Buzz
grinvalds/Getty Images
Cho dù mục tiêu của bạn là giảm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng hoặc trả nợ sớm, có một số chiến lược có thể giúp đỡ. Hầu hết các chủ nhà đều biết về tái tài chính thế chấp. Tuy nhiên, còn một lựa chọn ít được biết đến gọi là tái cấu trúc hoặc điều chỉnh lại khoản vay. Đây là cách nó hoạt động.
Những điểm chính cần lưu ý
- Trong quá trình điều chỉnh lại khoản vay hoặc tái cấu trúc khoản vay, người vay thanh toán một khoản tiền lớn vào số dư khoản vay của họ, từ đó giảm số tiền trả hàng tháng.
- Việc điều chỉnh lại khoản vay sẽ tiết kiệm chi phí tái tài chính vì nó không liên quan đến khoản vay mới.
- Điều chỉnh lại khoản vay cũng có thể là lựa chọn tốt cho những người vay có vấn đề về tín dụng làm cho họ không đủ điều kiện tái tài chính.
- Tuy nhiên, khi lãi suất cho vay mua nhà thấp, các chủ nhà có thể sẽ hưởng lợi hơn nếu tái tài chính thay vì điều chỉnh lại khoản vay, ngay cả khi có chi phí đóng cửa thêm.
Loan Re-Amortization hoặc Recasting là gì?
Việc điều chỉnh lại khoản vay hoặc tái cấu trúc bao gồm người vay thanh toán một khoản tiền lớn vào số dư thế chấp hiện tại của họ. Ngân hàng tính lại các khoản thanh toán còn lại dựa trên số dư mới, giảm đi và tạo ra một lịch trả nợ mới cho khoản vay. Do số dư giờ đây thấp hơn, các khoản thanh toán hàng tháng sẽ thấp hơn.
Lý do để Điều chỉnh lại khoản vay
Thường là, người vay chọn điều chỉnh lại khoản vay để giảm số tiền trả hàng tháng. Tuy nhiên, một số người vay sẽ thanh toán khoản tiền lớn, sau đó tiếp tục trả cùng số tiền hàng tháng như trước như một cách để thanh toán khoản vay sớm hơn. Những người khác có thể sử dụng thu nhập dư thêm để đầu tư, thanh toán nợ hoặc tiết kiệm cho các mục đích khác.
Điều chỉnh lại khoản vay cũng có thể là lựa chọn duy nhất cho những người vay muốn giảm số tiền trả hàng tháng nhưng không đủ điều kiện tái tài chính do vấn đề tín dụng.
Sự phân biệt cho vay thế chấp là bất hợp pháp. Nếu bạn cho rằng mình bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, việc sử dụng hỗ trợ từ công cộng, nguồn gốc dân tộc, khuyết tật hoặc tuổi tác, bạn có thể thực hiện các bước cần thiết. Một trong những bước đó là nộp báo cáo tới Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng hoặc với Bộ Thương mại và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
Lợi ích của việc Điều chỉnh lại khoản vay
Việc điều chỉnh lại khoản vay hoặc tái cấu trúc có thể mang lại lợi ích tiềm năng cho các chủ nhà theo nhiều cách khác nhau.
Giảm Số tiền trả hàng tháng
Khi bạn điều chỉnh lại khoản vay thế chấp, ngân hàng sẽ tính lại số tiền trả hàng tháng của bạn, số tiền này sẽ giảm xuống. Bạn có thể sử dụng số tiền được giải phóng cho bất kỳ mục đích gì bạn muốn.
Không Vấn Đề Về Tín Dụng
Tái tài chính thế chấp có phần là một tên gọi sai lầm vì quy trình này tương tự như việc nộp đơn vay mượn mới. Điều đó thường bao gồm việc nộp đơn vay mượn mới, xác minh thu nhập và kiểm tra tín dụng. Đối với những người vay không thể tái tài chính do vấn đề tín dụng hoặc thiếu vốn sở hữu nhà đủ, điều chỉnh lại khoản vay có thể là một lựa chọn tốt vì họ không phải nộp đơn vay mượn mới.
