Buzz
Việc bán nhà thường không đơn giản. Tuy nhiên, nó có thể trở nên phức tạp và tốn kém hơn nếu một giao dịch tiến triển nhưng sau đó thất bại. Vì vậy, như một người bán, có những điều bạn cần biết về việc thoát khỏi giai đoạn muộn. Nếu bạn đang suy nghĩ về việc bán nhà, hãy tìm hiểu những gì bạn có thể làm để bảo vệ bản thân nếu bạn không thể hoàn thành giao dịch.
Những điều cần lưu ý chính
- Không có cách nào để đảm bảo rằng một giao dịch bán nhà sẽ hoàn tất, ngay cả khi cả hai bên đã đồng ý về một đề nghị và đang dưới hợp đồng.
- Người mua thường có các điều khoản dự phòng trong hợp đồng, đó là cách hợp pháp để 'rút lui' khỏi việc mua nhà.
- Các loại điều khoản dự phòng phổ biến nhất bao gồm kiểm tra nhà, định giá nhà, việc bán nhà của người mua và khả năng của người mua để đảm bảo vay mượn.
- Nếu một đề nghị mua bán nhà thất bại, người bán sẽ mất thời gian, tiền bạc và bỏ lỡ các người mua khác đã sẵn sàng để hoàn tất giao dịch.
- Một điều khoản thoát ra giúp người bán bởi vì nó cho phép người bán xem xét các đề nghị từ các người mua khác mặc dù có các điều khoản dự phòng trong đề nghị gốc.
Làm thế nào một giao dịch bán nhà có thể thất bại
Trong một giao dịch bán nhà điển hình, người mua sẽ đưa ra một đề nghị cho ngôi nhà của người bán. Khi đề nghị được chấp nhận, một hợp đồng được ký kết giữa hai bên. Tại điểm này, tình trạng của tài sản thường thay đổi từ 'đang bán' sang 'dưới hợp đồng' hoặc 'đang trong hợp đồng'. Sự thay đổi này thông báo cho các người mua và các đại lý bất động sản rằng người bán đã có người mua và đang trong quá trình hoàn tất giao dịch.
Tuy nhiên, một giao dịch bán nhà hoặc mua nhà không hoàn chỉnh cho đến khi cả hai bên đã ký tất cả các tài liệu pháp lý cần thiết để chuyển quyền sở hữu căn nhà tại thời điểm kết thúc. Người mua thường có các điều khoản dự phòng trong hợp đồng của họ, đó là các cách hợp pháp để 'rút lui' khỏi hợp đồng mà không tốn phí hoặc tốn ít chi phí cho người mua.
Một điều khoản dự phòng được viết vào hợp đồng mua bán mà cả người mua và người bán đồng ý với các điều khoản trong hợp đồng. Một số điều khoản dự phòng phổ biến nhất bao gồm:
Điều Kiện Vay Vốn
Người mua phải có khả năng vay mượn để mua bất động sản. Đôi khi điều kiện này có thể được viết vào hợp đồng rằng nếu việc tài chính thất bại, hợp đồng sẽ không còn hiệu lực. Điều quan trọng đối với người bán là yêu cầu người mua cung cấp thư xác nhận thế chấp vay. Các điều kiện của điều khoản vay vốn thường bao gồm các yêu cầu về:
- Thời gian. Điều khoản khả năng vay thế chấp cho vay nhà cụ thể bao gồm thời hạn người mua có để đảm bảo được khoản vay. Điều khoản có thể bao gồm tùy chọn gia hạn nếu người mua không đảm bảo được khoản vay trong khoảng thời gian ban đầu.
- Loại hình vay vốn. Cả hai bên phải đồng ý với loại hình vay mà người mua sẽ theo đuổi như một phần của quy trình đóng cửa. Người mua có thể lựa chọn vay vốn thông thường, lãi suất cố định, lãi suất điều chỉnh hoặc khoản vay khác.
- Số tiền vay. Thường có các điều khoản trong điều khoản thế chấp về số tiền vay cụ thể mà người mua phải được chấp thuận.
- Phí. Người cho vay thường thu phí khởi động, phí xử lý hoặc phí duyệt. Bởi vì chúng có thể không được biết trước, điều khoản thế chấp thiết lập ai trả các khoản phí này và điều gì sẽ xảy ra nếu một bên không thể làm được.
