Sống ở New York City: Căn hộ chung cư so với căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư so với căn hộ chung cư: Một cái nhìn tổng quan

Căn hộ chung cư và căn hộ chung cư có những điểm tương đồng nhưng cũng có những đặc điểm riêng biệt mang lại nhiều sự lựa chọn cho cư dân. Ở nhiều mặt, thị trường bất động sản New York City không giống với bất kỳ thành phố nào khác ở Hoa Kỳ. Một trong những khác biệt lớn nhất là căn hộ bán ở NYC là hoặc là căn hộ chung cư hoặc căn hộ chung cư.

Ở hầu hết các nơi, căn hộ chung cư là quy tắc chung, nhưng không phải ở Thành phố lớn. Mặc dù căn hộ chung cư vượt qua số lượng căn hộ chung cư ở NYC — theo ước tính của hầu hết — hơn 75%, có nhiều căn hộ chung cư hơn đang có mặt trên thị trường tại bất kỳ thời điểm cụ thể nào.

Hãy bắt đầu với một cuộc khảo sát ngắn về sự khác biệt giữa căn hộ chung cư và căn hộ chung cư. Khi bạn mua một căn hộ chung cư, căn hộ của bạn, cũng như một phần trăm các khu vực chung, thuộc về bạn. Khi bạn mua một căn hộ chung cư, thực tế bạn không mua căn hộ của bạn; thay vào đó, bạn mua cổ phần trong một công ty là tòa nhà của bạn. Kích thước của cổ phần của bạn phụ thuộc vào kích thước căn hộ của bạn; việc mua cổ phần cho phép bạn sử dụng một căn hộ trong tòa nhà chung cư. Tại buổi giao dịch cho một căn hộ chung cư, bạn sẽ nhận được giấy chứng nhận sở hữu; tại buổi giao dịch cho một căn hộ chung cư, bạn sẽ nhận được hợp đồng thuê quyền sử dụng.

Đa phần cả căn hộ chung cư và căn hộ chung cư đều có nhân viên lễ tân và giám đốc điều hành; một số nơi có thêm nhân viên tiếp tân sẽ làm mọi thứ mà hai nhân viên còn lại không làm được. Các tiện nghi có thể đơn giản (chỉ là một kho để lưu trữ ở tầng hầm) hoặc toàn diện, chẳng hạn như một sân thượng được trồng cây cảnh quan, phòng billiards, phòng đàn piano, phòng chiếu phim, phòng chơi trẻ em và phòng tập thể dục.

Những điểm chính cần lưu ý

Căn hộ chung cư

Các khu vực mới hơn, từng được xem là ngoại ô nhưng hiện nay được xem là phong cách, đó là nơi bạn sẽ tìm thấy các căn hộ chung cư. Theo Gary Malin, chủ tịch của Citi Habitats, một công ty môi giới bất động sản New York, 'Nếu việc sống trong một căn nhà kính trên cao phong cách hơn là điều bạn ưa thích, bạn sẽ có thể tìm thấy rất nhiều căn hộ chung cư. Các tòa nhà chung cư không trở nên phổ biến ở New York City cho đến những năm 1970, vì vậy chúng thường hiện đại hơn so với căn hộ chung cư.'

Vì diện tích đất thực sự sẵn có cho các tòa nhà chung cư mới ở Manhattan là hạn chế,” Malin cho biết, “các căn hộ chung cư mới nhất có thể được tìm thấy ở những khu vực đang phát triển và ven của các khu phố về phía Đông và Tây. Ở Queens và Brooklyn, chúng ta đã thấy rất nhiều căn hộ chung cư mới được xây dựng ở các khu vực công nghiệp cũ dọc bờ sông tại Long Island City và Williamsburg, cũng như ở Trung tâm Brooklyn.”

Tiền Đặt Cọc và Giá Thành

Chi phí thường có thể là yếu tố quyết định trong quá trình mua bất động sản, và căn hộ chung cư cung cấp các khoản đặt cọc hấp dẫn, thường chỉ cần khoảng 10% giá mua. Tuy nhiên, giá căn hộ thường cao hơn so với các căn hộ hợp tác xã.

