Buzz
Bạn có thể phải nộp thuế lợi tức vốn nếu bạn bán một căn nhà đã tăng giá trị vì nó là tài sản vốn. Tuy nhiên, nhờ vào Đạo luật Giảm Thuế cho Người Đóng Thuế năm 1997, hầu hết chủ nhà đều được miễn nộp thuế này.
Nếu bạn là người độc thân, bạn sẽ không phải nộp thuế lợi tức vốn trên $250,000 đầu tiên lợi nhuận (vượt quá giá trị cơ sở). Cặp vợ chồng thì được miễn thuế $500,000. Tuy nhiên, có một số hạn chế. Tìm hiểu chi tiết dưới đây, bao gồm các hồ sơ bạn nên giữ khi sở hữu một ngôi nhà để giúp khấu trừ bất kỳ thuế nào có thể phải đóng.
Những điểm chính cần nhớ
- Bạn có thể bán ngôi nhà chính và không phải nộp thuế lợi tức vốn cho $250,000 đầu tiên nếu bạn là người độc thân và $500,000 nếu kết hôn chung thuế.
- Miễn thuế này chỉ được phép một lần mỗi hai năm.
- Bạn có thể thêm giá trị cơ sở và chi phí của bất kỳ cải tiến nào bạn đã thực hiện cho ngôi nhà vào $250,000 nếu độc thân hoặc $500,000 nếu kết hôn chung thuế.
Mức thuế thu nhập từ lợi tức vốn trên Bất động sản là bao nhiêu?
Để được miễn thuế lợi tức vốn khi bán nhà của bạn, ngôi nhà phải được coi là nơi cư trú chính của bạn dựa trên các quy định của Cục Thuế Nội vụ (IRS). Những quy định này nêu rõ rằng bạn phải đã cư trú tại nơi này ít nhất 24 tháng trong 5 năm qua.
Nếu bạn mua một căn nhà và giá trị tăng mạnh khiến bạn phải bán nó sau một năm, bạn sẽ phải nộp đầy đủ thuế lợi tức vốn - thuế lợi tức vốn ngắn hạn hoặc dài hạn trên ngôi nhà, phụ thuộc vào thời gian bạn đã sở hữu nó.
Thuế lợi tức vốn ngắn hạn được tính như thu nhập thông thường, với mức thuế lên đến 37% đối với những người có thu nhập cao. Mức thuế lợi tức vốn dài hạn là 0%, 15%, 20%, hoặc 28% đối với cổ phiếu doanh nghiệp nhỏ và tác phẩm nghệ thuật sưu tầm, với mức thuế áp dụng tùy thuộc vào thu nhập và tình trạng nộp thuế.
Tuy nhiên, nếu bạn đã sở hữu ngôi nhà của mình ít nhất hai năm và đáp ứng các quy định về nơi cư trú chính, bạn có thể được miễn thuế lợi tức vốn dài hạn một phần hoặc toàn bộ mà bạn sẽ phải nộp trên lợi nhuận. Người độc thân có thể miễn thuế lên đến $250,000 và người kết hôn nộp thuế chung có thể miễn thuế lên đến $500,000.
Quy tắc này cho phép bạn chuyển đổi một tài sản cho thuê thành nơi cư trú chính vì yêu cầu cư trú hai năm không cần phải được thực hiện liên tục, chỉ cần tính tổng số tháng.
Người nộp thuế góa phụ
Người nộp thuế góa phụ có thể có cơ hội tăng mức miễn thuế từ $250,000 lên $500,000 khi đáp ứng tất cả các điều kiện sau đây.
- Họ bán nhà trong vòng hai năm kể từ khi cô vợ/chồng qua đời
- Họ chưa kết hôn lại vào thời điểm bán nhà
- Chủ nhà hoặc cô vợ/chồng đã qua đời của họ không được miễn thuế trên một ngôi nhà khác bán trong vòng hai năm trước ngày bán nhà hiện tại
- Họ đáp ứng các yêu cầu sở hữu và cư trú trong hai năm.
Quy tắc 2 trong 5 năm
Đối với người nộp thuế có nhiều hơn một căn nhà, một điểm quan trọng là xác định căn nhà chính. IRS chỉ cho phép miễn thuế trên căn nhà chính của mỗi người, nhưng có một số linh động cho việc quyết định căn nhà nào đủ điều kiện. Quy tắc hai trong năm đang được áp dụng. Đơn giản là trong năm trước đó, nếu bạn sống trong một ngôi nhà tổng cộng hai năm, tức là 730 ngày, có thể được coi là nơi cư trú chính của bạn. 24 tháng không cần phải liên tục.
