Chiến lược duy trì khách thuê mặt bằng F&B lâu dài mà chủ đầu tư cần biết

Khái quát về thị trường mặt bằng F&B hiện nay

Theo báo cáo của Savills Việt Nam quý II/2025, nhu cầu thuê mặt bằng trong ngành F&B đang có xu hướng tăng trưởng mạnh, đặc biệt tại các khu vực trung tâm TP.HCM và các tuyến đường giao thương mới. Những thương hiệu F&B như Starbucks, Gong Cha, Katinat, The Coffee House… đang nhanh chóng mở rộng hệ thống cửa hàng, làm gia tăng nhu cầu về mặt bằng với lượng khách vãng lai cao, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thương hiệu.

Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng tiêu dùng phục hồi sau đại dịch và sự quan tâm lớn của người dân đối với các dịch vụ ăn uống tại chỗ, kết hợp với các mô hình kinh doanh đa dạng như take-away, giao hàng và cửa hàng drive-thru.

Trước xu hướng này, các nhà đầu tư mặt bằng cần hiểu rõ đặc điểm của từng mô hình kinh doanh F&B để có thể xây dựng chính sách cho thuê linh hoạt và phù hợp. Việc thiết kế hợp đồng thuê hợp lý, hỗ trợ cải tạo mặt bằng, hay điều chỉnh thời gian thuê sẽ tạo ra một môi trường thuận lợi để các thương hiệu phát triển bền vững và giữ chân khách thuê hiệu quả.

5 chiến lược hiệu quả giúp giữ khách thuê mặt bằng F&B lâu dài

Dựa trên thực tế vận hành thị trường, các chuyên gia cho rằng để duy trì tỷ lệ lấp đầy mặt bằng ổn định, chủ đầu tư cần áp dụng các chiến lược phù hợp như dưới đây:

Sự linh hoạt trong chính sách cho thuê và gia hạn

Linh hoạt trong hợp đồng thuê là yếu tố quan trọng giúp giữ chân khách thuê F&B lâu dài. Một mô hình phổ biến hiện nay là hợp đồng 3+3 năm, trong đó khách thuê ký hợp đồng cho 3 năm đầu và có quyền gia hạn thêm 3 năm với các điều kiện thuê đã thỏa thuận trước đó.

Cách làm này được xem là hiệu quả, vừa giảm thiểu rủi ro cho cả hai bên, vừa tạo sự chủ động cho khách thuê trong việc lập kế hoạch dài hạn. Với điều khoản gia hạn ưu tiên, khách thuê không cần lo lắng về việc tìm mặt bằng mới khi hợp đồng hết hạn, trong khi chủ nhà có thể duy trì nguồn thu ổn định mà không cần tốn chi phí tìm kiếm khách mới. Chính sách cho thuê linh hoạt này rất phù hợp với ngành F&B, vì các thương hiệu cần thời gian để ổn định, xây dựng thương hiệu, tệp khách hàng và thu hồi vốn đầu tư.

Hỗ trợ khách thuê trong giai đoạn vận hành ban đầu

Trong giai đoạn đầu, khi khách thuê mới bắt đầu hoạt động, họ sẽ gặp phải nhiều khó khăn liên quan đến tài chính, thủ tục pháp lý và cơ sở vật chất. Nếu không được hỗ trợ kịp thời, khách thuê sẽ dễ rơi vào tình thế bị động, ảnh hưởng đến kế hoạch vận hành lâu dài. Vì vậy, việc hỗ trợ tài chính ban đầu như giảm giá thuê trong 1–3 tháng đầu, miễn phí dịch vụ hoặc chiết khấu lũy tiến là một chiến lược rất hiệu quả.

Ngoài ra, việc hỗ trợ thủ tục pháp lý như cấp giấy phép kinh doanh, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh an toàn thực phẩm, hay cung cấp thiết kế nội thất cơ bản sẽ giúp khách thuê tiết kiệm thời gian setup và nhanh chóng đưa cửa hàng vào hoạt động.

Cuối cùng, chủ đầu tư cần đảm bảo các yếu tố hạ tầng kỹ thuật như hệ thống điện, nước, an ninh và bãi đỗ xe được vận hành ổn định. Đây chính là nền tảng để cửa hàng hoạt động hiệu quả và mang lại trải nghiệm tích cực cho khách hàng.

Xây dựng một cộng đồng kinh doanh vững mạnh

Đối với các khu cho thuê có nhiều mặt bằng, việc xây dựng một cộng đồng kinh doanh hỗ trợ lẫn nhau là chiến lược gia tăng giá trị tổng thể cho toàn khu vực. Thay vì cho thuê mặt bằng một cách dàn trải, chủ nhà nên định hướng cho các ngành nghề theo nhóm, ví dụ như: mặt bằng quán cà phê – bánh ngọt – nhà hàng – tiện ích văn phòng.

Sự kết hợp ngành nghề hợp lý sẽ giúp chia sẻ tệp khách hàng mục tiêu, tạo dòng khách ổn định và nâng cao doanh thu cho tất cả các bên. Đây là hiệu ứng cộng hưởng mà những mặt bằng riêng lẻ khó có thể đạt được.

