Buzz
Bất động sản là một lựa chọn đầy thú vị nhưng cũng rủi ro đối với các tài khoản tiết kiệm hưu trí
Khi nói đến các tài khoản tiết kiệm hưu trí (IRA), tài sản tài chính như cổ phiếu, trái phiếu, quỹ chung khoán hoặc quỹ giao dịch được coi là các lựa chọn đầu tư thông thường. Tuy nhiên, dưới điều kiện nhất định, bạn có thể nắm giữ bất động sản trong IRA của mình. Ví dụ, bạn có thể mua nhà đơn hoặc nhà nhiều căn; tòa nhà căn hộ; các tòa nhà thương mại như cửa hàng bán lẻ, khách sạn, văn phòng, đất và khu đất; và thậm chí là chỗ đậu thuyền.
Tuy nhiên, việc này không đơn giản như việc mua vài trăm cổ phiếu. Nếu bạn muốn tham gia vào các giao dịch bất động sản thông qua IRA tự quản của mình, bạn cần phải hiểu rõ các quy định - và có rất nhiều quy định.
Những điều quan trọng cần lưu ý
- Bạn có thể nắm giữ bất động sản trong IRA của mình, nhưng bạn cần phải có một IRA tự quản.
- Bất kỳ tài sản bất động sản nào bạn mua đều phải được sử dụng nghiêm túc cho mục đích đầu tư; bạn và gia đình của bạn không được sử dụng nó.
- Việc mua bất động sản trong IRA thường yêu cầu thanh toán bằng tiền mặt và IRA phải trả tất cả các chi phí sở hữu.
- Việc nắm giữ bất động sản trong IRA có thể phức tạp, với các vấn đề thuế và các thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, bất động sản cũng có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận tốt (hoặc rất tốt) và đa dạng hóa danh mục của bạn.
IRA Đúng Đắn cho Việc Mua Bất Động Sản Đầu Tư
Trước tiên, IRA của bạn phải là tự quản. Thuật ngữ “tự quản” có nghĩa là các đầu tư thay thế được chấp nhận hoặc được cung cấp bởi người giám định IRA, cơ quan tài chính hoặc công ty chịu trách nhiệm về việc lưu trữ hồ sơ và các yêu cầu báo cáo của Cục Thuế Tổng hợp (IRS). Một IRA tự quản hoạt động độc lập với bất kỳ công ty môi giới, ngân hàng hoặc công ty đầu tư nào sẽ ra quyết định cho bạn (hầu hết các tài khoản môi giới không cho phép nắm giữ bất động sản, dù sao thì).
Để mua và sở hữu bất động sản qua IRA của bạn, bạn vẫn cần một người giám định, một thực thể chuyên về các tài khoản tự quản sẽ quản lý giao dịch, giấy tờ liên quan và báo cáo tài chính. Mọi thứ đều thông qua người giám định để tránh vi phạm các quy tắc nghiêm ngặt liên quan đến các giao dịch bất động sản này.
Như bạn mong đợi, người giám định sẽ tính phí cho dịch vụ này. Tuy nhiên, họ sẽ không cung cấp lời khuyên về cách cấu trúc tốt nhất cho tài sản của bạn. Thay vào đó, nhiệm vụ của người giám định này là xử lý các công việc phía sau văn phòng.
Trước khi chúng ta xem xét các quy định còn lại, hãy hiểu một sự thật cơ bản này: Bạn và IRA của bạn là hai thực thể riêng biệt. IRA của bạn sở hữu tài sản - bạn không. Do đó, tên chủ sở hữu của tài sản sẽ là “Công ty Quản lý Tín Nhiệm XYZ [cho lợi ích của] (FBO) [Tên Của Bạn] IRA.”
Nếu bạn mua bất động sản bằng IRA mà không đúng cách, bạn có thể làm mất tính hợp lệ của IRA. Nếu điều đó xảy ra, tất cả các quỹ trong đó ngay lập tức trở thành chịu thuế.
Cái Gì Là Của Bạn Và Cái Gì Không
Tài sản bất động sản của bạn phải hoàn toàn là một khoản đầu tư. Bạn không thể sử dụng nó như là một ngôi nhà nghỉ dưỡng, nơi cho con cái sống, một ngôi nhà thứ hai hoặc một văn phòng cho doanh nghiệp của bạn. Những quy định này áp dụng cho bạn và những người mà Cục Thuế Tổng hợp (IRS) xem là “những người bị cấm.” Vậy ai được xem là người bị cấm?