Một lưu ý: Đối với những người nộp thuế đã kết hôn nộp thuế chung để đủ điều kiện miễn thuế $500,000, mỗi vợ chồng phải đáp ứng yêu cầu cư trú, ngay cả khi chỉ có một vợ chồng là chủ sở hữu của tài sản. Ví dụ, một cặp vợ chồng kết hôn nộp thuế chung bán căn nhà chính của họ, mà chỉ có một vợ chồng là chủ sở hữu. Cả hai vợ chồng đã sống trong ngôi nhà trong 24 tháng trong vòng năm năm qua, vì vậy cặp vợ chồng đủ điều kiện miễn thuế $500,000. Trong khi đó, một cặp vợ chồng vừa kết hôn nộp thuế chung bán căn nhà chính của họ, mà chỉ có một vợ chồng là chủ sở hữu. Vợ chồng chủ nhà đã sống trong ngôi nhà trong 24 tháng trong vòng năm năm qua, nhưng vợ chồng không phải chủ nhà chỉ sống trong ngôi nhà trong 12 tháng trong vòng năm năm qua. Cặp vợ chồng này sẽ không đủ điều kiện để miễn thuế $500,000, chỉ miễn thuế $250,000 cho chủ nhà đáp ứng yêu cầu cư trú.
Cách hoạt động của Thuế lợi tức vốn với Bất động sản
Giả sử bạn mua một căn hộ mới với giá $300,000. Bạn sống trong đó trong năm đầu tiên, cho thuê căn nhà trong ba năm tiếp theo, và khi người thuê di chuyển đi, bạn chuyển vào sống thêm một năm nữa. Sau năm năm, bạn bán căn hộ với giá $450,000. Không có thuế lợi tức vốn phải nộp vì lợi nhuận ($450,000 - $300,000 = $150,000) không vượt quá mức miễn thuế. Hãy xem xét một kết thúc khác khi giá trị bất động sản tại khu vực bạn tăng mạnh.
Trong kịch bản này, bạn bán căn hộ với giá $600,000. Thuế lợi tức vốn phải nộp là $50,000 ($300,000 lợi nhuận - $250,000 miễn thuế IRS). Nếu thu nhập của bạn rơi vào khoảng từ $44,626 đến $492,300, cho năm 2023, mức thuế của bạn là 15%. Nếu bạn có thua lỗ vốn ở nơi khác, bạn có thể khấu trừ lỗ vốn từ việc bán nhà với các lỗ vốn đó và lên đến $3,000 của những lỗ vốn đó từ thu nhập chịu thuế khác.
| 2023 Long-term Capital Gains Rates (for Taxes Due in 2024) | |||
|---|---|---|---|
| Filing Status | 0% Tax Rate | 15% Tax Rate | 20% Tax Rate |
| Single | $44,625 | $44,626 to $492,300 | $492,300 |
| Married filing jointly | $89,250 | $89,251 to $553,850 | $553,850 |
| Married filing separately | $44,625 | $44,626 to $276,900 | $276,900 |
| Head of household | $59,750 | $59,751 to $523,050 | $523,050 |
| 2024 Long-term Capital Gains Rates (for Taxes Due in 2025) | |||
|---|---|---|---|
| Filing Status | 0% Tax Rate | 15% Tax Rate | 20% Tax Rate |
| Single | $47,025 | $47,026 to $518,900 | $518,901 or more |
| Married filing jointly | $94,050 | $94,051 to $583,750 | $583,751 or more |
| Married filing separately | $47,025 | $47,026 to $291,850 | $291,851 or more |
| Head of household | $63,000 | $63,001 to $551,350 | $551,351 or more |
Yêu cầu và Hạn chế
Nếu bạn đáp ứng các yêu cầu điều kiện của IRS, bạn sẽ có thể bán nhà mà không phải đóng thuế lợi tức vốn. Tuy nhiên, có các ngoại lệ cho các yêu cầu điều kiện này, được trình bày trên trang web của IRS.
Hạn chế chính là bạn chỉ được hưởng miễn thuế này một lần sau mỗi hai năm. Do đó, nếu bạn có hai căn nhà và sống trong mỗi căn ít nhất hai trong số năm năm trước đó, bạn sẽ không thể bán cả hai căn mà không phải đóng thuế cho đến khi hơn hai năm kể từ khi bạn bán căn đầu tiên.
Khi nào việc Bán Nhà được Tính Thuế Đầy Đủ?
Không phải ai cũng có thể hưởng lợi từ các miễn thuế lợi tức vốn. Lợi tức từ việc bán nhà được tính đầy đủ thuế khi:
- Nhà không phải là nơi cư trú chính của người bán.