Chi Phí Đóng Cửa

Chi phí đóng cửa cho một căn hộ chung cư cao hơn so với một căn hộ hợp tác xã. Để biết chi tiết, chúng tôi đã hỏi luật sư bất động sản New York Adam Stone để so sánh hai loại này. Dưới đây là những gì ông đã đưa ra. Đối với một căn hộ trị giá 1 triệu đô la với khoản thế chấp 800,000 đô la, chi phí đóng cửa sẽ là:

• Bảo hiểm chủ sở hữu cho người mua, $4,500
• Bảo hiểm chủ sở hữu cho người cho vay, $1,000
• Tìm kiếm quyền sở hữu, $700
• Phí ghi âm, $700
• Thuế biệt thự tiểu bang New York, $10,000
• Thuế ghi thế văn bản thế chấp tiểu bang New York, $15,370
• Tổng cộng: $32,270 (không bao gồm các khoản phí của người cho vay, có thể thay đổi)

Đối với những ai muốn biết thêm về thuế biệt thự là gì, Stone giải thích: “Tiểu bang New York có một khoản thuế chuyển nhượng là 0.4% của giá bán, áp dụng đối với người bán bất kỳ tài sản gắn liền nào. Nó cũng có một khoản thuế chuyển nhượng của người mua là 1%, còn được gọi là 'thuế biệt thự' vì nó chỉ áp dụng đối với các tài sản gắn liền có giá từ 1 triệu đô la trở lên.”

Các Chi Phí Hằng Tháng

Các chủ sở hữu căn hộ chung cư có một hóa đơn hàng tháng gọi là “phí chung,” được sử dụng cho việc duy trì của tòa nhà—khu vực chung, cảnh quan, chi trả cho nhân viên và thường cũng bao gồm một phần chi phí dịch vụ công cộng. Những khoản này là riêng biệt với tiền trả góp.

Các chủ sở hữu căn hộ chung cư thường phải thanh toán hai lần phí chung mỗi tháng (một lần để duy trì tòa nhà và một lần để đóng thuế tài sản), nhưng thường tổng chi phí hợp nhất của chủ sở hữu căn hộ chung cư thấp hơn so với hóa đơn duy trì của chủ sở hữu căn hộ hợp tác xã.

Ban Quản trị

Ban quản trị căn hộ thường ít đ demanding hơn so với ban quản trị tập thể. Các tập thể có quy trình phê duyệt dài hơn, bao gồm cả phỏng vấn. Hội đồng quản trị quyết định xem người mua tiềm năng có thể mua được tập thể hay không.

'Với căn hộ, một tòa nhà có thể yêu cầu một gói thông tin về người mua,' nói Warner M. Lewis của Đội ngũ Harkov Lewis tại Brown Harris Stevens. 'Nhưng không có cuộc phỏng vấn, và tòa nhà chỉ có quyền ưu tiên mua lại (tức là họ phải chấp thuận hoặc căn hộ phải tự mua lại), điều này có nghĩa là khi bạn có hợp đồng đã ký—trừ khi có điều gì đó xảy ra với người mua (hoặc về tài chính)—thỏa thuận đã như xong.'

Quy định

Căn hộ thường có ít quy định hơn, bao gồm cả các hạn chế về việc sử dụng vốn nước ngoài để mua. Căn hộ cho phép các nhà đầu tư quốc tế mua và cho thuê lại không gian của họ, thường với một số điều kiện, nhưng không có gì là quá nặng nề. Căn hộ cũng cho phép căn hộ được cho thuê hoặc cho thuê lại cho một bên thứ ba một cách tương đối dễ dàng, so với quy trình cho phép thuê căn hộ. Tuy nhiên, một số hội sở hữu căn hộ có thể áp đặt nhiều quy định hơn so với những người khác. Do đó, điều quan trọng là các người mua tiềm năng cần nghiên cứu để xác định điều gì được cho phép và điều gì không được cho phép.

