Buzz
Thông tin tích cực: Tiền vay không tính vào thu nhập
Thế chấp ngược có thể là công cụ hữu ích cho việc nghỉ hưu. Những khoản vay này cho phép bạn tận dụng vốn sở hữu nhà mà không cần bán nhà hoặc phải trả thêm một khoản thanh toán hàng tháng. Bởi vì những khoản vay này cung cấp thu nhập bổ sung—và bạn phải trả lãi suất trên số tiền thu được—bạn có thể tự hỏi thế chấp ngược làm thế nào ảnh hưởng đến thuế của bạn.
Dưới đây là một cái nhìn nhanh về tác động thuế của thế chấp ngược.
Những điều quan trọng cần lưu ý
Vay thế chấp ngược là gì?
Hầu hết những người mua nhà cần khoản vay thế chấp truyền thống (đôi khi được gọi là vay tiến tới) để tài trợ cho việc mua nhà. Bạn vay tiền từ một ngân hàng và trả nợ hàng tháng để xây dựng vốn sở hữu trong căn nhà.
Sau khi bạn đạt đến tuổi 62 và có vốn sở hữu nhà đáng kể, bạn có thể quan tâm đến khoản vay thế chấp ngược, mà từ ngân hàng sẽ cấp cho bạn một lần thanh toán toàn bộ, một khoản tiền cố định mỗi tháng, hoặc một dòng tín dụng mà bạn có thể sử dụng cho các chi phí sinh hoạt cơ bản, chi phí y tế và tương tự.
Tác động thuế của Đảo ngược Thế chấp
Đảo ngược thế chấp hấp dẫn bởi vì nó cung cấp thu nhập bổ sung mà không cần phải trả lại cho đến khi (có thể là) lâu hơn. Tuy nhiên, quan trọng là cần xem xét các tác động thuế, để bạn sẽ không có bất kỳ bất ngờ nào khi đến thời gian nộp thuế. Dưới đây là một cái nhìn tổng quát về những gì bạn có thể mong đợi.
Thu nhập từ Đảo ngược Thế chấp
Đối với Cục Thuế Tổng hợp (IRS), các khoản thanh toán từ đảo ngược thế chấp mà bạn nhận được là tiền vay - không phải là thu nhập. Điều này có nghĩa là bạn sẽ không phải nộp thuế thu nhập cho số tiền bạn nhận được từ ngân hàng của bạn. Điều này xử lý thuế này tương tự như các loại khoản vay khác mà cần phải trả lại, bao gồm các khoản vay cá nhân, khoản vay vốn chủ sở hữu nhà và hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOCs).
Lợi ích An sinh Xã hội và Medicare
Bởi vì khoản vay đảo ngược thế chấp không tính là thu nhập, vì vậy tiền đó thông thường sẽ không ảnh hưởng đến các lợi ích An sinh Xã hội hoặc Medicare của bạn. Tuy nhiên, nó có thể ảnh hưởng đến đủ điều kiện của bạn để nhận Tiền thu nhập Bổ sung (SSI), bởi vì bất kỳ khoản tiền đảo ngược thế chấp nào bạn giữ lại (tức là bạn không dùng ngay lập tức) có thể được tính là tài sản.
Ví dụ, cho rằng ngân hàng đảo ngược thế chấp của bạn cho bạn $4,000, và bạn dùng nó trong cùng tháng đó để thanh toán hóa đơn y tế. Trong trường hợp đó, Tiền thu nhập Bổ sung của bạn sẽ không bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, nếu bạn không sử dụng tiền trong tháng đó và nó nằm trong tài khoản ngân hàng của bạn, thì nó sẽ được tính là một tài sản, có thể ảnh hưởng đến đủ điều kiện của bạn để nhận các khoản trợ cấp cơ bản.
Phân biệt đối xử trong cho vay thế chấp là vi phạm pháp luật. Bạn không thể bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, màu da, nguồn gốc quốc gia, tôn giáo, giới tính (bao gồm cả định danh giới tính và thái độ tình dục), tình trạng gia đình hoặc khuyết tật. Nếu bạn cho rằng mình đã trải qua sự phân biệt đối xử như vậy, hãy nộp khiếu nại với Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) hoặc Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ (HUD).
Lãi suất đảo ngược thế chấp
Một trong những lợi ích của việc mua nhà là được giảm trừ lãi suất vay mua nhà. Bạn có thể khấu trừ lãi suất vay trên 750,000 đô la đầu tiên của khoản vay, hoặc 375,000 đô la nếu bạn là người đã kết hôn và nộp thuế riêng biệt (nếu bạn đã vay trước ngày 16 tháng 12 năm 2017, giới hạn là 1 triệu đô la và 500,000 đô la). Bạn khấu trừ lãi suất trong năm bạn trả nó, từ đó giảm thu nhập chịu thuế của bạn trong năm đó.
Đảo ngược thế chấp không cung cấp các lợi ích thuế tương tự. Thay vào đó, với đảo ngược thế chấp:
- Bạn không phải trả lãi suất cho đến khi đảo ngược thế chấp đáo hạn, khi bạn (hoặc di sản của bạn) trả lại khoản vay và lãi suất đầy đủ.
