Tái cấu trúc lại khoản vay nhà của bạn

Việc tái tài chính khoản vay thế chấp của bạn có nghĩa là bạn thay thế khoản vay ban đầu trên ngôi nhà của bạn bằng một khoản vay mới với các điều khoản tài chính khác nhau. Người vay có thể tái tài chính để rút ngắn thời hạn vay hoặc tận dụng lãi suất thấp hơn để giảm chi phí hàng tháng.

Liệu việc tái tài chính khoản vay có phải là một quyết định hợp lý cho bạn? Bạn có thể đã từng có cuộc trò chuyện này. Có lẽ một thành viên trong gia đình hoặc hàng xóm đã kể cho bạn nghe về thỏa thuận tuyệt vời mà họ nhận được khi tái tài chính khoản vay thế chấp của họ. Bây giờ bạn phải tự hỏi: Liệu bạn có bị thiệt thòi nếu bạn không làm như vậy?

Trong một làn sóng tái tài chính, hàng ngàn chủ nhà tranh thủ tái tài chính thường vì lãi suất giảm. Tuy nhiên, thay đổi lãi suất không phải lúc nào cũng là lý do duy nhất để tái tài chính, và việc tái tài chính phải phù hợp với tình hình tài chính cụ thể của bạn.

Trước khi quyết định tái tài chính khoản vay thế chấp của bạn, quan trọng là bạn hiểu tại sao bạn muốn vay lại một khoản vay nhà mới ban đầu. Từ đó, bạn phải xác định liệu việc này có phù hợp với hoàn cảnh riêng của bạn hay không.

Những điểm chính cần nhớ

Các Lý Do để Tái Tài Chính Là Gì?

Có những lý do rõ ràng và không rõ ràng để tái tài chính.

1. Sự giảm lãi suất

Việc giảm lãi suất là một trong những lý do phổ biến nhất để tái tài trợ cho khoản thế chấp. Khi lãi suất giảm, một khoản vay mới có nghĩa là chi phí tài chính thấp hơn. Có thể bạn đã vay một khoản thế chấp cố định 30 năm khi lãi suất là 6%, và giờ đây chúng đã giảm xuống còn 4.5%. Trên một khoản vay 300,000 đô la, sự giảm lãi suất này một mình cũng đủ để giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn xuống 279 đô la.

Mặc dù việc tái tài trợ có vẻ như là một sự lựa chọn rất dễ hiểu, nhưng hãy nhớ rằng việc vay một khoản vay mới có nghĩa là phải trả phí đóng cửa mới, và những khoản phí đó có thể đáng giá hay không, phụ thuộc vào bạn dự định sống trong ngôi nhà của mình trong bao lâu. Như một quy tắc chung, bạn càng dự định ở lâu, thì việc tái tài trợ và chấp nhận những khoản phí một lần này càng hợp lý. Tuy nhiên, bạn sẽ phải tính toán để biết chắc chắn.

2. Thay thế khoản vay có lãi suất điều chỉnh (ARM)

Một lý do khác để tái tài trợ là khi bạn có một khoản vay có lãi suất điều chỉnh (ARM) mà bạn muốn chuyển đổi thành khoản vay cố định. Một ARM là một khoản vay cung cấp lãi suất khởi đầu thấp mà “đặt lại” sau một khoảng thời gian xác định—dù là một năm từ ngày đóng cửa, năm năm, hay hơn nữa. Nếu lãi suất tăng khi khoản vay đặt lại, người vay có thể bất ngờ khi thấy khoản thanh toán hàng tháng mới của họ.

Do đó, người vay thường tái tài trợ vào một khoản vay cố định trước ngày đặt lại, đặc biệt khi lãi suất thấp so với các tiêu chuẩn lịch sử. Tất nhiên, không ai biết điều gì sẽ xảy ra với lãi suất trong tương lai. Vì vậy, lựa chọn tái tài trợ có thể là một lựa chọn an toàn miễn là có ý nghĩa tài chính.

Việc đặt lại ARM đắt đỏ là một trong những yếu tố dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở phụ thuộc vào lãi suất thay đổi, xảy ra từ năm 2007 đến năm 2010. Các khoản vay nhà ở với lãi suất điều chỉnh không còn phổ biến như trước kia—mặc dù chúng đã trở lại trong vài năm gần đây.

Khi lãi suất thế chấp thấp, khoản vay cố định thường được ưa chuộng hơn các khoản vay ARM. Ngược lại, khi lãi suất tăng, các khoản vay cố định trở nên đắt hơn và ARM lại được ưa chuộng hơn vì chúng cung cấp các tính năng như lãi suất chỉ trả gốc lãi ARM.

