Buzz
Với cổ phiếu đã tăng giá, bạn có thể bán cổ phiếu của mình trong vài năm để phân bổ thu nhập từ vốn tăng. Thật không may, bất động sản đầu tư không được ban cho phép điều này; toàn bộ số lợi nhuận phải được khai báo thuế trong năm bán tài sản trừ khi có những biện pháp cụ thể để giảm thiểu rủi ro này. Nếu một nhà đầu tư sử dụng Mã Luật Thuế IRS Điều khoản 1031 để thực hiện một trao đổi 'loại hình tương đương' khi bán bất động sản đầu tư, thu nhập từ vốn có thể được hoãn lại bằng cách mua một bất động sản đầu tư tương tự.
Những Điểm Chính
- Lợi tức từ bất động sản đầu tư phải được khai báo thuế trong năm bán tài sản.
- Chủ nhà có các lựa chọn để giảm số thuế phải trả bằng cách sử dụng Điều khoản 1031 của Mã Luật Thuế IRS để nhận diện một trao đổi 'loại hình tương đương' khi bán bất động sản đầu tư.
- Bằng cách này, thu nhập từ vốn có thể được hoãn lại bằng cách mua một bất động sản đầu tư tương tự.
- Ngoài ra, khi bán một tài sản, thuế thu nhập vốn có thể là 0% nếu thu nhập chịu thuế của cá nhân hoặc cặp vợ chồng thấp hơn ngưỡng pháp lý.
Quản lý Ngày Bán
Bạn có thể giảm bớt gánh nặng thuế này bằng cách kiểm soát năm mà quyền sở hữu và sự sở hữu chuyển ra khỏi tay bạn và do đó, năm mà bạn báo cáo lợi nhuận vốn từ giao dịch. Nói cách khác, bạn có thể đặt chuyển nhượng quyền sở hữu vào một năm mà bạn dự kiến có gánh nặng thuế thấp hơn.
Theo Cục Thuế Thu Nhập Liên Nội (IRS), 'một phần hoặc toàn bộ lợi nhuận vốn net có thể chịu thuế 0% nếu thu nhập chịu thuế của bạn nhỏ hơn hoặc bằng $41,675 cho người độc thân và người kết hôn ly thân, $83,350 cho người kết hôn hoặc người góa phụ đủ điều kiện, hoặc $55,800 cho gia đình chủ trì.'
Do đó, nếu bạn không có thu nhập hoạt động và thu nhập passiv thấp, bao gồm cả lợi nhuận từ việc bán bất động sản đầu tư của bạn, bạn có thể tránh phải trả thuế cho lợi nhuận vốn tối thiểu của bạn; tuy nhiên, nếu thu nhập của bạn ổn định và việc trả thuế cho lợi nhuận dường như là không thể tránh được, bạn có thể muốn xem xét sử dụng trao đổi theo Điều khoản 1031 của IRC.
Giao Dịch Theo Điều Khoản 1031
Điều khoản 1031 của Mã Luật Thuế IRS cho phép một nhà đầu tư trao đổi bất động sản giữ để đầu tư cho bất động sản đầu tư khác và không phải chịu trách nhiệm thuế ngay lập tức. Theo Điều khoản 1031, nếu bạn trao đổi tài sản kinh doanh hoặc đầu tư chỉ cho một tài sản kinh doanh hoặc đầu tư cùng loại, không có lợi nhuận hoặc thiệt hại nào được nhận diện cho đến khi tài sản mới được mua lại được bán.
Bắt đầu từ năm 2018, Đạo luật Cắt giảm Thuế và Tạo việc làm đã giới hạn các trao đổi loại hình tương đương chỉ cho bất động sản. Các giao dịch theo Điều khoản 1031 của tài sản cá nhân, như tranh ảnh, không còn được phép nữa.
Quy Định Và Luật Lệ
Điều khoản 1031 của Mã Luật Thuế IRS sẽ không cho phép tránh thuế thu nhập vốn trong tất cả các trường hợp. Ví dụ, việc trao đổi bất động sản Hoa Kỳ cho bất động sản tại một quốc gia khác sẽ không đủ điều kiện để được coi là trao đổi hoãn lại thuế.
Hơn nữa, các giao dịch liên quan đến tài sản sử dụng cho mục đích cá nhân—như trao đổi nhà ở cá nhân để đổi lấy một bất động sản cho thuê—sẽ không nhận được xử lý hoãn lại thuế. Cuối cùng, nếu một giao dịch được thực hiện giữa các bên liên quan và một trong hai bên sau đó tách bỏ tài sản đã trao đổi trong vòng hai năm, tài sản đã trao đổi sẽ trở thành đối tượng chịu thuế.
Đối với mục đích báo cáo thuế, cơ sở của tài sản cũ được chuyển sang tài sản mới. Điều này quan trọng để hiểu vì số thuế phải nộp không được miễn, chỉ đơn giản là hoãn lại cho đến khi bán tài sản mới.
Để ghi nhận sự trao đổi theo Điều khoản 1031 với Cục Thuế Thu Nhập Liên Nội, việc nộp Đơn 8824 cùng với báo cáo thuế cho năm trao đổi loại hình, cũng như cho mỗi trong hai năm tiếp theo sau khi trao đổi là rất quan trọng.
Điều Khoản 1031 và Các Mất Mát
Một sự trao đổi hoãn lại thuế cũng có thể xảy ra nếu bạn bán tài sản đầu tư của mình với lỗ. Đầu tiên, bạn phải xác định xem lỗ là 'lỗ thuế' hay chỉ là một lỗ cá nhân. Để đủ điều kiện làm lỗ thuế, cơ sở điều chỉnh của bạn trong tài sản phải lớn hơn giá bán của tài sản. Cơ sở điều chỉnh đã tính đến bất kỳ khoản khấu hao trước đó bạn đã lấy (hoặc được phép nhưng không lấy).
