Trước khi quyết định mua đất thương mại dịch vụ, hãy cân nhắc thật kỹ lưỡng.

Đất thương mại dịch vụ hiện là một trong những loại đất chiếm tỉ lệ lớn tại Việt Nam, và đang ngày càng được khai thác nhiều hơn. Tuy nhiên, không ít người vẫn còn mơ hồ về bản chất cũng như các quy định hiện hành liên quan đến loại đất này. Vì vậy, Mytour sẽ dành riêng bài viết này để giúp bạn tìm hiểu rõ hơn về đất thương mại dịch vụ.

Đất thương mại dịch vụ là gì?

Theo Điều 153 của Luật Đất đai 2013, đất thương mại dịch vụ được định nghĩa là loại đất dịch vụ thuộc nhóm phi nông nghiệp, bao gồm:

• Đất dùng để xây dựng các cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại.
• Đất để xây dựng các công trình phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại và dịch vụ, bao gồm cả trụ sở, văn phòng đại diện của tổ chức kinh tế, và đất làm kho bãi, bãi tắm, nơi chứa hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất.

Những đặc điểm nổi bật của đất thương mại dịch vụ là gì?

Đất dịch vụ có những đặc điểm riêng biệt như sau:

• Đầu tiên, diện tích của đất thương mại dịch vụ thường không lớn, chỉ khoảng 40 – 50m².
• Thứ hai, các mảnh đất này thường nằm ở vị trí đắc địa, gần các khu đô thị, vì loại đất này thường được Nhà nước bồi thường để hỗ trợ cá nhân, hộ gia đình chuyển đổi nghề nghiệp và cải thiện thu nhập, nên vị trí của chúng rất thuận lợi cho hoạt động kinh doanh.
• Thứ ba, lô đất dịch vụ thường được bàn giao sau khi chính quyền đã xây dựng đầy đủ cơ sở hạ tầng, vì vậy hệ thống giao thông và hạ tầng xung quanh rất đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh doanh.
• Thứ tư, giá đất khá rẻ, chỉ bằng một nửa so với giá đất dự án.
• Thứ năm, người sử dụng đất dịch vụ không phải nộp phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi chuyển sang đất ở, và nếu có thu hồi thì họ sẽ nhận được khoản bồi thường theo giá Nhà nước.
• Cuối cùng, đất này được cấp lâu dài, có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và được phép xây dựng nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh.

Các loại hình đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ được chia thành hai loại chính:

• Đất thuộc quỹ đất công cộng, được đấu thầu tại các khu vực như chợ, bến xe,…
• Đất dịch vụ 5%, 7%, 10%, là loại đất được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp nhằm thực hiện các dự án.

Nhiều người có thể sẽ thắc mắc khi thấy các khái niệm đất dịch vụ 5%, 7%, 10%,… Thực tế, đây là thuật ngữ chỉ tỷ lệ bồi thường hoặc diện tích đất được giao tương ứng với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi. Những khái niệm này không được quy định cụ thể trong luật. Luật chỉ phân loại đất thành đất phi nông nghiệp và đất thông thường. Tỷ lệ thu hồi bao nhiêu phần trăm thì cơ quan Nhà nước sẽ bồi thường tương ứng theo quy định của từng địa phương.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ

Quyền lợi của người sử dụng đất dịch vụ

Theo quy định tại các Điều 153, 166, 167 của Luật Đất đai 2013, quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ bao gồm:

• Được thuê, thuê lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có quyền nhận chuyển nhượng, góp vốn, hoặc nhận thừa kế từ cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức kinh tế khác.
• Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
• Được hưởng lợi từ kết quả đầu tư trên đất, thu lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất.
• Được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc khi quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.

Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Người sử dụng đất thương mại dịch vụ cần thực hiện một số nghĩa vụ như sau:

• Cần sử dụng đất đúng với mục đích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo đúng ranh giới của mảnh đất.
• Đảm bảo giữ nguyên các công trình công cộng trong lòng đất theo quy định về độ sâu và chiều cao, cũng như các quy định khác liên quan.
• Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính.
• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất và môi trường, đặc biệt không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của những người sử dụng đất liền kề.
• Có nghĩa vụ trả lại đất khi Nhà nước thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn.
• Tuân thủ các quy định của pháp luật khi phát hiện vật thể trong lòng đất.

Các quy định mới nhất liên quan đến đất thương mại dịch vụ

Đất dịch vụ được quy định trong nhiều văn bản khác nhau của Nhà nước. Dưới đây, Mytour.vn sẽ giải đáp một số câu hỏi thường gặp về loại hình đất này.

Có được phép xây nhà trên đất dịch vụ không? 

Theo Khoản 1 Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở là công trình được xây dựng với mục đích phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Cũng theo Khoản 1 Điều 153 của Luật Đất đai năm 2013 và Phụ lục 01 kèm theo Thông tư 28/2014/TT-BTNMT, đất thương mại dịch vụ chỉ được sử dụng với hai mục đích chính:

• Xây dựng các cửa hàng phục vụ kinh doanh dịch vụ, thương mại.
• Các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ, thương mại, bao gồm cả văn phòng đại diện và trụ sở của các tổ chức kinh tế.