3. Điểm tín dụng của bạn đã cải thiện

Khả năng thanh toán khoản vay đúng hạn là một trong những yếu tố quan trọng nhất để xác định lãi suất thế chấp của bạn. Các nhà cho vay thế chấp đưa ra một dự đoán hợp lý bằng cách thu thập điểm tín dụng của bạn, phản ánh lịch sử vay mượn và trả nợ của bạn.

Có lẽ bạn đã vay mượn mua nhà khi điểm tín dụng của bạn thấp hơn nhiều so với hiện tại, dẫn đến lãi suất cao hơn trung bình. Kể từ đó, bạn đã giảm số nợ của mình, thậm chí có thể thường xuyên thanh toán trước ngày đáo hạn. Nếu điểm tín dụng của bạn đã cải thiện đủ, bạn có thể được hưởng lãi suất tốt hơn đáng kể.

Một số chủ nhà có thể giảm được khoản thanh toán hàng tháng bằng cách gia hạn thời hạn khoản vay, dù lãi suất không thay đổi. Họ đơn giản là vay một khoản vay mới có thời hạn lâu hơn.

Ví dụ, bạn vay mượn mua nhà với khoản vay 30 năm trị giá 250,000 đô la. Mười năm sau, số nợ còn lại là 200,000 đô la. Bằng cách vay một khoản vay mới 30 năm với số nợ còn lại, bạn giảm số tiền thanh toán hàng tháng, nhưng cũng gia tăng thêm 10 năm cho khoản vay của bạn.

Gia hạn thời hạn vay có thể hợp lý nếu bạn gặp khó khăn trong việc thanh toán. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng, bằng cách kéo dài thời hạn cho khoản vay của bạn, bạn sẽ phải trả nhiều lãi suất hơn trong dài hạn.

Thay đổi thời hạn vay có thể giúp giảm chi phí hàng tháng đối với các chủ nhà. Họ đơn giản là vay một khoản vay mới có thời hạn lâu hơn.

Một trong những lợi ích của việc sở hữu bất động sản là có cơ hội tích lũy vốn qua thời gian. Khi gặp khó khăn đột xuất, như trong đại dịch COVID-19, ngôi nhà có thể là nguồn tiền mặt giá rẻ cần thiết. Việc giảm nhẹ gánh nợ thế chấp có thể giúp một thời, nhưng có thể không đủ cho nhu cầu của bạn.

Một cách để lấy tiền từ ngôi nhà của bạn là tái tài chính với một khoản vay lớn hơn, để lại cho bạn một khoản tiền dư có thể dùng cho nhiều mục đích khác nhau. Điều này được gọi là “tái tài chính rút tiền mặt” và để làm điều này, bạn cần phải tuân thủ ngưỡng tỷ lệ giá trị vay so với giá trị định giá (LTV) do ngân hàng tái tài chính quy định. Tỷ lệ LTV là số tiền vay chia cho giá trị định giá của tài sản.

Ví dụ, bạn sở hữu một căn nhà trị giá 200,000 đô la và vẫn nợ 120,000 đô la trên khoản vay thế chấp của bạn. Nếu ngân hàng của bạn có tỷ lệ LTV là 80%, bạn có thể tái tài chính với khoản vay 160,000 đô la và rút ra 40,000 đô la khác biệt dưới dạng tiền mặt. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng bạn sẽ phải trả chi phí đóng cửa cho khoản vay mới—và khi bán tài sản, bạn có thể có ít vốn chủ sở hữu hơn.

Nếu bạn tái tài chính để trả nợ lãi suất cao, đừng rơi vào bẫy tăng nợ lại khi bạn có thêm tín dụng.

Nếu bạn sử dụng tiền một cách hợp lý như trả nợ thẻ tín dụng có lãi suất cao, làm sửa chữa để tăng giá trị của ngôi nhà, hoặc đáp ứng nhu cầu tiền mặt để vượt qua giai đoạn khó khăn, thì việc tái tài chính có thể xứng đáng. Tuy nhiên, tái tài chính để có tiền mua thuyền, đi du lịch xa hoặc trả tiền cưới có thể không hợp lý.

Hãy nhớ rằng còn có những cách khác để sử dụng tiền trong ngôi nhà của bạn, như vay vốn vốn chủ sở hữu nhà hoặc dòng tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC), từ đó bạn có thể rút tiền khi cần. So sánh lợi ích và bất lợi của mỗi phương án sẽ giúp bạn đưa ra lựa chọn tốt nhất.

