Buzz
Những Điểm Cốt Lõi
- Một khoản tái tài chính FHA cho phép bạn vay tiền để cải thiện ngôi nhà của bạn với lãi suất thấp hiện tại bằng cách sử dụng vốn lợi ích tích luỹ trong ngôi nhà.
- Tái tài chính FHA hoạt động giống như các khoản tái tài chính khác trong đó bạn nhận được một khoản vay mới với số tiền lớn hơn.
- Bạn trả hết khoản vay ban đầu bằng một phần của khoản vay mới và sau đó bạn có thể tái sử dụng phần còn lại dưới dạng tiền mặt.
- Các khoản vay FHA có thể phù hợp với những người có vốn lợi ích nhưng điểm tín dụng thấp vì các nhà cho vay đối xử nhẹ nhàng hơn với tiêu chí tài chính.
- Những khoản vay tái tài chính khác có thể tiết kiệm nhiều tiền hơn nếu bạn có điểm tín dụng mạnh mẽ.
Bạn Có Thể Rút Được Bao Nhiêu Tiền?
Số tiền bạn có thể rút trong một tái tài chính FHA sẽ phụ thuộc vào số vốn lợi ích bạn đã tích luỹ trong ngôi nhà. Nhưng bạn phải có ít nhất 20% vốn lợi ích còn lại sau khi bạn tái tài chính và rút ra một số tiền. Nói cách khác, bạn không thể rút hết vốn lợi ích có sẵn.
Bạn có thể có được một ý tưởng về giá trị ngôi nhà của mình bằng cách sử dụng các trang web như Zillow để đưa ra một ước tính hoặc trả tiền để được định giá.
Sau đó trừ đi số tiền bạn nợ trên khoản thế chấp từ giá trị ước tính của ngôi nhà. Nếu bạn nợ 250,000 đô la nhưng ngôi nhà của bạn có giá trị là 450,000 đô la, bạn sẽ có 200,000 đô la vốn lợi ích. Bạn có thể vay tối đa 360,000 đô la, tương đương với 80% giá trị ngôi nhà của bạn. Trong đó, 250,000 đô la sẽ được sử dụng để trả nợ khoản thế chấp, và 110,000 đô la sau khi trừ đi chi phí đóng cửa sẽ có sẵn cho bạn dưới dạng tiền mặt.
Ai Có Thể Đủ Điều Kiện Cho Tái Tài Chính FHA?
Để đủ điều kiện cho tái tài chính FHA, bạn vẫn phải đáp ứng một số tiêu chí của người cho vay, chẳng hạn như có điểm tín dụng đủ cao và có thu nhập đủ. Hãy cùng xem xét chi tiết các yếu tố đủ điều kiện cơ bản.
Điểm Tín Dụng
Theo hướng dẫn của FHA, bạn phải có điểm tín dụng tối thiểu là 580 để đủ điều kiện vay vốn tối đa và từ 500 trở lên để vay với tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (LTV) là 90% thay vì 80%.
Tuy nhiên, hầu hết các ngân hàng cho vay tái tài chính FHA đặt giới hạn của riêng họ, thường cần một điểm tín dụng tối thiểu trong khoảng từ 600–620. Một số ngân hàng sẽ sử dụng điểm trung bình nếu có ba điểm tín dụng khác nhau. Những ngân hàng khác có thể yêu cầu điểm thấp nhất để đủ điều kiện vay.
Ngân hàng của bạn sẽ là nguồn thông tin tốt nhất về các yêu cầu cụ thể về điểm tín dụng của họ.
Tỷ lệ Nợ thu nhập
Để đảm bảo bạn có thể chi trả khoản vay mới mà không quá nặng nề, FHA có hướng dẫn về tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) mà bạn cần phải đáp ứng. Đây có thể được tính toán theo nhiều cách khác nhau, nhưng nó chủ yếu là tổng số nợ so với tổng thu nhập hàng tháng của bạn.
Có hai phương pháp tính toán khác nhau bao gồm:
- Thanh toán thế chấp so với thu nhập: tính bằng cách chia tổng số tiền thanh toán nhà (gốc, lãi, thuế, bảo hiểm, phí liên hiệp chủ nhà [HOA], v.v.) cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Số này phải thấp hơn 31%.
- Tổng thanh toán cố định so với thu nhập: tính bằng cách cộng tổng số tiền thanh toán thế chấp (gốc, lãi, thuế, bảo hiểm, phí HOA, v.v.) và tất cả các khoản chi phí hàng tháng định kỳ khác như khoản vay sinh viên, nợ thẻ tín dụng, vay mua ô tô, v.v. Chia tổng số đó cho tổng thu nhập hàng tháng. Đây là tỷ lệ nợ và cần phải thấp hơn 43%.