- Bạn phối vợ/chồng của bạn
- Bố mẹ, ông bà và cả ông bà ngoại của bạn
- Con cái của bạn và chồng/vợ của họ, cháu nội, và cháu chắt của bạn
- Nhà cung cấp dịch vụ cho IRA của bạn
- Bất kỳ thực thể nào sở hữu hơn 50% tài sản
Bạn cũng không thể mua tài sản từ một trong những người bị cấm này - đây được gọi là giao dịch tự thực hiện - cũng như IRA không thể mua tài sản mà bạn đã sở hữu. Bạn có thể tìm hiểu thêm về các giao dịch bị cấm trong phần 4.72.11.2.1 của Sổ tay Hướng dẫn Thuế Tổng hợp.
Mua Sắm trong IRA
Số dư trong IRA của bạn sẽ phải khá cao vì việc vay thế chấp để mua bất động sản trong IRA không dễ dàng. Bạn có thể phải thanh toán bằng tiền mặt, điều này làm giảm đáng kể số dư tài khoản và ảnh hưởng đến tỷ lệ lợi nhuận của bạn trong tương lai.
Nhà đầu tư bất động sản thường đặt một số tiền ít và tận dụng lãi suất vẫn tương đối thấp để tận dụng mua bất động sản, tính toán rằng họ có thể kiếm được nhiều tiền hơn từ bất động sản so với số tiền lãi phải trả. Nếu bạn không thể tài trợ cho việc mua bất động sản, bạn mất cơ hội tiềm năng để có lợi nhuận đáng kể từ đầu tư (ROI).
Một số ngân hàng sẽ xem xét các khoản vay cho loại giao dịch này, nhưng nó đưa ra một vấn đề khác: Bất kỳ thu nhập nào từ tài sản sau đó có thể được coi là thu nhập từ hoạt động kinh doanh không liên quan (UBTI). Bạn có thể tìm hiểu thêm về UBTI từ Phần 511 của Mã Thuế Tổng hợp (IRC) của IRS.
Sở Hữu Tài Sản trong IRA
Vì IRA của bạn không trả thuế, bạn không thể tận dụng các khoản khấu trừ đi kèm khi sở hữu bất động sản. Bởi vì bạn đã thanh toán bằng tiền mặt, không có khoản thanh toán lãi suất thế chấp để khấu trừ. Bạn cũng không được hưởng các lợi ích từ việc khấu trừ thuế tài sản hoặc khấu hao. Nếu tài sản của bạn tạo ra thu nhập cho thuê, mỗi phần thu nhập đều được đưa trở lại vào IRA của bạn. Vì bạn không sở hữu tài sản, bạn không thể giữ lại bất kỳ khoản thu nhập nào. (Tất nhiên, bạn sẽ nhận được tiền cuối cùng khi rút tiền từ tài khoản khi về hưu.)
Mặt tích cực là bạn không phải chi tiền túi của mình cho bất kỳ chi phí bảo trì hoặc chi phí liên quan nào khi sở hữu bất động sản. IRA trả tất cả mọi thứ. Tuy nhiên, điều này không phải là không có hạn chế. Mỗi đồng được rút ra từ IRA của bạn là một đồng không còn có cơ hội gia tăng giá trị miễn thuế trong vài thập kỷ.
Một trong những rủi ro lớn là chi phí bảo trì có thể làm cạn kiệt tiền mặt của IRA và dẫn đến các khoản phạt đắt đỏ nếu bạn 'đóng góp quá mức' vào tài khoản để chi trả chúng.
Và điều gì sẽ xảy ra nếu một tài sản gánh chịu một loạt các chi phí lớn đẩy số dư IRA của bạn xuống mức quá thấp, đến nỗi tài khoản không đủ tiền để thanh toán cho nó? Hãy nhớ, bạn không thể chi tiền từ túi của mình cho bất cứ điều gì liên quan đến tài sản này, và các đóng góp vào IRA bị giới hạn: Giới hạn đóng góp hàng năm cho năm 2023 là 6.500 USD và 7.500 USD nếu bạn từ 50 tuổi trở lên (6.000 USD và 7.000 USD vào năm 2022).
Nếu số tiền đó không đủ để sửa chữa, và bạn phải gửi thêm, bạn sẽ phải chịu các khoản phạt liên quan đến việc đóng góp quá mức. Điều này là một rủi ro đáng kể, vì bất động sản thường đòi hỏi chi phí bảo trì đắt đỏ, và thu nhập từ cho thuê có thể không đủ để chi tiêu trong một năm đòi hỏi bảo trì cao.
Bán Tài Sản trong IRA
Thỏa thuận một giá bán để bán tài sản của bạn giống như bạn làm với bất kỳ tài sản bất động sản nào khác. Sau khi cả hai bên đồng ý về giá và các điều khoản, yêu cầu người giám định của bạn bán tài sản thay mặt cho IRA của bạn. Tất cả tiền sẽ được đưa trở lại vào IRA của bạn, có thể là hoãn thuế hoặc miễn thuế, tùy thuộc vào cấu trúc của IRA của bạn.