Theo các quy định đã được Mytour đề cập, chủ sở hữu thửa đất thương mại dịch vụ sẽ không được phép xây dựng nhà ở trên đất đó. Nếu có nhu cầu xây nhà ở, bạn cần phải tiến hành làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất thương mại dịch vụ có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Về mặt pháp lý, loại đất này được Nhà nước giao quyền sử dụng lâu dài, tuy nhiên hiện tại chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chúng có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu giấy tờ theo quy định.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất dịch vụ sang đất ở cần những gì?

Các điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất 

Một số điều kiện cần lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất là gì:

• Thửa đất mà bạn muốn chuyển mục đích sử dụng phải không nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện và không thuộc diện bồi thường, giải phóng mặt bằng.
• Đất phải được xác định là không có tranh chấp với các bất động sản lân cận hay bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến quyền sử dụng.
• Cuối cùng, cần đảm bảo diện tích tối thiểu và tối đa theo quy định của loại đất này.

Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Các hộ gia đình, cá nhân muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần tuân theo các bước sau:

Đầu tiên, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ (theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT) bao gồm:

• Đơn đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và những tài sản liên quan đến đất.
• Ngoài ra, hồ sơ cần có: Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Sau đó, bạn cần mang bộ hồ sơ đã chuẩn bị đến nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

• Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận hồ sơ nếu tất cả tài liệu đã đầy đủ.
• Nếu hồ sơ không đầy đủ: Trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn bạn bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Sau khi nộp hồ sơ, trong quá trình cơ quan làm việc với yêu cầu của bạn, cần chú ý đến hai điều sau:

• Thanh toán phí theo quy định.
• Nhận thông báo về số tiền cần nộp và thực hiện nộp tại cơ quan thuế, nhớ giữ biên lai để trình khi cần thiết.

Bước 4. Nhận kết quả

• Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ ban hành quyết định cho phép hộ gia đình và cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Khi nhận được quyết định, bạn nên kiểm tra kỹ các thông tin. Nếu phát hiện sai sót, hãy yêu cầu điều chỉnh ngay lập tức.

Thời gian giải quyết yêu cầu:

• Thời gian xử lý không quá 15 ngày trong điều kiện bình thường (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
• Không quá 25 ngày đối với các xã thuộc miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và vùng sâu, vùng xa.

Lưu ý: Thời hạn nêu trên không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật. Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng không được tính.

Đất thương mại dịch vụ có thể được chuyển nhượng hay mua bán không?

Theo quy định hiện tại, nếu đất dịch vụ không thuộc loại đất thuê hoặc đấu thầu thì có thể thực hiện chuyển nhượng và mua bán. Tuy nhiên, để giao dịch thành công, cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Không có tranh chấp liên quan đến mảnh đất đó.
• Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Đất vẫn còn trong thời gian sử dụng hợp lệ.

Thời gian sử dụng đất thương mại dịch vụ là bao nhiêu năm?

Khác với đất thổ cư có quyền sử dụng vĩnh viễn, đất thương mại là loại đất thuê, với thời hạn tối đa không quá 50 năm. Trong một số trường hợp, như các dự án đầu tư lớn có thời gian thu hồi vốn chậm hoặc ở những khu vực kinh tế khó khăn, thời hạn sử dụng có thể kéo dài lên đến 70 năm, theo quy định tại Điều 126, Luật Đất Đai 2013.

Khi hết thời hạn sử dụng, nếu chủ đất muốn tiếp tục sử dụng, Nhà nước sẽ xem xét việc gia hạn. Tuy nhiên, thời gian gia hạn cũng không được vượt quá quy định đã nêu.

Liệu có nên đầu tư vào đất thương mại dịch vụ?

Có thể nói, đất dịch vụ sở hữu nhiều ưu điểm nổi bật về vị trí, diện tích và hạ tầng xung quanh. Đây là những yếu tố quan trọng giúp chủ đất có cơ hội phát triển và thu lợi nhuận cao trong kinh doanh. Hơn nữa, giá mua vào lại thường rẻ hơn nhiều so với các loại đất khác.

Tuy nhiên, loại đất này cũng có một số hạn chế về quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định, cùng với thời gian sử dụng nhất định. Do đó, trước khi quyết định đầu tư vào loại đất này, bạn nên cân nhắc thật kỹ về những ưu điểm và nhược điểm để đưa ra quyết định hợp lý nhất.

Các rủi ro cần lưu ý khi đầu tư vào đất thương mại dịch vụ 

Đất thương mại dịch vụ thường nằm ở những vị trí đẹp, với giá cả hợp lý, thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc đầu tư vào đây cũng có một số rủi ro như sau:

• Rất khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp nếu xảy ra, cùng với nguy cơ mất tiền oan rất cao. Hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có khung pháp lý rõ ràng về việc mua bán đất thương mại dịch vụ.

• Nhiều thửa đất dịch vụ thương mại hiện vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc giao dịch qua giấy tờ viết tay hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp, bạn sẽ rất khó khăn trong việc được bảo vệ cũng như cung cấp chứng cứ thuyết phục.
• Trong trường hợp ủy quyền, người bán vẫn là người đứng tên trong toàn bộ hồ sơ. Vì vậy, trong các thủ tục liên quan đến đất đai sau này, người mua vẫn phải nhờ đến sự hỗ trợ của người có quyền sở hữu đất.