Tái cấu trúc khoản vay vốn chủ nhà: Hướng dẫn thực hiện

Một khoản vay mới có thể giúp bạn tiết kiệm tiền

Bạn có thể đang suy nghĩ về việc tái cấu trúc khoản vay vốn chủ nhà vì một số lý do khác nhau. Bạn có thể muốn giảm khoản thanh toán hàng tháng bằng cách có được lãi suất thấp hơn hoặc gia hạn thời hạn vay, hoặc có thể bạn muốn vay thêm vốn chủ nhà để mua sắm lớn hoặc cải tạo. Dù lý do của bạn là gì, đây là các phương án và lợi ích và hại của mỗi phương án.

Điểm nhấn quan trọng

Làm thế nào để đủ điều kiện tái cấu trúc khoản vay vốn chủ nhà của bạn

Tái cấu trúc một khoản vay vốn chủ nhà không khác gì tái cấu trúc khoản vay thế chấp đầu tiên, khoản vay bạn dùng để mua ngôi nhà của bạn. Ngân hàng sẽ xem xét thu nhập của bạn, chi phí, nợ nần và giá trị nhà để xem liệu bạn có đủ điều kiện hay không. Bạn sẽ cần cung cấp các tài liệu như phiếu lương, các biểu mẫu W-2, sao kê ngân hàng và báo cáo thuế thu nhập (hoặc tạm thời cấp quyền truy cập an toàn cho ngân hàng vào tài khoản trực tuyến của bạn) để chứng minh rằng bạn có thể trả nợ khoản vay mà bạn đang xin.

Bạn cũng sẽ phải trả tiền cho một cuộc định giá nhà đầy đủ, một cuộc định giá qua đường hoặc một mô hình định giá tự động (AVM). Ngân hàng sẽ sử dụng giá trị nhà được định giá để xem xét lượng vốn chủ nhà bạn có.

Bạn sẽ đủ điều kiện để có lãi suất thấp nhất nếu điểm FICO của bạn được xếp loại 'rất tốt' hoặc 'ngoại lệ', nằm trong khoảng 740–850. Bạn vẫn có thể đủ điều kiện để tái cấu trúc khoản vay vốn chủ nhà với điểm số thấp hơn, thấp nhất là 620, nhưng bạn sẽ phải trả lãi suất cao hơn và có thể phải vay ít hơn so với bạn có điểm số cao hơn. Bạn cũng có thể thấy rằng các ngân hàng có sẵn hạn mức vay có thể hơi hẹp.

Ngân hàng cũng sẽ tính toán tổng số tiền thanh toán nợ hàng tháng hiện tại của bạn cộng với khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay mà bạn đang xin để đảm bảo tổng số tiền này không vượt quá 50% tổng thu nhập của bạn. Phép tính như vậy được gọi là tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) của bạn. Bạn có thể không đủ điều kiện để có DTI cao như vậy trừ khi các khía cạnh khác của tài chính của bạn là tốt nhất, và một số ngân hàng có giới hạn thấp hơn, chẳng hạn như 43%.

Cuối cùng, bạn cần đảm bảo có đủ vốn sở hữu sau khi vay khoản vay mới để đáp ứng tỷ lệ giá trị vay kết hợp (CLTV) theo hướng dẫn của ngân hàng. Đây là tỷ lệ phần trăm được tính bằng cách chia tổng số tiền bạn đã vay mượn từ ngôi nhà cho giá trị thị trường công bằng của tài sản. Một số ngân hàng sẽ cho phép chủ nhà có tín dụng cao vay tối đa lên đến 100% giá trị ngôi nhà của họ. Tuy nhiên, bạn thường chỉ có thể vay được từ 85% đến 90%.

Ví dụ về việc tín dụng thế chấp lại

Giả sử ngôi nhà của bạn có giá trị 250.000 đô la, số dư trên khoản vay thế chấp đầu tiên của bạn là 165.000 đô la, và bạn có số dư khoản vay thế chấp là 25.000 đô la. Nợ của bạn kết hợp lại là tổng cộng 190.000 đô la mà bạn đã vay mượn từ ngôi nhà. Để tính tỷ lệ CLTV của bạn, hãy chia 190.000 đô la cho 250.000 đô la. Kết quả là 76%, làm cho vốn sở hữu của bạn là 24%.

Bạn càng ít vay mượn từ vốn sở hữu, thì lãi suất càng thấp. Với một số ngân hàng, bạn có thể cần tỷ lệ CLTV không cao hơn 60% hoặc 70% để có được lãi suất thấp nhất.

Tùy chọn 1: Tái cấp tín dụng vào khoản vay thế chấp mới

Bạn có thể thay thế khoản vay vốn sở hữu nhà hiện tại bằng một khoản mới có cùng số tiền—hoặc lớn hơn, nếu bạn có đủ vốn chủ sở hữu. Bạn sẽ nhận được một lãi suất mới và một thời hạn vay mới.

Với lãi suất thấp hơn và/hoặc thời hạn vay lâu hơn, bạn có thể giảm được số tiền trả hàng tháng hoặc vay nhiều hơn mà không tăng đáng kể số tiền trả hàng tháng. Nhiều ngân hàng sẽ chi trả hầu hết hoặc toàn bộ chi phí đóng cửa cho khoản vay vốn sở hữu nhà trừ khi bạn thanh toán sớm, trong vòng 36 tháng đầu. Trong trường hợp đó, bạn có thể phải bồi hoàn cho ngân hàng một phần dựa trên tỷ lệ của chi phí đóng cửa mà ngân hàng đã thanh toán thay bạn.