Để tạo dựng một cộng đồng kinh doanh gắn kết, chủ đầu tư nên đóng vai trò kết nối thông qua các hoạt động như:

• Tuần lễ ẩm thực
• Ưu đãi theo mùa
• Sự kiện đồng thương hiệu

Những hoạt động này không chỉ giúp thu hút lượng khách đến khu vực, mà còn thúc đẩy sự giao lưu và hợp tác giữa các thương hiệu, tạo ra một môi trường kinh doanh năng động và bền vững. Đây là yếu tố quan trọng mà các thương hiệu F&B đặc biệt chú trọng khi lựa chọn mặt bằng lâu dài.

Duy trì chất lượng không gian và hình ảnh mặt bằng

Không gian mặt bằng chính là diện mạo của thương hiệu F&B. Vì thế, việc duy trì chất lượng cơ sở vật chất ban đầu sẽ tạo ấn tượng tốt với khách hàng, và là yếu tố quyết định giúp khách thuê yên tâm gắn bó lâu dài.

Chủ đầu tư cần đầu tư vào việc bảo trì định kỳ, làm mới mặt tiền, hệ thống chiếu sáng, vệ sinh, biển hiệu, để đảm bảo mặt bằng luôn hiện đại, sạch sẽ và thu hút. Những nâng cấp này không chỉ cải thiện trải nghiệm của người tiêu dùng, mà còn giúp khách thuê duy trì hình ảnh thương hiệu ở mức cao nhất.

Hơn nữa, việc cung cấp dịch vụ quản lý chuyên nghiệp, từ bảo trì kỹ thuật, xử lý sự cố nhanh chóng, đến hỗ trợ vận hành chung, giúp khách thuê tập trung toàn bộ lực lượng vào công việc kinh doanh. Đây là lý do tại sao nhiều chuỗi F&B quốc tế (như Starbucks, KFC, The Coffee Club…) ưu tiên lựa chọn các mặt bằng có đội ngũ quản lý vận hành bài bản, thay vì các nhà phố tự quản.

Xây dựng mối quan hệ và truyền thông đồng hành

Xây dựng mối quan hệ và truyền thông đồng hành cũng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự hợp tác bền vững giữa chủ nhà và khách thuê. Việc thường xuyên trao đổi, lắng nghe nhu cầu và hỗ trợ kịp thời giúp hai bên hiểu rõ mục tiêu chung, đồng thời tạo dựng niềm tin lâu dài. Khi chủ nhà tích cực tham gia vào hoạt động kinh doanh của khách thuê, cả hai bên đều được hưởng lợi từ sự phát triển ổn định, và giá trị mặt bằng cũng tăng lên theo thời gian.

Ngoài ra, việc hợp tác trong việc quảng bá thương hiệu qua các kênh truyền thông chung – như fanpage, website, sự kiện nội khu, hay báo chí địa phương – sẽ mang lại lợi ích kép: giúp khách thuê gia tăng độ nhận diện thương hiệu, đồng thời nâng cao hình ảnh của toàn khu thương mại. Mô hình này đã được nhiều trung tâm thương mại lớn như Aeon Mall, Lotte Mall, Estella Place… áp dụng thành công để giữ chân và đồng hành cùng khách thuê F&B.

Một số trường hợp giữ chân khách thuê mặt bằng F&B thành công

Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, trong quý III, nhu cầu thuê mặt bằng từ các thương hiệu F&B tăng mạnh, chiếm hơn 26% tổng yêu cầu thuê, đứng đầu toàn thị trường. Đặc biệt, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại khu vực trung tâm TP.HCM đã đạt 94%, cho thấy sự hấp dẫn mạnh mẽ của các vị trí đắc địa đối với các thương hiệu ăn uống, đặc biệt là các thương hiệu quốc tế.

Nhiều chủ đầu tư trung tâm thương mại lớn đã chủ động hỗ trợ chi phí đầu tư ban đầu, linh hoạt về thời gian thuê, hoặc cải tạo mặt bằng sao cho phù hợp với mô hình kinh doanh của khách thuê. Điều này không chỉ giúp họ thu hút các thương hiệu lớn mà còn giữ chân thành công những tên tuổi có sức hút với khách hàng.

Ví dụ, tại một số trung tâm thương mại ở khu vực lõi trung tâm TP.HCM, nơi giá thuê có thể lên tới 185–250 USD/m²/tháng, nhiều thương hiệu F&B quốc tế vẫn chấp nhận mở rộng vì được hỗ trợ từ chủ đầu tư thông qua chính sách thuê linh hoạt, hỗ trợ marketing và chia sẻ rủi ro vận hành trong giai đoạn đầu.

Bên cạnh đó, theo Savills, các thương hiệu đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc hiện chiếm đến 44% tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại, phần lớn là các chuỗi F&B quen thuộc. Việc liên tục mở rộng của các thương hiệu này cho thấy mối quan hệ bền vững giữa chủ đầu tư và khách thuê, được duy trì dựa trên niềm tin và sự hỗ trợ lâu dài.

Từ những ví dụ trên, có thể nhận thấy rằng việc giữ chân khách thuê không chỉ dựa vào vị trí mặt bằng lý tưởng, mà còn phụ thuộc vào khả năng linh hoạt của chủ đầu tư trong việc thích ứng với thị trường và thấu hiểu nhu cầu vận hành thực tế của các thương hiệu F&B.