Buzz
MoMo Productions / Getty Images
Đối với hầu hết chúng ta, vay mượn tiền mua nhà là một bước quan trọng trong việc mua nhà lần đầu. Có nhiều lựa chọn tài chính dành cho người mua nhà lần đầu, bao gồm các khoản vay thường và các khoản vay được hỗ trợ bởi Chính phủ Mỹ như Quản lý Thông tin Tài chính Liên bang (FHA) hoặc Bộ Cựu chiến binh (VA). Hiểu biết về cách hoạt động của chúng có thể giúp bạn đi đúng hướng, tìm thấy ngân hàng phù hợp nhất và tiết kiệm được một lượng thời gian và tiền bạc đáng kể. Đây là những điều bạn cần biết.
Những điều quan trọng cần nhớ
- Khi bạn đăng ký vay mượn mua nhà, các ngân hàng sẽ đánh giá khả năng thanh toán và tính khả quan của bạn, dựa trên thu nhập, tài sản, nợ nần và lịch sử tín dụng.
- Trong số các quyết định bạn cần đưa ra là lựa chọn giữa lãi suất cố định và điều chỉnh, thời hạn khoản vay, và số tiền đặt cọc bạn có thể đủ khả năng chi trả.
- Tùy thuộc vào hoàn cảnh của bạn, bạn có thể đủ điều kiện để vay mượn theo Chương trình Quản lý Thông tin Tài chính Liên bang (FHA), vay mượn của Bộ Cựu chiến binh (VA), hoặc một loại vay mượn được chính phủ bảo lãnh khác.
- Là người mua nhà lần đầu, bạn cũng có thể đủ điều kiện tham gia các chương trình đặc biệt cho phép bạn mua nhà với giá ưu đãi sâu và không cần hoặc ít tiền đặt cọc.
Yêu Cầu Cho Người Mua Nhà Lần Đầu
Để được phê duyệt vay mượn mua nhà, bạn sẽ cần đáp ứng một số yêu cầu, có thể khác nhau tùy vào loại khoản vay bạn đang xin và ngân hàng của bạn. Các ngân hàng thường yêu cầu bằng chứng về thu nhập đủ để chi trả các khoản vay hàng tháng, đủ tiền mặt để đặt cọc, và điểm tín dụng cao hơn một ngưỡng nhất định.
Để được phê duyệt cụ thể như một người mua nhà lần đầu cho một số loại vay mượn, bạn cần đáp ứng định nghĩa của một người mua nhà lần đầu, định nghĩa này rộng hơn bạn có thể nghĩ. Bạn không cần phải là người mua nhà ở tuổi 20 để được coi là người mua nhà lần đầu.
Theo Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ, người mua nhà lần đầu là người đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:
- Chưa sở hữu nhà chính trong ba năm qua
- Là một phụ huynh đơn thân chỉ từng sở hữu nhà cùng với cựu vợ/chồng khi còn kết hôn
- Là một người phụ nữ bị thất nghiệp và chỉ từng sở hữu nhà cùng với vợ/chồng
- Chỉ từng sở hữu một căn nhà không được cố định vĩnh viễn lên nền móng
- Là một cá nhân chỉ từng sở hữu một tài sản không tuân thủ mã xây dựng
Các Loại Vay Mượn Phổ Biến
Vay Mượn Truyền Thống
Vay mượn truyền thống là những khoản vay mua nhà không được bảo hiểm hoặc đảm bảo bởi chính phủ liên bang. Chúng có thể khó khăn hơn để đủ điều kiện so với các khoản vay được hỗ trợ bởi chính phủ, yêu cầu đặt cọc lớn hơn, điểm tín dụng cao hơn và tỷ lệ nợ thu nhập thấp hơn (DTI). Tuy nhiên, nếu bạn đủ điều kiện vay mượn truyền thống, thường sẽ tốn ít chi phí hơn so với các khoản vay được hỗ trợ bởi chính phủ.
