Trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp: Định nghĩa và cách hoạt động

Trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp là gì?

Trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp là một công cụ nợ, thường được phát hành bởi một thành phố, được sử dụng để tài trợ cho các khoản vay thế chấp với lãi suất thấp. Các khoản lãi phiếu của trái phiếu này đến từ các khoản lãi từ các khoản vay thế chấp mà nó được sử dụng để tài trợ.

Những điều quan trọng cần nhớ

Hiểu về trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp

Trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp được phát hành để có được nguồn tài trợ cho các khoản vay thế chấp với lãi suất thấp. Các khoản thanh toán thế chấp thu thập từ các khoản vay đã được tài trợ cung cấp các khoản lãi phiếu cho trái phiếu. Đơn giản, đơn vị phát hành khoản vay này tuyển dụng việc tài trợ thế chấp cho các chủ nợ trái phiếu, những người nhận được một khoản lãi suất dựa trên lãi suất thế chấp. Thường xuyên, các thành phố phát hành loại trái phiếu này qua các cơ quan tài chính nhà ở (HFAs).

Trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp tương tự như chứng khoán có thế chấp. Tuy nhiên, trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp được phát hành bởi các thành phố, trong khi các chứng khoán có thế chấp được phát hành bởi các đơn vị tư nhân hoặc các cơ quan được tài trợ bởi chính phủ (GSE).

Các đô thị coi trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp hấp dẫn vì chúng cung cấp các lợi ích xã hội trong cộng đồng. Bằng việc bảo lãnh việc phát hành với các khoản vay thế chấp lãi suất thấp, các đô thị có thể hỗ trợ người mua nhà lần đầu thu nhập thấp, những người có thể không thể trả tiền tháng cho các khoản vay thế chấp tiêu chuẩn.

Trái phiếu doanh thu

Trái phiếu doanh thu thường đề cập đến một phần nhỏ của các trái phiếu thành phố trong đó các quỹ vay được sử dụng cho một dự án hoặc đầu tư tạo ra doanh thu. Doanh thu sinh ra từ đầu tư, lần lượt, được sử dụng để trả lại các chủ trái phiếu.

Bởi vì việc thanh toán của họ được liên kết với một luồng thu nhập cụ thể, trái phiếu doanh thu mang theo rủi ro lớn hơn so với các trái phiếu cam kết tổng quát, mà các đô thị trả lại thông qua một loạt các nguồn tài nguyên, bao gồm cả doanh thu thuế. Lý thuyết cho rằng, rủi ro bổ sung đó nên nó cung cấp cho các nhà đầu tư một lợi suất tốt hơn từ một trái phiếu doanh thu so với một trái phiếu cam kết tổng quát.

Trong trường hợp của các trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp, còn được biết đến với tên gọi trái phiếu nhà ở, các khoản thanh toán lãi phiếu mà các nhà đầu tư nhận được thường được miễn thuế. Điều này giúp các trái phiếu vẫn hấp dẫn, mặc dù lợi suất trả lại thấp hơn phù hợp với các khoản vay thế chấp bảo đảm chúng.

Tiền thu được từ trái phiếu cũng có thể được sử dụng để tài trợ cho các loại phát triển bất động sản khác, như nhà cho thuê giá phải chăng. Trong những trường hợp đó, nhà phát triển thực hiện các khoản thanh toán lãi suất dựa trên tiền thu được từ thuê nhà trên tài sản.

Cấu trúc một trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp

Trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp thường được tạo ra thông qua sự hợp tác giữa Freddie Mac hoặc Ginnie Mae và các cơ quan tài chính nhà ở (HFAs). Những người cho vay gốc của các khoản vay thế chấp tổng hợp chúng thành chứng khoán được bảo đảm bởi Freddie Mac hoặc Ginnie Mae. Các chứng khoán sau đó được bán cho các cơ quan tài chính nhà ở. Quan trọng là nhắc đến rằng các khoản vay thế chấp cá nhân không được bán, chỉ có các chứng khoán được bán.

Những chứng khoán này sau đó được phát hành bởi các chính phủ bang hoặc địa phương cùng với các cơ quan tài chính nhà ở.

Đầu tư vào một trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp

Tương tự như bất kỳ trái phiếu doanh thu nào, nhà đầu tư cần chú ý để đảm bảo họ nhận được bù đắp thích hợp cho rủi ro mà họ đảm nhận. Nguy cơ vỡ nợ trên các khoản vay thế chấp vẫn là một rủi ro trong bất kỳ trái phiếu nào được bảo đảm bằng bất động sản, ngay cả khi các khoản vay thấp hơn thị trường.

Chất lượng của quản lý dưới mối đầu tư là rất quan trọng khi đầu tư vào một trái phiếu doanh thu bảo đảm thế chấp. Tương tự, thời hạn của trái phiếu có thể thay đổi. Hầu hết các trái phiếu có thời hạn ngắn, làm giảm nguy cơ vỡ nợ liên quan đến bất kỳ phát hành cụ thể nào, và duy trì lãi suất tương đối thấp.

Các lợi ích thuế được cung cấp bởi các trái phiếu nhà ở cũng có thể bù đắp các rủi ro liên quan. Từ góc nhìn của nhà đầu tư, giá trị của lãi suất miễn thuế bắt nguồn từ số tiền thuế thực tế được tiết kiệm so với một khoản đầu tư tương tự. Do đó, giá trị của lãi suất miễn thuế tăng theo cùng với tỷ lệ thuế biên của nhà đầu tư.