Cập nhật giá thuê mặt bằng cuối năm tại các thành phố lớn 2025

Cuối năm, khi các doanh nghiệp đua nhau tìm kiếm mặt bằng kinh doanh tại các thành phố lớn, từ những khu vực trung tâm đông đúc đến các khu phố thương mại mới nổi, giá thuê mặt bằng thường dao động mạnh. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và chiến lược kinh doanh. Cùng Mytour cập nhật bảng giá thuê mặt bằng cuối năm tại các thành phố lớn và những lời khuyên bổ ích trong bài viết sau.

I. Tình hình giá thuê mặt bằng cuối năm 2025

Vào cuối năm 2025, thị trường mặt bằng tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng và Bình Dương đã ghi nhận nhiều biến động đáng chú ý. Tại TPHCM, giá thuê mặt bằng trung tâm trong quý 3/2025 đạt khoảng 235 USD/m²/tháng (tương đương ~6,2 triệu đồng/m²/tháng), giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn ở mức cao so với cùng kỳ năm ngoái.

Dự báo trong quý 4/2025, giá thuê mặt bằng có thể tăng nhẹ do nhu cầu thuê mặt bằng phục vụ mua sắm cuối năm và các dịp lễ, Tết, đặc biệt là ở các khu vực phố xá đông đúc. Tuy nhiên, một số mặt bằng mặt tiền lớn vẫn gặp tình trạng “ế” dù giá thuê từ 100 – 350 triệu đồng/tháng, phản ánh sự mất cân bằng giữa nguồn cung tăng và nhu cầu thuê không đồng đều.

Các chuyên gia bất động sản nhận định thị trường hiện nay đang ở trong giai đoạn “cân bằng mới”, với giá thuê không còn tăng mạnh nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Trong quý 3 và quý 4/2025, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM và các đô thị lớn khác có xu hướng tăng, trong khi giá thuê vẫn giữ vững ở mức cao. Điều này tạo ra cả cơ hội và thử thách cho cả chủ nhà và người thuê.

II. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê mặt bằng tại các thành phố lớn hiện nay

1. Nhu cầu thuê mặt bằng trong mùa cao điểm

Cuối năm và các dịp lễ – Tết là thời điểm mà các doanh nghiệp gia tăng nhu cầu thuê mặt bằng để phục vụ cho mùa mua sắm. Sự bùng nổ trong nhu cầu này đã đẩy giá thuê tại các tuyến phố thương mại lên cao, đặc biệt tại các khu vực đông đúc, gây ra áp lực tạm thời lên giá thuê trên thị trường.

2. Kỳ vọng về giá đất cao

Nhiều chủ nhà dựa vào xu hướng tăng giá đất trong những năm qua để duy trì mức giá thuê cao, mong muốn đạt được lợi nhuận tương xứng với giá trị tài sản. Dù khu vực kinh doanh có dấu hiệu chững lại hay mặt bằng còn trống trong thời gian dài, họ vẫn quyết định giữ giá thuê ổn định thay vì giảm giá để thu hút khách thuê. Tâm lý chờ đợi giá đất phục hồi khiến thị trường khó đạt được một mức giá thuê hợp lý hơn.

3. Sự gia tăng giá trị thị trường bất động sản

Giá trị đất tại TPHCM, Hà Nội và các đô thị lớn gia tăng mạnh mẽ do nguồn đất ngày càng khan hiếm và sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng. Khi giá đất tăng, chi phí sở hữu và khả năng sinh lời từ mặt bằng cũng theo đó tăng lên, dẫn đến việc chủ nhà điều chỉnh giá thuê để đảm bảo lợi nhuận mong muốn. Đây là nguyên nhân mang tính chất “cấu trúc”, khiến giá thuê khó có thể giảm ngay cả khi nguồn cung mặt bằng đang dư dả.