Một lưu ý cuối cùng: tính thanh khoản. Việc thoát khỏi đầu tư này có dễ dàng như thế nào? Với cổ phiếu, điều đó khá dễ dàng. Đôi khi bạn có thể lấy lại tiền trong vài giây. Ngược lại, bất động sản là một khoản đầu tư rất khó chuyển đổi thành tiền mặt. Việc bán có thể mất rất nhiều thời gian, và bạn có thể mất tiền trên đường đi. Như gần mười triệu người đã học được trong cuộc suy thoái lớn năm 2008, bạn có thể thấy mình sở hữu một tài sản có giá trị ít hơn số tiền bạn nợ.
Lợi và Hại của Bất Động Sản trong IRA
Chúng ta đã đề cập đến nhiều rắc rối và nhược điểm đến mức bạn có thể đang tự hỏi liệu có ý nghĩa gì khi đưa tài sản vào IRA. Lịch sử cho thấy, bất động sản đã từng là một khoản đầu tư dài hạn xuất sắc khi giá trị tài sản tăng theo thời gian, và sự tăng giá dài hạn đi đôi với tầm nhìn đầu tư dài hạn của một tài khoản hưu trí. Trong ngắn hạn, bất kỳ thu nhập nào từ tài sản cũng được miễn thuế trong IRA. Cuối cùng, với tính chất tài sản cứng, bất động sản giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư khác đang đầu tư vào cổ phiếu và các chứng khoán khác - không phải là ý tưởng tồi nhất trên thế giới.
Bất động sản giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư, thường chuyển động ngược lại với thị trường tài chính.
Bất động sản đã từng tăng giá theo thời gian, lý tưởng cho tầm nhìn đầu tư dài hạn của IRA.
Bất động sản có thể cung cấp dòng thu nhập ổn định từ tiền thuê, và bất kỳ thu nhập thuê nào bạn thu được sẽ phát triển miễn thuế trong IRA.
Bạn có thể mua, bán, lật ngược và tích lũy tài sản.
Bạn cần thiết lập một IRA tự quản lý với một người giám hộ.
Bạn không thể yêu cầu các khoản khấu trừ cho thuế tài sản, lãi suất thế chấp, khấu hao và các chi phí liên quan đến tài sản khác.
Tất cả các chi phí, sửa chữa và chi phí bảo trì phải được thanh toán bằng quỹ IRA, và bạn phải trả cho người khác để thực hiện và quản lý tài sản.
Bạn và người thân của bạn không thể sống hoặc điều hành doanh nghiệp từ tài sản này.
Có Thể Tài Trợ Bất Động Sản Bằng IRA Tự Quản Lý Không?
Quan trọng là nhớ rằng tiền (tiền mặt) từ IRA thường được sử dụng để mua tài sản; ngoài ra, IRA sẽ sở hữu tài sản và nó chỉ có thể được sử dụng cho mục đích đầu tư.
Ai Sở Hữu Tài Sản Trong IRA Tự Quản Lý?
Tiền từ IRA được sử dụng để mua tài sản, và tài khoản chính thức sở hữu tài sản.
Có Thể Xây Nhà Với IRA Tự Quản Lý Không?
Một IRA chỉ có thể được sử dụng để mua tài sản đầu tư, vì vậy bạn không thể xây dựng một ngôi nhà bằng tài khoản ngay cả khi bạn có ý định sử dụng nó làm tài sản đầu tư.
Điểm Mấu Chốt
Việc sử dụng IRA Roth hoặc truyền thống để mua tài sản đầu tư không phải là điều dành cho những người yếu tim, cũng như không phải là điều dành cho những ai không quen với các loại hình tài khoản hưu trí cá nhân khác nhau. Đầu tư bất động sản bất kỳ loại nào đều rủi ro cao hoặc, tối thiểu, yêu cầu bảo trì cao; với IRA, bất động sản là một lựa chọn đặc biệt cao rủi ro. Không chỉ giá trị tài sản có thể giảm thay vì tăng, mà một năm chi phí bảo trì đáng kể cũng có thể khiến bạn phải đối mặt với các khoản phạt nếu thu nhập và giới hạn đóng góp IRA của bạn không đủ để chi trả những sửa chữa mà bạn không thể bỏ qua.
Trừ khi bạn có đủ thời gian và chuyên môn để quản lý bất động sản, bạn có thể tốt hơn với các chiến lược chính thống hơn cho IRA của bạn. Hoặc xem xét các lựa chọn bất động sản được chứng thực, như các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) hoặc các quỹ chung và ETF đầu tư vào bất động sản. Đây là một hình thức gián tiếp sở hữu tài sản, nhưng chúng là một đề xuất dễ dàng hơn, dễ chuyển đổi và chúng cũng có thể được giữ trong các IRA thông thường.