Làm thế nào để có được thỏa thuận tốt nhất khi tái tài chính

Nếu chỉ việc tìm kiếm một khoản vay như mua một chiếc TV—đơn giản chỉ cần kiểm tra các cửa hàng và trang web để xem bạn phải trả bao nhiêu tiền. Thật không may, tìm kiếm một khoản vay thế chấp phức tạp hơn nhiều.

Các nhà cung cấp vay thế chấp sẽ cung cấp lãi suất và phí khác nhau, tùy thuộc vào các yếu tố như điểm tín dụng, tình trạng việc làm và tỷ lệ LTV. Cách duy nhất để đảm bảo bạn có được thỏa thuận tốt nhất là so sánh giá với một vài nhà cung cấp. Bạn có thể muốn bao gồm một số ngân hàng lớn, cũng như các ngân hàng địa phương và hợp tác xã tín dụng, để xem ai có thể cung cấp cho bạn các điều khoản hấp dẫn nhất.

Có lúc bạn có cảm giác hấp dẫn khi đến một thị trường trực tuyến hứa hẹn báo giá ngay lập tức từ nhiều công ty tài chính. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng những con số họ cung cấp thường là ước tính, không phải là những đề nghị thực sự. Hơn nữa, bạn không luôn có kiểm soát về việc thông tin cá nhân mà bạn cung cấp sẽ được chia sẻ rộng rãi với các bên khác. Đó là lý do tại sao liên hệ với các nhà cho vay uy tín từng cá nhân một, ngay cả khi việc này tốn nhiều thời gian hơn, thường là một ý tưởng tốt.

Khi đi mua sắm, đừng chỉ nhìn vào lãi suất. Ngay cả trước khi bạn chính thức nộp đơn tái tài chính, bạn có thể hỏi ngân hàng xem liệu họ có cung cấp một “ước tính đạo đức tốt” chi tiết cho biết bạn cũng sẽ phải trả bao nhiêu chi phí đóng cửa. Trong một số trường hợp, trả một lãi suất cao hơn nếu đi kèm với phí trước mặt thấp có thể thực sự có lợi cho bạn.

Để xác định lãi suất của bạn, mỗi ngân hàng sẽ truy xuất báo cáo tín dụng của bạn, điều này có thể làm giảm điểm tín dụng tạm thời của bạn. Bạn có thể giảm thiểu, hoặc thậm chí loại bỏ, tác động lên điểm số của bạn bằng cách nghiên cứu của bạn trong một thời gian ngắn. Công ty phát triển điểm số FICO ví dụ, không trừ điểm của bạn (hoặc không nhiều) đối với các yêu cầu vay mượn trong vòng từ 30 đến 45 ngày, tùy thuộc vào phiên bản của công thức FICO mà ngân hàng sử dụng.

Có thể bạn có thể có được một thỏa thuận tái tài chính tốt hơn với một môi giới tín dụng?

Tiếp cận với nhiều nhà cung cấp vay thế chấp có thể có vẻ như một công việc khá nhiều, đặc biệt nếu bạn có thời gian rảnh hạn chế. Đó là một trong những lợi ích của việc làm việc với một môi giới tín dụng, người tổng hợp thông tin của bạn và liên hệ với nhiều ngân hàng thay mặt bạn. Đó là như một cửa hàng duy nhất cho nhu cầu vay của bạn.

Bởi vì các môi giới được trả tiền bởi các ngân hàng và công ty tài chính mà họ làm việc, bạn không cần phải trả tiền trực tiếp cho họ vì dịch vụ của họ. Ngoài ra, đôi khi các nhà cho vay thưởng cho họ khi họ đưa khách hàng bằng cách cung cấp cho họ lãi suất đặc biệt.

Tuy nhiên, vẫn có những hạn chế khi bạn outsourced tìm kiếm của mình. Môi giới có thể nhận tiền bồi thường khiến bạn vào một khoản vay lớn hơn, ví dụ, ngay cả khi nó không phải là lợi ích tốt nhất cho bạn. Và một số nhà cho vay không làm việc với môi giới, vì vậy đôi khi có thể hạn chế các lựa chọn của bạn.

Tuy nhiên, bạn có thể sử dụng cả hai phương pháp. Bạn có thể sử dụng một môi giới để làm những công việc nặng nhọc nhưng tìm một hoặc hai báo giá của riêng bạn để xem chúng so sánh như thế nào và tìm ngân hàng tốt nhất cho bạn.

