Đất thương mại dịch vụ là gì? Cách hiểu chính xác để tránh rủi ro trong đầu tư

Đất thương mại dịch vụ là loại đất thường gặp nhưng dễ gây nhầm lẫn, đặc biệt đối với những người mới tham gia thị trường bất động sản. Vậy, đất thương mại dịch vụ là gì và có thể thay đổi mục đích sử dụng như thế nào? Mytour sẽ giúp bạn nắm vững khái niệm và các lưu ý quan trọng khi giao dịch hoặc sử dụng loại đất này để tránh những sai sót không đáng có.

I. Định nghĩa về đất thương mại dịch vụ

Theo Điều 206, Khoản 1 của Luật Đất đai 2024, đất thương mại, dịch vụ là nhóm đất thuộc lĩnh vực sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình phục vụ các hoạt động này. Pháp luật đã quy định rõ mục đích sử dụng, thời gian sử dụng và quyền lợi của người sử dụng đất đối với loại đất này.

Khác với đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ chủ yếu phục vụ cho các hoạt động sinh lợi như xây dựng văn phòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hay các dịch vụ kinh doanh hợp pháp khác. Việc hiểu đúng về bản chất của loại đất này sẽ giúp người dân và nhà đầu tư khai thác hiệu quả giá trị sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

II. Các loại đất thương mại dịch vụ

Theo Luật Đất đai hiện hành, đất tại Việt Nam được phân thành 3 nhóm chính dựa trên mục đích sử dụng:

• Nhóm đất chưa sử dụng: là quỹ đất chưa được khai thác, chưa có mục đích sử dụng xác định.
• Nhóm đất nông nghiệp: bao gồm đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất lâm nghiệp…
• Nhóm đất phi nông nghiệp: bao gồm nhiều loại đất, trong đó có đất thương mại dịch vụ.

Trong nhóm đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ là một phân loại quan trọng, cùng với các loại đất khác như:

• Đất ở (bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị)
• Đất dùng để xây dựng trụ sở cơ quan
• Đất dành cho mục đích quốc phòng
• Đất phục vụ an ninh
• Đất xây dựng các công trình sự nghiệp
• Đất sử dụng cho các mục đích công cộng không vì mục đích kinh doanh (giao thông, thủy lợi, di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh...)
• Đất thương mại, dịch vụ
• Đất sản xuất phi nông nghiệp (không phải cho mục đích thương mại dịch vụ, ví dụ như các xưởng sản xuất nhỏ không thuộc khu công nghiệp)
• Đất dùng cho các hoạt động cộng đồng
• Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng
• Đất dùng cho nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
• Đất thuộc các sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dụng
• Các loại đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật

Do đó, đất thương mại dịch vụ được xếp vào loại đất phi nông nghiệp, sử dụng cho các mục đích phát triển kinh doanh, thương mại và dịch vụ theo đúng các quy định của pháp luật.

III. Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ

Thời gian sử dụng đất thương mại dịch vụ được quy định cụ thể tùy theo hình thức sử dụng và đối tượng nhận giao đất. Hiểu rõ các mốc thời gian này sẽ giúp người dân và các doanh nghiệp chủ động trong việc lập kế hoạch sử dụng và đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền lợi pháp lý lâu dài.

1. Sử dụng ổn định lâu dài

Theo Khoản 4 Điều 171 của Luật Đất đai 2024, nếu cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp một cách ổn định và được Nhà nước công nhận, không thuộc trường hợp được giao hoặc cho thuê có thời hạn, thì sẽ được ghi nhận thời gian sử dụng đất là "Lâu dài" trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

2. Sử dụng có thời hạn

Trong trường hợp đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê cho cá nhân, tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, thì thời gian sử dụng cụ thể sẽ được quy định như sau:

• Thời gian sử dụng đất tối đa là 50 năm đối với các dự án thông thường.
• Thời gian sử dụng đất tối đa là 70 năm đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng việc thu hồi vốn mất thời gian lâu hơn.

Khi hết thời gian sử dụng đất, nếu người sử dụng đất muốn tiếp tục sử dụng, họ có thể xin gia hạn. Nhà nước sẽ xem xét và quyết định gia hạn theo quy định, nhưng thời gian gia hạn không được vượt quá thời gian đã được giao hoặc cho thuê ban đầu.

IV. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ 

Người sử dụng đất thương mại dịch vụ có quyền và nghĩa vụ đầy đủ theo pháp luật, tuy nhiên cần chú ý đến những quy định hạn chế để tránh vi phạm khi khai thác hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ

Người sử dụng đất thương mại dịch vụ được hưởng các quyền lợi sau:

• Chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
• Xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang các mục đích khác (nếu phù hợp với quy hoạch và được các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận).

Lưu ý: Theo khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 và khoản 1 Điều 256 Luật Đất đai 2024, đất thương mại dịch vụ không được phép sử dụng để xây dựng nhà ở. Loại đất này chỉ được phép dùng để xây dựng cơ sở kinh doanh, thương mại và dịch vụ, cùng các công trình phục vụ các hoạt động đó. Nếu muốn xây dựng nhà ở, cần phải sử dụng đất ở (đất thổ cư) theo quy định.

2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ

Người sử dụng đất thương mại dịch vụ cần hoàn thành các nghĩa vụ sau đây:

• Nộp đầy đủ tiền sử dụng đất, thuế và các khoản nghĩa vụ tài chính khác đúng hạn.
• Chấp hành đúng mục đích sử dụng đất như đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê; không tự ý thay đổi mục đích sử dụng khi chưa được phép.

V. Một số quy định khác về đất thương mại, dịch vụ

Ngoài các quy định về mục đích, thời hạn và quyền sử dụng, đất thương mại, dịch vụ còn phải tuân theo một số quy định pháp lý quan trọng khác mà người sử dụng đất cần nắm vững. Cụ thể, theo Điều 256 Luật Đất đai 2024:

• Phải tuân thủ quy hoạch và bảo vệ môi trường: Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cần phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị hoặc các khu dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải đáp ứng các tiêu chuẩn về bảo vệ môi trường.
• Công dân và tổ chức trong nước chủ yếu tiếp cận đất qua hình thức thuê từ Nhà nước: Ngoài việc thuê đất, họ cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các cá nhân, tổ chức khác, hoặc từ người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài.

• Người Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài có quyền thuê đất để sử dụng: 
  • Có thể thuê trực tiếp từ Nhà nước hoặc từ tổ chức, cá nhân trong nước, thuê lại đất có gắn kết với cơ sở hạ tầng của doanh nghiệp FDI.
  • Nếu đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 44 của Luật, còn có thể nhận thừa kế hoặc được tặng quyền sử dụng đất để làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh.
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể sử dụng đất thương mại, dịch vụ qua các hình thức như:
  • Thuê đất trực tiếp từ Nhà nước
  • Thuê hoặc thuê lại đất từ tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
  • Thuê lại đất kèm theo cơ sở hạ tầng từ tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
  • Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế trong nước hoặc