- Tài sản được mua thông qua trao đổi 1031 (chi tiết hơn ở dưới) trong vòng năm năm.
- Người bán phải chịu thuế đối với người đào tẩu.
- Tài sản không được sở hữu và sử dụng như là nơi cư trú chính của người bán ít nhất hai trong số năm năm trước khi bán (có một số ngoại lệ áp dụng).
- Người bán đã bán một căn nhà khác trong vòng hai năm kể từ ngày bán và sử dụng miễn thuế lợi tức vốn cho việc bán đó.
Ví dụ về Thuế Lợi Tức Vốn từ Việc Bán Nhà
Hãy xem ví dụ sau: Susan và Robert, một cặp vợ chồng đã mua một căn nhà với giá 500,000 USD vào năm 2015. Khu vực của họ đã trải qua một sự tăng trưởng đáng kể và giá nhà tăng mạnh. Nhận thấy cơ hội để thu lợi từ sự tăng giá này, họ đã bán căn nhà của họ vào năm 2022 với giá 1.2 triệu USD. Lợi tức vốn từ việc bán là 700,000 USD.
Là một cặp vợ chồng ký tờ khai thuế chung, họ có thể miễn thuế lợi tức vốn lên đến 500,000 USD, để lại 200,000 USD phải chịu thuế lợi tức vốn. Tổng thu nhập kết hợp của họ đặt họ vào mức thuế 20%. Do đó, số thuế lợi tức vốn của họ là 40,000 USD.
Thuế Lợi Tức Vốn đối với Bất Động Sản Đầu Tư
Thường nhất, bất động sản được phân loại là tài sản đầu tư hoặc bất động sản cho thuê hoặc là nơi cư trú chính. Nơi cư trú chính của chủ sở hữu là bất động sản được sử dụng làm địa điểm chính để họ sống. Nhưng nếu căn nhà bạn đang bán là tài sản đầu tư, chứ không phải là nơi cư trú chính của bạn thì sao? Một tài sản đầu tư hoặc bất động sản cho thuê là bất động sản được mua hoặc tái chế để sinh lợi hoặc lợi nhuận cho chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư.
Việc được phân loại là tài sản đầu tư, thay vì là ngôi nhà thứ hai, ảnh hưởng đến cách đánh thuế và các khoản khấu trừ thuế như khấu trừ lãi suất vay mua nhà. Theo Đạo luật Cắt Giảm Thuế và Tạo Việc Làm (TCJA) năm 2017, lên đến 750,000 USD lãi suất vay mua nhà chính hoặc nhà nghỉ có thể được khấu trừ. Tuy nhiên, nếu một tài sản chỉ được sử dụng làm tài sản đầu tư, nó sẽ không được hưởng miễn thuế lợi tức vốn.
Việc hoãn lại thuế lợi tức vốn được cho phép đối với các tài sản đầu tư trong trao đổi 1031 nếu tiền thu từ việc bán được sử dụng để mua một khoản đầu tư tương tự. Các khoản lỗ vốn hóa năm thuế có thể được sử dụng để khấu trừ các lợi tức vốn từ việc bán các tài sản đầu tư. Do đó, mặc dù không được hưởng miễn thuế lợi tức vốn, vẫn có cách để giảm hoặc loại bỏ thuế lợi tức vốn đối với các tài sản đầu tư.
Bất Động Sản Cho Thuê so với Nhà Nghỉ
Các bất động sản cho thuê là bất động sản được cho thuê cho người khác để sinh thu nhập hoặc lợi nhuận. Một căn nhà nghỉ là bất động sản được sử dụng để giải trí và không được coi là nơi cư trú chính. Nó được sử dụng cho các lưu trú ngắn hạn, chủ yếu là cho kỳ nghỉ.
Các chủ nhà thường chuyển đổi nhà nghỉ của họ thành các bất động sản cho thuê khi họ không sử dụng chúng. Thu nhập từ việc cho thuê có thể chi trả cho khoản vay và các chi phí bảo trì khác. Tuy nhiên, có vài điều cần lưu ý. Nếu căn nhà nghỉ được cho thuê dưới 15 ngày, thu nhập không cần phải báo cáo thuế. Nếu căn nhà nghỉ được sử dụng bởi chủ nhà dưới hai tuần trong năm và sau đó cho thuê lại trong phần còn lại, nó được coi là một tài sản đầu tư.
Các chủ nhà có thể tận dụng miễn thuế lợi tức vốn khi bán căn nhà nghỉ nếu họ đáp ứng các quy tắc sở hữu và sử dụng của IRS. Tuy nhiên, một ngôi nhà thứ hai thông thường sẽ không đủ điều kiện để tham gia trao đổi 1031 (xem dưới đây).
