Dự báo xu hướng thị trường cho thuê BĐS năm 2025-2026 qua cái nhìn của các chuyên gia

Tổng quan thị trường cho thuê BĐS trong năm 2024 và nửa đầu 2025

Thị trường cho thuê nhà đất đã có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ từ năm 2024, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Trong giai đoạn từ Q1 đến Q3/2024, nhu cầu thuê và đầu tư đã tăng mạnh, giúp thanh khoản trong Q4/2024 có sự cải thiện đáng kể đối với các sản phẩm căn hộ và nhà ở tầm trung. Theo Batdongsan.com.vn (2024), “Quý 4-2024, thanh khoản sẽ tốt hơn với sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật.”

Bước vào nửa đầu năm 2025, thị trường tiếp tục ổn định nhờ chính sách tiền tệ nới lỏng và tâm lý nhà đầu tư trở nên tích cực hơn. Lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đạt khoảng 3,6–3,7%, giá thuê tăng từ 10–20% so với năm 2023, trong khi tỷ lệ công suất cho thuê mặt bằng tại Hà Nội duy trì ở mức 86%. Nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2025 đạt hơn 64.000 sản phẩm, tăng gần 33% so với cùng kỳ.

Theo dự báo của TTXVN (2025), thị trường đã khởi sắc rõ rệt từ quý II/2025 khi niềm tin của nhà đầu tư được phục hồi và lợi suất cho thuê hấp dẫn hơn. Giai đoạn này được xem là bước đệm quan trọng cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường cho thuê bất động sản vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026.

Những dự đoán về xu hướng cho thuê BĐS năm 2025-2026

Tình hình thực tế của thị trường cho thuê BĐS năm 2025-2026

Ngành du lịch đang phục hồi mạnh mẽ, với dự báo số lượng khách quốc tế đạt 20 triệu lượt vào năm 2025, tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và cho thuê ngắn hạn. Theo Savills Việt Nam (2025), “Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch đã thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng tại các điểm đến như Phú Quốc, Đà Nẵng và Nha Trang.”

Cùng với đó, dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển dần sang các khu vực ngoại thành như Đồng Nai và Bình Dương, nơi giá bất động sản vẫn còn hợp lý hơn so với TP.HCM cũ. Báo cáo từ Batdongsan.com.vn (2025) cho biết, “Với việc giá nhà tại TP.HCM cũ đã tăng cao, Đồng Nai và Bình Dương đang trở thành lựa chọn sáng giá.”

Đặc biệt, nhóm người thuê trẻ tuổi đang chiếm ưu thế trong nhu cầu thị trường, họ ưu tiên các dự án với hệ thống tiện ích nội khu, môi trường sống trong lành và kết nối hạ tầng thuận lợi.

Những yếu tố thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào cho thuê BĐS

Yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy thị trường trong thời gian tới chính là hạ tầng trọng điểm. Theo Savills Việt Nam (2025), “Các khu vực như Nhơn Trạch, Long An sẽ có tiềm năng tăng giá mạnh khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động vào năm 2026, cùng với hệ thống cao tốc liên vùng được hoàn thiện.” Điều này tạo ra dòng chảy mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư và nhu cầu thuê ra các khu vực ven đô.

Bên cạnh đó, sự chênh lệch về lợi suất cho thuê giữa các khu vực cũng là yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn (2025) cho thấy, lợi suất cho thuê tại TP.HCM dao động khoảng 2,8%, trong khi đó, Bình Dương đạt 4,1% và Đồng Nai lên tới 4,4%, thể hiện rõ ràng lợi thế của các khu vực lân cận.

Cuối cùng, thanh khoản của căn hộ vẫn giữ ở mức cao, là tín hiệu tích cực cho thị trường cho thuê. Batdongsan.com.vn nhận định rằng “Chung cư hiện đã hạ nhiệt về giá và nhu cầu tìm kiếm, nhưng vẫn là loại hình có thanh khoản mạnh nhất.” Điều này chứng tỏ, thị trường cho thuê 2025–2026 vẫn tiềm ẩn nhiều cơ hội phát triển nhờ sự ổn định của cung – cầu và các cơ hội đầu tư sinh lời bền vững.

