Việc tái cấu trúc lại khoản vay thế chấp có phải là một ý tưởng tốt không?

Trong một số trường hợp, việc tái cấu trúc lại có thể không phải là lựa chọn tốt nhất

Việc tái cấu trúc lại ngôi nhà của bạn có phải là một ý tưởng tốt hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm lãi suất hiện tại, thời gian bạn dự định sống ở đó, và thời gian để bù lại chi phí đóng cửa. Đôi khi, việc tái cấu trúc lại là một quyết định khôn ngoan. Trong những trường hợp khác, có thể không đáng để làm điều đó.

Tái cấu trúc lại thường dễ dàng hơn làm thủ tục vay mượn lần đầu vì bạn đã sở hữu tài sản. Nếu bạn đã sở hữu tài sản hoặc ngôi nhà của bạn trong một thời gian dài và tích luỹ được vốn lớn, việc tái cấu trúc lại sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, việc tái cấu trúc lại có thể dẫn đến khoản vay dài hơn hoặc lãi suất cao hơn, phụ thuộc vào điều kiện của khoản vay mới và lãi suất hiện tại.

Những điều quan trọng cần nhớ

Lý do để tái cấu trúc lại

Vậy khi nào thì việc tái cấu trúc lại khoản vay thế chấp là một ý tưởng tốt? Một quy tắc đơn giản là khi bạn có thể giảm lãi suất hiện tại ít nhất 1% trở lên. Điều này vì bạn có thể tiết kiệm chi phí trong dài hạn. Tái cấu trúc lại với lãi suất thấp cũng giúp bạn tích lũy vốn sở hữu nhà nhanh hơn.

Nếu lãi suất giảm hoặc nếu bạn đủ điều kiện để được lãi suất thấp hơn, bạn cũng có thể tái cấu trúc lại để rút ngắn thời hạn vay mà không thay đổi khoản thanh toán hàng tháng. Ví dụ, bạn có thể muốn chuyển từ khoản vay cố định 30 năm sang 15 năm.

Tương tự, lãi suất thấp cũng có thể là lý do để chuyển từ khoản vay cố định sang khoản vay điều chỉnh lãi suất (ARM), vì các điều chỉnh định kỳ trên ARM có thể mang lại lãi suất thấp hơn và khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn.

Trong những thời điểm lãi suất thế chấp đang tăng, chiến lược này sẽ không có nhiều ý nghĩa về mặt tài chính. Thực tế, việc điều chỉnh định kỳ lãi suất trên khoản vay điều chỉnh ARM có thể làm cho việc tái cấu trúc lại sang khoản vay cố định là một lựa chọn tốt.

Cân nhắc Chi phí Đóng cửa

Chi phí đóng cửa từ việc tái cấu trúc lại ảnh hưởng đến số tiền tiết kiệm bạn có thể nhận được, vì vậy bạn cần tính toán xem việc có khoản vay mới sẽ tốn nhiều hơn là sẽ tiết kiệm được bao nhiêu.

Bạn sẽ cần chi trả các chi phí bảo hiểm danh tiếng, phí luật sư, đánh giá, thuế và phí chuyển nhượng, trong số những khoản này. Những chi phí tái cấu trúc lại này, có thể dao động từ 3% đến 6% của số tiền vay, gần bằng chi phí của một khoản vay ban đầu và có thể mất nhiều năm để bù lại.

Nếu bạn đang cố gắng giảm chi phí hàng tháng, hãy cẩn thận với các hợp đồng tái tài trợ “không phí đóng cửa” từ các ngân hàng. Mặc dù có thể không có chi phí đóng cửa, ngân hàng có thể thu hồi chi phí đó bằng cách tăng lãi suất, điều này có thể làm mất mục tiêu của bạn.

Xem xét thời gian bạn dự định ở lại nhà của mình

Khi quyết định liệu có nên tái tài trợ hay không, bạn cần tính toán tiết kiệm hàng tháng khi quá trình tái tài trợ hoàn thành. Ví dụ, bạn có một khoản vay thế chấp 30 năm trị giá 200,000 USD. Khi bạn vay lần đầu, lãi suất cố định là 6.5%, và khoản thanh toán hàng tháng của bạn là 1,257 USD. Nếu lãi suất giảm xuống 5.5% cố định, điều này có thể giảm khoản thanh toán hàng tháng xuống còn 1,130 USD—một tiết kiệm là 127 USD mỗi tháng, tức là 1,524 USD hàng năm.

Ngân hàng của bạn có thể tính toán tổng chi phí đóng cửa cho việc tái tài trợ nếu bạn quyết định tiếp tục. Nếu chi phí của bạn khoảng $2,300, bạn có thể chia con số đó cho số tiết kiệm để xác định điểm hòa vốn—trong trường hợp này, sau một năm rưỡi sống trong ngôi nhà [$2,300 ÷ $1,524 = 1.5]. Nếu bạn dự định ở trong ngôi nhà hai năm trở lên, việc tái tài trợ sẽ hợp lý.

Nếu bạn muốn tái tài trợ với mức giảm ít hơn 1%, chẳng hạn như 0.5%, hình ảnh sẽ thay đổi. Sử dụng ví dụ tương tự, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ giảm xuống còn $1,194, tiết kiệm $63 mỗi tháng, tức là $756 mỗi năm [$2,300 ÷ $756 = 3.0], vì vậy bạn sẽ phải ở trong ngôi nhà ba năm. Nếu chi phí đóng cửa của bạn cao hơn, ví dụ như $4,000, khoảng thời gian đó sẽ lên tới gần năm năm rưỡi.

Xem xét Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI)

Trong những thời điểm giá trị nhà giảm, nhiều ngôi nhà được định giá thấp hơn so với những lần định giá trong quá khứ. Nếu đây là trường hợp khi bạn đang xem xét tái tài trợ, giá trị thấp hơn của ngôi nhà của bạn có thể có nghĩa là bạn hiện không có đủ vốn để đáp ứng khoản đặt cọc 20% cho khoản vay mới.

Để tái tài trợ, bạn sẽ phải cung cấp một khoản tiền đặt cọc lớn hơn so với dự kiến ban đầu, hoặc bạn có thể cần mang theo PMI, điều này sẽ tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Điều này có thể có nghĩa là, ngay cả khi có sự giảm lãi suất, khoản tiết kiệm thực sự của bạn có thể không đáng kể.

Ngược lại, việc tái tài trợ để loại bỏ PMI sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền và có thể đáng làm vì lí do đó một mình. Nếu ngôi nhà của bạn có vốn sở hữu 20% trở lên, bạn sẽ không cần phải trả PMI trừ khi bạn có vay vốn bảo hiểm FHA hoặc bạn được coi là người vay rủi ro cao.

Bao lâu bạn phải trả PMI?

Phí Bảo đảm Hằng năm của USDA là gì?

Bạn có thể tái tài trợ với HELOC không?

Tóm lại

Việc tái tài trợ khoản vay thế chấp của bạn thường sẽ phụ thuộc vào việc bạn có thể có được lãi suất thấp hơn để tiết kiệm tiền. Tuy nhiên, nhiều yếu tố khác cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xem xét tái tài trợ có phù hợp với lợi ích của bạn, bao gồm khả năng có được các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn và khả năng đủ điều kiện để vay vốn mới. Hãy cân nhắc tham vấn một cố vấn tài chính để hướng dẫn bạn qua các lựa chọn của bạn.