Sự Ưa Thích Của Người Mua

Theo Gary Malin, tổng giám đốc Citi Habitats, 'Nếu bạn muốn tự mình quyết định và đánh giá cao tính linh hoạt, thì căn hộ có thể là lựa chọn thông minh cho bạn. Tuy nhiên, hãy hiểu rằng sự tự do này đến với một cái giá. Căn hộ gần như luôn đắt hơn so với các tập thể tương đương. Ngoài ra, nếu việc thường xuyên gặp những khuôn mặt mới trong thang máy là một vấn đề đối với bạn—hãy tìm nơi khác. Người thuê có thể phổ biến trong các tòa nhà căn hộ. Chủ sở hữu thường tận dụng các chính sách tự do hơn của căn hộ.'

Các Tập Thể

Nói chung, các khu vực cư trú lâu đời và đã thành lập có sự chiếm ưu thế của các tập thể. Như Gary Malin giải thích: 'Nếu bạn thích các tài sản lịch sử, bạn có khả năng sẽ rơi vào một tập thể, vì gần như tất cả các tòa nhà trước chiến tranh được tổ chức theo cách này. Ngoài ra, vì các tòa nhà tập thể thường cũ hơn so với các dự án căn hộ, chúng thường nằm ở các vị trí trung tâm hơn. Ví dụ, gần như tất cả các tòa nhà cư trú ven đường Park Avenue trên Upper East Side (một vị trí chính thực bất kỳ cách nào) đều là các tập thể.'

Tiền Đặt Cọc và Giá Cả

Tương tự như với căn hộ, quyết định có thể phụ thuộc vào số tiền bạn có thể chi và đã tiết kiệm được cho khoản đặt cọc. Mặc dù bạn có thể đặt cọc chỉ 10% giá mua của căn hộ, một tập thể có thể yêu cầu một khoản đặt cọc cao hơn nhiều—trong khoảng từ 20% đến 50% giá mua. Tin tốt là giá mua của một tập thể thường nhỏ hơn so với căn hộ. Tất nhiên, giá cả dao động tùy thuộc vào khu vực liên quan.

Chi Phí Đóng Cửa

Theo luật sư bất động sản New York Adam Stone, chi phí đóng cửa của một tập thể thấp hơn. Trong ví dụ được trích dẫn ở trên cho một căn hộ, có hơn 32,000 đô la chi phí, một tập thể chỉ có 10,000 đô la thuế biệt thự. Sự khác biệt đáng kể là do thực tế rằng căn hộ là tài sản thực, trong khi cổ phần của tập thể là tài sản cá nhân.

“Đối với một số người, có thể chỉ là sự khác biệt về ngữ pháp, nhưng không phải khi tính toán chi phí đóng cửa,' Stone bổ sung.

Phí Hàng Tháng

Mỗi tháng, chủ sở hữu tập thể trả các khoản 'phí bảo trì'. Tương tự như phí chung của căn hộ, khoản phí hàng tháng này được sử dụng cho việc duy trì cơ bản của tài sản và trả lương cho nhân viên cần thiết để duy trì hoạt động tòa nhà một cách hiệu quả. Phí của các tập thể thường cao hơn phí của căn hộ vì thường bao gồm ít nhất một phần của khoản thế chấp cho tòa nhà. Phí hàng tháng có thể thay đổi tùy thuộc vào kích thước của tòa nhà.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là phí bảo trì và phí chung không phải là điều cố định. Bất kỳ chi phí lớn nào—một mái nhà mới, một sảnh mới, thêm nhân viên—có thể gây ra một đánh giá, điều mà các thành viên hội đồng quyết định và điều gì đó hiếm khi có thể đảo ngược.

Ban Quản trị

Như đã nói trước đó, hầu hết các ban quản trị tập thể có quy trình đăng ký nghiêm khắc và thường dài có thể yêu cầu người mua cung cấp thông tin tài chính, chứng minh việc làm và có thể phải trải qua kiểm tra lý lịch cá nhân.

Warner M. Lewis của Đội ngũ Harkov Lewis tại Brown Harris Stevens tổng kết: “Ở một tập thể, bạn không chỉ cần có tiền để mua căn hộ (hoặc có tài chính để làm như vậy), bạn cũng phải được ban quản trị chấp thuận sau khi nộp đơn, điều này thường rất chi tiết và tốn thời gian. Sau đó, với ít hoặc không có lý do, một người mua có thể bị từ chối sau phỏng vấn của họ, hoặc thậm chí trước đó, chỉ vì một điều gì đó trong hồ sơ của họ. Tôi đã có các thỏa thuận và thấy các thỏa thuận mà không có lý do gì để bị từ chối.”

