Buzz
Zoe Hansen/ Mytour
Sau nhiều tháng tìm kiếm và một số lần đề xuất bị từ chối, bạn cuối cùng cũng ký hợp đồng. Chúc mừng bạn! Nhưng bạn sẽ phải chờ bao lâu để có thể hoàn tất giao dịch? Trung bình hiện tại là 45 ngày, thấp hơn so với trung bình 58 ngày vào tháng 1 năm 2021, theo ICE Mortgage Technology, Inc. (trước đây là Ellie Mae, nhà xử lý đơn vay mượn mua nhà). Nhưng con số này có thể khác nhau một chút, tùy thuộc vào loại hình vay mượn của bạn và chúng có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố.
Những điều quan trọng cần nhớ
- Hỏi cả ngân hàng cho vay và môi giới bất động sản của bạn để có ước tính về thời gian hoàn tất giao dịch.
- Khóa lãi suất nhanh chóng và phản hồi mọi câu hỏi và yêu cầu tài liệu từ ngân hàng vay càng nhanh càng tốt.
- Các khoản vay truyền thống thường hoàn tất trong khoảng 45 ngày trung bình, tuy nhiên thời gian này có thể dao động.
- Những khoản vay phức tạp hơn, như vay mượn theo chương trình Quản lý Dân cư Liên bang (FHA), đôi khi có thể mất nhiều thời gian hơn.
Thời Gian Hoàn Tất Giao Dịch Theo Loại Hình Vay Mượn
Thời gian hoàn tất giao dịch trung bình cho các khoản vay mua nhà có xu hướng thay đổi từ tháng này sang tháng khác. Hãy nhớ rằng đây là trung bình; thời gian của bạn có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Dưới đây là một số ví dụ về thời gian hoàn tất giao dịch cho các loại khoản vay khác nhau.
Khoản Vay Truyền Thống
Khoản vay truyền thống là loại vay phổ biến nhất. Chúng được cấp qua các ngân hàng và hợp tác xã tín dụng tư nhân, và thường yêu cầu điểm tín dụng cao hơn để đủ điều kiện so với các khoản vay được bảo đảm bởi chính phủ.
Vào tháng 1 năm 2021 (số liệu hoàn chỉnh gần nhất có sẵn), trung bình mất 57 ngày để hoàn tất một khoản vay truyền thống để mua nhà, theo ICE Mortgage Technology. Nhưng thời gian hoàn tất trung bình vào tháng 7 năm 2020, chỉ cách đó 6 tháng, là 47 ngày.
Khoản Vay Mượn Theo Chương Trình Quản Lý Dân Cư Liên Bang (FHA)
Các khoản vay mượn theo chương trình Quản lý Dân cư Liên bang (FHA) là những khoản vay được bảo hiểm bởi chính phủ và được cung cấp bởi các ngân hàng được phê duyệt bởi FHA. Những khoản vay này được thiết kế để giúp các gia đình có thu nhập thấp và vừa phải có thể mua được nhà riêng của họ. Người vay phải trả cả phí bảo hiểm thế chấp ban đầu và liên tục trên những khoản vay này.
Có thể mất nhiều thời gian hơn để hoàn tất một khoản vay FHA do yêu cầu tài liệu bổ sung. Ví dụ, trong quá trình duyệt cho vay, khoản vay phải được xác định đáp ứng không chỉ tiêu chí tối thiểu để được phê duyệt của ngân hàng, mà còn các tiêu chí đủ điều kiện tối thiểu do Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) thiết lập, đặt ra các hướng dẫn cho chương trình bảo hiểm thế chấp FHA.
Vào tháng 1 năm 2021, ICE Mortgage Technology đã phát hiện ra rằng khoản vay FHA mất trung bình 61 ngày để hoàn tất. Tuy nhiên, cách đây 6 tháng, thời gian hoàn tất trung bình là 45 ngày. Đến tháng 1 năm 2024, thời gian hoàn tất của chúng giống như một khoản vay truyền thống: 45 ngày.
Khoản Vay Mượn Theo Chương Trình Vay Mượn Quân Sự của Bộ Công An Hoa Kỳ (VA)
Các khoản vay mượn của Bộ Công An Hoa Kỳ (VA) được thiết kế để giúp các thành viên quân đội và cựu chiến binh có thể mua nhà. Chúng chỉ có sẵn thông qua các ngân hàng được phê duyệt bởi VA, phải tuân thủ các yêu cầu bổ sung bao gồm các quy tắc phê duyệt dưới mức phức tạp. Người mua nhà phải cung cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện vay của VA (COE), có thể mất thêm thời gian. Do đó, các khoản vay VA có thể mất trung bình từ 40-50 ngày để hoàn tất.
