Buzz
Quyền sử dụng đất là gì? luôn là câu hỏi được nhiều người quan tâm khi tìm hiểu về bất động sản. Để giúp bạn đọc hiểu rõ khái niệm này cùng với các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất do Nhà nước ban hành, Mytour sẽ cung cấp những thông tin chi tiết trong bài viết dưới đây.
Khái niệm quyền sử dụng đất là gì?1. Tìm hiểu rõ về quyền sử dụng đất là gì?
Quyền sử dụng đất là quyền mà các chủ thể được phép khai thác và hưởng lợi từ việc sử dụng đất mà Nhà nước đã giao, cho thuê hoặc nhận từ các chủ thể khác thông qua các giao dịch Mytour nhà đất, thừa kế, cho thuê lại, tặng cho… từ những người đã có quyền sử dụng đất trước đó.
2. Ai là chủ thể có quyền sử dụng đất?
Theo Điều 5 “Người sử dụng đất” trong bộ Luật đất đai số 45/2013/QH13, có quy định rõ ràng về các chủ thể được phép sử dụng đất. Cụ thể, Mytour sẽ trích dẫn như sau:
|
1. Tổ chức thuộc cơ quan Nhà nước gồm đơn vị vũ trang nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. |
3. Quy định về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Theo bộ luật đất đai số 45/2013/QH13, chương XI – mục 1 – điều 166, người sử dụng đất có những quyền chung như sau:
- Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Được hưởng thành quả từ việc đầu tư trên mảnh đất của mình.
- Nhận các lợi ích từ các công trình do Nhà nước đầu tư nhằm bảo vệ và cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hỗ trợ và hướng dẫn trong quá trình cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn khi có sự xâm phạm từ người khác.
- Được bồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất.
- Có quyền khiếu nại, tố cáo và khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sử dụng đất và luật pháp liên quan đến đất đai.
Việc được cấp giấy chứng nhận là một trong những quyền cơ bản trong quy định về sử dụng đất đai.4. Các loại quyền sử dụng đất
Theo bộ luật đất đai năm 2013, pháp luật đã đề cập đến 4 loại quyền sử dụng đất.
a) Quyền sử dụng đất dựa trên chủ thể (bao gồm tổ chức, hộ gia đình và cá nhân)
Quyền sử dụng đất được xác định dựa trên mong muốn và quyết định của chủ thể về việc sử dụng đất cho mục đích cụ thể. Tuy nhiên, các quyết định này phải nằm trong khuôn khổ đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
b) Quyền sử dụng đất dựa trên khách thể (gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng)
Theo quy định của Nhà nước, người sử dụng đất phải tuân thủ mục đích sử dụng cụ thể cho từng loại đất. Nếu có bất kỳ sự thay đổi nào về mục đích sử dụng, chủ thể phải thông báo cho cơ quan có thẩm quyền để được xem xét và chấp thuận trước khi thực hiện.
Chủ sở hữu đất nông nghiệp hoặc đất ở không được tự ý sử dụng đất không đúng mục đích đã được quy định.c) Quyền sử dụng đất dựa vào thời gian
Theo quy định trong Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất được chia thành hai hình thức: đất sử dụng lâu dài và đất có thời hạn (tạm thời). Do đó, quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào thời gian quy định trong bộ luật.
d) Quyền sử dụng đất dựa trên mặt pháp lý
Quyền này được xác định dựa trên quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao hoặc cho thuê đất, nhằm biết rõ mục đích sử dụng đất cũng như xác định quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, hoặc quyền sử dụng đất được chuyển nhượng từ người thừa kế hay cho thuê lại.
5. Những điều kiện cần có để thế chấp quyền sử dụng đất?
Theo mục 5 – Điều 188 trong bộ Luật Đất Đai 2013, người sử dụng đất có quyền thực hiện thế chấp khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Phải có đầy đủ giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186) và trong trường hợp nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 168;
b) Đất không được liên quan đến tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
d) Vẫn còn trong thời gian sử dụng đất;
e) Phải đáp ứng các điều kiện từ mục 189 đến 194 trong bộ luật Đất đai 2013;
f) Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm người sử dụng đăng ký vào sổ địa chính.
6. Hiểu biết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý thỏa thuận giữa các bên tham gia giao dịch trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản liên quan, được doanh nghiệp bất động sản công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên liên quan.
|
Mẫu hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Tải link tại đây. |
Các điều khoản cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
a. Cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất của cả hai bên
Thông tin này bao gồm diện tích đất chuyển nhượng, loại đất, số thửa, số tờ bản đồ, thời hạn sử dụng và giấy chứng nhận (sổ đỏ hoặc sổ hồng). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình hoặc cá nhân có thể bổ sung thêm những nội dung không bị luật pháp cấm và không trái với đạo đức xã hội.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất.b. Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan
Hợp đồng cần nêu rõ yêu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thông tin đã thỏa thuận về thửa đất. Hai bên sẽ tiến hành chuyển giao các giấy tờ hợp pháp liên quan đến quyền sử dụng đất, thực hiện đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định và hoàn tất việc thanh toán khoản tiền chênh lệch (nếu có),…
Các bên liên quan trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần làm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.c. Phương thức giải quyết tranh chấp
Các bên sẽ cùng nhau bàn bạc để lựa chọn một trong ba phương thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất như sau:
- Thương lượng
- Hòa giải
- Khởi kiện
d. Cam kết của các bên
Các bên sẽ tự nguyện ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp, hoặc trong trường hợp không có tranh chấp, thế chấp, hay bị cưỡng chế từ cơ quan thẩm quyền,…
Đất được chuyển nhượng giữa hai bên không nên bị cơ quan thẩm quyền kê biên.|
Lưu ý:
|
e. Hợp đồng chuyển đổi không nhất thiết phải được công chứng
Khác với một số loại giấy tờ giao dịch bất động sản mang tính pháp lý phải công chứng, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất không yêu cầu phải thực hiện việc này, theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 trong bộ Luật Đất đai năm 2013.
Lưu ý rằng nếu đã công chứng, hai bên không cần phải chuẩn bị hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Thay vào đó, chỉ cần mang theo đầy đủ giấy tờ theo quy định. Đối với trường hợp chứng thực tại Ủy ban Nhân Dân phường/xã/thị trấn, nên chuẩn bị hợp đồng trước.
f. Nếu không có sổ đỏ, liệu chủ thể có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất không?
Hộ gia đình và cá nhân chỉ được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 168 trong bộ Luật Đất đai 2013.
7. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại điều 100 trong bộ Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp cho hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh rõ ràng.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định lâu dài và có đầy đủ các giấy tờ dưới đây sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không phải nộp khoản tiền sử dụng đất.
a) Các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993 do các cơ quan của Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam và Nhà nước hiện tại – Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp.
b) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc được ghi tên trong danh sách sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
c) Có giấy tờ liên quan đến việc thừa kế, nhận tặng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về việc giao nhà tình thương.
d) Giấy tờ chứng nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận trước thời điểm ngày 15/10/1993.
e) Giấy tờ về việc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất đai, cũng như giấy tờ mua nhà ở do cơ quan Nhà nước cấp theo quy định.
f) Giấy tờ quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
g) Các loại giấy tờ khác được Chính phủ công nhận trước ngày 15/10/1993.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và sở hữu một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều luật này, nếu trên giấy tờ có ghi tên người khác, cùng với giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có chữ ký của các bên liên quan trong hợp đồng. Nếu trước ngày 15/10/1993 (ngày có hiệu lực thi hành), các bên chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất và không xảy ra tranh chấp, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án do cơ quan thi hành án công bố, trong trường hợp hòa giải về tranh chấp, khiếu nại, tố tụng liên quan đến đất đai, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không cần nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, thì bắt buộc phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà Nhà nước giao hoặc cho thuê lại từ ngày 15/10/1993 cho đến khi bộ Luật Đất đai 2013 có hiệu lực mà vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, họ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình như đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ và đất nông nghiệp theo khoản 3 Điều 131 mà không xảy ra tranh chấp giữa hai bên, sẽ được Ủy ban nhân dân địa phương xác nhận là loại đất dùng cho cộng đồng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất8. Những điều kiện cần có để chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì?
Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định trong mục 5 – khoản 1 – Điều 188 của bộ Luật Đất đai số 45/2013/QH13. Người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển đổi cần đáp ứng đủ các điều kiện cơ bản sau đây:
a) Phải được cấp Giấy chứng nhận, trừ những trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 của bộ Luật Đất đai đã nêu.
b) Không có bất kỳ tranh chấp nào xảy ra về quyền sử dụng đất.
c) Quyền sử dụng đất không bị tạm giữ để đảm bảo thi hành án bởi cơ quan có thẩm quyền.
d) Đang trong thời gian sử dụng đất.
Việc đất vẫn còn trong thời gian sử dụng là điều kiện cần thiết mà người chuyển đổi phải đáp ứng.Trong trường hợp người sử dụng có nhu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư), cần phải tuân thủ các điều kiện được nêu tại Điều 190.
Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao từ việc chuyển nhượng của người khác chỉ được quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực xã, phường, thị trấn để tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất nông nghiệp và không phải chịu thuế từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
9. Quy trình để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thất lạc
Cách thức thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất là gì?Theo Quyết định số 1085/QĐ-BTNMT ban hành ngày 28/04/2023, quy trình cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất sẽ được thực hiện tại cấp huyện như sau:
Hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư cần thông báo với Ủy ban nhân dân cấp phường hoặc xã nơi có đất bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân cấp phường/ xã có trách nhiệm công bố thông báo về việc mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở của cơ quan này. Trong trường hợp mất do thiên tai hoặc hỏa hoạn, cơ quan này sẽ không thực hiện việc niêm yết.
Sau 30 ngày kể từ khi niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp phường/ xã, hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư bị mất văn bản pháp lý này phải nộp một bộ hồ sơ yêu cầu cấp lại.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bên bị mất;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính (trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa được đo đạc thửa đất);
c) Lập hồ sơ gửi tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền để ký quyết định hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất đai;
d) Chỉnh sửa và cập nhật các thay đổi vào hồ sơ địa chính cũng như cơ sở dữ liệu đất đai;
e) Trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp hoặc trao đổi hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp phường/ xã.
Trên đây là phần giải đáp cho câu hỏi “quyền sử dụng đất là gì” cùng với những thông tin liên quan mà Mytour gửi tới quý độc giả. Mytour hy vọng bài viết này sẽ mang lại nhiều giá trị cho bạn và mong bạn tiếp tục đồng hành cùng trang trong những bài viết về luật bất động sản khác.