Khóa lãi suất của bạn: Biết chiến lược

Dự đoán lãi suất sẽ di chuyển trước cả tuần là một công việc ngớ ngẩn—không phải ngân hàng nào cũng biết họ đang đi đâu. Sau khi bạn đã tìm được một ưu đãi tốt, luôn luôn là một ý tưởng tốt để khóa lãi suất của bạn, để bạn biết rằng nó sẽ giữ nguyên cho đến ngày đóng cửa của bạn.

Ví dụ, ngân hàng ước tính bạn có thể hoàn tất vay trong vòng 30 ngày. Bạn có thể muốn yêu cầu khóa lãi suất của bạn trong 45 ngày để đảm bảo nó không tăng lên vào lúc bạn hoàn tất giao dịch.

Tuy nhiên, việc khóa lãi suất vay thế chấp lâu hơn cần thiết không luôn luôn có lợi cho bạn. Khi bất cứ ngân hàng nào đóng băng lãi suất của họ, họ đang chấp nhận rủi ro nếu lãi suất tăng lên, vì vậy họ thường sẽ bù đắp cho khoảng thời gian khóa lâu hơn bằng một lãi suất cao hơn hoặc phí bổ sung.

Có điểm hay không?

Một cách khác để có được lãi suất thấp hơn cho khoản vay của bạn là trả “điểm,” đó là lãi trước khi chấp nhận ghi chú của bạn. Mỗi điểm tương đương với một phần trăm giá trị khoản vay của bạn, vì vậy trả hai điểm cho một khoản vay thế chấp 200,000 đô la có nghĩa là bạn phải trả 4,000 đô la.

Đổi lại, ngân hàng cung cấp một lãi suất thấp hơn, điều này có thể có lợi cho bạn nếu bạn ở trong ngôi nhà đủ lâu. Và giống như lãi suất bạn trả trong suốt khoản vay, số tiền bạn trả cho điểm thường có thể được khấu trừ thuế. (Điều này giả định rằng việc khấu trừ thuế theo mục từ vẫn hợp lý về mặt tài chính cho bạn thay vì áp dụng khoản miễn giảm thuế chuẩn mới cao hơn được giới thiệu trong Đạo luật Cắt giảm Thuế và Việc làm năm 2017.)

Tất nhiên, bạn sẽ cần có một ít tiền mặt thêm khi đến lúc đóng cửa để tận dụng điểm. Tuy nhiên, nếu bạn đang tìm cách giảm thiểu chi phí ban đầu trên tái tài chính của mình, bạn nên tránh lãi trước và sống với một lãi suất cao hơn một chút.

Chi phí tái tài chính sẽ như thế nào?

Triển vọng có một lãi suất thấp đáng kể trên khoản vay của bạn có thể hấp dẫn với bất kỳ chủ nhà nào, nhưng trước khi tiến hành tái tài chính, bạn thực sự cần biết chi phí là bao nhiêu. Thường thì những gì dường như là một thỏa thuận tuyệt vời lại mất đi sự hấp dẫn khi bạn thấy các khoản phí.

Đó là lý do tại sao việc so sánh các ước tính tín nghĩa từ các nhà cho vay khác nhau rất quan trọng. Những tài liệu này bao gồm lãi suất cũng như phân tích chi tiết các chi phí dự kiến để đóng cửa khoản vay.

Một trong những khoản chi lớn nhất là “phí nguồn gốc” của ngân hàng. Bạn cũng sẽ phải đối mặt với một loạt các khoản phí khác nhau, như chi phí đánh giá lại tài sản, phí tìm kiếm sổ đỏ và phí bảo hiểm sổ đỏ. Tất cả những chi phí đó có thể lên đến tới 5% giá trị khoản vay.

Xác định điểm hòa vốn

Trừ khi bạn có ý định ở trong ngôi nhà của mình trong một thời gian dài, những chi phí ban đầu đó có thể làm cho việc tái tài chính trở nên không khả thi. Để tính toán điều đó, chia tổng chi phí đóng cửa cho số tiền bạn tiết kiệm được mỗi tháng từ lãi suất mới của bạn. Kết quả là số tháng mà bạn sẽ cần để hòa vốn trên khoản vay mới của bạn.

Nếu bạn khai thuế chi tiết của bạn, chỉ cần đảm bảo điều chỉnh số tiền bạn tiết kiệm được từ lãi suất bởi tỷ lệ thuế biên giới của bạn, vì chính phủ đang cung cấp cho bạn một chiết khấu trên chi phí tài chính của bạn.