4. Cạnh tranh từ các trung tâm thương mại

Các trung tâm thương mại ngày càng phát triển mạnh mẽ với các lợi thế vượt trội như vị trí đắc địa, không gian hiện đại, cơ sở hạ tầng đồng bộ, bãi đỗ xe rộng rãi, an ninh tốt và lượng khách ổn định. Điều này thu hút nhiều thương hiệu lớn chọn các TTTM thay vì các mặt bằng nhà phố. Hệ quả là các mặt bằng truyền thống thường xuyên bị bỏ trống, trong khi chủ nhà vẫn giữ giá thuê ở mức cũ do chưa kịp điều chỉnh theo thực tế nhu cầu hoặc kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi.

5. Thông tin sai lệch từ môi giới

Vì thị trường cho thuê vẫn còn phụ thuộc nhiều vào các môi giới khác nhau, giá thuê dễ bị đẩy lên cao khi qua nhiều khâu trung gian. Một số môi giới cung cấp thông tin không chính xác về giá cả, tình trạng giao dịch hoặc mức độ quan tâm, nhằm tạo áp lực lên người thuê. Điều này khiến người thuê khó xác định giá thực tế và dễ rơi vào thế bất lợi khi đàm phán.

III. Bảng giá thuê mặt bằng cuối năm tại các thành phố lớn 2025

Giá thuê mặt bằng cuối năm 2025 tại các thành phố lớn có sự phân hóa rõ rệt giữa khu vực trung tâm và vùng ven. TP.HCM vẫn dẫn đầu về mức giá, Hà Nội ổn định, Đà Nẵng có sự tăng nhẹ, trong khi Hải Phòng và Quảng Ninh có sự biến động vừa phải.

Bảng dưới đây tổng hợp chi tiết mức giá tại các khu vực trung tâm, vùng ven và so sánh biến động so với quý 3/2025, giúp doanh nghiệp dễ dàng so sánh và lựa chọn vị trí thuê phù hợp:

Phân tích và nhận định chi tiết theo từng khu vực:

• TPHCM: Mức giá thuê mặt bằng tại trung tâm TP.HCM hiện cao nhất cả nước, đặc biệt là tại các quận 1, 3 và những tuyến phố “vàng” như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi. Nhu cầu thuê mặt bằng tăng mạnh vào dịp cuối năm từ các chuỗi cửa hàng, showroom, quán cà phê và các dịch vụ thương mại. Các quận ven trung tâm như Bình Tân, Tân Phú, Gò Vấp mặc dù có mức giá thấp hơn nhưng vẫn khá cao do chi phí vận hành, lương nhân công và lãi vay đều tăng.
• Hà Nội: Mức giá thuê tại các khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Tràng Tiền duy trì ổn định, có sự tăng nhẹ vào cuối năm tại những tuyến phố sầm uất. Các khu vực ven trung tâm như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên có mức giá linh hoạt hơn, phù hợp với các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Cơ sở hạ tầng được cải thiện, các tuyến đường và metro mới nâng cao tiềm năng kinh doanh tại các khu vực ven trung tâm.
• Đà Nẵng: Khu vực trung tâm Hải Châu, ven sông Hàn và các trục đường chính có mức giá thuê tăng nhẹ nhờ sự phát triển của hạ tầng và du lịch, cùng với nhu cầu thuê mặt bằng cuối năm. Các quận ven như Ngũ Hành Sơn, Thanh Khê vẫn cung cấp nhiều lựa chọn giá hợp lý cho doanh nghiệp nhỏ và các startup.
• Hải Phòng: Các khu vực trung tâm như Lê Lợi, Hoàng Văn Thụ có giá thuê cao hơn khu vực ven, đặc biệt là những tuyến phố gần cảng và trung tâm hành chính. Nhu cầu thuê mặt bằng tăng vào cuối năm nhưng không có sự biến động mạnh, nguồn cung vẫn ổn định.
• Quảng Ninh: Trung tâm Hạ Long, Cẩm Phả hút khách thuê nhờ vào sự phát triển du lịch và hạ tầng giao thông. Giá thuê tại khu vực trung tâm có xu hướng tăng nhẹ vào cuối năm. Các khu vực ven trung tâm vẫn còn nhiều lựa chọn giá mềm, phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ và các mô hình dịch vụ vừa và nhỏ.