Làm thế nào để Tránh Thuế Lợi Tức Vốn Khi Bán Nhà
Muốn giảm hóa hóa đơn thuế khi bán nhà của bạn? Có những cách để giảm số tiền bạn phải trả hoặc tránh thuế khi bán tài sản của bạn. Nếu bạn sở hữu và đã sống trong ngôi nhà của bạn trong hai trong năm gần đây, bạn có thể miễn thuế lợi tức vốn lên đến 250,000 USD (500,000 USD đối với những người đã kết hôn nộp thuế chung).
Điều chỉnh cơ sở chi phí cũng có thể giúp giảm lợi nhuận. Cơ sở chi phí của bạn có thể được tăng lên bằng cách bao gồm các phí và chi phí liên quan đến việc mua nhà, cải tạo nhà cửa và các phần bổ sung. Sự tăng cơ sở chi phí này từ đó giảm lợi tức vốn.
Ngoài ra, lỗ vốn từ các đầu tư khác có thể được sử dụng để khấu trừ lợi tức vốn từ việc bán nhà của bạn. Những khoản lỗ lớn có thể được mang điều chỉnh sang các năm thuế sau này. Hãy khám phá các cách khác để giảm hoặc tránh thuế lợi tức vốn khi bán nhà.
Sử dụng Trao Đổi 1031 để Tránh Thuế
Các chủ nhà có thể tránh phải trả thuế khi bán nhà bằng cách đầu tư lại số tiền thu được từ việc bán vào một tài sản tương tự thông qua một trao đổi 1031. Trao đổi theo loại này - được đặt theo Mã Thuế Tổng Hợp Nội Địa Mỹ Mục 1031 - cho phép trao đổi tài sản tương tự mà không có bất kỳ sự xem xét nào khác hoặc tài sản tương tự bao gồm các xem xét khác, chẳng hạn như tiền mặt. Trao đổi 1031 cho phép hoãn lại thuế trên lợi nhuận từ việc bán một tài sản, thay vì loại bỏ hoàn toàn.
Các chủ sở hữu - bao gồm cả các công ty, cá nhân, các quỹ, công ty đối tác và các công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) - của các bất động sản đầu tư và kinh doanh có thể tận dụng trao đổi 1031 khi trao đổi các bất động sản kinh doanh hoặc đầu tư cho những tài sản tương tự.
Các tài sản tham gia vào trao đổi 1031 phải được sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc đầu tư, không phải cho mục đích cá nhân. Bên tham gia trao đổi 1031 phải xác định bằng văn bản các tài sản thay thế trong vòng 45 ngày kể từ ngày bán và phải hoàn tất việc trao đổi cho một tài sản tương đương với thông báo trong vòng 180 ngày kể từ ngày bán.
Để ngăn chặn ai đó lợi dụng trao đổi 1031 và loại trừ lợi tức vốn, Đạo luật Tạo việc làm Hoa Kỳ năm 2004 quy định rằng loại trừ áp dụng nếu tài sản trao đổi đã được nắm giữ ít nhất năm năm sau khi trao đổi.
Một văn bản hướng dẫn từ IRS giải thích cách bán một ngôi nhà thứ hai có thể được bảo vệ khỏi toàn bộ thuế lợi tức vốn, nhưng những rào cản rất cao. Nó phải là một tài sản đầu tư được trao đổi để có được một tài sản đầu tư khác. Người đóng thuế phải sở hữu tài sản trong hai năm đầy đủ, nó phải được cho thuê cho ai đó với một mức giá thuê hợp lý ít nhất là 14 ngày trong mỗi trong hai năm trước đó, và nó không thể được sử dụng cho mục đích cá nhân trong 14 ngày hoặc 10% thời gian nó đã được cho thuê, tuỳ thuộc vào cái nào lớn hơn, trong 12 tháng trước đó.
Vì việc thực hiện một trao đổi 1031 có thể là quá trình phức tạp, có lợi thế khi làm việc với một công ty trao đổi 1031 đáng tin cậy, cung cấp dịch vụ đầy đủ. Với quy mô của họ, những dịch vụ này thường có chi phí thấp hơn so với luật sư tính theo giờ. Một công ty có lịch sử hoạt động vững chắc trong các giao dịch này có thể giúp bạn tránh các sai lầm đắt đỏ và đảm bảo rằng trao đổi 1031 của bạn đáp ứng yêu cầu của điều luật thuế.