Các loại hình cho thuê BĐS tiềm năng trong giai đoạn 2025-2026

BĐS nghỉ dưỡng – condotel, biệt thự biển

Theo báo cáo từ DKRA, chỉ trong 4 tháng đầu năm 2025, thị trường đã ghi nhận hơn 3.000 căn condotel và 1.500 biệt thự nghỉ dưỡng mới, gấp gần ba lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Savills Việt Nam dự báo các sản phẩm này có thể mang lại lợi suất cho thuê từ 6–8%/năm, đặc biệt tại các khu vực như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, nơi ngành du lịch quốc tế dự kiến sẽ đón 20 triệu lượt khách vào năm 2025. Đây được coi là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phục hồi mạnh mẽ của phân khúc nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng cam kết lợi nhuận quá cao (10–12%) là không thực tế, do chi phí vận hành lớn và tính mùa vụ của ngành du lịch. Vì vậy, các dự án condotel, biệt thự biển có thương hiệu vận hành rõ ràng và mô hình chia sẻ lợi nhuận minh bạch sẽ là lựa chọn an toàn cho nhà đầu tư muốn ổn định dòng tiền dài hạn.

Chung cư & nhà phố cho thuê dài hạn

Phân khúc chung cư cho thuê tiếp tục là sự lựa chọn ổn định nhất với thanh khoản cao, dễ khai thác cho thuê dù giá bán đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo Batdongsan.com.vn (2025), nhu cầu tìm kiếm căn hộ cho thuê vẫn duy trì ở mức tốt tại Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là các khu vực ven đô. Các dự án căn hộ nhỏ, mô hình co-living, studio đang được giới trẻ và chuyên gia nước ngoài yêu thích.

Ngoài ra, nhà phố cho thuê dài hạn cũng được xem là kênh đầu tư giữ giá ổn định trong bối cảnh lãi suất ổn định và nguồn cung mới hạn chế. Lợi suất cho thuê nhà phố hiện dao động từ 3–5%/năm, thấp hơn so với bất động sản nghỉ dưỡng nhưng có ưu điểm về khả năng gia tăng giá trị tài sản theo quy hoạch đô thị. Nhà đầu tư có thể tối ưu hóa dòng tiền bằng cách chia nhỏ không gian cho thuê, kết hợp ở và kinh doanh hoặc chuyển đổi linh hoạt thành văn phòng, phòng dịch vụ.

Văn phòng, shophouse & BĐS công nghiệp

BĐS công nghiệp đang nổi lên như là “ngôi sao sáng” của thị trường cho thuê trong giai đoạn 2025–2026. Theo Cushman & Wakefield, giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam hiện đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, trong khi miền Bắc lên đến 5,3 USD/m²/tháng, tăng hơn 70% so với năm 2019.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình trên toàn thị trường đạt 87%, phản ánh sự gia tăng nhu cầu mở rộng của các doanh nghiệp FDI tại Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh. Đồng thời, nhiều “ông lớn” như KBC, Viglacera, Becamex đã ký hợp đồng cho thuê hơn 150 ha đất khu công nghiệp chỉ trong nửa đầu năm 2025.

Với văn phòng linh hoạt và shophouse thương mại, nhu cầu đang phục hồi mạnh mẽ khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ quay lại hoạt động, theo xu hướng thuê diện tích nhỏ để tối ưu chi phí.

Các khu đô thị mới như Thủ Đức, Long Biên, hay khu vực Tây Hà Nội trở thành những điểm nóng nhờ sự kết hợp hài hòa giữa không gian sống và thương mại. Trong dài hạn, đây vẫn là phân khúc mang lại dòng tiền ổn định và có tiềm năng gia tăng giá trị nhờ vị trí chiến lược liên kết với các trục hạ tầng lớn.