Vay mượn truyền thống được xác định là vay đúng chuẩn (conforming) hoặc không đúng chuẩn (nonconforming). Các khoản vay đúng chuẩn tuân thủ các hướng dẫn được thiết lập bởi các tổ chức doanh nghiệp được hỗ trợ bởi chính phủ (GSEs) như Fannie Mae và Freddie Mac. Họ thường mua các khoản vay từ các ngân hàng, sau đó đóng gói và bán chúng dưới dạng chứng khoán trên thị trường phụ.
Giới hạn vay tối đa cho một khoản vay thế chấp tiêu chuẩn vào năm 2024 là $766,550, tuy nhiên có thể cao hơn ở các khu vực có chi phí cao. Một khoản vay vượt quá số tiền này được gọi là khoản vay jumbo, thường có lãi suất cao hơn một chút. Những khoản vay này mang lại nhiều rủi ro hơn (do liên quan đến nhiều tiền hơn), làm cho chúng ít hấp dẫn hơn đối với thị trường phụ thuộc.
Đối với các khoản vay không phù hợp, tổ chức cho vay thực hiện vay, thường là một ngân hàng giữ sổ sách, thiết lập hướng dẫn của riêng mình. Do các quy định, các khoản vay không phù hợp không thể được bán trên thị trường phụ thuộc.
Vay mượn Nhà ở Liên bang (FHA)
Hành pháp Nhà ở Liên bang (FHA), phần của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD), cung cấp các chương trình vay mượn tài chính khác nhau cho người Mỹ. Một khoản vay FHA có yêu cầu đặt cọc ít hơn và dễ dàng hơn để đủ điều kiện so với một khoản vay tiêu chuẩn. FHA không tự mình cấp các khoản vay mà đảm bảo các khoản vay được thực hiện bởi các nhà cho vay tư nhân được phê duyệt, làm giảm thiểu rủi ro của người cho vay.
Các khoản vay FHA có thể là lựa chọn tốt cho những người mua nhà lần đầu vì ngoài các yêu cầu về tín dụng không nghiêm ngặt, bạn có thể đặt cọc xuống càng thấp như 3.5% trong một số trường hợp hoặc 10% trong các trường hợp khác. Các khoản vay FHA cũng phải tuân thủ một số giới hạn. Ví dụ, vào năm 2024, giới hạn về khoản vay nhà ở một gia đình đơn lẻ dao động từ $498,257 đến $1,149,825 tùy thuộc vào giá nhà ở trong khu vực.
Vay mượn của Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA)
Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA) đảm bảo các khoản vay VA. Tương tự như các khoản vay FHA, VA không cấp khoản vay mà đảm bảo các khoản vay thế chấp do các nhà cho vay đủ điều kiện thực hiện. Những đảm bảo này cho phép cựu chiến binh và các thành viên dịch vụ có được các khoản vay nhà với các điều khoản thuận lợi và thường không cần đặt cọc.
Trong hầu hết các trường hợp, các khoản vay VA dễ dàng hơn để đủ điều kiện so với các khoản vay tiêu chuẩn. Các nhà cho vay thông thường giới hạn tối đa của khoản vay VA theo giới hạn khoản vay thế chấp tiêu chuẩn. Trước khi nộp đơn vay, bạn cần lấy chứng nhận đủ điều kiện từ VA.
Ngoài các loại và chương trình vay của liên bang này, một số chính quyền bang và địa phương và các cơ quan của họ tài trợ các chương trình hỗ trợ nhằm tăng cường sở hữu nhà ở một số khu vực nhất định.
Cách các nhà cho vay quyết định thu phí với bạn
Ngân hàng xem xét nhiều yếu tố khi quyết định cho vay bạn số tiền có thể vay và điều kiện vay. Tính khả định của bạn đóng vai trò quan trọng, vì vậy bạn có thể mong đợi rằng họ sẽ xem xét báo cáo tín dụng của bạn và kiểm tra điểm tín dụng của bạn.
Họ cũng sẽ tính tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản (LTV), so sánh số tiền bạn muốn vay so với giá trị của ngôi nhà. LTV được xác định bằng cách chia số tiền vay cho giá mua của ngôi nhà. Ngân hàng cho rằng nếu bạn đặt nhiều tiền mặt dưới dạng tiền đặt cọc, thì khả năng bạn không thanh toán khoản vay sẽ thấp hơn. LTV càng cao, rủi ro mặc nợ càng lớn, vì vậy ngân hàng sẽ tính lãi suất cao hơn.