Chuyển Đổi Ngôi Nhà Thứ Hai Thành Nhà Chính
Những loại trừ lợi tức vốn hấp dẫn với nhiều chủ nhà, đến mức họ có thể cố gắng tối đa hóa việc sử dụng nó suốt cuộc đời. Bởi vì lợi tức từ các nhà không phải là nơi cư trú chính và các tài sản cho thuê không có các loại trừ tương tự, nên mọi người đã tìm cách giảm thuế lợi tức vốn trên việc bán tài sản của họ. Một cách để làm điều này là chuyển đổi ngôi nhà thứ hai hoặc tài sản cho thuê thành ngôi nhà chính.
Một chủ nhà có thể biến ngôi nhà thứ hai của họ thành ngôi nhà chính trong hai năm trước khi bán và tận dụng lợi tức vốn miễn thuế theo quy định của IRS. Tuy nhiên, có điều kiện áp dụng. Việc khấu trừ giá trị hao mòn trên lợi tức kiếm được trước ngày 6 tháng 5 năm 1997 sẽ không được xem xét trong loại trừ này.
Theo Đạo luật Hỗ trợ Nhà ở năm 2008, một tài sản cho thuê được chuyển đổi thành ngôi nhà chính chỉ có thể được miễn thuế lợi tức vốn trong thời gian khi tài sản được sử dụng làm ngôi nhà chính. Lợi tức vốn được phân bổ cho toàn bộ thời gian sở hữu. Trong khi phục vụ làm tài sản cho thuê, phần phân bổ thuộc về việc sử dụng không đủ điều kiện và không được miễn trừ.
Làm thế nào để Bán Trả Góp Giảm Thuế
Nhận thấy một lợi nhuận lớn từ việc bán đầu tư là mơ ước. Tuy nhiên, thuế tương ứng từ việc bán có thể không phải như vậy. Đối với chủ sở hữu các tài sản cho thuê và nhà thứ hai, có một cách để giảm thiểu tác động thuế. Để giảm thu nhập chịu thuế, chủ sở hữu tài sản có thể chọn phương án bán trả góp, trong đó một phần lợi nhuận được hoãn lại theo thời gian. Một khoản thanh toán cụ thể được tạo ra trong thời hạn quy định trong hợp đồng.
Mỗi khoản thanh toán bao gồm vốn chính, lợi nhuận và lãi suất, trong đó vốn chính đại diện cho cơ sở chi phí không chịu thuế và lãi suất được tính thuế như thu nhập thường. Phần phân số của lợi nhuận sẽ dẫn đến một khoản thuế thấp hơn so với thuế trả về toàn bộ lợi nhuận. Thời gian mà chủ sở hữu tài sản giữ tài sản sẽ quyết định cách mà nó được đánh thuế: lợi nhuận vốn dài hạn hay ngắn hạn.
Cách tính Cơ sở Chi phí của một Ngôi nhà
Cơ sở chi phí của một ngôi nhà là số tiền bạn đã trả (chi phí của bạn) để mua nó. Bao gồm giá mua, một số chi phí liên quan đến việc mua nhà, chi phí cải tiến, một số khoản phí pháp lý và nhiều hơn nữa.
Ví dụ: Năm 2010, Rachel mua ngôi nhà của cô với giá 400,000 đô la. Cô ấy không làm bất kỳ cải tiến nào và không gặp phải mất mát trong 12 năm cô ấy sống ở đó. Năm 2022, cô bán ngôi nhà của mình với giá 550,000 đô la. Cơ sở chi phí của cô là 400,000 đô la, và lợi nhuận chịu thuế của cô là 150,000 đô la. Cô ấy chọn miễn lợi tức vốn và do đó không phải nộp thuế.
Cơ sở Chi phí Điều chỉnh là gì?
Cơ sở chi phí của một ngôi nhà có thể thay đổi. Giảm cơ sở chi phí xảy ra khi bạn nhận lại chi phí của bạn. Ví dụ, bạn mua một căn nhà với giá 250,000 đô la và sau đó gặp thiệt hại từ một đám cháy. Công ty bảo hiểm nhà bạn chi trả 100,000 đô la, làm giảm cơ sở chi phí của bạn xuống còn 150,000 đô la (cơ sở chi phí ban đầu 250,000 đô la - khoản chi trả bảo hiểm 100,000 đô la).
Các cải tiến cần thiết để duy trì ngôi nhà mà không có giá trị gia tăng, có tuổi thọ hữu ích dưới một năm hoặc không còn là phần của ngôi nhà của bạn sẽ không tăng cơ sở chi phí của bạn.
Tương tự, một số sự kiện và hoạt động có thể tăng cơ sở chi phí. Ví dụ, bạn chi tiêu 15,000 đô la để thêm một phòng tắm vào ngôi nhà của bạn. Cơ sở chi phí mới của bạn sẽ tăng lên bằng số tiền bạn đã chi tiêu để cải thiện ngôi nhà của bạn.
Cơ sở Chi phí Khi Thừa kế Một Ngôi nhà
Nếu bạn thừa kế một ngôi nhà, cơ sở chi phí là giá trị thị trường hợp lý (FMV) của tài sản khi chủ sở hữu ban đầu qua đời. Ví dụ, giả sử bạn được thừa kế một căn nhà mà chủ sở hữu ban đầu trả 50,000 đô la. Ngôi nhà được định giá là 400,000 đô la vào thời điểm chủ sở hữu ban đầu qua đời. Sáu tháng sau đó, bạn bán ngôi nhà với giá 500,000 đô la. Lợi nhuận chịu thuế là 100,000 đô la (giá bán 500,000 đô la - cơ sở chi phí 400,000 đô la).
Giá trị công bằng thị trường (FMV) được xác định vào ngày chủ sở hữu qua đời hoặc vào ngày định giá thay thế nếu người điều hành nộp tờ khai thuế di sản và chọn phương pháp đó.
Báo cáo Kết quả Bán Nhà cho IRS
Bạn phải báo cáo việc bán nhà nếu bạn nhận được Mẫu 1099-S báo cáo các kết quả từ việc bán hoặc nếu có lợi nhuận không được loại trừ. Mẫu 1099-S là mẫu thuế của IRS báo cáo việc bán hoặc trao đổi bất động sản. Thông thường, mẫu này được phát hành bởi công ty môi giới bất động sản, công ty đóng cửa, hoặc ngân hàng thế chấp. Nếu bạn đáp ứng các yêu cầu của IRS để không phải trả thuế thu nhập từ lợi nhuận bán nhà, hãy thông báo cho chuyên gia bất động sản của bạn trước ngày 15 tháng 2 theo năm giao dịch.
IRS chi tiết những giao dịch nào không phải báo cáo:
- Nếu giá bán là $250,000 ($500,000 cho người đã kết hôn) hoặc ít hơn và lợi nhuận được loại trừ hoàn toàn khỏi tổng thu nhập. Người sở hữu nhà cũng phải xác nhận rằng họ đáp ứng yêu cầu cư trú chính. Chuyên gia bất động sản phải nhận chứng nhận rằng những lời khai này là đúng.
- Nếu người chuyển nhượng là một công ty, một cơ quan chính phủ hoặc một ngành không phải là thương mại, hoặc một người chuyển nhượng khối lượng được miễn thuế (người có hoặc sẽ bán 25 hoặc nhiều hơn bất động sản báo cáo cho 25 hoặc nhiều hơn các bên)
- Các giao dịch không phải là bán hàng, chẳng hạn như quà tặng
- Một giao dịch để đáp ứng một khoản vay có thế chấp
- Nếu tổng giá trị giao dịch là $600 hoặc thấp hơn, được gọi là chuyển nhượng de minimis
Các Tình Huống Đặc Biệt: Ly Hôn và Nhân Viên Quân Đội
Việc ly dị hoặc được chuyển đi do làm việc trong quân đội có thể làm phức tạp khả năng của người đóng thuế để đủ điều kiện sử dụng miễn thuế lợi nhuận từ bán nhà. May mắn thay, có những điều cần xem xét cho những tình huống này.
Ly Hôn
Trong trường hợp ly dị, người vợ/chồng được nhận sở hữu của ngôi nhà có thể tính các năm mà ngôi nhà thuộc sở hữu của người cũ để đáp ứng yêu cầu sử dụng. Ngoài ra, nếu người được nhận sở hữu có tham gia ở nhà, yêu cầu sử dụng có thể bao gồm thời gian mà người cũ sống trong nhà cho đến ngày bán.
Nhân Viên Quân Đội và Các Quan Chức Chính Phủ Nhất Định
Nhân viên quân đội và các quan chức chính phủ đang trong nhiệm vụ kéo dài chính thức và vợ/chồng của họ có thể lựa chọn hoãn yêu cầu 5 năm lên đến 10 năm trong khi đi nhiệm vụ. Về cơ bản, miễn là thành viên quân đội cư trú tại nhà trong ít nhất hai năm trong vòng 15 năm, họ đủ điều kiện để miễn thuế lợi nhuận từ bán nhà (lên đến 250,000 USD cho người độc thân và lên đến 500,000 USD cho cặp vợ chồng).
Có Thể Bán Nhà Mà Không Trả Thuế?
Có. Việc bán nhà có thể miễn thuế miễn là điều kiện bán đáp ứng một số tiêu chí sau:
- Người bán phải đã sở hữu và sử dụng nhà làm nơi cư trú chính của họ trong ít nhất hai năm trong năm năm gần đây (đến ngày đóng cửa). Hai năm không cần phải liên tục để đủ điều kiện.
