Buzz
Trong một số tình huống, câu trả lời là có
Nếu người phối ngẫu của bạn đã vay thế chấp ngược và bạn không có tên trong hợp đồng vay—hoặc nếu bạn biết ai đó đang ở trong tình huống này—bạn cần hiểu rõ những quyền lợi bạn có và những quyền lợi bạn không có. Luật về thế chấp ngược cho người phối ngẫu không vay có thể gây nhầm lẫn, nhưng chúng quyết định liệu người phối ngẫu có thể tiếp tục sống trong ngôi nhà và nhận tiền từ thế chấp ngược khi người vay chính qua đời hoặc chuyển ra.
Những điều cần nhớ
- Nếu người phối ngẫu của bạn là người vay trên khoản thế chấp ngược và bạn không phải là đồng vay, bạn cần biết liệu bạn là người phối ngẫu được hưởng hay không được hưởng.
- Những người phối ngẫu không được hưởng có nguy cơ mất quyền sống trong ngôi nhà mà người phối ngẫu của họ đã thế chấp ngược.
- Cả những người phối ngẫu được hưởng và không được hưởng đều có nguy cơ mất quyền tiếp cận tiền từ thế chấp ngược.
- Nếu người phối ngẫu của bạn vẫn còn sống và đang sống trong ngôi nhà, có thể chưa quá muộn để bảo vệ bản thân.
Các quy định được mô tả trong bài viết này áp dụng cho khoản vay thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu (HECM), đó là loại thế chấp ngược phổ biến nhất và duy nhất được bảo hiểm bởi Cục Dân sinh Liên bang (FHA). Nếu bạn có loại thế chấp ngược khác, những bảo vệ này có thể không áp dụng. Hãy xem xét hợp đồng thế chấp của bạn và tìm sự trợ giúp từ một luật sư bất động sản, luật sư về pháp lý người già, hoặc một tư vấn viên nhà ở HECM được phê duyệt bởi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) nếu bạn có bất kỳ lo ngại nào.
Tại sao một số người phối ngẫu không phải là đồng vay trên các khoản thế chấp ngược
Một chủ nhà phải ít nhất 62 tuổi để có thể vay thế chấp ngược FHA. Khi một trong hai người phối ngẫu lớn tuổi hơn người kia, người lớn tuổi hơn có thể đủ điều kiện vay thế chấp ngược trong khi đối tác nhỏ tuổi hơn không. Nếu cặp đôi muốn vay, người phối ngẫu lớn tuổi hơn sẽ là người vay duy nhất. Số tiền có sẵn để vay sẽ dựa trên tuổi của người phối ngẫu nhỏ tuổi hơn.
Tại thời điểm ký kết, cả hai người phối ngẫu phải ký vào giấy tờ vay. Giấy tờ sẽ xác định người phối ngẫu không vay là người được hưởng hoặc không được hưởng. Điều đó sẽ quyết định quyền của người phối ngẫu không vay tiếp tục sống trong ngôi nhà nếu người vay chính qua đời trước hoặc chuyển vào một cơ sở chăm sóc sức khỏe cư trú vĩnh viễn. Những người phối ngẫu được hưởng thường có thể; những người không được hưởng không thể.
Khi một trong hai người phối ngẫu không phải là người vay trên khoản thế chấp ngược, không có tên trong giấy tờ sở hữu nhà, hoặc cả hai thì sẽ gặp phải các vấn đề.
Để trở thành người phối ngẫu không vay được hưởng quyền, bạn phải kết hôn với người vay từ lúc khoản thế chấp ngược kết thúc cho đến khi người vay chính qua đời hoặc chuyển ra. Bạn phải được ghi tên là người phối ngẫu không vay được hưởng quyền trong các tài liệu vay và ngôi nhà phải là và phải luôn là nơi cư trú chính của bạn.
Thế chấp ngược và tác động đối với người phối ngẫu
Khi người vay chính qua đời hoặc chuyển ra và vắng mặt hơn 12 tháng liên tiếp—ví dụ như chuyển vào chăm sóc cư trú như nhà dưỡng lão hoặc nhà dưỡng sinh—thì khoản thế chấp ngược sẽ vào giai đoạn hoãn trả. Đối với người phối ngẫu không vay được hưởng, hoãn trả có nghĩa là ngân hàng không nói, “Ừ, khoản vay của bạn đến hạn rồi. Đến lúc trả hoặc trả lại nhà cho chúng tôi.” Thay vào đó, ngân hàng sẽ nói, “Ừ, bạn không thể có thêm tiền nữa, nhưng bạn vẫn có thể sống trong ngôi nhà cho đến khi bạn qua đời hoặc chuyển ra.” Còn điều kiện khác, chúng ta sẽ thảo luận ở dưới, nhưng đó là nội dung chính.