Vì lý do này, bạn nên bao gồm bất kỳ loại thu nhập đủ điều kiện nào mà bạn có khi xin vay. Đôi khi, công việc bán thời gian thêm hoặc doanh nghiệp phụ thu nhập có thể là yếu tố quyết định bạn có đủ điều kiện để vay hay không, hoặc để nhận được lãi suất tốt nhất có thể. Một máy tính vay mượn có thể cho bạn thấy ảnh hưởng của các lãi suất khác nhau lên khoản thanh toán hàng tháng của bạn.
Bảo Hiểm Nhà Chủ
Nếu bạn không có kế hoạch đóng một lượng tiền đặt cọc 20% trở lên khi vay mượn trên thị trường chủ yếu, ngân hàng rất có thể yêu cầu bạn mua bảo hiểm thế chấp riêng tư, hay PMI. PMI giúp ngân hàng giảm thiểu nguy cơ mặc nợ bằng cách chuyển một phần rủi ro của khoản vay cho một công ty bảo hiểm thế chấp. Chi phí PMI sẽ thay đổi dựa trên số tiền vay và loại hình thế chấp.
Khi sở hữu của bạn trong ngôi nhà đạt mức 78%, ngân hàng hoặc dịch vụ cho vay sẽ ngừng tính phí PMI. Nếu điều này không xảy ra tự động, bạn có thể yêu cầu họ ngừng thu phí này.
Là một nguyên tắc chung, hãy cố gắng tránh PMI nếu bạn có thể vì đó là một chi phí không mang lại lợi ích cho bạn.
Thế Chấp Cố Định so với Thế Chấp Thay Đổi
Một yếu tố khác cần cân nhắc là bạn có muốn một khoản vay cố định hay điều chỉnh lãi suất điều chỉnh (còn được gọi là thay đổi hoặc lãi suất chuyển động) hay không. Trong khoản vay cố định, lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian vay. Lợi ích rõ ràng của khoản vay cố định là tính dự đoán của nó. Nếu lãi suất thị trường thấp khi vay, bạn có thể giữ được lãi suất tốt trong một khoảng thời gian đáng kể.
Một khoản vay có lãi suất điều chỉnh (ARM), mặc dù ít dự đoán hơn, thường đi kèm với một lãi suất giới thiệu thấp có thể làm giảm chi phí trả góp cho những năm đầu tiên của khoản vay. Điều này cũng có thể cho phép bạn đủ điều kiện vay một khoản vay lớn hơn so với khoản vay có lãi suất cố định.
Tất nhiên, lựa chọn này có thể có rủi ro nếu lãi suất tăng cao sau khi kết thúc giai đoạn giới thiệu và thu nhập của bạn không còn đủ để chi trả các khoản thanh toán hàng tháng. Tuy nhiên, những khoản vay này thường có giới hạn về mức độ và tốc độ lãi suất có thể tăng lên.
Các loại ARM phổ biến nhất là trong vòng một, năm hoặc bảy năm, sau đó chúng sẽ điều chỉnh. Tại thời điểm đó, lãi suất sẽ được điều chỉnh định kỳ, thường là hàng tháng. Khi một ARM điều chỉnh lại, lãi suất mới sẽ được xác định bởi chỉ số mà nó được liên kết (như lãi suất trái phiếu của Chính phủ) cộng thêm một biên lợi suất bổ sung do ngân hàng cho vay quy định.
Phân biệt đối xử trong việc cho vay thế chấp là bất hợp pháp. Nếu bạn cho rằng mình bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, việc sử dụng trợ cấp công, nguồn gốc dân tộc, khuyết tật hoặc tuổi tác, bạn có thể làm những bước cần thiết. Một trong những bước đó là gửi báo cáo với Cục Bảo vệ Người tiêu dùng (CFPB) hoặc HUD.
Các Chương Trình Đặc Biệt Cho Người Mua Nhà Lần Đầu
Ngoài các nguồn tài trợ truyền thống có sẵn cho bất kỳ ai, còn có một số chương trình đặc biệt dành cho người mua nhà lần đầu. Trong số đó:
Chương Trình Mua Nhà Sẵn Sàng của Fannie Mae
Chương trình Mua Nhà Sẵn Sàng của Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) được thiết kế cho người mua nhà lần đầu và cung cấp lên đến 3% hỗ trợ cho chi phí đóng cửa khi mua một tài sản đấu giá thuộc sở hữu của Fannie Mae. Để đủ điều kiện tham gia chương trình, ứng viên phải hoàn thành khóa học bắt buộc về mua nhà trước khi đưa ra đề nghị mua nhà.
Rút Tiền Từ Tài Khoản Hưu Trí Cá Nhân (IRA)
Người mua nhà lần đầu đủ điều kiện có thể rút tối đa 10.000 USD từ tài khoản hưu trí cá nhân (IRA) mà không phải trả khoản phạt thông thường 10% cho việc rút tiền sớm. Giới hạn này áp dụng cho từng cá nhân, vì vậy một cặp vợ chồng có thể rút tối đa 10.000 USD từ IRA của mỗi người để có tổng cộng 20.000 USD.
Lưu ý rằng miễn khấu trừ này chỉ áp dụng cho khoản phạt khi rút tiền sớm. Nếu bạn rút tiền từ một IRA truyền thống, bạn vẫn phải trả thuế thu nhập trên số tiền này.
Nếu một người mua nhà lần đầu đủ điều kiện có IRA Roth, họ có thể rút tiền để mua nhà mà không phải trả thuế và không bị phạt miễn là họ đã có tài khoản Roth ít nhất năm năm. Họ cũng có thể rút các khoản đóng góp vào tài khoản Roth (nhưng không phải lợi nhuận) bất cứ lúc nào họ muốn.
Các Chương Trình Hỗ Trợ Đặt Cọc
Nhiều bang có các chương trình hỗ trợ đặt cọc cho người mua nhà lần đầu. Điều kiện đủ điều kiện thay đổi từ bang này sang bang khác, nhưng nhìn chung, những chương trình này nhắm đến các cá nhân có thu nhập thấp và công chức. HUD duy trì một danh sách các chương trình cho từng bang.
Điểm Tín Dụng Cần Thiết Để Mua Nhà Là Bao Nhiêu?
Hầu hết các khoản vay thế chấp truyền thống yêu cầu điểm tín dụng từ 620 trở lên; tuy nhiên, các khoản vay của Ủy ban Nhà ở Liên bang (FHA) có thể chấp nhận điểm tín dụng thấp nhất là 500 với tiền đặt cọc 10% hoặc thấp nhất là 580 với tiền đặt cọc 3.5%.
Lãi Suất Trung Bình Cho Người Mua Nhà Lần Đầu Là Bao Nhiêu?
Lãi suất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm điểm tín dụng, số tiền đặt cọc, loại khoản vay và điều kiện thị trường. Không có dữ liệu cho thấy người mua nhà lần đầu phải trả lãi suất cao hơn hoặc thấp hơn so với những người mua nhà có kinh nghiệm có đủ điều kiện tài chính tương tự.
Có Các Khoản Tín Dụng Thuế Cho Người Mua Nhà Lần Đầu Ở Tại Nhà Nước Không?
Mặc dù khoản tín dụng thuế cho người mua nhà lần đầu đã bị loại bỏ ở cấp liên bang vào năm 2010, một số bang vẫn cung cấp các khoản tín dụng thuế riêng của họ. Ngoài ra, một số thành phố và hạt còn cung cấp giảm thuế tài sản cho người mua nhà lần đầu trong năm đầu tiên. Bạn có thể kiểm tra trang web của cục thuế bang và địa phương để xem bạn có đủ điều kiện gì.
Tóm Lại
Người mua nhà lần đầu có nhiều lựa chọn tài chính, bao gồm một số lựa chọn không có sẵn cho những người khác. Một nhà môi giới thế chấp hoặc ngân hàng thế chấp có thể hữu ích ở đây, nhưng không có gì tốt hơn là bạn tự biết ưu tiên của mình và các sự thay đổi mà bạn cần cân nhắc để tìm ra ngân hàng thế chấp tốt nhất cho bạn.