Quy định

Ban quản trị tập thể thường có nhiều quy định hơn so với căn hộ và có thể quy định khi nào bạn có thể chơi trombone, liệu bạn có thể treo trang trí ngày lễ trên cửa ra vào hay không, và liệu thú cưng của bạn có thể chuyển đến sống cùng bạn hay không. Hầu hết các quy định nhằm mục đích thúc đẩy sự hòa hợp, bình tĩnh và sự dân dụng trong cuộc sống hợp tác.

Nhưng các quy định mà làm mất hứng mua của một số người mua trong nước, và gần như tất cả người mua quốc tế, là các hạn chế về cho thuê dưới tập thể. Chính sách thay đổi theo từng tòa nhà, nhưng nói chung, khi các tập thể cho phép cổ đông cho thuê căn hộ của họ, thường chỉ được phép trong một hoặc hai năm trong mỗi năm lên tới năm. Thường thì chủ sở hữu phải sống trong tài sản trong một khoảng thời gian nhất định trước khi cho thuê lại—trong một số trường hợp có thể lên tới ba năm. Chủ sở hữu thường phải trả một khoản phí để được phép cho thuê, và những người thuê có thể phải điền đơn đăng ký và có thể phải chịu kiểm tra lý lịch. Phê duyệt từ ban quản trị là bắt buộc.

Một quy định khác của các tập thể làm cho việc mua bán của các cá nhân quốc tế trở nên không thể là họ thường không chấp nhận bất kỳ ai có nguồn tiền ở ngoài Hoa Kỳ.

Sự Ưa Thích Của Người Mua

'Các tập thể đều xoay quanh việc thiết lập một nhóm cư dân ổn định, lâu dài. Các căn hộ dường như không quan tâm nhiều đến điều đó,' nói Lewis

Khi đến việc lựa chọn sở thích của bạn, Gary Malin đặt vấn đề như sau:

'Các tập thể là sự lựa chọn thông minh cho những người đánh giá cao sự ổn định và muốn đặt rễ trong một tòa nhà. Chỉ cần hỏi mình, 'Tôi có phải làm điều này lâu dài không?' Các tập thể ít di chuyển hơn nhiều so với căn hộ, vì vậy đây là một nơi tuyệt vời để sống nếu bạn muốn làm quen với hàng xóm của mình. Chỉ cần chuẩn bị sẵn sàng để được phân tích, nhấn mạnh và kiểm tra, nhưng hiểu rằng quá trình này là điều duy trì một tập thể ổn định và an toàn một cách đáng kinh ngạc.'

Những Hạn Chế Khi Mua Căn Hộ Tập Thể Là Gì?

Những Nhược Điểm Khi Mua Căn Hộ Căn Hộ Là Gì?

Cái Nào Là Đầu Tư Tốt Hơn, Căn Hộ Tập Thể Hay Căn Hộ?

Kết Luận

Ở New York City, sự phân chia giữa các tập thể và căn hộ khoảng 75/25. Tuy nhiên, số lượng căn hộ trên thị trường vào bất kỳ thời điểm nào cũng cao hơn số lượng tập thể. Cả hai thường có một người gác cửa và một giám đốc điều hành trong nhân viên, mặc dù các tiện nghi có thể dao động từ cơ bản đến cao cấp.

Khi bạn mua một căn hộ, bạn sở hữu căn hộ của mình và một phần trăm của khu vực chung; khi bạn mua một tập thể, bạn mua cổ phần trong một công ty cổ phần là tòa nhà của bạn. Căn hộ thường đắt hơn nhưng có chi phí hàng tháng thấp hơn. Các tập thể có thể tốn ít tiền ban đầu hơn nhưng có chi phí hàng tháng cao hơn và một quy trình phê duyệt khó khăn hơn. Căn hộ cũng có các quy định cho thuê dễ dàng hơn so với các tập thể. Cả hai đều có sức hút của riêng mình; sự lựa chọn tốt nhất phụ thuộc vào những gì mà người mua cần.