Ưu điểm của việc này

Nhược điểm của việc này

Lãi suất thấp và/hoặc thời hạn vay lâu hơn có thể giúp bạn giảm chi phí hàng tháng hoặc vay nhiều hơn mà không tăng đáng kể chi phí hàng tháng. Nhiều ngân hàng sẽ chi trả hầu hết hoặc toàn bộ chi phí đóng cửa cho khoản vay vốn sở hữu nhà trừ khi bạn thanh toán sớm, trong vòng 36 tháng đầu. Trong trường hợp đó, bạn có thể phải bồi hoàn cho ngân hàng một phần dựa trên tỷ lệ của chi phí đóng cửa mà ngân hàng đã thanh toán thay bạn.

Nếu bạn gia hạn thời hạn vay, bạn có thể phải trả nhiều lãi suất hơn trong dài hạn, ngay cả khi bạn có được lãi suất thấp hơn. Nếu bạn vay một khoản lớn hơn, bạn tăng nguy cơ mất nhà nếu tình hình tài chính của bạn trở nên tồi tệ hơn.

Tùy chọn 2: Cải cách lại thành Tín dụng vốn sở hữu nhà (HELOC)

Cách hoạt động của nó

Bạn có thể sử dụng tín dụng vốn sở hữu nhà (HELOC) để thanh toán khoản vay vốn sở hữu nhà của bạn.

Ưu điểm của việc này

Trong giai đoạn rút tiền của HELOC, thường là 10 năm, bạn thường có thể lựa chọn thanh toán chỉ lãi suất. Cải cách lại khoản vay vốn sở hữu nhà của bạn bằng HELOC có thể giúp bạn có được các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn đáng kể.

Nhược điểm của việc này

Khoản vay vốn sở hữu nhà thường đi kèm với lãi suất cố định, trong khi HELOC có lãi suất biến đổi. Do đó, bạn sẽ đổi một khoản thanh toán hàng tháng dự đoán được thành một khoản thanh toán không dự đoán được, và bạn có thể phải trả nhiều lãi suất hơn trong dài hạn nếu lãi suất tăng lên.

Tùy chọn 3: Cải cách lại thành Thế chấp thứ nhất mới

Cách hoạt động của nó

Thay vì chỉ cải cách lại khoản vay vốn sở hữu nhà và tiếp tục có hai khoản thế chấp, bạn có thể cải cách lại cả khoản vay vốn sở hữu nhà và khoản thế chấp đầu tiên của bạn thành một khoản vay duy nhất mà không tăng số tiền vay của bạn. Bạn sẽ nhận được một lãi suất mới và một thời hạn vay mới. Hãy xem đó như là việc hợp nhất khoản vay kết hợp với cải cách lãi suất và thời hạn.

Ưu điểm của việc này

Lãi suất của khoản thế chấp đầu tiên có thể thấp hơn so với lãi suất của khoản vay vốn sở hữu nhà, vì vậy bạn có thể tiết kiệm tiền. Nếu bạn cải cách lại thành khoản vay thế chấp có lãi suất cố định, bạn sẽ có một khoản thanh toán hàng tháng ổn định và chi phí vay dự đoán được.

Nhược điểm của việc này

Nếu khoản thế chấp đầu tiên hiện tại của bạn có lãi suất thấp hơn so với những gì các ngân hàng hiện tại đang cung cấp, tùy chọn này sẽ không hợp lý về mặt tài chính. Ngay cả khi bạn có thể có được lãi suất thấp hơn bằng cách cải cách lại, khoản thế chấp đầu tiên có thể đi kèm với chi phí đóng cửa cao hơn đáng kể, có thể lên đến 2% đến 5% số tiền vay. Đây là điều ngược lại so với việc nhiều ngân hàng thực tế sẽ chi trả các chi phí đóng cửa cho khoản vay vốn sở hữu nhà hoặc HELOC.

Tôi nên làm cải cách lại vay tiền mặt để trả khoản vay vốn sở hữu nhà của tôi không?

Có đáng trả chi phí đóng cửa để hợp nhất khoản thế chấp đầu tiên và khoản vay vốn sở hữu nhà của tôi không?

Tôi có nên cải cách lại khoản thế chấp đầu tiên khi tôi cải cách lại khoản vay vốn sở hữu nhà không?

Nếu tôi không đủ điều kiện để cải cách lại khoản vay vốn sở hữu nhà của tôi thì sao?

Tóm lại

Bạn có thể có được các khoản thanh toán hàng tháng phải chăng hơn so với những gì bạn đang có trên khoản vay vốn sở hữu nhà hiện tại của bạn thông qua việc cải cách lại thành một khoản vay vốn sở hữu nhà mới, một HELOC, hoặc một khoản thế chấp đầu tiên mới. Nộp đơn cho nhiều khoản vay với nhiều ngân hàng và so sánh các đề xuất của họ; nếu bạn mua sắm trong một khung thời gian 45 ngày, nhiều đơn xin sẽ có cùng tác động đến điểm tín dụng của bạn như một đơn xin duy nhất. (Tuy nhiên, bạn sẽ có thể so sánh các đề xuất một cách chính xác hơn nếu bạn nộp đơn của bạn vào cùng một ngày.)

Bạn sẽ nhận được một ước tính vay chính thức cho mỗi đơn đăng ký. Xem đề xuất nào mang lại cho bạn sự kết hợp tốt nhất giữa khả năng chi trả ngắn hạn và ổn định tài chính dài hạn. Cuối cùng, nếu việc cải cách lại không phải là một lựa chọn, hãy hỏi nhà cung cấp dịch vụ vay vốn sở hữu nhà của bạn về việc điều chỉnh khoản vay.