Thủ Tục Mua Bán Nhà Qua Ngân Hàng Theo Quy Định Mới Nhất

Bán nhà cho người mua vay ngân hàng có nên thực hiện không? Cách thức mua nhà bằng vay ngân hàng và thủ tục bán nhà cho người vay có khó khăn gì không? Điều kiện vay mua nhà tại ngân hàng là gì? Cùng Mytour tìm hiểu chi tiết về những vấn đề này qua bài viết dưới đây.

Có nên bán nhà cho người vay ngân hàng hay không?

Để quyết định xem có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng, bạn có thể tham khảo những lợi ích và thách thức sau đây:

Lợi ích khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

• Người mua có thể tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng dễ dàng hơn, đồng thời người bán cũng tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn.
• Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng được đảm bảo tính minh bạch nhờ sự tham gia của ngân hàng, đồng thời đảm bảo tiến độ thanh toán đúng hạn.
• Nhận tiền từ ngân hàng giúp người bán tiết kiệm thời gian đếm tiền, đồng thời tránh được những vấn đề như tiền giả, tiền rách. Giao dịch qua ngân hàng cũng giúp giảm thiểu rủi ro khi mang tiền mặt lớn.
• Người bán sẽ nhận được tiền ngay vào tài khoản của mình một cách nhanh chóng và tiện lợi.

Những thách thức khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

• Người bán sẽ phải đợi quá trình đăng bộ nhà đất hoàn tất, có thể mất từ 2 tuần đến 2 tháng.
• Trong quá trình bán nhà cho người mua vay ngân hàng, có thể gặp phải một số vấn đề phát sinh như tranh chấp, cần phải đo lại bản vẽ, hoặc việc cấp lại sổ đỏ mới có thể gặp trở ngại nằm ngoài tầm kiểm soát của ngân hàng.

Trước khi quyết định bán nhà cho người mua vay ngân hàng, bạn cần nắm rõ các yếu tố thuận lợi và khó khăn liên quan để đưa ra quyết định đúng đắn.

Nếu bạn chưa hiểu rõ về quy trình bán nhà cho người mua vay ngân hàng, hãy cùng tham khảo các bước dưới đây để có cái nhìn tổng quan.

Bước 1. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết

• Giấy tờ chứng minh nhân thân: CMND/CCCD, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/giấy đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận KT2.
• Giấy tờ chứng thực mục đích vay: Giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng mua bán, đơn xin vay vốn, các chứng từ thanh toán, hồ sơ pháp lý của tài sản dự định mua
• Giấy tờ chứng minh thu nhập: Hợp đồng lao động còn hiệu lực, sao kê tài khoản trong 3-6 tháng gần nhất, hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ kinh doanh nếu có.

Lưu ý: Ngân hàng sẽ phê duyệt khoản vay tối đa lên đến 70% giá trị hợp đồng; nếu vay 85%-90%, bạn có thể sẽ phải chịu lãi suất cao hơn hoặc cần đáp ứng các điều kiện vay nghiêm ngặt hơn.

Bước 2. Đặt cọc khi mua bán

• Chuyên viên tư vấn sẽ kiểm tra giấy tờ bất động sản và hướng dẫn người mua kiểm tra lại các giấy tờ này. Khi hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, chuyên viên sẽ tiếp tục xem xét các điều khoản trong hợp đồng mua bán như hợp đồng đặt cọc, các điều khoản về phạt cọc, tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thời gian ký kết và thời gian bàn giao.
• Người mua sẽ thực hiện việc đặt cọc từ 30 triệu đồng đến 100 triệu đồng (hoặc theo thỏa thuận) trước khi công chứng hợp đồng, thường là từ 7 đến 15 ngày trước thời điểm ký kết.
• Để nhận cọc, chủ nhà phải là người đứng tên trong hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư. Nếu không, cần có giấy tờ chứng minh quan hệ hoặc giấy ủy quyền nhận cọc thay cho chủ nhà.

Bước 3. Soạn thảo đơn chuyển nhượng

Sau khi đặt cọc, các bên sẽ cùng nhau soạn thảo đơn chuyển nhượng. Địa chỉ của người mua trong đơn phải khớp với địa chỉ mới nhất trong sổ hộ khẩu. Nếu là căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ, người bán cần cung cấp hồ sơ gốc cho chủ đầu tư để lấy giấy hẹn. Đơn xin chuyển nhượng sẽ được chủ đầu tư phê duyệt trong vòng 5 ngày làm việc, không tính ngày lễ Tết. Sau đó, người bán sẽ sao 02 bộ hồ sơ gốc để nộp cho cơ quan thuế và cơ quan công chứng.

Bước 4. Ký hợp đồng công chứng

Để tiến hành ký hợp đồng công chứng, cần sự có mặt của bên bán, bên mua và sự đồng thuận từ ngân hàng. Trong đó, hợp đồng cần có những điều khoản sau:

• Bên mua có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Ngân hàng đồng ý cấp khoản vay cho bên mua với ngôi nhà đang giao dịch là tài sản đảm bảo cho khoản vay này.
• Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản cho bên bán và chuyển tiền mua nhà vào tài khoản của bên bán, nhưng số tiền này sẽ được phong tỏa cho đến khi giao dịch hoàn tất.

