Buzz
Cư dân tiểu bang New York có thể, bắt đầu từ ngày 30 tháng 5 năm 2022
Mặc dù thế chấp ngược đã có sẵn cho các chủ nhà từ năm 1961, nhưng khoản vay này đã bị cấm đối với cư dân của các hợp tác nhà ở (gọi là “co-op”). Thế chấp ngược cho phép các chủ nhà già vay tiền dựa vào vốn sở hữu nhà của họ, nhưng có yêu cầu nghiêm ngặt đối với cả người vay và tài sản.
Cho đến nay, các chủ nhà tại tiểu bang New York có thể nhận thế chấp ngược trên nhà một, hai, ba và bốn đơn vị hoặc căn hộ chung cư nhưng không phải là co-op. Tuy nhiên, vào đầu năm 2022, Đại hội Đại biểu Tiểu bang New York đã thông qua một dự luật để cho phép các co-op đủ điều kiện nhận thế chấp ngược. Luật này có hiệu lực từ ngày 30 tháng 5 năm 2022, và cư dân tiểu bang New York sẽ cuối cùng có thể nhận thế chấp ngược trên căn hộ chung cư. Đây là cách thức hoạt động của nó.
Những điểm chính cần nhớ
- Một khoản vay thế chấp ngược cho phép các chủ nhà từ 62 tuổi trở lên tiếp cận vốn sở hữu nhà của họ mà không cần bán nhà hoặc thực hiện thanh toán hàng tháng.
- Khoản vay không đến kỳ hạn cho đến khi người vay cuối cùng bán nhà, chuyển đi vĩnh viễn, hoặc qua đời.
- Một hợp tác là một loại hình nhà ở do một công ty sở hữu, trong đó cư dân là cổ đông có quyền biểu quyết của công ty đó.
- Bắt đầu từ ngày 30 tháng 5 năm 2022, cư dân tiểu bang New York có thể nhận được các khoản vay thế chấp ngược riêng tư trên căn hộ chung cư.
- Cục Dự trữ Liên bang (FHA) không cho phép các khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM) trên các co-op.
Bạn có biết gì về thế chấp ngược?
Một khoản vay thế chấp ngược cho phép các chủ nhà từ 62 tuổi trở lên tiếp cận vốn sở hữu nhà của họ mà không cần bán nhà hoặc thực hiện thanh toán hàng tháng. Thay vào đó, người vay nhận được một khoản tiền một lần, thanh toán hàng tháng hoặc một dòng tín dụng từ ngân hàng của họ (hoặc một sự kết hợp của hai lựa chọn cuối cùng).
Những khoản vay này có thể cung cấp vốn cần thiết trong giai đoạn nghỉ hưu để trả các chi phí cơ bản, chi phí y tế và sửa chữa nhà. Không giống như các khoản vay thế chấp truyền thống, không có khoản thanh toán nợ nào đến kỳ hạn cho đến khi người vay cuối cùng bán nhà, chuyển đi, hoặc qua đời.
Nếu người nắm giữ khoản vay thế chấp ngược không thực hiện đúng các nghĩa vụ của khoản vay bằng cách vỡ nợ thuế và / hoặc bảo hiểm hoặc không duy trì được bảo trì, thì có thể dẫn đến phá sản.
Yêu Cầu Người Vay Cho Khoản Vay Ngược Co-op
Dưới luật mới, khoản vay ngược cho một co-op được gọi là “khóa đơn căn hộ hợp tác ngược.” Bạn phải ít nhất 62 tuổi (yêu cầu tuổi tối thiểu giống như hầu hết các khoản vay thế chấp ngược) để đủ điều kiện vay. Nếu đơn vị co-op của bạn được giữ bởi các chủ sở hữu theo dạng toàn thể hoặc chủ sở hữu chung, người trẻ nhất phải từ 62 tuổi trở lên. Ngoài ra, bạn phải:
- Gặp một cố vấn vay ngược được phê duyệt và hoàn thành đánh giá tài chính để xác nhận rằng bạn đủ điều kiện tài chính cho khoản vay.
- Sống trong tài sản như là nơi cư trú chính.
- Nhận được sự chấp thuận từ hội đồng quản trị hợp tác của bạn.
Người vay phải chứng nhận hàng năm vào mỗi ngày kỷ niệm của khoản vay ngược rằng họ cư trú trong đơn vị co-op và đó là nơi cư trú chính của họ.
Các Nhà Tài Chính Cho Khoản Vay Ngược Phải Bảo Vệ Người Vay
Bắt đầu từ ngày 30 tháng 5 năm 2022, cư dân co-op ở tiểu bang New York từ 62 tuổi trở lên có thể đăng ký vay thế chấp ngược. Tuy nhiên, luật mới đặt trách nhiệm bảo vệ người vay lên các nhà tài chính cho vay ngược bằng việc yêu cầu mỗi nhà cho vay phải:
- Thu được một khoản bảo đảm trách nhiệm trị giá $100,000 để bảo hiểm cho các khiếu nại đối với nhà cho vay nếu nhà cho vay vi phạm các nghĩa vụ của người vay.
- Bảo toàn vốn tối thiểu là $10 triệu (nhà cho vay có thể dựa vào công ty mẹ để đáp ứng yêu cầu vốn tối thiểu).