Bạn có thể đã nghe về các nhà cho vay cung cấp các khoản vay không có chi phí đóng cửa, điều này có thể dường như là cách hoàn hảo để tiết kiệm một số tiền. Thật không may, có một điều kiện: Ngân hàng phải tính cho bạn một lãi suất cao hơn để tính đến những chi phí đó. Ngân hàng cũng có thể thêm chi phí vào số dư khoản vay chính, điều này có thể làm tăng tổng chi phí lãi suất. Hãy chắc chắn tính toán điểm hòa vốn của bạn cho việc tái tài chính bằng cách bao gồm bất kỳ lãi suất bổ sung nào nếu bạn chọn thêm chi phí đóng cửa vào số dư khoản vay.

Tầm quan trọng của điểm tín dụng

Các xu hướng kinh tế có một tác động lớn đến lãi suất mà bạn sẽ nhận được. Ví dụ, các khoản vay có lãi suất cố định thường được theo dõi theo lợi suất của trái phiếu Chính phủ Mỹ có kỳ hạn 10 năm.

Các yếu tố cá nhân cũng có nhiều liên quan đến lãi suất của bạn. Thu nhập và lịch sử công việc của bạn đóng một vai trò quan trọng, cũng như điểm tín dụng của bạn, dựa trên thông tin trong báo cáo tín dụng của bạn. Điểm số càng cao, lãi suất càng thấp mà bạn sẽ phải trả cho khoản vay mới của mình.

Theo trang web myFICO, vào năm 2024, người vay có điểm số từ 760 trở lên thường sẽ trả ít hơn 233 đô la mỗi tháng cho một khoản vay thế chấp cố định 30 năm trị giá 216,000 đô la so với một người có điểm số từ 620, tương đương với 2,796 đô la ít hơn mỗi năm. Sự khác biệt lãi suất trong ví dụ này là 6.57% so với 8.16%.

Cải thiện điểm số của bạn

Vì vậy, hãy cố gắng để điểm tín dụng của bạn cao nhất có thể trước khi bắt đầu quá trình tái tài chính. Nhiều nhà cung cấp thẻ tín dụng cung cấp chúng miễn phí, mặc dù một số sử dụng hệ thống đánh giá khác ngoài FICO, mô hình phổ biến nhất. Bạn cũng có thể mua điểm số của mình từ myFICO.com.

Bạn cũng nên xem xét báo cáo tín dụng thực của mình từ ba công ty báo cáo: Experian, Equifax và TransUnion. May mắn thay, bạn có thể nhận được một bản sao miễn phí của mỗi công ty một lần vào mỗi năm tại annualcreditreport.com. Hãy đảm bảo thông tin về các tài khoản tín dụng hiện có của bạn là chính xác. Nếu bạn phát hiện một lỗi trong báo cáo của mình, bạn nên liên hệ với cơ quan tín dụng phù hợp để họ có thể điều tra.

Trừ khi có lỗi lớn nào trên báo cáo của bạn, có thể mất thời gian để nâng điểm số của bạn lên. Các yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến điểm số của bạn là số tiền nợ và lịch sử thanh toán, cùng nhau chiếm tới 65% số FICO của bạn. Vì vậy, cách tốt nhất để giảm lãi suất thế chấp của bạn là giảm số dư các khoản vay khác và luôn đóng tiền đúng hạn.

Ý nghĩa của việc tái tài chính ngôi nhà của bạn là gì?

Việc tái tài chính ngôi nhà của bạn có phải là ý tưởng tốt không?

Bạn có nhận tiền khi tái tài chính ngôi nhà của bạn không?

Tóm lại

Không có câu trả lời phù hợp cho tất cả về việc liệu có nên tái tài chính khoản vay thế chấp của bạn hay không. Trong hầu hết các trường hợp, điều quan trọng là tính toán. Nếu số tiền bạn tiết kiệm hàng tháng cuối cùng sẽ vượt qua chi phí đóng cửa, việc vay khoản vay mới có thể là một động thái khôn ngoan.

Nếu bạn quyết định tái tài chính, so sánh các ưu đãi từ nhiều ngân hàng là cách chắc chắn nhất để có được giao dịch tốt nhất. Sau khi tìm thấy, bạn nên khóa lãi suất để đảm bảo bạn không bị mắc kẹt với các khoản phí lãi suất cao khi ngày đóng cửa tới gần.