Việc tái tài chính thông thường liên quan đến lãi suất mới và thường là một kỳ hạn vay mới. Tuy nhiên, việc điều chỉnh lại giữ nguyên khoản vay ban đầu và chỉ thay đổi số tiền trả hàng tháng.
Phí Thấp Hơn
Việc điều chỉnh lại khoản vay có thể tiết kiệm chi phí vì nó không đòi hỏi việc nộp đơn vay mượn mới. Do đó, chi phí đóng cửa thấp hơn đáng kể so với tái tài chính. Các khoản phí tái tài chính có thể chiếm khoảng 2% đến 3% số tiền vay. Nói cách khác, việc tái tài chính một khoản vay mua nhà trị giá 200,000 đô la có thể tốn ít nhất 4,000 đô la cho chi phí đóng cửa và phí, trong khi các khoản phí cho việc điều chỉnh lại khoản vay ít có khi vượt quá vài trăm đô la. Để tái tài chính trở nên đáng giá, lãi suất mới phải đủ thấp để thu hồi lại hàng nghìn đô la chi phí đóng cửa trong thời gian hợp lý.
Nhược điểm của việc Điều chỉnh lại khoản vay
Tuy nhiên, việc điều chỉnh lại khoản vay hoặc tái cấu trúc cũng có thể mang đến một số hạn chế.
Thanh toán một lần số lớn
Tìm cách có đủ tiền cho một khoản thanh toán lớn có thể là thách thức đối với nhiều người chúng ta. Một số người vay đơn giản không có hàng ngàn đô la dư thừa.
Ngoài ra, một số nhà quản lý tài chính cho rằng có những cách sử dụng tiền mặt tốt hơn việc thanh toán số dư khoản vay mua nhà. Đối với những người vay có nợ thẻ tín dụng với lãi suất cao, tài khoản tiết kiệm hưu trí thiếu tiền, hoặc không có quỹ dự trữ khẩn cấp, việc thanh toán số dư khoản vay mua nhà có thể không phải là lựa chọn tài chính tốt nhất, đặc biệt là khi lãi suất khoản vay mua nhà tương đối thấp.
Nếu mục tiêu của bạn là thanh toán nợ nhà nhanh hơn và bạn gặp khó khăn khi phải trả một khoản thanh toán một lần, việc đơn giản là trả thêm một ít tiền vào vốn gốc mỗi tháng là một cách khác, mặc dù có thể chậm hơn.
Không Có Cải Thiện về Lãi Suất
Một nhược điểm khác, phụ thuộc vào các điều khoản vay mượn, là việc tái cấu trúc sẽ không giảm lãi suất khoản vay. Khi lãi suất cho vay mua nhà thấp, các chủ nhà có thể sẽ hưởng lợi hơn nếu tái tài chính, ngay cả khi tính đến chi phí đóng cửa. Một số người vay chọn tái tài chính trước, sau đó tái cấu trúc trong vòng một năm hoặc ít hơn để thu hoạch được lợi ích từ cả hai lựa chọn tài chính.
Không Phải Tất Cả Các Khoản Vay Mua Nhà Đều Đủ Điều Kiện
Thật không may, điều chỉnh lại khoản vay không phải là một lựa chọn cho một số loại khoản vay. Thông thường, chỉ các khoản vay tiêu chuẩn Fannie Mae hoặc Freddie Mac mới được đủ điều kiện. Các khoản vay FHA 203(k) và khoản vay VA không thể được tái cấu trúc.
Các khoản vay lớn đôi khi có thể được điều chỉnh lại, phụ thuộc vào ngân hàng cho vay. Ngoài ra, cũng có thể có những điều khoản. Ví dụ, nếu khoản vay đã được bán cho một nhà đầu tư, nhà đầu tư phải đồng ý với việc điều chỉnh lại, cũng như nhà cung cấp dịch vụ thế chấp.