Một người phối ngẫu có thể được hưởng quyền là người phối ngẫu không vay khi vay kết thúc nhưng sau đó trở thành không được hưởng qua ly hôn và mất quyền vào giai đoạn hoãn trả. Giai đoạn này cũng không áp dụng cho vợ chồng mới mà người vay kết hôn sau khi vay. Đôi vợ chồng mới cần phải tái tài chính khoản thế chấp ngược để có vợ chồng mới vào hợp đồng vay và làm cho họ trở thành đồng vay hoặc người phối ngẫu không vay được hưởng quyền.
Quy tắc cũ so với quy tắc mới
Theo các quy tắc thế chấp ngược cũ hơn, không có giai đoạn hoãn trả cho những người phối ngẫu không vay được hưởng quyền. Những quy tắc cũng không căn cứ vào tuổi của người phối ngẫu trẻ hơn để giới hạn việc vay.
Kết quả là, các cặp vợ chồng có động lực để làm cho người phối ngẫu lớn tuổi hơn làm người vay duy nhất, để họ có thể vay nợ nhiều hơn từ vốn sở hữu nhà của họ. Thật không may, điều đó thường dẫn đến việc người phối ngẫu không vay mất nơi cư trú khi người vợ chồng qua đời hoặc chuyển ra và vào chăm sóc dài hạn. Sự kiện kiện tụng và báo chí xấu đã xảy ra.
Hôm nay, mọi thứ tốt hơn—mặc dù từ quan điểm của người tiêu dùng có thể không cảm thấy như những quy tắc mới đã đi đủ xa. Tuy nhiên, về mặt giữ cho chương trình thế chấp ngược có khả năng tài chính và đồng thời cho phép các chủ nhà cao tuổi có thể vay thế chấp ngược với một số bảo vệ cho người phối ngẫu không vay, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) tin rằng các quy tắc là hợp lý.
Mất nhà
Theo các quy tắc hiện nay, một người phối ngẫu không vay được hưởng quyền sẽ mất nhà khi người vợ chồng qua đời hoặc chuyển ra, nhưng trong nhiều trường hợp, người này sẽ không cần hoặc không muốn sống trong ngôi nhà này nữa. Một ngoại lệ là nếu bạn là người phối ngẫu không vay không được hưởng quyền kết hôn với người có thế chấp ngược trên ngôi nhà của họ và sau đó chuyển vào sống cùng họ toàn thời gian.
Trong trường hợp này, bạn và người phối ngẫu cần hành động ngay bây giờ. Bạn có thể tái tài chính và đưa tên của mình vào hợp đồng vay, sắp xếp để dành đủ tiền để trả lại khoản vay khi nó đáo hạn, hoặc có một kế hoạch để sống ở đâu nếu bạn không thể trả lại khoản vay và phải (hoặc muốn) chuyển ra. Bạn không thể đơn giản là giả định về khoản vay của người phối ngẫu.
Có thêm tiền
Ngay cả khi bạn là người phối ngẫu không vay được hưởng quyền, bạn sẽ không thể truy cập thêm bất kỳ khoản tiền nào từ thế chấp ngược nếu người phối ngẫu qua đời. Bạn sẽ ngừng nhận bất kỳ khoản thanh toán hàng tháng nào mà người phối ngẫu của bạn đang nhận từ khoản vay và mất quyền truy cập vào bất kỳ dòng tín dụng thế chấp ngược nào mà người phối ngẫu của bạn có.
Có lẽ điều đó nghe có vẻ không công bằng, nhưng thực sự không phải vậy, và đây là lý do: Bạn không phải là người vay trên khoản vay. Tuy nhiên, mặc dù điều này là công bằng và hợp pháp, tình huống này có thể gây ra vấn đề lớn nếu bạn trở nên không ổn định tài chính mà không có thu nhập tiếp tục từ khoản thế chấp ngược.
Một người phối ngẫu không vay được hưởng quyền cũng không thể truy cập vào bất kỳ khoản tiền nào trong tài khoản dự trữ tuổi thọ của khoản thế chấp ngược (LESA), nếu có. Tài khoản LESA tồn tại để đảm bảo rằng người vay có thể duy trì các khoản thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà. Nó cũng giảm bớt số vốn sở hữu nhà mà người vay có thể truy cập trong suốt cuộc đời của họ.
Các cặp đồng tính có mối quan hệ cam kết nhưng không được phép hợp pháp kết hôn khi lấy thế chấp ngược có thể làm cho đối tác không vay trở thành người phối ngẫu không vay được hưởng quyền miễn là họ kết hôn trước khi người vay qua đời.