Khoản Vay Mượn Nhà Tại Mỹ của Cục Nông Nghiệp Hoa Kỳ (USDA)
Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ cũng có chương trình vay mượn mua nhà dành cho cư dân thu nhập thấp và rất thấp của các khu vực nông thôn không đủ điều kiện để vay truyền thống và cần sự trợ giúp để thoát khỏi điều kiện sống không an toàn hoặc không lành mạnh và chuyển đến nhà có đầy đủ tiện nghi hiện đại và không gian đủ cho sống. Những khoản vay này cũng có các quy trình phê duyệt phức tạp hơn, có thể kéo dài thời gian để hoàn tất giao dịch.
Theo chương trình vay mượn mua nhà trực tiếp cho gia đình tại bang New York dưới sự bảo trợ của USDA, 'Thời gian xử lý thay đổi tùy thuộc vào sự có sẵn vốn và nhu cầu chương trình trong khu vực mà người đăng ký quan tâm đến mua và độ hoàn chỉnh của gói đơn xin vay mượn.'
Các Bước Trong Quá Trình Đóng Gói Giao Dịch
Sau khi đề xuất của bạn được chấp nhận, vẫn còn một số bước cần phải thực hiện trong quá trình đóng gói giao dịch. Bạn có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian trong quá trình đóng gói bằng cách chọn ngân hàng cho vay, loại vay và kiểm tra nhà của bạn trước. Bạn cũng sẽ muốn được phê duyệt trước với ngân hàng mà bạn lựa chọn và chuẩn bị tất cả các tài liệu cần thiết trước khi ký hợp đồng. Lưu ý rằng một số bước sau đây có thể được hoàn thành không theo thứ tự tùy thuộc vào ngân hàng của bạn.
- Lên lịch kiểm tra nhà của bạn ngay lập tức. Tùy thuộc vào khu vực của bạn, các nhà kiểm tra nhà có thể được yêu cầu đặt lịch nhiều tuần trước.
- Ủy quyền cho ngân hàng của bạn để kiểm tra tín dụng khó.
- Khóa lãi suất của bạn. Quyết định khi nào nên khóa lãi suất của bạn có thể khó khăn, nhưng hãy quyết định nhanh để khoản vay của bạn có thể hoàn tất đúng hạn.
- Yêu cầu ngân hàng của bạn lên lịch đánh giá nhà của bạn ngay lập tức. Những người đánh giá thường bận rộn và phải đặt lịch nhiều tuần trước.
- Cung cấp tài liệu cho ngân hàng của bạn. Điều này sẽ phụ thuộc vào tình huống cá nhân của bạn, nhưng ít nhất bạn nên chuẩn bị sẵn sàng để nộp các bản sao của sao kê tài khoản ngân hàng, phiếu lương, hai năm hồ sơ thuế, thẻ ID có hình ảnh, và thẻ Bảo hiểm Xã hội của bạn.
- Kiểm tra nhà đã hoàn thành. Đàm phán bất kỳ vấn đề nào được phát hiện với người bán để đảm bảo sự hài lòng của bạn và ngân hàng.
- Đánh giá nhà đã hoàn thành. Nếu có sự khác biệt giữa số tiền đánh giá và giá bán, bạn sẽ phải chi trả khoảng cách này, đảm bảo tài chính thay thế hoặc đàm phán với người bán để giảm giá bán.
- Đáp ứng mọi câu hỏi hoặc yêu cầu thông tin bổ sung từ ngân hàng của bạn càng nhanh càng tốt.
- Nhận và xem lại Thông báo Đóng gói Giao dịch của bạn. Theo luật, ngân hàng của bạn phải cung cấp cho bạn một Thông báo Đóng gói Giao dịch ít nhất ba ngày làm việc trước khi bạn đóng gói.
- Hoàn tất giao dịch mua nhà mới của bạn!
Quan trọng
Đừng quên bảo hiểm nhà chủ, mà hầu hết các ngân hàng yêu cầu là điều kiện của khoản vay của bạn. Hãy chắc chắn lấy báo giá bằng văn bản từ một số công ty để so sánh chi phí và số tiền bảo hiểm.
Bảo Đảm Khi Đóng Gói Giao Dịch
Một số ngân hàng cho vay, bao gồm Chase, NBKC Bank và các ngân hàng khác, đã bắt đầu cung cấp bảo đảm đóng gói giao dịch. Các điều khoản của mỗi ưu đãi khác nhau, nhưng hầu hết đều đồng ý chi trả cho bạn một khoản tiền cố định nếu họ không thể hoàn tất giao dịch vay của bạn đúng hạn. Bảo đảm của Chase là $5,000 cho một căn nhà mới hoặc tài sản đầu tư, nhưng lên đến $20,000 cho đến tháng 7 năm 2024. NBKC Bank cung cấp bảo đảm $5,000 được chia đều cho người mua và người bán. Các ưu đãi của các ngân hàng khác không được như vậy: ví dụ, bảo đảm của New American Funding là một khoản tín dụng $250 cho chi phí đóng gói nếu giao dịch không thực hiện trong vòng 14 ngày làm việc.
Hãy chắc chắn đọc kỹ điều khoản nhỏ. Việc trì hoãn do người vay, người bán, bên thứ ba, thời tiết xấu hoặc thiên tai là các trường hợp loại trừ phổ biến.
Làm thế nào để Tăng Tốc Quá Trình Đóng Gói Giao Dịch?
Cách tốt nhất để bạn tăng tốc quá trình đóng gói giao dịch là cung cấp chính xác những gì ngân hàng yêu cầu càng nhanh càng tốt. Nếu ngân hàng yêu cầu từng trang của sao kê tài khoản ngân hàng của bạn, bao gồm cả những trang trắng, hãy gửi từng trang của sao kê tài khoản ngân hàng của bạn.
Yêu cầu tài liệu cho một khoản vay thường dường như rất phiền toái, nhưng hợp tác càng nhanh càng tốt là hành động quan trọng nhất bạn có thể thực hiện để tăng tốc quá trình đóng gói giao dịch của bạn.
Những Gì Có Thể Trì Hoãn Quá Trình Đóng Gói Giao Dịch?
Những thay đổi lớn về khả năng tín dụng của bạn, như xin một khoản tín dụng mới hoặc thay đổi việc làm, thường gây trì hoãn trong quá trình đóng gói giao dịch. Ngay cả khi bạn cần một khoản vay ô tô mới để thay thế chiếc xe đã hỏng hoặc nếu bạn không thể chịu đựng sếp của mình nữa, hãy đợi cho đến sau khi đóng gói giao dịch nếu bạn muốn mua nhà của mình. Những vấn đề phổ biến khác có thể làm trì hoãn quá trình đóng gói bao gồm thay đổi ngân hàng cho vay, sự hạn chế về sự có sẵn của các nhà đánh giá địa phương, các vấn đề phát sinh trong quá trình kiểm tra phải được giải quyết, và việc trì hoãn khóa lãi suất của bạn.
Điều Gì Sẽ Xảy Ra Nếu Tôi Không Đóng Gói Đúng Hạn?
Nếu bạn không đóng gói đúng hạn, người bán tài sản có thể hủy giao dịch và có thể kiện bạn về hiệu quả dựa vào các điều khoản trong hợp đồng của bạn. Điều này có thể xảy ra nếu người bán đã nhận được các đề xuất mua thay thế tốt hơn hoặc đang phụ thuộc vào giao dịch này để đóng gói đúng hạn để họ có thể đóng gói cho ngôi nhà tiếp theo của họ. Trong trường hợp này, bạn cũng sẽ mất tiền đặt cọc.
Khi người mua hoặc người bán không thể đóng gói đúng hạn, các bên thường sẽ đồng ý sửa đổi hợp đồng gốc để kéo dài các thời hạn. Tuy nhiên, điều này không được đảm bảo, vì vậy hãy cố gắng hết sức để tuân thủ hợp đồng gốc của bạn, vì điều này có thể rất đắt nếu bạn không làm được điều đó.
Tôi Nên Bỏ Qua Việc Kiểm Tra Nhà Để Đóng Gói Nhanh Hơn?
Ngân hàng của bạn thường sẽ yêu cầu một cuộc kiểm tra—và nếu bạn đang có một khoản vay từ Cơ quan Đảm bảo Nhà ở Liên bang (FHA), thì việc này là bắt buộc. Nếu trong trường hợp của bạn không yêu cầu kiểm tra, bạn có thể chọn bỏ qua nó. Việc này có thể làm tăng khả năng đề xuất bất động sản của bạn được chấp nhận và có thể cho phép bạn đóng gói vay nhanh hơn—nhưng có rất nhiều rủi ro. Rủi ro lớn nhất là ngôi nhà bạn đang mua cần sửa chữa lớn và tốn kém mà có thể đã được phát hiện trong quá trình kiểm tra. Trước khi quyết định bỏ qua kiểm tra, hãy chắc chắn cân nhắc các rủi ro.
Tóm Lại
Thời gian để đóng gói vay của bạn phụ thuộc vào loại vay mà bạn chọn, lịch trình của các nhà đánh giá và kiểm tra nhà ở khu vực của bạn, và sự phức tạp trong quá trình duyệt vay, cùng với các yếu tố khác. Hãy đáp ứng tất cả các yêu cầu của ngân hàng càng nhanh và chính xác càng tốt để giữ mọi thứ luôn diễn ra suôn sẻ. Và đảm bảo rằng bạn không thay đổi tình hình tài chính một cách drastis trong khi bạn đang chờ đợi. Chúc mừng, bạn đã là chủ nhà!