- Bất kỳ lãi suất nào tích lũy trên đảo ngược thế chấp được coi là lãi suất trên nợ vốn chủ sở hữu nhà, mà thường không được khấu trừ. Theo Đạo luật Cắt giảm Thuế và Tạo việc làm (TCJA), bạn chỉ có thể khấu trừ lãi suất vay vốn chủ sở hữu nhà nếu bạn sử dụng tiền để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể ngôi nhà. Bạn không thể khấu trừ lãi suất nếu bạn sử dụng tiền vay để trả tiền chi tiêu hàng ngày hoặc hóa đơn y tế khác.
Thuế Tăng trưởng vốn
Khi bạn bán một khoản đầu tư, bạn thường phải nộp thuế tăng trưởng vốn trên lợi nhuận - sự khác biệt giữa giá bán và giá thành của bạn trong khoản đầu tư. Nếu tài sản là nơi ở chính của bạn, Cục Thuế Tổng hợp (IRS) cho phép một ngoại lệ đặc biệt: Bạn có thể loại trừ lên đến 250,000 đô la (500,000 đô la nếu bạn kết hôn và nộp thuế chung) từ lợi nhuận tăng trưởng vốn nếu bạn sở hữu và sống trong ngôi nhà ít nhất hai trong số năm qua.
Thuế tăng trưởng vốn có thể trở nên phức tạp khi liên quan đến đảo ngược thế chấp. Đây là lý do: Bạn (hoặc di sản của bạn) không thể nợ nhiều hơn giá trị của ngôi nhà khi khoản vay đáo hạn và bạn bán nhà. Nói cách khác, nếu số dư đảo ngược thế chấp của bạn lớn hơn giá bán của ngôi nhà, sự khác biệt đó sẽ được miễn giảm. Tuy nhiên, số tiền đó sẽ được tính vào các thu nhập bổ sung khi đến thời gian nộp thuế.
Ví dụ như sau: Giả sử bạn đã mua một ngôi nhà với giá 200,000 đô la cách đây vài thập kỷ và bán nó hôm nay với giá 450,000 đô la. Mặc dù bạn có lợi nhuận vốn là 250,000 đô la, bạn sẽ không phải nộp thuế trên số tiền đó nhờ vào ngoại lệ lợi nhuận vốn. Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu bạn có đảo ngược thế chấp trên ngôi nhà và hiện nay bạn nợ 500,000 đô la? Trong trường hợp đó, 50,000 đô la của khoản vay sẽ được miễn giảm - hãy nhớ rằng bạn không thể nợ nhiều hơn giá trị của ngôi nhà khi khoản vay đáo hạn.
Tuy nhiên, 50,000 đô la đó sẽ được cộng thêm vào 250,000 đô la lợi nhuận từ sự tăng giá của ngôi nhà. Do đó, thuế tăng trưởng vốn của bạn sẽ được tính dựa trên lợi nhuận 300,000 đô la. Bạn vẫn có thể loại trừ 250,000 đô la đầu tiên, nhưng bạn phải nộp thuế tăng trưởng vốn trên số còn lại là 50,000 đô la - mặc dù bạn không kiếm được bất kỳ khoản tiền nào từ việc bán.
Các khoản thanh toán đảo ngược thế chấp có tính như thu nhập không?
Theo Cục Thuế Tổng hợp (IRS), các khoản thanh toán đảo ngược thế chấp được tính như các khoản tiền vay, không phải là thu nhập. Điều này có nghĩa là bạn sẽ không phải nộp thuế thu nhập trên bất kỳ khoản thanh toán đảo ngược thế chấp nào bạn nhận được, và khoản vay cũng sẽ không ảnh hưởng đến đủ điều kiện của bạn để nhận lợi ích An sinh Xã hội và Medicare.
Tôi có thể khấu trừ lãi suất đảo ngược thế chấp không?
Bạn chỉ có thể khấu trừ lãi suất thế chấp đảo ngược nếu bạn đã sử dụng tiền để mua, xây dựng hoặc cải tạo căn nhà một cách đáng kể. Do đó, nếu bạn sử dụng tiền vay để cải tạo nhà bếp, bạn có thể khấu trừ lãi suất khi bạn thanh toán khoản vay thế chấp đảo ngược. Ngược lại, nếu bạn sử dụng tiền để chi tiêu cho các chi phí sinh hoạt cơ bản hoặc chi phí y tế, bạn không thể khấu trừ lãi suất.
Ai sở hữu tài sản trong thế chấp đảo ngược?
Nếu bạn có một khoản vay thế chấp đảo ngược, bạn vẫn giữ được quyền sở hữu căn nhà. Khoản vay sẽ trở nên đáo hạn cùng lãi suất khi bạn chuyển đi, bán nhà hoặc qua đời. Ngôi nhà có thể bị tịch thu nếu bạn không trả tiền thuế bất động sản, bảo hiểm nhà chủ, phí hội viên hội chủ nhà hoặc chi phí bảo trì.
Điểm Cần Chú Ý
Hiểu rõ về các hệ quả thuế của các khoản vay thế chấp đảo ngược có thể giúp bạn tránh bất ngờ khi nộp thuế. Khi còn băn khoăn, hãy nói chuyện với cố vấn tài chính của bạn hoặc một chuyên gia thuế có thể giải đáp bất kỳ câu hỏi nào bạn có. Mặc dù các nhà cho vay thường thu cùng mức phí bảo hiểm thế chấp, nhưng hãy chắc chắn mua sắm: Các chi phí khác như phí khởi tạo và phục vụ và lãi suất có xu hướng thay đổi theo từng ngân hàng.