Thời hạn điều khoản vay thường từ 30 đến 60 ngày, có nghĩa là người mua có thể có đến hai tháng để đảm bảo tài chính trước khi điều khoản thế chấp được kích hoạt.
Điều khoản kiểm tra nhà ở
Điều khoản kiểm tra nhà ở được đặt ra trong trường hợp bán hàng tiềm năng nếu cả hai bên đồng ý với kết quả của kiểm tra nhà. Cũng gọi là điều khoản nghiên cứu thận trọng, hành động này cho phép người mua có quyền được kiểm tra nhà trong một khung thời gian cụ thể. Tùy thuộc vào mức độ của các phát hiện, người mua có thể có quyền rút lại lời đề nghị của họ.
Một kết quả khác của việc kiểm tra nhà là khả năng đàm phán lại giá. Người mua có thể cố gắng đàm phán để một số hoặc tất cả các ý kiến phản đối trong báo cáo được sửa chữa bởi người bán. Ngoài ra, người mua có thể rút lại đề nghị ban đầu của họ và cố gắng đàm phán giá thấp hơn.
Điều khoản này cũng phụ thuộc vào hoạt động từ phía người bán. Sau khi kiểm tra hoàn tất, chủ sở hữu hiện tại thường có một khoảng thời gian cụ thể để phản ứng lại những ý kiến phản đối trong báo cáo của người kiểm tra. Nếu bạn không đồng ý với các phát hiện, bạn có thể quyết định không tiến hành các biện pháp đề xuất, có thể dẫn đến người mua rút lại lời đề nghị.
Điều khoản bán nhà
Điều khoản bán nhà yêu cầu một giao dịch được đóng dấu dựa trên việc người mua bán nhà hiện tại của họ. Điều khoản bán nhà giúp người mua vì nó cho phép họ rút lui khỏi hợp đồng nếu nhà của họ không bán được — để người bán phải bắt đầu quá trình lại từ đầu. Mặc dù thường có một khoảng thời gian cụ thể nếu ngôi nhà không bán được, người bán có thể từ chối hợp đồng; người bán có thể bỏ lỡ các lời đề nghị khác từ người mua tiềm năng đã sẵn sàng để đóng gói.
Người mua thường áp đặt mạnh mẽ điều khoản bán nhà đặc biệt là nếu họ có kế hoạch tận dụng tiền thu từ việc bán nhà hiện tại của họ làm phần của khoản tiền đặt cọc cho ngôi nhà của bạn. Ngoài ra, người mua thường muốn đảm bảo họ không bị bắt buộc phải trả nhiều khoản vay thế chấp cho nhiều tài sản vào cùng một thời điểm.
Điều khoản định giá
Điều khoản đánh giá cho phép người mua có căn nhà được đánh giá để xác định giá trị của nó. Giá của căn nhà phải gặp hoặc thấp hơn giá đánh giá chính thức. Nếu đánh giá cho thấy giá thấp hơn, người mua có thể tiến hành mua hoặc yêu cầu người bán giảm giá căn nhà.
Điều khoản này thường phát sinh do yêu cầu từ các ngân hàng. Các tổ chức tài chính thường muốn đảm bảo rằng căn nhà đang được bán và thế chấp đang được phê duyệt là cho một căn nhà không bán với giá cao hơn so với giá trị của nó.
Nếu đánh giá cuối cùng thấp hơn so với giá bán thực tế của căn nhà, ngân hàng có thể áp dụng các điều khoản vay bất lợi hoặc yêu cầu bồi thường bổ sung để bán căn nhà một cách công bằng. Người mua có thể giữ quyền rút lại đề nghị mua của họ tùy thuộc vào kết quả của đánh giá. Các giao dịch mua bằng tiền mặt thường không có điều khoản đánh giá vì không có ngân hàng tham gia quá trình.