Tỷ lệ Vay trên Giá trị Tối đa
Tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) là số vốn mà bạn đã tích lũy được trong ngôi nhà của mình. Ví dụ như bạn có một khoản vay thế chấp là $315,000, nhưng ngôi nhà của bạn được định giá là $500,000. Sự khác biệt là $185,000 là tỷ lệ LTV của bạn. Để đủ điều kiện cho vay tái tài chính FHA, số tiền mà bạn nợ trên khoản vay không thể lớn hơn 80% giá trị của ngôi nhà.
Sử dụng ví dụ ngôi nhà của bạn có giá trị là $500,000, 80% là $400,000 ($500,000 × 0.8). Nếu bạn nợ nhiều hơn $400,000, bạn sẽ không đủ điều kiện cho vay tái tài chính FHA.
Thời gian ở chỗ cư trú
FHA cũng có yêu cầu về thời gian cư trú để đủ điều kiện cho vay tái tài chính. Bạn phải sống trong ngôi nhà của mình và đã có khoản vay thế chấp mà bạn sẽ tái tài chính ít nhất 12 tháng.
Lịch sử thanh toán thế chấp
Để đủ điều kiện cho vay tái tài chính FHA, bạn cũng phải có lịch sử thanh toán đúng hạn cho khoản vay thế chấp trong vòng một năm qua. Điều đó có nghĩa là bạn không được có bất kỳ khoản thanh toán trễ nào trong vòng 12 tháng qua.
Lãi suất
Các khoản vay tài chính FHA thường có lãi suất thấp hơn. Trung bình, chúng sẽ thấp hơn 10-15 điểm cơ bản (0.10% - 0.15%) so với các khoản vay tái tài chính tiêu chuẩn.
Tuy nhiên, do FHA cung cấp linh hoạt hơn với điểm số tín dụng và tỷ lệ nợ so với các khoản vay tiêu chuẩn, khoản vay yêu cầu bạn phải có bảo hiểm thế chấp với phí bảo hiểm thế chấp ban đầu và hàng tháng (1.75% số tiền vay mới ban đầu và 0.85% số tiền vay hàng năm trong 12 lần thanh toán mỗi năm).
Khoản vay tài chính FHA Cash-out là gì?
Một khoản vay tài chính FHA Cash-out là việc tái tài chính của một khoản vay hiện tại được bảo lãnh bởi Hành chính Nhà ở Liên bang. Mặc dù các khoản vay tái tài chính FHA Cash-out hoạt động giống như một khoản vay tái tài chính tiêu chuẩn, chúng phải tuân thủ các tiêu chuẩn tỷ lệ giá trị vay và tỷ lệ nợ thu nhập nhất định theo chính sách và tiêu chuẩn phê duyệt do FHA quy định.
Chỉ số tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) là gì?
Tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) đơn giản là một phần trăm được tính bằng cách chia tổng các khoản nợ của bạn (thuê mua nhà, vay mua ô tô, vay cá nhân, số tiền nợ thẻ tín dụng, vay du học, vv.) cho tổng thu nhập gộp của bạn. FHA yêu cầu người vay phải có tỷ lệ DTI không quá 43%. Một phương pháp tính khác là lấy tất cả các chi phí liên quan đến nhà ở (trả gốc và lãi vay, thuế, bảo hiểm) chia cho tổng thu nhập gộp. Tỷ lệ này không được vượt quá 31%, theo tiêu chuẩn FHA.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) là gì?
Tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (LTV) là phép tính xem khoản vay tái tài trên tiền mặt sẽ được ngân hàng cho dựa trên sự sở hữu vốn mà người vay có trong nhà của họ. Tiêu chuẩn dưới lệnh FHA yêu cầu các khoản vay tái tài phải tuân thủ tỷ lệ LTV không quá 80% so với giá trị định giá của căn nhà. Vì vậy, nếu người vay muốn tái tài vay một khoản vay cho một ngôi nhà trị giá $500,000, khoản vay tối đa sẽ là $400,000.
Điểm quan trọng nhất
Mặc dù đã có bảo hiểm bổ sung như đã đề cập ở trên, nếu bạn cần một khoản vay tái tài có tiền mặt và có tỷ lệ DTI cao hơn hoặc điểm tín dụng thấp hơn, thì tái tài với tiền mặt FHA là sản phẩm tốt để xem xét. Đối với những người có tín dụng tốt và sở hữu 20% vốn, tái tài với tiền mặt truyền thống có lẽ sẽ tiết kiệm chi phí hơn.
