế.

Một số lưu ý chung: Các bên (gọi chung là bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng) cần chuẩn bị hồ sơ gốc đầy đủ. Bản chính của giấy tờ không được rách, mờ, thông tin trong hồ sơ phải trùng khớp (tên, tuổi, ngày tháng năm sinh). Có một số loại giấy tờ nhân thân không thống nhất, cần phải thực hiện các thủ tục đính chính để đảm bảo tính thống nhất và phù hợp. Thông thường, giấy khai sinh sẽ là giấy tờ gốc để đính chính lại các giấy tờ còn lại (chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu/hộ chiếu...).

4. Thủ tục, hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Quy trình khi chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất gồm 03 bước chính như sau: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng; khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; nộp hồ sơ đăng ký biến động, cụ thể như sau:

1. Công chứng hợp đồng

* Các giấy tờ cần chuẩn bị

Dựa trên quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm 2014, các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

* Công chứng viên thực hiện việc công chứng hợp đồng

2. Khai báo nghĩa vụ tài chính và gửi hồ sơ sang tên

* Người khai báo, gửi thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

* Gửi hồ sơ sang tên

Bước 1: Gửi hồ sơ

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 của Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với thu nhập từ quà tặng, thừa kế là bất động sản (nhà, đất) được tính như sau:

Chú ý: Không phải ai nhận chuyển nhượng, tặng cũng phải nộp thuế.

3. Phí trước bạ

Dựa trên quy định tại Điều 5 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP, và khoản 1 Điều 1 của Nghị định 20/2019/NĐ-CP, phí trước bạ được tính như sau:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất được UBND cấp tỉnh quy định

Dựa trên quy định tại khoản 1 Điều 1 của Nghị định 20/2019/NĐ-CP, khi giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng - mua bán).

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

* Mức lệ phí áp dụng với đất

* Mức lệ phí đối với nhà ở:

Trong đó:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ theo luật xây dựng.

Đặc biệt:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

- Giá 01 m² nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m² sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại được UBND cấp tỉnh quy định theo luật.

4. Phí Phụ

Phí kiểm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,… những khoản phí và lệ phí này do Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quy định nên mỗi tỉnh, thành phố có mức thu khác nhau.