- Giải thích các điều khoản vay thế chấp ngược và cách chúng tuân thủ luật pháp của tiểu bang New York và tiêu chuẩn của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
Theo luật mới, các nhà cho vay không thể sử dụng “bảo hiểm chính phủ” hoặc “thông cáo dịch vụ công” trong tài liệu quảng cáo của họ.
Các tiêu chuẩn rõ ràng yêu cầu các nhà cho vay cung cấp khoản vay đơn căn hộ hợp tác ngược phải:
- Tiết lộ các điều khoản vay và lịch thanh toán.
- Khuyên các ứng viên nên tham khảo với các cơ quan thích hợp về hậu quả về thuế và quản lý tài sản của khoản vay.
- Mô tả các tính năng về thanh toán trước và tái cấu trúc của khoản vay.
- Thông báo cho người vay về lãi suất của khoản vay và tổng lãi suất ước tính.
- Đặt tên các sự kiện có thể khiến người vay mặc cả về khoản vay.
Ngoài ra, khoản vay đơn vị hợp tác ngược là phi vay tín dụng, có nghĩa là bạn không thể nợ nhiều hơn giá trị của chứng chỉ cổ phần đơn vị hợp tác khi khoản vay đến hạn.
Luật mới cho phép các nhà cho vay tư nhân cung cấp các sản phẩm vay ngược ở tiểu bang New York cho chủ sở hữu căn hộ hợp tác. Các khoản vay chuyển đổi vốn chủ sở hữu (HECMs), được bảo hiểm bởi Ủy ban Bảo hiểm Nhà ở Liên bang (FHA) và được cung cấp bởi các nhà cho vay được chấp thuận bởi FHA, vẫn không được phép đối với chủ sở hữu căn hộ hợp tác.
Lựa chọn Thanh toán Khoản vay ngược
Sau khi ký kết hợp đồng vay thế chấp ngược, bạn có quyền hủy giao dịch trong vòng ba ngày mà không phải trả lãi suất. Sau đó, bạn có ba lựa chọn chính để nhận tiền từ khoản vay ngược của bạn:
- Thanh toán theo Kỳ hạn—Nhà cho vay trả cho bạn số tiền hàng tháng bằng nhau trong một số tháng cố định mà bạn chọn.
- Thanh toán theo Thời hạn—Nhà cho vay trả cho bạn số tiền hàng tháng bằng nhau cho đến khi khoản vay được thanh toán hoàn toàn hoặc trở thành nợ đáo hạn.
- Dòng tín dụng—Bạn vay một số tiền ngay bây giờ và để lại một số tín dụng sẵn có cho tương lai cho đến khi hết hạn mức tín dụng.
Các khoản vay đảo ngược cho các đơn vị hợp tác được bảo đảm bằng cổ phần hoặc thành viên trong đơn vị hợp tác mà là nơi cư trú chính của người vay.
Khi nào khoản vay đảo ngược cho đơn vị hợp tác (co-op) phải trả?
Nếu bạn có một khoản vay đảo ngược trên một đơn vị hợp tác (co-op), toàn bộ số dư khoản vay trở nên đáo hạn nếu:
- Đơn vị hợp tác không còn là nơi cư trú chính của ít nhất một trong những người vay trên khoản vay.
- Bạn di chuyển ra ngoài do bệnh lý về thể chất hoặc tinh thần trong ít nhất 12 tháng liên tiếp, và đơn vị hợp tác không còn là nơi cư trú chính của ít nhất một người vay khác.
- Bạn không thực hiện một (hoặc nhiều) trong các nghĩa vụ của khoản vay, như thanh toán các khoản phí duy trì hàng tháng, các khoản thanh toán bảo hiểm thế chấp, hoặc các khoản đánh giá đặc biệt.
Khoản vay đảo ngược có thể có đồng vay chung không?
Khoản vay đảo ngược có thể có đồng vay chung trong hợp đồng vay. Bất kỳ đồng vay chung nào trên khoản vay đảo ngược tiếp tục nhận các lợi ích từ khoản vay và có thể tiếp tục ở trong ngôi nhà miễn là họ thực hiện các nghĩa vụ của khoản vay.
Tôi có thể nhận được khoản vay chuyển đổi vốn chủ sở hữu (HECM) cho một đơn vị hợp tác không?
Các đơn vị hợp tác không đủ điều kiện để nhận khoản vay đảo ngược, vì Bộ Giao thông Vận tải Hoa Kỳ (HUD) chỉ bảo hiểm các khoản vay đảo ngược (hoặc là khoản vay chuyển đổi vốn chủ sở hữu [HECM] hoặc HECM để Mua) được bảo đảm bởi tài sản thực. Luật liên bang chưa thay đổi, vì vậy chỉ có các nhà cho vay tư nhân cung cấp khoản vay đảo ngược trên các đơn vị hợp tác.
Điểm Cốt Yếu
Khoản vay đảo ngược có thể cung cấp thu nhập bổ sung trong thời gian nghỉ hưu, điều này có thể rất quan trọng nếu bạn đang có thu nhập cố định. Tuy nhiên, khoản vay đảo ngược có nhiều loại phí, bao gồm phí khởi tạo, bảo hiểm thế chấp, chi phí đóng cửa, lãi suất và phí dịch vụ. Hãy chắc chắn đi mua sắm và so sánh chi phí của các khoản vay có sẵn trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào.