Ví dụ, giả sử bạn đã mua một căn nhà cho thuê với giá 400.000 đô la. Trong 10 năm qua, bạn đã khấu hao 100.000 đô la cho toà nhà. Cơ sở điều chỉnh hiện tại của bạn là 300.000 đô la. Nếu bạn bán căn nhà cho thuê của mình với giá 350.000 đô la, có vẻ như là lỗ, nhưng thực tế đó là một lợi nhuận 50.000 đô la cho mục đích thuế.
Lợi nhuận được coi là lợi nhuận không thu hồi mục 1250, và nó được đánh thuế với tỷ lệ 25%; tuy nhiên, bạn có thể mua một tài sản 'cùng loại' để tránh phải trả thuế ngay lập tức cho lợi nhuận 50.000 đô la của bạn.
Hoặc có thể, giả sử bạn đang bán cùng một căn nhà với giá 250.000 đô la. Đây là một lỗ thuế 50.000 đô la, cộng thêm một lỗ cá nhân. Vậy liệu có lợi ích từ việc trao đổi 'cùng loại'? Có thể. Nếu bạn mua một tài sản 'cùng loại' với giá 250.000 đô la, cơ sở điều chỉnh của bạn trong tài sản thứ hai sẽ ngay lập tức là 300.000 đô la (cơ sở điều chỉnh đã điều chỉnh trong tài sản đầu tiên).
Điều này sẽ mang lại lợi ích cho bạn khi đến lúc bán tài sản thứ hai vì cơ sở mà bạn đang khấu hao sẽ cao hơn.
Trao Đổi Hoàn Toàn Hoãn Lại Thuế
Để thực hiện giao dịch trì hoãn thuế theo Điều khoản 1031, phải đáp ứng những điều kiện sau:
- Tài sản phải cùng loại: Tài sản được coi là cùng loại nếu chúng có cùng tính chất hoặc bản chất, ngay cả khi chúng khác về cấp độ hoặc chất lượng.
- Tài sản phải liên quan đến kinh doanh hoặc đầu tư: Tài sản trao đổi phải được sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc đầu tư hiệu quả và được trao đổi cho cùng một mục đích sử dụng. Ví dụ, tài sản được trao đổi không được sử dụng chủ yếu cho mục đích bán lại.
- Tài sản mới phải được xác định trong vòng 45 ngày: Tài sản mới nhận được để trao đổi cho tài sản hiện tại phải được xác định bằng văn bản, gửi cho người bán trong vòng 45 ngày kể từ lần chuyển nhượng đầu tiên.
- Chuyển nhượng phải diễn ra trong khoảng thời gian 180 ngày: Tài sản cùng loại phải được nhận vào bởi một trong hai ngày này (tùy thuộc vào ngày nào đến sớm hơn): trong vòng 180 ngày kể từ ngày chuyển nhượng tài sản, hoặc đến ngày đáo hạn nộp thuế (bao gồm cả gia hạn) cho năm mà tài sản được chuyển nhượng.
Giao Dịch Trì Hoãn Thuế Một Phần
Để hoàn toàn trì hoãn thuế, việc trao đổi phải hoàn toàn chỉ là việc trao đổi tài sản cùng loại. Trong một thế giới hoàn hảo, việc tìm kiếm một tài sản có giá trị trao đổi tương đương là lý tưởng cho giao dịch theo Điều khoản 1031; tuy nhiên, khó khăn trong việc tìm kiếm một giao dịch bình đẳng và trong nhiều trường hợp, một bên phải bổ sung thêm tiền mặt để làm cho thỏa thuận công bằng hơn. Tài sản hoặc tiền mặt bổ sung này được gọi là 'boot,' và lợi nhuận này được đánh thuế lên đến số tiền boot nhận được.
Khi có các khoản thế chấp trên cả hai tài sản, các khoản thế chấp được tối ưu hóa. Bên giao tài sản với khoản thế chấp lớn hơn và nhận lại khoản thế chấp nhỏ hơn được coi như là boot.
Làm thế nào để tránh thanh toán thuế thu nhập vốn hóa trên Bất động sản Đầu tư?
Một số lựa chọn để tránh thanh toán thuế thu nhập vốn hóa một cách hợp pháp trên Bất động sản Đầu tư bao gồm mua tài sản của bạn bằng tài khoản hưu trí, chuyển đổi tài sản từ Bất động sản Đầu tư thành nơi ở chính, sử dụng thu hoạch thuế, và sử dụng Điều khoản 1031 của mã luật thuế của IRS để trì hoãn thuế.
Thuế thu nhập vốn hóa cho năm 2024 là bao nhiêu?
Thuế thu nhập vốn hóa cho năm 2024 là 0%, 15%, 20%, 25%, hoặc 28%, phụ thuộc vào tài sản được bán cũng như thu nhập chịu thuế của cá nhân.
Tôi có phải trả thuế thu nhập vốn hóa ngay lập tức không?
Thường thì, bạn phải trả thuế thu nhập vốn hóa trong năm thuế bạn bán tài sản. Ví dụ, nếu bạn bán cổ phiếu vào ngày 30 tháng 6 năm 2024, bạn sẽ phải nộp thuế thu nhập vốn hóa khi nộp thuế vào năm 2025.
Tóm lại
Điều 1031 là một cách giúp cá nhân giảm bớt gánh nặng thuế, và có những lựa chọn khác mà các chủ nhà có thể xem xét. Luôn luôn thảo luận với một chuyên gia thuế nếu bạn có một tài sản cho thuê bạn đang dự định bán để tìm hiểu những quy định áp dụng cho tình huống của bạn.
