Thuê nhà đất: Giải đáp 5 câu hỏi thường gặp

Thuê nhà đất là một hoạt động quen thuộc trong cuộc sống hằng ngày, phổ biến trên khắp mọi nơi. Tuy nhiên, lĩnh vực này luôn có những vấn đề phát sinh cần được làm rõ. Dưới đây, Mytour.vn sẽ giải đáp một số câu hỏi mà nhiều người hay gặp phải để bạn có thể thuê nhà hoặc kinh doanh hiệu quả hơn.

Hợp đồng thuê nhà đất có bắt buộc công chứng không?

Hợp đồng thuê nhà đất là văn bản pháp lý ghi nhận sự đồng thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, trong đó bên cho thuê cung cấp nhà/đất cho bên thuê sử dụng trong một khoảng thời gian xác định, và bên thuê có trách nhiệm trả tiền thuê.

Việc ký kết hợp đồng thuê nhà đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. Chính vì thế, nhiều người băn khoăn liệu hợp đồng có cần được công chứng hay không.

Cơ sở pháp lý của vấn đề

Trước đây, vấn đề này đã được quy định tại Điều 492 của Luật Dân sự năm 2005. Theo đó, nếu hợp đồng thuê nhà đất có thời gian thuê từ 6 tháng trở lên, việc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký hợp đồng là bắt buộc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, kể từ khi Nghị quyết 52/NQ-CP có hiệu lực từ ngày 10/12/2010, một số hợp đồng không còn yêu cầu phải công chứng, bao gồm hợp đồng thuê nhà đất.

Vậy hợp đồng thuê nhà đất có cần công chứng hay không?

Như đã trình bày trong các quy định pháp lý, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hay hợp đồng thuê đất kèm tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực. Tuy nhiên, nếu các bên có nhu cầu, công chứng hợp đồng là điều có thể thực hiện.

Bên thuê nhà đất có quyền cho thuê lại nhà đã thuê không?

Việc thuê nhà đất rồi cho thuê lại đang trở thành một hình thức kinh doanh phổ biến, đặc biệt là đối với giới trẻ. Tuy nhiên, liệu hoạt động này có hợp pháp và cần những điều kiện gì để thực hiện?

Cơ sở pháp lý liên quan

Để trả lời câu hỏi này, chúng ta có thể dựa vào các quy định pháp luật sau đây:

• Điều 472 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rằng: hợp đồng thuê nhà ở, cũng như hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác, phải tuân thủ các điều khoản của Bộ Luật này cùng với các quy định liên quan trong Luật Nhà ở và các văn bản pháp lý khác.
• Điều 475 nêu rõ rằng: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nhưng phải có sự đồng ý của bên cho thuê.”

Liệu có thể cho thuê lại nhà đất đã thuê không?

Theo các quy định pháp luật, hợp đồng thuê nhà đất được các bên tự thỏa thuận về giá cả, thời gian thuê và mục đích thuê, miễn là mục đích đó hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Do đó, việc thuê nhà đất rồi cho thuê lại là hoàn toàn hợp pháp, vì pháp luật không cấm điều này. Tuy nhiên, điều này cần có sự thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng thuê hoặc khi cho thuê lại, bên thuê phải có sự đồng ý của bên cho thuê.

Chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất không?

Trong lĩnh vực thuê nhà đất, câu hỏi về việc một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng luôn được bàn tán sôi nổi, vì điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên và có thể dẫn đến hành vi vi phạm pháp luật. Vậy quy định về vấn đề này như thế nào?

Cơ sở pháp lý liên quan

Về việc chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất, Điều 132 Luật Nhà ở 2014 đã quy định như sau:

Trong thời gian thuê, bên cho thuê không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê hoặc tự ý thu hồi nhà đang cho thuê, trừ các trường hợp dưới đây:

• Nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước.
• Nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, đối tượng, hoặc điều kiện theo quy định của pháp luật.
• Bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà đất trong 3 tháng liên tiếp mà không có lý do chính đáng.
• Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Bên thuê tự ý sửa chữa, cải tạo, phá dỡ nhà mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
• Bên thuê cho mượn, cho thuê lại nhà đất mà không có sự chấp thuận từ bên cho thuê.

Chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà đơn phương không?

Theo các quy định pháp luật hiện hành, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên thuê vi phạm một trong các điều khoản sau đây:

• Không thanh toán tiền thuê nhà đúng hạn, từ 3 tháng trở lên, mà không có lý do hợp lý.
• Sử dụng tài sản không đúng mục đích đã thỏa thuận.
• Tự ý sửa chữa, cải tạo nhà hoặc đất cho thuê mà không có sự đồng ý của chủ nhà.
• Cho mượn, cho thuê lại tài sản mà không có sự đồng thuận từ phía chủ nhà.

Chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bán tài sản không?

Trường hợp bán nhà trong thời gian cho thuê không phải là hiếm gặp trên thị trường. Ví dụ, một căn nhà được cho thuê với hợp đồng 2 năm, đã cho thuê được 6 tháng. Tuy nhiên, chủ nhà quyết định bán căn nhà cho một bên khác. Vậy khi bán nhà, chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê không?

Cơ sở pháp lý

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 127 của Luật Nhà ở 2014, khi chủ sở hữu bán nhà đang cho thuê, các điều kiện cụ thể được nêu như sau:

• Chủ nhà cần thông báo cho bên thuê về việc bán nhà, đồng thời cung cấp các điều kiện bán nhà bằng văn bản.
• Bên thuê có quyền ưu tiên mua nhà nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê.
• Nếu sau 30 ngày kể từ khi bên thuê nhận được thông báo không có ý định mua, chủ nhà có quyền bán cho người khác.

Theo Khoản 2 Điều 133 trong Luật Nhà ở 2014, nếu chủ sở hữu nhà chuyển nhượng quyền sở hữu cho người khác trong khi hợp đồng thuê còn hiệu lực, bên thuê vẫn có quyền tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn hợp đồng. Chủ sở hữu mới sẽ thay thế chủ cũ thực hiện tiếp hợp đồng thuê đã ký.

Bán nhà trong khi đang cho thuê

Như các quy định đã nêu, chủ nhà đất hoàn toàn có quyền bán nhà đang cho thuê, dù hợp đồng thuê chưa hết thời hạn. Tuy nhiên, chủ sở hữu cần thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán, kèm theo các điều kiện bán nhà.

Trong trường hợp bên thuê không đồng ý chấm dứt hợp đồng và tiếp tục ở lại, chủ nhà mới sẽ phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê theo đúng thỏa thuận ban đầu.

Vấn đề vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng sẽ được giải quyết như thế nào?

Bên cạnh các vấn đề như thuế cho thuê, quyền lợi, giá cả, và hợp đồng công chứng, hành vi vi phạm các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà đất cũng nhận được sự chú ý lớn.

Cơ sở pháp lý

Nếu một bên vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng, việc xử lý sẽ dựa trên Điều 418 của Bộ Luật Dân sự, quy định như sau:

• Phạt vi phạm là khoản tiền mà bên vi phạm phải trả cho bên còn lại, căn cứ theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Mức phạt vi phạm được các bên thỏa thuận, trừ khi pháp luật có quy định khác.
• Các bên có thể thỏa thuận về việc vi phạm: bên vi phạm chỉ phải chịu phạt mà không cần bồi thường thiệt hại, hoặc có thể vừa chịu phạt vi phạm vừa bồi thường thiệt hại. Nếu không có thỏa thuận về việc bồi thường, bên vi phạm chỉ chịu phạt vi phạm.

Cách xử lý khi vi phạm thỏa thuận hợp đồng

Theo quy định pháp luật, khi vi phạm hợp đồng, bên vi phạm sẽ phải trả một khoản tiền cho bên còn lại, như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, nếu có thỏa thuận trước đó, bên vi phạm cũng có thể phải bồi thường thiệt hại.

Hy vọng những thông tin chia sẻ trên sẽ giúp bạn giải đáp các thắc mắc liên quan đến thuê nhà đất. Chúc bạn có thêm kiến thức hữu ích để quá trình thuê hoặc kinh doanh trong lĩnh vực này trở nên hiệu quả hơn.

-Thúy An – Content Writter-