- Người bán không được bán nhà trong hai năm qua và được miễn thuế lợi nhuận từ bán nhà.
- Nếu lợi nhuận vốn không vượt quá ngưỡng miễn thuế (250,000 USD đối với người độc thân và 500,000 USD đối với cặp vợ chồng), người bán không phải nộp thuế khi bán nhà của họ.
Làm Sao Để Tránh Trả Thuế Khi Bán Nhà?
Có nhiều cách để tránh trả thuế khi bán nhà của bạn. Dưới đây là một số cách:
- Bù đắp lợi nhuận vốn bằng lỗ vốn. Lỗ vốn từ các năm trước có thể được mang chuyển tiếp để bù đắp lợi nhuận trong các năm sau.
- Sử dụng miễn thuế cư trú chính của Cục Thuế Nội Bộ (IRS), nếu bạn đủ điều kiện. Đối với người độc thân, bạn có thể miễn thuế lợi nhuận lên đến 250,000 USD, và đối với cặp vợ chồng, bạn có thể miễn thuế lợi nhuận lên đến 500,000 USD (có một số hạn chế áp dụng).
- Nếu nhà là tài sản cho thuê hoặc đầu tư, sử dụng trao đổi 1031 để cuốn tiền từ việc bán tài sản đó vào một tài sản tương tự trong vòng 180 ngày.
Tôi Phải Trả Bao Nhiêu Thuế Khi Bán Nhà?
Số tiền thuế bạn phải trả phụ thuộc vào số lợi nhuận từ việc bán nhà và vào mức thuế của bạn. Nếu lợi nhuận của bạn không vượt quá số miễn thuế và bạn đáp ứng các hướng dẫn của IRS để yêu cầu miễn thuế, bạn không phải trả gì cả. Nếu lợi nhuận của bạn vượt quá số miễn thuế và bạn kiếm được từ 44,626 đến 492,300 USD (tỷ lệ năm 2023), bạn sẽ phải nộp thuế 15% (dựa trên tình trạng đơn) trên lợi nhuận.
Tôi Có Phải Báo Cáo Việc Bán Nhà Cho IRS Không?
Có thể bạn không phải báo cáo việc bán nhà của bạn nếu không có điều gì sau đây là đúng:
- Bạn có lợi nhuận không miễn thuế từ việc bán nhà của bạn (dưới 250,000 USD đối với người độc thân và dưới 500,000 USD đối với cặp vợ chồng).
- Bạn đã nhận Form 1099-S, báo cáo tiền thu từ giao dịch bất động sản.
- Bạn muốn báo cáo lợi nhuận như là thuế thu nhập, ngay cả khi toàn bộ hoặc một phần nằm trong hướng dẫn miễn trừ.
Bạn Có Phải Trả Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Bán Nhà Thứ Hai?
Vì IRS chỉ cho phép miễn thuế thu nhập từ lợi nhuận vốn chỉ trên nơi ở chính, việc tránh thuế lợi nhuận vốn khi bán nhà thứ hai mà không chuyển đổi thành nơi ở chính rất khó khăn. Điều này liên quan đến việc tuân thủ quy tắc hai trong năm (bạn đã sống trong đó tổng cộng hai trong năm qua).
Nói một cách đơn giản, bạn có thể chứng minh rằng bạn đã dành đủ thời gian ở một trong những ngôi nhà để nó đủ điều kiện là nơi ở chính của bạn.
Nếu một trong những ngôi nhà chủ yếu là tài sản đầu tư, nó không được thiết lập để là nơi ở được miễn thuế.
Giới hạn giữa tài sản đầu tư và tài sản nghỉ dưỡng là như thế này: Đó là tài sản đầu tư nếu người đó đã sở hữu tài sản trong hai năm đầy đủ, nó đã được cho thuê cho ai đó với một tỷ lệ thuê hợp lý trong ít nhất 14 ngày trong mỗi năm trước đó và nó không thể được sử dụng cho mục đích cá nhân trong 14 ngày hoặc 10% thời gian mà nó được thuê lại, tùy thuộc vào mức nào lớn hơn, trong 12 tháng trước đó.
Nếu bạn hoặc gia đình sử dụng ngôi nhà hơn hai tuần một năm, nó có khả năng được coi là tài sản cá nhân, không phải là tài sản đầu tư. Điều này làm cho nó chịu thuế về lợi nhuận vốn, như bất kỳ tài sản nào khác ngoài nơi ở chính của bạn.
Tôi Có Phải Trả Thuế Lợi Nhuận Vốn Nếu Tôi Mất Tiền Khi Bán Nhà?
