Quy định về xây dựng công trình trên đất nông nghiệp: Các quy tắc chi tiết

Chính sách cho phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp không chỉ tối ưu hóa việc sử dụng đất mà còn thúc đẩy phát triển du lịch nông thôn. Tuy nhiên, để tránh gặp phải rủi ro pháp lý, các chủ sở hữu cần phải hiểu rõ các loại công trình được phép xây dựng và các quy định đi kèm. Cùng Mytour khám phá những thông tin mới nhất về chính sách và quy định này.

Cập nhật mới về chính sách liên quan đến đất nông nghiệp

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025), đã có sự bổ sung về quy định cho phép sử dụng đất nông nghiệp cho nhiều mục đích khác nhau, ví dụ như thương mại, dịch vụ, chăn nuôi... miễn là không làm thay đổi mục đích chính của đất, giúp người dân có thể sử dụng một phần diện tích đất cho các hoạt động khác ngoài sản xuất nông nghiệp.

Để hỗ trợ người dân trong việc sản xuất và kinh doanh, từ ngày 23/10/2024, Chính phủ đã ban hành Quyết định 90/2024/QