Thống kê về Thế chấp đảo ngược tại Mỹ

Thế chấp đảo ngược được bảo đảm bởi Cục Dự trữ Liên bang (FHA), còn được biết đến là khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECMs), chiếm gần hết các khoản vay thế chấp đảo ngược tại Hoa Kỳ, theo Hiệp hội các nhà cho vay thế chấp đảo ngược quốc gia. Vào năm 2021, có nhiều người vay thế chấp đảo ngược hơn—49,207—so với năm trước.

Tuy nhiên, các phương thức khác để khai thác vốn sở hữu nhà—như các khoản vay vốn sở hữu nhà, dòng tín dụng vốn sở hữu nhà (HELOCs), và tái cấu trúc vay lấy tiền mặt—thường được ưa chuộng hơn. Vào năm 2018, năm gần nhất có sẵn dữ liệu, các khoản vay vốn sở hữu nhà, HELOCs, và tái cấu trúc vay lấy tiền mặt đạt tổng cộng 2.506 triệu, theo dữ liệu từ Đạo luật Phát luật Đăng ký Thế chấp Nhà. Cùng năm đó, có 33,000 khoản vay thế chấp đảo ngược được khởi sự.

Những điểm cần chú ý

Cách Thế chấp đảo ngược HECMs Hoạt động

Có sẵn cho chủ nhà có vốn sở hữu nhà đáng kể và từ 62 tuổi trở lên, HECMs cho phép chủ nhà vay tiền dựa trên giá trị của căn nhà của họ. Không giống như một khoản vay tiến về phía trước—loại được sử dụng để mua nhà—thế chấp đảo ngược không yêu cầu chủ nhà phải trả bất kỳ khoản vay nào, biến thế chấp đảo ngược thành một chiến lược tài chính cho những người thấy mình thiếu tiền mặt khi về hưu. Khoản vay không được trả cho đến khi người vay qua đời hoặc chuyển ra khỏi nhà.

HECMs là loại thế chấp đảo ngược phổ biến nhất tại Hoa Kỳ. Cũng được gọi là thế chấp đảo ngược FHA, loại thế chấp này chỉ có sẵn thông qua các ngân hàng được phê duyệt bởi FHA.

Qua cơ quan cha mẹ của mình, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD), FHA hàng năm báo cáo về số lượng việc chứng nhận HECM như là một phần của báo cáo về chương trình bảo hiểm thế chấp tổng thể của mình. Theo thuật ngữ của HUD và FHA, một chứng nhận là một thỏa thuận chính thức về hợp đồng thế chấp thêm khoản vay vào chương trình bảo hiểm thế chấp FHA, bảo hiểm cho các nhà cho vay chống lại mất mát từ việc vỡ nợ trên các khoản vay.

Báo cáo hàng năm mới nhất cung cấp một bức tranh thống kê về chương trình HECM liên bang, và do đó của bản tổng quan về cho vay thế chấp đảo ngược. Trong năm tài chính liên bang (FY) 2021, kết thúc vào ngày 30 tháng 9 năm 2021, FHA đã cấp chứng nhận bảo hiểm thế chấp cho 49,163 HECMs. Con số này tăng từ 41,825 vào FY 2020 và 31,272 vào FY 2019. Trong FY 2009, FHA đã cấp 114,425 chứng nhận HECM.

Ai được nhận thế chấp ngược?

Thế chấp ngược được bảo hiểm liên bang hơi phổ biến hơn đối với phụ nữ so với đàn ông, theo HUD. Hơn một phần ba (36%) trong số họ phục vụ cho người vay đơn thân là nữ, và khoảng một năm người (21%) phục vụ cho người vay đơn thân là nam. Bốn trong năm (41%) phục vụ cho nhiều người vay trong năm tài chính 2021.

Trong số các nhóm dân số khác, 72% của các khoản thế chấp HECM phục vụ cho người vay da trắng, 6,37% phục vụ cho người vay da đen và 5,41% phục vụ cho người vay da Mỹ Latin. So với đó, người vay da đen chiếm 17% tổng số bảo hiểm thế chấp được hỗ trợ bởi FHA và người vay da Mỹ Latin chiếm khoảng 25%. Số liệu về thế chấp ngược khá tương đồng với thị trường thế chấp còn lại: Khoảng 6% người vay là người da đen và 10% là người Mỹ Latin, theo báo cáo hàng năm của HUD. (Các thông tin về chủng tộc và dân tộc là tự nguyện của người vay.)

Trong năm tài chính 2021, tuổi trung bình của người vay đã tăng nhẹ, lên 73,95 tuổi, từ 73,51 tuổi trong năm tài chính 2020.

Dòng tín dụng chiếm ưu thế

Người vay HECM có một số lựa chọn để nhận tiền mặt. Mỗi kế hoạch có ưu điểm và nhược điểm riêng, và loại thanh toán sẽ ảnh hưởng đến số tiền người vay nhận được trong ngắn hạn và dài hạn, chưa kể đến tốc độ họ sử dụng vốn sở hữu nhà.

