Buzz
Wells Fargo và Bank of America đã rút lui khỏi một số sản phẩm về vốn chủ sở hữu
Cả thế chấp ngược và hạn mức tín dụng dựa trên vốn chủ sở hữu (HELOCs) đều là những cách phổ biến để chủ nhà vay tiền từ vốn chủ sở hữu mà họ đã tích luỹ. Thế chấp ngược chủ yếu là một cách cho người cao niên rút tiền từ vốn chủ sở hữu của họ khi về hưu; HELOCs được nhiều người tiêu dùng sử dụng để vay tiền với lãi suất tốt hơn so với thẻ tín dụng hoặc khoản vay cá nhân.
Với sự phổ biến của những sản phẩm này, có vẻ lạ khi một số ngân hàng lớn nhất tại Hoa Kỳ như Bank of America (BAC) và Wells Fargo (WFC) không cung cấp chúng. Các ngân hàng này trước đây đã cung cấp cả hai sản phẩm, nhưng vụ suy thoái tài chính năm 2008 đã khiến họ rút lui khỏi thế chấp ngược và đại dịch COVID-19 năm 2020 khiến Wells Fargo ngừng cung cấp HELOCs.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích lý do tại sao một số ngân hàng lớn không còn cung cấp thế chấp ngược hoặc HELOCs nữa, và điều đó có ý nghĩa gì đối với người tiêu dùng.
Những điểm nhấn chính
- Vài ngân hàng lớn ngừng cung cấp thế chấp đảo ngược từ khoảng năm 2011, có thể do hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Cũng có vẻ như thế chấp đảo ngược đơn giản là quá rủi ro đối với những ngân hàng này.
- Đầu dịch COVID-19, một số ngân hàng lớn ngừng cung cấp HELOCs, trích dẫn điều kiện thị trường không dự đoán được.
- Dường như nhu cầu về các khoản vay này vẫn thấp, và ít ngân hàng lớn đã bắt đầu cung cấp chúng trở lại.
- Nhiều ngân hàng vẫn cung cấp cả hai sản phẩm, vì vậy bạn không nên gặp khó khăn khi muốn có được bất kỳ loại nào.
Các Ngân hàng Lớn và Thế Chấp Đảo Ngược
Các ngân hàng lớn như Wells Fargo và Bank of America trước đây là một phần quan trọng trong ngành thế chấp đảo ngược. Đến năm 2011, hai ngân hàng này mỗi ngân hàng đã chiếm hơn 36% số lượng vay thế chấp đảo ngược trên toàn quốc. Sau đó, vào năm 2011, cả hai ngân hàng này đều ngừng cung cấp dịch vụ này hoàn toàn.
Trong một thông cáo báo chí tại thời điểm đó, Wells Fargo đưa ra hai lý do tại sao ngân hàng rời khỏi ngành này. Lý do đầu tiên là sự không dự đoán được của giá nhà sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, một phần do bong bóng thế chấp. Thứ hai, công ty cho biết, là các hạn chế của HUD “làm cho việc xác định khả năng của người cao tuổi đáp ứng các nghĩa vụ của việc sở hữu nhà và thế chấp đảo ngược của họ”—ví dụ như khả năng thanh toán thuế tài sản và bảo hiểm nhà chủ. Cùng năm đó, Bank of America cho biết nhân sự và tài nguyên được sử dụng bởi hoạt động thế chấp đảo ngược của họ cần thiết ở các phần khác của công ty.
Lúc đó, một số nhà phân tích cho rằng việc hai ngân hàng lớn này rời khỏi thị trường thế chấp đảo ngược ít liên quan đến giá nhà hơn là về nguy cơ tổn thương danh tiếng nếu họ tiếp tục tham gia thị trường. Năm 2011, các nhà cho vay thế chấp đã trở thành tâm điểm của nhiều báo chí tiêu cực do vai trò của họ trong cuộc khủng hoảng năm 2008. Tịch thu nhà của chủ sở hữu thế chấp đảo ngược có khả năng làm trầm trọng tình hình này.
Lúc đó, Wells Fargo chiếm khoảng một phần tư thị trường thế chấp đảo ngược của đất nước, nhưng khoản này chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng số bán lẻ của họ: 16.213 khoản vay chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà (HECMs) vào năm 2010. Có thể là họ, cũng như các ngân hàng lớn khác, cho rằng cấp thế chấp đảo ngược mang lại rủi ro quá lớn so với số tiền mà nó mang về.
Các sự kiện tiếp theo—hoặc chính là sự thiếu hụt của chúng—dường như làm chứng cho ý kiến này. Trong những năm kể từ quyết định này, cả Wells Fargo và Bank of America đều chưa tái cung cấp dịch vụ thế chấp đảo ngược. Với sự thiếu hụt các quy định mới có thể ảnh hưởng đến thị trường này và sự ổn định của giá nhà trong những năm qua, dường như cả hai đơn giản là cho rằng lợi nhuận từ thế chấp đảo ngược không đáng đối với những tiêu đề tiêu cực có thể gắn liền với việc tịch thu nhà của người cao tuổi.
Mặc dù nhiều ngân hàng lớn không cung cấp thế chấp đảo ngược hoặc HELOCs, vẫn có nhiều nhà cung cấp nhỏ khác làm điều đó. Nếu bạn đang xem xét bất kỳ loại vay nào, quan trọng là nên tìm hiểu kỹ về tỷ lệ lãi suất tốt nhất.
Các Ngân hàng Lớn và HELOCs
Tình hình với HELOCs hơi tương tự như những gì đã xảy ra vào năm 2011 với thế chấp đảo ngược, mặc dù là gần đây hơn nhiều. Vào đầu cuộc khủng hoảng tài chính năm 2020, vào tháng 4 năm 2020, một số ngân hàng lớn đã tạm ngừng cho vay mới cho HELOCs.
Ví dụ, Wells Fargo đã ngừng cho vay mới cho HELOCs. Đồng thời, họ cũng siết chặt các điều khoản vay cho nhiều sản phẩm thế chấp khác. Các tiêu chuẩn chặt chẽ này đã được tháo gỡ sau đó, nhưng HELOCs vẫn bị ngưng hoạt động. JPMorgan Chase (JPM) cũng đã “tạm ngừng” nhận đơn cho HELOCs mới vào tháng 4 năm 2020, và Citibank (C) thông báo ngừng nhận đơn cho HELOCs sau ngày 3 tháng 3 năm 2021, vì “điều kiện thị trường hiện tại.” Ngược lại, Bank of America tiếp tục cấp HELOCs mới nhưng áp dụng các tiêu chuẩn tín dụng chặt hơn. Những tiêu chuẩn này đã được nới lỏng lại sau đó.
Một lần nữa, việc xác định chính xác lý do tại sao các ngân hàng lớn ngừng cung cấp HELOCs là khó khăn. Tiềm năng của một sụp đổ giá nhà do đại dịch chắc chắn đã đóng vai trò, và một số ngân hàng này đã đề cập đến tiềm năng của sự không chắc chắn kinh tế vào thời điểm họ tạm ngừng HELOCs. Nhưng ngay cả khi nền kinh tế phục hồi và giá nhà tăng mạnh, những ngân hàng đó vẫn không chấp nhận đơn xin vay.
Laurie Goodman, cộng tác viên của Trung tâm Chính sách Tài chính Nhà ở Viện Đô thị, nói với Marketplace vào cuối năm 2021 rằng điều này có thể chỉ đơn giản là do nhu cầu thấp. “Tôi đoán là nhu cầu cho sản phẩm này đã đơn giản tan biến, do tỷ lệ lãi suất thấp như vậy,” bà nói. Với tỷ lệ lãi suất vay 30 năm giảm xuống dưới 3% trong hầu hết năm qua, điều này hợp lý hơn cho các chủ nhà muốn sử dụng vốn sở hữu để làm lại khoản vay.
Câu hỏi Thường gặp
Tôi có thể vẫn được thế chấp đảo ngược hoặc vay dòng vốn sở hữu nhà (HELOC)?
Có. Nhiều nhà cung cấp nhỏ (và một số lớn) vẫn cung cấp các sản phẩm này. Hãy đảm bảo bạn tìm kiếm thỏa thuận tốt nhất và tin tưởng tổ chức mà bạn vay tiền.
Liệu Wells Fargo hoặc Bank of America có bao giờ cung cấp lại thế chấp đảo ngược không?
Khó nói. Cả hai tổ chức này đã không cung cấp thế chấp đảo ngược trong một thập kỷ, vì vậy có lẽ sẽ cần một sự thay đổi lớn trong thị trường nhà cửa để thay đổi cách tiếp cận của họ với các khoản vay này. Hiện tại, người cao tuổi muốn vay thế chấp đảo ngược nên tìm kiếm ở những nơi khác.
Một HELOC có đáng giá không?
Tùy thuộc vào hoàn cảnh của bạn. Có nhiều phương án để giải phóng một phần vốn sở hữu trong ngôi nhà của bạn. Nói chung:
- Khoản vay vốn sở hữu nhà là tốt nhất nếu bạn muốn có các khoản thanh toán hàng tháng dự đoán được.
- HELOC là tốt nhất nếu bạn đang có các dự án đang diễn ra.
- Phương án tái tài trợ lấy tiền mặt là tốt nhất nếu bạn đang có lãi suất cao trên khoản vay thế chấp hiện tại.
Khi lãi suất thấp, phương án tái tài trợ lấy tiền mặt có thể là lựa chọn hợp lý nhất cho bạn.
Điểm Quan Trọng
Vào năm 2011, một số ngân hàng lớn ngừng cung cấp thế chấp đảo ngược. Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 dường như đã đóng vai trò trong quyết định này, nhưng cũng có vẻ như thế chấp đảo ngược đơn giản là quá rủi ro đối với những ngân hàng này. Thế chấp đảo ngược có thể gây ra những tiêu đề tổn hại nếu ngân hàng phải tịch thu nhà của người cao tuổi, và nó cũng không đại diện cho một nguồn lợi nhuận lớn đối với những ngân hàng này.
Một tình huống tương tự đã xảy ra với HELOCs vào năm 2021. Trong giai đoạn đầu của cuộc khủng hoảng tài chính năm 2020, một số ngân hàng lớn ngừng cung cấp HELOCs, trích dẫn điều kiện thị trường không dự đoán được là lý do. Trong những tháng qua, dường như nhu cầu cho các khoản vay này vẫn thấp, và do đó ít ngân hàng lớn đã bắt đầu cung cấp lại chúng.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều nhà cung cấp cả hai sản phẩm này, vì vậy bạn không nên gặp khó khăn khi muốn có bất kỳ loại nào. Chỉ cần đảm bảo rằng bạn tìm kiếm thỏa thuận tốt nhất và tin tưởng nhà cung cấp mà bạn chọn.
