Buzz
Tỷ Lệ Vay/Giá Trị Tối Đa Là Gì?
Tỷ lệ vay/giá trị (LTV) so sánh số tiền của một khoản vay với giá trị của tài sản mà nó được sử dụng để mua. Tỷ lệ vay/giá trị tối đa là LTV cao nhất mà một ngân hàng sẵn sàng chấp nhận. Trong cho vay thế chấp, ví dụ, càng cao tỷ lệ vay/giá trị, tỷ lệ phần trăm lớn hơn giá mua nhà được tài trợ thông qua vay nợ. Vì ngôi nhà là tài sản thế chấp cho khoản vay, các ngân hàng sử dụng tỷ lệ vay/giá trị làm chỉ số đo lường mức độ rủi ro mà họ đang đối mặt.
Những Điểm Cốt Lõi
- Tỷ lệ vay/giá trị so sánh số tiền của một khoản vay, như một khoản vay thế chấp, với giá trị của tài sản mà nó được sử dụng để mua.
- Các ngân hàng sử dụng tỷ lệ vay/giá trị làm chỉ số đo lường mức độ rủi ro trong một khoản vay cụ thể.
- Tỷ lệ vay/giá trị tối đa là phần trăm lớn nhất mà một ngân hàng sẽ chấp nhận.
- Càng có nhiều khoản đặt cọc, tỷ lệ vay/giá trị càng thấp.
- Yêu cầu đặt cọc thay đổi tùy theo ngân hàng và chương trình cho vay.
Cách Tỷ Lệ Vay/Giá Trị Tối Đa Hoạt Động
Các ngân hàng đặt tỷ lệ vay/giá trị tối đa để đảm bảo rằng họ có thể thu hồi lại tiền của họ (hoặc ít nhất là một phần lớn của nó) nếu người vay không trả nợ và ngân hàng phải tịch thu và bán tài sản thế chấp của họ. Tỷ lệ vay/giá trị càng thấp, ngân hàng đối mặt với ít rủi ro hơn. Tỷ lệ vay/giá trị tối đa được sử dụng với nhiều loại hình vay nợ, đặc biệt là với các khoản vay thế chấp nhà ở và vay mua ô tô.
Một số chương trình vay mua nhà được thiết kế đặc biệt cho những người có thu nhập thấp đến trung bình và người mua nhà lần đầu cho phép tỷ lệ vay/giá trị tối đa tương đối cao. Nhiều trong số những khoản vay này, được cung cấp thông qua các ngân hàng tư nhân như ngân hàng, được tài trợ bởi chính phủ bang và địa phương, Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), và Văn phòng Cựu chiến binh, trong số những tổ chức khác. Bảo đảm của họ giảm thiểu rủi ro tài chính cho ngân hàng.
Tỷ lệ vay/giá trị tối đa mà một ngân hàng sẵn sàng chấp nhận cũng có thể thay đổi từ người vay này sang người vay khác. Ngân hàng đưa ra quyết định dựa trên nhiều yếu tố, chẳng hạn như hồ sơ tín dụng của người vay và sự dễ dàng trong việc bán tài sản thế chấp trong trường hợp xảy ra một vụ mặc nợ.
Các khoản phí trước cho các khoản vay mua nhà của Fannie Mae và Freddie Mac đã thay đổi vào tháng 5 năm 2023. Phí đã được tăng cho những người mua nhà có điểm tín dụng cao, như là 740 điểm trở lên, trong khi giảm cho những người mua nhà có điểm tín dụng thấp hơn, như là dưới 640 điểm. Một thay đổi khác: Đặt cọc của bạn sẽ ảnh hưởng đến mức phí của bạn. Càng cao đặt cọc, càng thấp phí của bạn, mặc dù điều này vẫn phụ thuộc vào điểm tín dụng của bạn. Fannie Mae cung cấp Các Điều Chỉnh Giá Cấp Độ Vay trên trang web của họ.
Cách Tính Tỷ Lệ Vay/Giá Trị Tối Đa
Hiếm khi các ngân hàng cung cấp các khoản vay chi trả 100% giá mua của một căn nhà hoặc tài sản khác. Thay vào đó, người vay phải đặt cọc bằng tiền mặt. Trong trường hợp của một số khoản vay thế chấp được chính phủ tài trợ, tỷ lệ đó có thể thấp nhất là 3%. (Hai ngoại lệ là các khoản vay VA và khoản vay USDA, được một phần tài trợ bởi Cục Dự Phòng và Bộ Nông Nghiệp Hoa Kỳ; chúng cho phép đặt cọc thấp nhất là 0% trong một số trường hợp.) Các ngân hàng khác yêu cầu đặt cọc cao hơn, chẳng hạn như 10%, 15%, hoặc 20%. Đặt cọc 20% trước đây là tiêu chuẩn phổ biến.
Tính toán tỷ lệ vay/giá trị là một việc đơn giản. Bạn chia số tiền của khoản vay cho giá mua của tài sản.