Để hoàn tất thủ tục công chứng, cần chuẩn bị các giấy tờ như CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân (cập nhật trong vòng 6 tháng), giấy chứng nhận tài sản riêng. Nếu là người nước ngoài, cần có giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động.

Bước 5. Đóng thuế thu nhập cá nhân

Ngân hàng sẽ lưu giữ toàn bộ hồ sơ và các giấy tờ gốc. Quá trình đóng thuế thu nhập cá nhân yêu cầu các giấy tờ cần thiết như sau:

• Giấy ủy quyền đóng thuế đã được công chứng.
• Bản sao của các giấy tờ gốc.
• Đơn đề nghị chuyển nhượng tài sản.
• Hợp đồng mua bán đã được công chứng.

Sau đó, bạn sẽ nhận được giấy hẹn thanh toán trong khoảng thời gian từ 5 đến 7 ngày, không tính ngày lễ và Tết.

Bước 6. Kiểm tra và xác nhận

Ngân hàng và nhân viên tư vấn sẽ liên hệ với cơ quan thuế để lấy thông báo thanh toán, sau đó sẽ nộp tiền tại Kho bạc theo quy định. Sau khi hoàn tất, bạn sẽ phải sao chép hóa đơn và gửi bản sao cho cơ quan thuế. Chủ mới sẽ nhận được tờ khai thuế gốc cùng với hóa đơn thuế từ người bán.

Bước 7. Ngân hàng thực hiện giải ngân cho chủ cũ

Sau khi chủ đầu tư xác nhận hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hoặc khi đã có giấy tờ nhà, nhân viên tín dụng sẽ tiến hành đăng ký thế chấp và cập nhật vào hệ thống bổ sung đã thế chấp ngân hàng. Quá trình này kéo dài từ 3 đến 5 ngày, sau đó ngân hàng sẽ giải ngân cho chủ cũ. Khi đó, người bán mới có thể rút toàn bộ số tiền để sử dụng.

Điều kiện vay ngân hàng mua nhà

Khi cần vay tiền để mua nhà, người vay phải đáp ứng những điều kiện vay vốn như thế nào?

Điều kiện chung khi vay vốn mua nhà đất

• Phải là công dân Việt Nam, nhưng đối với khách hàng là người nước ngoài có vợ/chồng là người Việt Nam, cần tìm hiểu các ngân hàng hỗ trợ vay mua nhà cho đối tượng này
• Độ tuổi từ 22 đến 70 tuổi
• Có hộ khẩu thường trú, giấy tạm trú hoặc KT3 hợp lệ theo quy định
• Cần có CMND/CCCD và giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân

Các điều kiện về thu nhập của người vay

• Người vay cần có công việc ổn định với mức lương đều đặn hàng tháng và có khả năng trả nợ đúng hạn
• Người vay có thu nhập từ các hoạt động cho thuê (như cho thuê xe, nhà,...) cần cung cấp chứng từ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho thuê
• Người vay có thu nhập từ kinh doanh phải có giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập từ các hoạt động kinh doanh hợp pháp

Các điều kiện về tài sản thế chấp

• Tài sản thế chấp phải có giấy tờ pháp lý đầy đủ, bản gốc, không có sửa chữa hoặc tẩy xóa
• Giá trị của tài sản thế chấp cần đủ để đảm bảo cho khoản vay theo tỷ lệ yêu cầu
• Tài sản không có tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch, không bị kê biên hoặc cấm chuyển nhượng
• Tài sản thế chấp phải đáp ứng các tiêu chí của ngân hàng như không nằm trong hẻm, diện tích tối thiểu 30m2, v.v.
• Tài sản phải được đăng ký thế chấp hợp pháp tại cơ quan chức năng để hợp lệ

Cách tính thuế khi bán nhà cho người mua vay qua ngân hàng

Việc tính thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng sẽ được xác định dựa trên giá bán được ghi trong hợp đồng mua bán. Thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế khác liên quan đến giao dịch chuyển nhượng bất động sản sẽ dựa vào giá bán đã được công chứng trong hợp đồng. Mức giá bán sẽ do bên bán và bên mua thỏa thuận và không bị ảnh hưởng bởi ngân hàng.

Thực tế, một số ngân hàng yêu cầu điều kiện cho vay như: hợp đồng mua bán phải có công chứng, giá bán phải bằng hoặc cao hơn khoản vay, thậm chí có thể yêu cầu giá bán vượt quá giá trị bất động sản khi thanh toán. Những yếu tố này có thể tạo ra sự chênh lệch, vì vậy các bên cần trao đổi kỹ lưỡng để tìm ra giải pháp hợp lý cho những vấn đề phát sinh.

Những vấn đề liên quan đến thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng sẽ giúp bạn tự tin hơn khi thực hiện giao dịch. Đặc biệt, bạn có thể tham khảo các thông tin bất động sản và dự án mới nhất được cập nhật mỗi ngày trên Mytour.vn. Và đừng quên chia sẻ thông tin hữu ích này với mọi người nhé!