Cảnh báo
Có một số dấu hiệu cảnh báo mà người mua có thể rút lui khỏi giao dịch mua. Khi bạn và người mua tiềm năng đang làm việc để hoàn tất giao dịch mua bán, hãy chú ý đến một số sự kiện nhất định như:
- Không trả lại các giấy tờ đã ký, ngày tháng và hoàn thành theo hướng dẫn
- Không thanh toán các khoản yêu cầu cho các bên thứ ba (ví dụ như các nhà kiểm định)
- Không trả lời điện thoại
- Thiếu hẹn gặp
- Nhiều yêu cầu thay đổi hợp đồng
Nếu bạn gặp bất kỳ điều này, có thể người mua của bạn đang có dấu hiệu rút lui. Hơn nữa, bạn có quyền ký kết một thỏa thuận mà bạn cảm thấy công bằng cho cả hai bên. Dù việc người mua muốn có thỏa thuận tốt nhất là hiểu được, nhưng cũng là dấu hiệu cảnh báo nếu người mua không sẵn lòng thực hiện bất kỳ điều khoản nào trong quá trình đàm phán.
Một người bán có quyền hủy bỏ việc chấp nhận một đề nghị. Tuy nhiên, bạn có thể bắt buộc phải bồi thường cho người mua các thiệt hại phát sinh do bạn rút lui khỏi giao dịch.
Những Chi Phí Đối Với Người Bán
Nếu bạn đã có một hợp đồng để bán nhà của mình, có một số chi phí bạn sẽ phải chịu nếu người mua tiềm năng rút lui.
Chi phí cơ hội
Những người mua khác có thể đã quan tâm đến việc đưa ra đề nghị mua nhà của bạn sẽ bắt đầu tìm kiếm các tài sản khác trên thị trường khi căn nhà của bạn được 'dưới hợp đồng.' Bạn có thể mất cơ hội bán cho những người mua đó khi nhà bạn đã có hợp đồng bởi vì họ có thể đã mua tài sản khác.
Thời gian
Một trong những khía cạnh khiến người bán cảm thấy thất vọng nhất khi bán nhà là thời gian bị lãng phí. Người bán phải quay lại từ đầu để bắt đầu quá trình tìm người mua khác. Thường, bạn có thể phải đăng lại bất động sản của mình và đưa ra một giá bán thấp hơn tùy thuộc vào thông tin được công khai từ giao dịch bị thất bại. Ngoài ra, sự trì hoãn có thể làm trì hoãn kế hoạch mua một căn nhà khác hoặc thay đổi lịch di chuyển của bạn.
Ngôi nhà tiếp theo của bạn
Nếu bạn đã kí hợp đồng để mua một căn nhà khác và giao dịch đó phụ thuộc vào việc bán căn nhà hiện tại của bạn—bởi vì bạn cần tiền từ việc bán—thì bạn có thể không thể mua được căn nhà đó. Do đó, bạn có thể phải rút lui khỏi giao dịch mua hoặc tìm cách tài chính khác.
Tiền bạc
Có một số mất mát tài chính không may có thể xảy ra nếu việc bán của bạn không thành công. Bạn có thể phải tiếp tục thanh toán khoản thế chấp cho căn nhà mà bạn đang cố gắng bán, tiếp tục chịu phí lãi và các chi phí không thể thu hồi khác.
Nếu việc mua một căn nhà mới bị hoãn lại, có thể bạn sẽ phải thuê nhà tạm thời, đặc biệt là nếu bạn đang di chuyển theo một lịch trình cố định. Ngoài ra, bạn có thể phải hủy bỏ hợp đồng với người bán tiềm năng cho một tài sản khác, dẫn đến khả năng bạn phải chịu phí hoặc phạt.
Bạn có thể phải tiếp tục chi trả các chi phí vận hành của căn nhà bao gồm thuế tài sản, tiện ích và chi phí làm vườn. Hoặc bạn có thể phải chịu các chi phí bán hàng nhiều lần. Ví dụ, bạn có thể cần ký một hợp đồng mới hoặc gia hạn hợp đồng hiện tại với một công ty dịch vụ trang trí nhà.
Tiền đặt cọc
Một trong những cách mà người bán được bảo vệ là thông qua việc đặt cọc tiền đặt cọc. Người mua thường phải đặt một số tiền vào tài khoản giữ tiền tín nhiệm. Nếu người mua rút lui, bạn có thể được quyền nhận một phần số tiền này.
Giữ giao dịch
Có những bước bạn có thể thực hiện nếu người mua của bạn muốn rút lui. Đầu tiên, hãy đảm bảo rằng các đại lý bất động sản liên quan, cho bạn và người mua, đang giao tiếp hiệu quả. Hãy chắc chắn rằng bạn và người mua tiềm năng nhận được bản sao của tất cả các thông tin giao tiếp bằng văn bản. Nếu bạn hoặc người mua không sử dụng đại lý (hoặc nếu bạn không thoải mái với mức độ giao tiếp), hãy cố gắng nói trực tiếp với người mua để hiểu rõ ý định hoặc mối quan tâm của họ.