IV. Dự báo về thị trường cho thuê mặt bằng trong năm 2026

Giá thuê mặt bằng tại các thành phố lớn dự báo sẽ tăng nhẹ trong năm 2026, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm sầm uất. Theo Báo Nghệ An và VNDIRECT, chi phí vận hành và giá đất tăng, cùng với nhu cầu thuê từ các dự án thương mại và công nghệ cao, sẽ duy trì mức giá thuê trung tâm ở mức cao, dự kiến tăng từ 5‑8% so với năm trước.

Hạ tầng giao thông mới, như tuyến metro tại TPHCM và Hà Nội, cùng với các tuyến đường và cầu được mở rộng, dự báo sẽ làm tăng sức hút cho cả khu trung tâm và các khu vực ven trung tâm. Báo Vietstock và VietnamPlus nhận định rằng khi hạ tầng phát triển, các khu vực ven đô hoặc gần các trung tâm công nghiệp sẽ trở thành điểm nóng mới, kéo theo giá thuê tăng nhẹ và nguồn cung vẫn duy trì ổn định.

Ngoài ra, năm 2026 dự báo sẽ chứng kiến xu hướng chuyển dịch thuê mặt bằng ra ngoài thành phố và các vùng ven. Khi chi phí thuê trung tâm tăng, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ lựa chọn thuê mặt bằng ở vùng ven để tối ưu chi phí nhưng vẫn có thể tiếp cận khách hàng nhờ vào hạ tầng kết nối thuận tiện. Đây là cơ hội để các khu đô thị mới và vùng ven phát triển thị trường bán lẻ, dịch vụ và logistics, theo nhận định của các chuyên gia bất động sản.

V. Lời khuyên cho người thuê mặt bằng cuối năm 2025 và đầu năm 2026

Cuối năm là thời điểm thị trường mặt bằng kinh doanh có sự biến động mạnh, đặc biệt tại các thành phố lớn khi nhu cầu thuê tăng mạnh trong dịp lễ, Tết. Để tìm được mặt bằng phù hợp và tối ưu chi phí, người thuê cần lưu ý một số yếu tố quan trọng sau:

• Khảo sát giá ở nhiều khu vực:Trước khi quyết định thuê, hãy tìm hiểu mức giá ở nhiều khu vực khác nhau, so sánh với mức giá của cùng kỳ năm trước để xác định xu hướng tăng – giảm, từ đó đưa ra đánh giá chi phí hợp lý và dự đoán những biến động. Bạn có thể tra cứu thông tin trên các website đăng tin như Mytour, tham khảo giá qua môi giới uy tín, hoặc khảo sát trực tiếp tại các khu vực mình dự định thuê.
• Cân nhắc giữa trung tâm và vùng ven đô thị: Mặc dù giá thuê tại trung tâm thường cao nhưng lại có lợi thế về giao thông thuận tiện, lượng khách ổn định, rất phù hợp cho các cửa hàng lớn hoặc chuỗi thương mại. Trong khi đó, các khu vực ven đô có giá thuê thấp hơn, chi phí vận hành rẻ hơn, nhưng lượng khách ít hơn, thích hợp cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các mô hình thử nghiệm.
• Thương lượng hợp đồng linh hoạt: Hãy đàm phán các điều khoản hợp đồng về thời gian thuê, giá thuê và điều chỉnh giá để tránh bị ảnh hưởng quá nhiều bởi sự biến động của thị trường.
• Theo dõi các nền tảng bất động sản: Sử dụng các website uy tín như Mytour để cập nhật giá thuê thực tế hàng ngày, theo dõi nguồn cung mới và nhanh chóng tìm được mặt bằng phù hợp với nhu cầu của mình.