Hầu hết các người vay (khoảng 90%) với HECMs đã chọn phương thức thanh toán dòng tín dụng trong năm tài chính 2021. Các phương thức thanh toán khác bao gồm thanh toán một lần, thanh toán hàng tháng trong một khoảng thời gian cố định tính bằng tháng, hoặc thanh toán hàng tháng bằng nhau trong suốt thời hạn của khoản vay.

Xu hướng Quỹ Bảo hiểm Giảm

Trong năm tài chính 2021, các yêu cầu bồi thường HECM trên Quỹ Bảo hiểm Thế chấp Đoàn kết FHA đạt tổng cộng 2,99 tỷ đô la, giảm so với 6,23 tỷ đô la trong năm tài chính 2020.

Hầu hết các yêu cầu bồi thường đến từ các trường hợp được giao cho HUD khi khoản thế chấp đạt 98% số tiền yêu cầu tối đa do FHA đặt ra. Hầu hết các yêu cầu khác đến từ các trường hợp khi người vay không còn sử dụng ngôi nhà nữa, như các quy định yêu cầu, và tài sản được bán với tổn thất.

Chương trình bảo hiểm thế chấp ngược đã có cải thiện về tài chính, HUD ghi nhận. Đây là năm đầu tiên chương trình HECM có hiệu suất tài chính tích cực kể từ năm tài chính 2015, HUD cho biết trong báo cáo hàng năm. HUD đề cập đến tỷ lệ vốn riêng độc lập là 6.08% tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2021, so với tỷ lệ vốn riêng âm 0.78% từ năm tài chính trước.

Trong năm tài chính 2021, người vay HECM đã rút trung bình 73.26% của giới hạn vốn chủ yếu có sẵn trong lần rút đầu tiên của họ, tăng từ khoảng 67.7% vào năm tài chính 2020 và 63.1% vào năm tài chính 2019. Việc rút số tiền lớn ban đầu gây ra việc lãi kép nhanh hơn và suy giảm nhanh hơn về vốn chủ sở hữu, HUD ghi nhận.

California và Florida dẫn đầu

California đại diện gần 36% tổng số HECM trong năm tài chính 2021. Các bang lớn tiếp theo là Florida với 6.19%, Texas với 4.07%, New York với 3.14% và Pennsylvania với 1.08%. Năm bang này cũng đại diện gần 51% tổng số khoản vay HECM.

Lựa chọn ít được ưa chuộng nhất

Trong năm vừa qua, các khoản vay thế chấp ngược được bảo lãnh liên bang đã phục hồi một phần sự phổ biến của chúng, nhưng các hình thức khác để khai thác vốn chủ sở hữu nhà ở vẫn được ưa chuộng hơn rất nhiều. Trên báo cáo 2020 về việc sử dụng thế chấp ngược, Viện Đô thị học đã dựa vào thống kê từ năm tài chính 2018, khi HUD báo cáo có 48,329 khoản vay HECM được bảo lãnh bởi FHA. Trong khi đó, cùng năm đó, có 1.12 triệu khoản vay HELOC, gần 1.1 triệu khoản vay tái cấu trúc với tiền mặt và 296,000 khoản vay vốn chủ sở hữu với trả tiền hàng tháng.

Các Đề xuất Cải cách từ AARP để làm cho thế chấp ngược an toàn hơn

Các nhà nghiên cứu đã xác định các cải cách tiềm năng để làm cho thế chấp ngược hấp dẫn hơn đối với người cao niên muốn tăng cường hình ảnh tài chính nghỉ hưu của họ. Một trở ngại là chi phí ban đầu cao liên quan đến phí khởi đầu so với các phương tiện vốn chủ sở hữu nhà ở khác. Các đề xuất đã từng nói về việc tái áp dụng một chương trình FHA trước đây giảm chi phí phí bảo hiểm trước tiền, hoặc để chính phủ liên bang cho vay trực tiếp. Ý tưởng khác là sử dụng một phần tiền vay để thành lập một hợp đồng trọn đời để giúp người vay chi trả thuế tài sản và bảo hiểm và do đó giảm thiểu nguy cơ mất nhà vì không đủ tiền trả các nghĩa vụ này.

Bạn có thể có được bao nhiêu vốn chủ sở hữu bằng một khoản vay thế chấp ngược?

Nhược điểm của một khoản vay thế chấp ngược là gì?

Một thành viên trong gia đình có thể tiếp quản một khoản vay thế chấp ngược không?

Điểm mấu chốt

Việc sử dụng thế chấp ngược để khai thác vốn sở hữu nhà đất cho các chủ nhà từ 62 tuổi trở lên đã tăng trong năm năm qua, nhưng vẫn còn rất xa so với đỉnh cao vào năm 2009. Thế chấp ngược vẫn ít phổ biến hơn vay vốn sở hữu nhà đất. Các nhà nghiên cứu học thuật đã đề xuất các cách thức để điều chỉnh chương trình liên bang chính ủy hậu cần thế chấp ngược qua FHA. Các đề xuất này nhằm làm cho thế chấp ngược trở nên hấp dẫn hơn đối với những chủ nhà cao tuổi muốn sử dụng vốn sở hữu nhà đất mà không cần bán nhà.