Ví dụ về Điều chỉnh lại khoản vay so với Tái tài chính
Hãy tưởng tượng một người vay đang cân nhắc liệu nên tái tài chính khoản vay mua nhà của họ hay điều chỉnh lại nó. Ban đầu, người vay có một khoản vay mua nhà 30 năm với số tiền 350,000 đô la với lãi suất 4.25% và mỗi tháng phải trả 1,722 đô la.
Bây giờ người vay còn 15 năm để hoàn tất khoản vay của họ với số dư khoản vay là 240,000 đô la. Người vay đang xem xét làm mới thành một khoản vay mua nhà 15 năm mới hoặc điều chỉnh lại khoản vay hiện tại.
Đổi mới
- Người vay thanh toán $40,000 vào gốc nợ, nên số dư nợ mới sẽ là $200,000.
- Số tiền thanh toán hàng tháng sẽ giảm từ $1,722 xuống còn $1,505.
- Tiết kiệm từ khoản thanh toán hàng tháng mới là $217 mỗi tháng.
- Lãi suất vay sẽ được giữ nguyên ở mức 4.25%.
Tái cấu trúc
Giả sử lãi suất mới cho khoản vay 15 năm hiện tại là 3.20%.
- Khoản thanh toán hàng tháng mới sẽ là $1,681 với lãi suất tái cấu trúc.
- Tiết kiệm hàng tháng sẽ là $41 ($1,722 – $1,681).
- Giả sử chi phí đóng cửa và phí là $3,000, thì sẽ mất 73 tháng, tương đương hơn sáu năm, để thu hồi lại chi phí đóng cửa.
So sánh hai phương án
Giả sử mục tiêu của người vay là tiết kiệm trên khoản thanh toán hàng tháng và tránh chi phí đóng cửa của việc tái cấu trúc. Trong trường hợp này, có vẻ như việc đổi mới sẽ là lựa chọn tốt hơn. Tuy nhiên, việc đổi mới sẽ tốn nhiều chi phí hơn cho người vay trong dài hạn.
Mặc dù việc đổi mới cung cấp cho người vay một khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, lãi suất 4.25% cao hơn so với lãi suất tái cấu trúc là 3.20%. Do đó, tổng lãi suất trên khoản vay đổi mới sẽ vượt quá lãi suất cho việc tái cấu trúc khi khoản vay 15 năm được thanh toán xong. Lãi suất đổi mới sẽ bằng $70,820, trong khi tổng lãi suất với tái cấu trúc chỉ là $62,504.
Hơn nữa, việc tái cấu trúc cho phép người vay tiết kiệm số tiền gốc phụ thuộc thêm $40,000 được sử dụng trong việc đổi mới. Những khoản tiền này có thể được đầu tư và đem lại lợi suất trong suốt 15 năm đó.
Bạn cần điểm tín dụng bao nhiêu để điều chỉnh lại hoặc đổi mới một khoản vay thế chấp?
Điểm tín dụng của bạn không có tác động đến khả năng điều chỉnh lại hoặc đổi mới khoản vay thế chấp, vì bạn không đang xin vay khoản vay mới.
Bạn cần điểm tín dụng bao nhiêu để tái cấu trúc lại khoản vay thế chấp?
Mặc dù các nhà cho vay khác nhau, bạn thường cần có điểm tín dụng ít nhất là 620 để tái cấu trúc. Điểm tín dụng cao có thể có nghĩa là lãi suất thấp hơn.
Bạn cần một khoản tiền lớn đến mức nào để đổi mới lại khoản vay thế chấp?
Các nhà cho vay sẽ khác nhau, nhưng trong hầu hết các trường hợp, bạn sẽ cần thực hiện thanh toán một lần ít nhất là $50,000. Cũng có một số chi phí nhỏ nhưng thường là rất khiêm tốn, như vài trăm đô la hoặc ít hơn.
Điểm quan trọng nhất
Việc điều chỉnh lại hoặc đổi mới lại khoản vay có thể hợp lý đối với một số chủ nhà có vay vốn. Tuy nhiên, việc tái cấu trúc có thể là lựa chọn tốt hơn nếu lãi suất giảm và người vay có đủ điều kiện tín dụng để đủ điều kiện cho một khoản vay mới.