Bạn không thể khấu trừ lỗ từ một nơi ở chính, cũng không thể xem nó như là một lỗ vốn trên thuế của bạn. Tuy nhiên, bạn có thể làm như vậy, đối với tài sản đầu tư hoặc tài sản cho thuê.
Hãy nhớ rằng lợi nhuận từ việc bán một tài sản có thể được bù đắp bởi lỗ từ việc bán tài sản khác lên đến 3,000 USD hoặc tổng lỗ ròng của bạn, và những lỗ này có thể được chuyển tiếp vào các năm thuế kế tiếp.
Nếu bạn bán dưới giá thị trường cho một người thân hoặc bạn bè, giao dịch này có thể khiến người nhận phải trả thuế trên sự khác biệt, mà IRS có thể coi là một món quà. Hơn nữa, hãy nhớ rằng người nhận thừa kế cơ sở chi phí của bạn để xác định bất kỳ lợi nhuận vốn nào khi họ bán nó, vì vậy người nhận nên nhớ rõ bạn đã trả bao nhiêu cho nó, bạn đã chi bao nhiêu cho việc cải tiến, và chi phí của việc bán hàng, nếu có.
Các Chi Phí Môi Giới Bất Động Sản Có Được Khấu Trừ Thuế Không?
Có. Bạn có thể khấu trừ các khoản phí môi giới từ lợi nhuận vốn được tạo ra từ hoạt động đó. Trong thực tế,
bất kỳ chi phí liên quan đến việc bán nhà của bạn đều có thể được khấu trừ thuế. Điều này có thể bao gồm các khoản phí pháp lý và giám định, chi phí tiếp thị và quảng cáo, và các khoản phí dựng sân khấu.
Hãy cũng nhớ rằng mức hoa hồng tiêu chuẩn 6% mà người bán nhà trả ở Mỹ sẽ biến mất dưới một thỏa thuận đang đợi giải quyết từ Hiệp hội Đại lý Bất động sản Quốc gia. Một khi các quy định mới được áp dụng vào giữa tháng 7 năm 2024, người bán nhà sẽ thấy mức hoa hồng giảm.
Lời khuyên từ chuyên gia
Kimerly Polak Guerrero, CFP
Polero ICE Advisers, New York, N.Y.
Ngoài miễn thuế cho số tiền $250,000 (hoặc $500,000 đối với cặp vợ chồng), bạn còn có thể khấu trừ hoàn toàn giá cơ sở của tài sản từ giá bán. Giá cơ sở được tính bằng cách bắt đầu từ số tiền bạn trả cho ngôi nhà, sau đó cộng thêm các chi phí mua nhà như chi phí đóng cửa, bảo hiểm tiêu đề và các khoản phí giải quyết khác.
Với con số này, bạn có thể cộng thêm chi phí của bất kỳ sự bổ sung và cải tiến nào bạn đã thực hiện có tuổi thọ hữu ích hơn một năm.
Cuối cùng, hãy thêm chi phí bán nhà của bạn, chẳng hạn như hoa hồng môi giới bất động sản và các khoản phí luật sư cùng với bất kỳ thuế chuyển nhượng nào bạn phải trả.
Khi bạn hoàn thành việc tổng hợp các chi phí mua, bán và cải tiến tài sản, lợi nhuận vốn của bạn từ việc bán sẽ có thể giảm đi đáng kể—đủ để đủ điều kiện được miễn thuế.
Điểm quan trọng nhất
Thuế thu nhập từ lợi nhuận vốn có thể lớn. May mắn thay, Đạo luật Giảm thuế cho Người đóng thuế năm 1997 cung cấp một số lợi ích cho người sở hữu nhà đáp ứng các tiêu chí của IRS. Đối với người nộp thuế đơn, có thể miễn thuế lên đến $250,000 từ lợi nhuận vốn, và đối với cặp vợ chồng nộp thuế cùng nhau, có thể miễn thuế lên đến $500,000 từ lợi nhuận vốn. Đối với những lợi nhuận vượt qua ngưỡng này, áp dụng các tỷ lệ thuế thu nhập từ lợi nhuận vốn.
Có những ngoại lệ cho một số tình huống nhất định như ly hôn và đi nghĩa vụ quân sự, cũng như các quy định về việc báo cáo khi bán nhà. Hiểu rõ các quy định thuế và cập nhật thay đổi thuế sẽ giúp bạn chuẩn bị tốt hơn cho việc bán nhà của bạn. Và nếu bạn đang có nhu cầu mua nhà mới, hãy xem xét so sánh lãi suất thế chấp tốt nhất trước khi nộp đơn vay.