Xác định xem có những điều khoản bạn có thể thực hiện để giữ người mua của bạn tiếp tục đóng cửa giao dịch. Có thể có những vấn đề phải vượt qua liên quan đến một số điều kiện dự phòng đã thảo luận ở trên; cân nhắc đề nghị thanh toán bằng tiền mặt hoặc giảm giá để đền bù cho một đánh giá không tốt hoặc kiểm tra không thuận lợi.
Xem xét hợp đồng để xác định các biện pháp khắc phục bạn có thể có như người bán nếu người mua rút lui. Ví dụ, liệu có một điều khoản trong hợp đồng của bạn sẽ cung cấp cơ sở pháp lý để kiện người vay của bạn vì vi phạm hợp đồng và nhận một phần trăm của giá bán đã thỏa thuận không? Hoặc liệu có một điều khoản nói rằng người mua bị mặc nợ nếu họ không hủy giao dịch trong khung thời gian quy định sau khi ký kết thỏa thuận?
Sử dụng điều khoản thoát
Một điều khoản thoát cho phép người bán giải trình và chấp nhận các đề nghị từ người mua khác ngay cả khi có điều kiện hoặc điều kiện được viết trong hợp đồng bởi người mua.
Nếu có đề nghị khác được đưa ra cho ngôi nhà, người bán sẽ thông báo cho người mua ban đầu và người mua sẽ có một số ngày nhất định để hoàn thành các điều kiện dự phòng hoặc từ bỏ chúng. Nói cách khác, điều khoản thoát giúp bảo vệ người bán để họ không bỏ lỡ cơ hội bán hàng trong khi đợi các điều kiện dự phòng của người mua được đáp ứng như việc bán nhà của người mua.
Người mua có thể rút lui sau khi một đề nghị được chấp nhận không?
Đúng vậy, một người mua tiềm năng có thể rút lui khỏi việc bán tài sản sau khi một đề nghị được chấp nhận. Có một số điều kiện dự phòng phải được đáp ứng để giao dịch được hoàn tất. Nếu các điều kiện nhất định không được đáp ứng, người mua có quyền hủy bỏ đề nghị của họ.
Người mua có thể rút lui như thế nào từ việc mua nhà?
Một người mua (và một người bán) đều được bảo vệ bởi các điều khoản dự phòng. Ví dụ, nếu người mua và người bán đồng ý về một cuộc kiểm tra nhà, người mua có quyền xem xét lại đề nghị của họ dựa trên kết quả của cuộc kiểm tra.
Điều gì sẽ xảy ra nếu người mua vi phạm hợp đồng?
Một người mua sẽ chịu trách nhiệm nếu họ vi phạm hợp đồng trong quá trình bán nhà. Người mua có thể mất tiền đặt cọc, tiền đặt chân thành hoặc quỹ giữ tiền tín nhiệm. Người mua có thể bị buộc phải thanh toán các khoản phạt và phí bổ sung để đền bù cho người bán nếu người bán gánh thêm thiệt hại.
Làm thế nào để đảm bảo việc bán nhà của tôi hoàn tất?
Đôi khi, làm việc với các đại lý bất động sản chuyên nghiệp tăng cường giao tiếp, hiệu quả và sự tin tưởng trong giao dịch bất động sản. Tuy không bao giờ có bất kỳ sự đảm bảo nào rằng giao dịch sẽ hoàn tất, tận dụng sự chuyên môn của những người quản lý các giao dịch này thường xuyên sẽ tăng khả năng giao dịch của bạn không chỉ hoàn tất mà còn nhận được giá trị công bằng cho tài sản của bạn.
Điểm quan trọng
Có nhiều yếu tố có thể làm cho việc bán nhà không thành công, bao gồm việc không thực hiện đủ điều kiện dự phòng hoặc các điều khoản trong hợp đồng hoặc người mua có sự thay đổi trong quyết định. Mặc dù có những bất lợi khi điều này xảy ra, nhưng có những cách bạn có thể tăng cơ hội hoàn tất giao dịch và bảo vệ bản thân trong trường hợp giao dịch không thành công.