Chẳng hạn, bạn muốn mua một căn nhà trị giá 200,000 đô la và dự định đặt cọc 20%, tức là 40,000 đô la. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ cần vay số tiền còn lại là 160,000 đô la. Trong trường hợp này, tỷ lệ vay/giá trị sẽ là 0.80 (160,000 chia cho 200,000), tức là 80%.
Đặt cọc điển hình cho người mua nhà lần đầu tiên là 7% vào năm 2021, trong khi người mua nhà tái diễn thường đặt cọc 17%, theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia.
Nếu bạn có thể mua cùng một căn nhà đó với đặt cọc 3%, chẳng hạn qua khoản vay của Fannie Mae, đặt cọc của bạn sẽ là 6,000 đô la, và khoản vay của bạn sẽ cover số còn lại là 194,000 đô la. Ở đây tỷ lệ vay/giá trị của bạn sẽ là 0.97 (194,000 chia cho 200,000), tức là 97%.
Đáng chú ý, nếu bạn đặt cọc ít hơn 20% cho một khoản vay thế chấp thông thường, ngân hàng có thể yêu cầu bạn mua bảo hiểm thế chấp riêng tư, hay còn gọi là PMI. Mục đích của PMI là để cung cấp thêm bảo vệ cho ngân hàng trong trường hợp vỡ nợ. Nếu phần vốn mà bạn có trong căn nhà tăng lên đến mức bằng hoặc vượt quá 20% giá mua ban đầu, bạn có thể yêu cầu ngân hàng hủy PMI.
Chi phí của PMI thay đổi tùy theo tỷ lệ vay/giá trị của khoản vay, tính khả năng tín dụng của người vay và các yếu tố khác. Nó cũng có thể khác nhau từ một công ty bảo hiểm sang công ty bảo hiểm khác ngay cả trong các hoàn cảnh giống nhau. Như một nguyên tắc chung, Công ty Thế chấp Prudential (Freddie Mac) nói rằng, 'Bạn có thể mong đợi phải trả từ 30 đến 150 đô la mỗi tháng cho mỗi 100,000 đô la bạn vay.'
Các khoản vay FHA và USDA cũng có thể có yêu cầu bảo hiểm thế chấp.
Fannie Mae Là Gì?
Fannie Mae, chính thức được biết đến với tên gọi Công ty Đảm bảo Thanh khoản Quốc gia, là một tổ chức tài chính do chính phủ tài trợ, không cho vay tiền mà thay vào đó mua các khoản vay thế chấp từ các ngân hàng cho vay, giải phóng thêm tiền để họ có thể cấp các khoản vay mới. Sau đó, Fannie Mae gói các khoản vay đó thành các chứng khoán có tài sản thế chấp và bán cho các nhà đầu tư.
Tỷ lệ cho vay tối đa trên khoản vay của Fannie Mae là bao nhiêu?
Đặt cọc tối thiểu trên một khoản vay Fannie Mae có thể thấp nhất là 3%, tương đương với tỷ lệ vay tối đa so với giá trị là 97%.
Fredde Mac là gì?
Freddie Mac là một tổ chức tài chính do chính phủ tài trợ tương tự như Fannie Mae. Sự khác biệt chính giữa hai tổ chức này là Freddie Mac thường mua các khoản vay từ các ngân hàng nhỏ hơn. Tương tự như Fannie Mae, tiền đặt cọc trên một khoản vay Freddie Mac có thể thấp nhất là 3%.
Tỷ lệ vay tối đa so với giá trị bất động sản trên khoản vay FHA là bao nhiêu?
Khoản tiền đặt cọc tối thiểu trên khoản vay FHA là 3.5%, với tỷ lệ vay tối đa so với giá trị bất động sản là 96.5%.
Định nghĩa về khoản vay thế chấp thông thường là gì?
Khoản vay thế chấp thông thường là một khoản vay được cung cấp bởi các nhà cho vay tư nhân và không được chính phủ bảo trợ. Khoản vay thế chấp thông thường có thể là hợp lệ (nghĩa là chúng tuân thủ các yêu cầu của Fannie Mae và Freddie Mac, khiến chúng được chấp nhận để mua lại) hoặc không hợp lệ, chẳng hạn như các khoản vay lớn vượt quá giới hạn của Fannie Mae và Freddie Mac.
Điểm mấu chốt
Tỷ lệ vay tối đa so với giá trị bất động sản trên khoản vay có thể khác nhau rộng rãi từ ngân hàng này sang ngân hàng khác và từ chương trình này sang chương trình khác. Nếu bạn đang tìm kiếm khoản vay, thông minh khi so sánh các khoản vay dựa trên khả năng đặt cọc lớn nhất bạn có thể đảm nhận, lãi suất và phí sẽ ảnh hưởng ra sao đến khoản thanh toán hàng tháng của bạn, và liệu bạn có phải trả thêm chi phí bảo hiểm thế chấp hay không.