Làm thế nào để các người góa phụ tránh mất nhà của mình
Một người phối ngẫu không vay được hưởng quyền muốn tiếp tục sống trong ngôi nhà phải tiếp tục đáp ứng các yêu cầu tiêu chuẩn khác của khoản thế chấp ngược:
- Sống trong ngôi nhà là nơi cư trú chính (điều bạn phải chứng nhận bằng văn bản hàng năm)
- Giữ cho ngôi nhà trong tình trạng tốt, phù hợp với các tiêu chuẩn tài sản tối thiểu của FHA
- Giữ liên tục với thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà
Nếu khoản vay của bạn yêu cầu bạn phải có bảo hiểm lũ lụt, bạn cũng phải tiếp tục duy trì các khoản phí này. Điều này cũng áp dụng cho bất kỳ phí liên hiệp chủ nhà (HOA) nào.
Số dư của khoản thế chấp ngược sẽ tiếp tục tích lũy lãi suất và các khoản phí bảo hiểm tháng cho đến khi khoản vay được trả lại bằng cách tái tài chính, bán nhà hoặc cho phép ngân hàng đấu thầu. Nếu tiền mặt quan trọng hơn việc ở lại trong ngôi nhà, việc bán ngôi nhà ngay sau khi người vay qua đời có thể là một lựa chọn tốt. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào giá trị của ngôi nhà và số tiền bạn sẽ thu được sau khi chi phí bán nhà và thanh toán khoản thế chấp ngược.
Có cách nào cho người phối ngẫu không vay được hưởng quyền sống sót để nhận thêm tiền từ khoản thế chấp ngược không?
Có. Khi người phối ngẫu sống sót đủ 62 tuổi trở lên, họ có thể tái tài chính khoản thế chấp ngược. Họ sẽ cần có khả năng trả lại khoản vay hiện tại bằng tiền thu được từ việc tái tài chính hoặc nguồn khác. Tuy nhiên, việc tái tài chính có thể không khả thi. Điều này sẽ phụ thuộc vào số dư khoản thế chấp ngược cao như thế nào, giá trị của ngôi nhà, lãi suất hiện tại và tuổi của người phối ngẫu sống sót.
Nếu người phối ngẫu không vay được hưởng quyền mặc định trên khoản thế chấp ngược thì điều gì sẽ xảy ra?
Luật pháp yêu cầu nhà cung cấp dịch vụ thế chấp phải cung cấp 30 ngày cho người phối ngẫu không vay được hưởng quyền để khắc phục mặc định—nghĩa là sửa chữa vấn đề. Ví dụ, nếu người phối ngẫu không vay đã bỏ lỡ thanh toán thuế tài sản hoặc bảo hiểm chủ nhà, họ sẽ có 30 ngày để thanh toán và cung cấp bằng chứng cho nhà cung cấp dịch vụ thế chấp. Nếu người phối ngẫu không vay không thể khắc phục vấn đề, nhà cung cấp dịch vụ có thể làm cho khoản vay đáo hạn và phải trả.
Để có được khoản thế chấp ngược, tôi có nên loại bỏ tên người phối ngẫu không vay trên giấy chứng nhận sở hữu?
Các chuyên gia cho biết rằng người phối ngẫu không nên cho phép tên họ bị loại bỏ khỏi giấy chứng nhận sở hữu. Việc này sẽ làm suy yếu quyền lợi của họ nếu người vay trước đó qua đời.
Điểm quan trọng
Đối với nhiều người cao tuổi, việc tiếp cận với vốn sở hữu nhà qua khoản thế chấp ngược là điều then chốt để có một cuộc sống già dư dật. Khi tiết kiệm hưu trí, Bảo Hiểm Xã Hội và Medicare không đủ chi phí sinh hoạt và hóa đơn y tế, khoản thế chấp ngược có thể là giải pháp cứu cánh. Ngay cả với các người cao tuổi có tài chính ổn định có thể vay khoản thế chấp ngược như một phương tiện chống lại sụp đổ thị trường và sống hết tiền tiết kiệm.
Các thay đổi về luật thế chấp ngược vào năm 2021 sẽ giúp nhiều người góa phụ không vay tránh được việc mất nhà của họ. Tuy nhiên, nếu HUD chỉ định số hồ sơ thế chấp ngược của người vay trước ngày 4 tháng 8 năm 2014, người phối ngẫu không vay vẫn có thể mất nhà.
Nếu bạn (hoặc người phối ngẫu của bạn) đã có một khoản thế chấp ngược, hãy đảm bảo bạn hiểu rõ những quy định áp dụng trong trường hợp của bạn. Hãy cân nhắc gặp một cố vấn HECM, luật sư hoặc người quản lý tài chính có chuyên môn về khoản thế chấp ngược. Họ có thể giúp bạn lập kế hoạch bảo vệ sự ổn định tài chính và nhà ở của người phối ngẫu không vay trước khi quá muộn.