Dự báo một số khu vực “nóng” khi cho thuê BĐS 2025-2026

Theo Savills Việt Nam (2025), các khu vực ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Nhơn Trạch sẽ tiếp tục là các “điểm nóng” trong thị trường cho thuê nhờ mức giá đất thấp hơn trung tâm khoảng 35–40%. Đồng thời, hạ tầng phát triển mạnh mẽ với sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc liên vùng. Báo cáo từ Batdongsan.com.vn (2025) cho thấy, lượng tìm kiếm nhà cho thuê tại Bình Dương đã tăng 46% trong nửa đầu năm 2025, phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra vùng ven để tối ưu lợi suất.

Trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, Phú Quốc, Đà Nẵng và Nha Trang đã ghi nhận nhu cầu thuê lưu trú tăng mạnh khi du lịch quốc tế phục hồi. Savills (2025) dự báo lượng khách du lịch có thể đạt 20 triệu lượt vào năm 2025, giúp các phân khúc condotel và biệt thự biển đạt lợi suất cho thuê từ 6–8%/năm. Các dự án như Sun Grand City Hillside Residence (Phú Quốc) đang thu hút nhà đầu tư nhờ hiệu quả khai thác ổn định.

Tại Hà Nội và các khu vực vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, những nơi có hạ tầng mở rộng và dự án Vành đai 4, đang được xem là điểm đến tiềm năng. Ông Nguyễn Văn Đính (VARS, 2025) nhận định, dòng vốn đang dịch chuyển ra vùng ven khi lợi nhuận cho thuê ổn định hơn so với khu vực trung tâm, mở ra cơ hội tăng trưởng mới cho thị trường cho thuê tại phía Bắc.

Chiến lược đầu tư cho thuê BĐS giai đoạn nửa cuối 2025 đến hết 2026

Bước vào nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ mở ra nhiều cơ hội đầu tư trung – dài hạn khi giá cả dần ổn định, lãi suất giảm và nhu cầu thuê ở thực cũng như lưu trú du lịch phục hồi mạnh mẽ.

Theo Savills Việt Nam (2025), phân khúc cho thuê được dự báo sẽ tăng trưởng ổn định nhờ dòng vốn FDI, hạ tầng hoàn thiện và sự hồi phục mạnh mẽ của ngành du lịch quốc tế. Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần có chiến lược dài hạn, thay vì chỉ chạy theo những đợt “sóng” ngắn hạn.

Chiến lược đầu tư khuyến nghị:

• Chọn dự án uy tín: Ưu tiên các chủ đầu tư và đơn vị quản lý có thương hiệu, đảm bảo pháp lý rõ ràng để duy trì dòng tiền thuê ổn định và khai thác bền vững.
• Đầu tư theo xu hướng phát triển hạ tầng: Tập trung vào các khu vực đón sóng từ sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam và vành đai đô thị – nơi có tiềm năng tăng giá trị tài sản lớn.
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Kết hợp các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự) với nhà ở cho thuê dài hạn để phân tán rủi ro và tối ưu hóa lợi suất.
• Tối ưu hóa vận hành và công nghệ: Ứng dụng các nền tảng quản lý cho thuê, tự động hóa quy trình tìm kiếm, ký hợp đồng và thu tiền để giảm chi phí vận hành và nâng cao trải nghiệm khách thuê.

Rủi ro và thách thức:

Ông Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, 2025) nhận định: “Bất động sản không còn là ‘cuộc chơi tăng giá’ ngắn hạn, mà đã trở thành kênh tích lũy, khai thác giá trị sử dụng thực và đòi hỏi chiến lược đầu tư dài hạn.”

Bên cạnh đó, ông cũng cảnh báo: “Bài toán cung – cầu vẫn cho thấy sự lệch pha khi nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân vẫn thiếu trầm trọng. Điều này dẫn đến nghịch lý ‘cầu lớn nhưng khát cung’.”

Vì vậy, nhà đầu tư cần quản trị rủi ro tài chính, theo dõi sát sao chu kỳ thị trường và kiên trì với chiến lược dài hạn thay vì kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn.