Tổ chức Bảo vệ Người tiêu dùng chống Lạm dụng Thế chấp Đảo ngược (CAARMA)

CAARMA là gì?

Tổ chức phi lợi nhuận 501(c)(3) Tổ chức Bảo vệ Người tiêu dùng chống Lạm dụng Thế chấp Đảo ngược (CAARMA) nhằm cải cách hệ thống thế chấp đảo ngược tại Hoa Kỳ.

Thế chấp đảo ngược cho phép những người từ 62 tuổi trở lên vay tiền dựa trên giá trị nhà cửa của họ. Họ có thể nhận được khoản vay dưới dạng một lần thanh toán toàn bộ, một loạt các khoản thanh toán hàng tháng đều đặn, hoặc một dòng tín dụng. Họ không cần phải trả nợ thế chấp hàng tháng như với một khoản thế chấp truyền thống. Thay vào đó—miễn là họ trả tiền bảo hiểm chủ nhà, thuế và duy trì ngôi nhà trong tình trạng tốt—khoản vay chỉ trở nên đáo hạn khi họ bán nhà, chuyển ra khỏi đó, hoặc qua đời. Lúc đó, khoản vay phải được trả lại toàn bộ, cùng với lãi suất và phí, bởi chủ nhà hoặc người thừa kế của họ. Thật không may, điều này thường chỉ có thể được thực hiện bằng cách bán nhà.

Các nhà bảo vệ người tiêu dùng nhìn nhận rằng hệ thống này rất dễ bị khai thác để cho vay lãi suất cắt cổ và lừa đảo lợi dụng những người già, những người có thể không hiểu rõ các điều khoản của khoản vay mà họ ký kết. Điều này cũng có thể ảnh hưởng xấu đến những người thừa kế của họ, những người có thể mất mát di sản dự kiến một cách không lường trước.

CAARMA cho biết tồn tại để làm cho chương trình thế chấp đảo ngược về vốn nhà (HECM) được điều hành bởi Ủy ban Dân sinh Liên bang (FHA) “phù hợp, an toàn và thông minh.” HECM được bảo hiểm liên bang và là hình thức thế chấp đảo ngược phổ biến nhất tại Hoa Kỳ. CAARMA cuối cùng muốn giảm số lượng tịch thu HECM và làm cho Quỹ Bảo hiểm Thế chấp Đối với Người lao động của FHA (MMIF)—bảo hiểm tất cả các khoản thế chấp được bảo đảm bởi FHA—trở nên bền vững.

Những điểm chính

Hiểu về CAARMA

Sandy Jolley, một tư vấn tài chính đóng tại California, người đã tiết lộ thông tin và là một nhà bảo vệ người tiêu dùng, đã thành lập CAARMA vào năm 2015. Công việc bảo vệ đã xuất phát từ kinh nghiệm cá nhân đau đớn của Jolley, sau khi cha mẹ bà bị mắc kẹt bởi một khoản thế chấp đảo ngược có hại.

CAARMA cho rằng hệ thống thế chấp ngược không phù hợp với người cao tuổi hoặc chính phủ liên bang. Nhiều người ký kết thế chấp ngược có thể không nhận thức được các điều khoản cụ thể mà họ đồng ý hoặc hậu quả dài hạn của việc thế chấp ngược.

Hơn nữa, CAARMA chỉ ra rằng MMIF, bảo hiểm cho các khoản vay ngược HECM của FHA, hiện 'nợ' 14.5 tỷ USD. Tuy nhiên, điều này có thể được giảm nhẹ một phần theo báo cáo mới nhất về MMIF từ Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD), ghi nhận hiệu suất tài chính tích cực của danh mục HECM lần đầu tiên kể từ năm 2015, nhờ sự tăng giá nhà trên toàn quốc.

CAARMA đã khởi động một số chiến dịch bảo vệ, bao gồm các lá thư hành động dành cho người vay nhằm giải thích các điều khoản và yêu cầu của thế chấp ngược. Nhóm cũng đã nói chuyện với các cơ quan liên bang. Năm 2020, CAARMA đã gửi thư cho Cục Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang (FDIC), cơ quan liên bang giám sát các hợp tác xã tín dụng, bày tỏ sự phản đối đối với đề xuất thay đổi Đạo luật Đầu tư Cộng đồng năm 1977 (CRA). Thư đó, có chữ ký của Jolley, lập luận rằng việc đưa ra quy định mới trong đại dịch COVID-19 là không thận trọng, bởi vì không biết làm thế nào những quy định đó sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung. Thay vào đó, CAARMA lập luận, CRA nên cho phép cộng đồng tham gia nhiều hơn vào việc đầu tư lại.

Ví dụ về Lạm dụng Thế chấp Ngược

Cha mẹ của Jolley, Pat và Dick Hickerson, đã bị lừa ký vào một hợp đồng thế chấp ngược mà họ không cần, theo trang đối tác của CAARMA, Elder Financial Terrorism. Sau khi ông bố của cô, Dick, biết mình đang mắc bệnh ung thư di căn, cặp đôi này bị từ chối bảo hiểm chăm sóc dài hạn do lịch sử bệnh lý, bao gồm việc Pat, mẹ của Jolley, đang mắc bệnh Alzheimer.

Dick đã đáp ứng với một quảng cáo truyền hình có các diễn viên ca ngợi những lợi ích của thế chấp ngược (không có lợi ích nào áp dụng cho họ, trang web lưu ý), và một nhân viên bán hàng ngay lập tức đến và có họ ký kết hợp đồng thế chấp ngược. Họ đã có một buổi hội thảo tư vấn HUD qua điện thoại mà không có xác nhận về khả năng của họ để hiểu rõ những gì đang diễn ra. Cuối cùng, tài sản đã được bán đi dưới sự điều hành của gia đình sau khi Dick qua đời, mà không cho gia đình cơ hội để mua lại tài sản.

Jolley chính mình đã được công nhận là một người tiết lộ thông tin chống lại công ty mà bà cho rằng đã lợi dụng cha mẹ bà. Vào năm 2017, chính phủ Hoa Kỳ đã trao cho Jolley 1,6 triệu đô la, số tiền lớn nhất được cho phép dưới Luật Cải cách, Hồi phục và Hạn chế các Cơ quan Tài chính năm 1989, cho các hoạt động tiết lộ thông tin chống lại công ty dịch vụ cho vay Financial Freedom. Công ty này do Steven Mnuchin điều hành, được biết đến trong truyền thông với biệt danh 'Vua Phá Sản', ông từng là giám đốc điều hành (CEO) của ngân hàng OneWest, sở hữu Financial Freedom. Mnuchin sau đó sẽ trở thành Bộ trưởng Kho bạc Hoa Kỳ dưới chính quyền Tổng thống Donald Trump. Financial Freedom đã đồng ý trả cho chính phủ liên bang hơn 89 triệu đô la để giải quyết các yêu sách sai lệch liên quan đến thế chấp ngược.

1.300%

Các Chiêu Lừa Đảo so với Thế Chấp Ngược Xấu

Thế chấp ngược cung cấp một môi trường giàu mục tiêu cho các kẻ lừa đảo và các nhà cho vay tàn ác, điều này có nghĩa là người chủ nhà đang cân nhắc nên cảnh giác. Một cuộc điều tra năm 2019 của USA Today cho biết rằng các khoản vay thế chấp ngược rủi ro đã được giới thiệu cho những người cao tuổi như tiền không rủi ro, đặc biệt là sau Đại suy thoái. 

Số lượng các khoản thế chấp này bị vỡ nợ đã tăng trong những năm gần đây, từ 2% của các khoản chấm dứt hợp đồng vay năm 2014 lên đến 18% vào năm 2018. Điều này chủ yếu là do người vay không đáp ứng được yêu cầu sử dụng chỗ ở hoặc không thanh toán thuế và/hoặc bảo hiểm của họ, theo thông tin từ báo cáo năm 2019 của Văn phòng Trách nhiệm Chính phủ Hoa Kỳ.

Cũng đã có các hình thức lừa đảo rõ ràng. Điều này thường xảy ra với những người cao tuổi được nhắm đến qua các quảng cáo trên truyền hình và radio, hội thảo đầu tư, biển quảng cáo, thư từ quảng cáo tại nhà hoặc nhà thờ địa phương. Các kẻ lừa đảo thuyết phục chủ nhà cho phép họ vay một khoản HECM mang tên chủ nhà. Sau đó, họ trả cho chủ nhà một khoản phí trong khi giữ lại hầu hết số tiền thu được cho chính họ.

Một hình thức lừa đảo khác có thể xảy ra khi một định giá giả mạo được cung cấp để nâng giá trị của căn nhà. Với ước tính được thổi phồng, những kẻ phạm tội lừa đảo sẽ cố gắng thuyết phục chủ nhà vay một khoản thế chấp ngược; khoản vay cũng sẽ được thổi phồng dựa trên ước tính giả mạo. Nếu thành công trong việc thuyết phục chủ nhà vay một khoản thế chấp ngược, những kẻ lừa đảo sẽ điền vào các giấy tờ để đóng cửa khoản vay để thu tiền hoặc sở hữu tài sản, theo cảnh báo từ AARP, nhóm quyền lợi cho những người già ở Mỹ.

Consumer Advocates Against Reverse Mortgage Abuse (CAARMA) là một tổ chức phi lợi nhuận nhằm cải cách hệ thống thế chấp ngược tại Hoa Kỳ thông qua các biện pháp bảo vệ cao hơn cho người cao tuổi.

Làm thế nào để thế chấp ngược hoạt động?

Những điều tiêu cực của thế chấp ngược là gì?

Kết Luận

Thế chấp ngược được thiết kế nhằm cung cấp tiền mặt cho những người từ 62 tuổi trở lên. Chúng trở nên ngày càng phổ biến trong đại dịch, đạt mức cao nhất từ tháng 3 năm 2011 đến tháng 3 năm 2022, theo Reverse Market Insight. Tuy nhiên, các khoản vay không trả và tịch thu tài sản có thể xảy ra do lạm dụng, theo các nhóm bảo vệ như CAARMA.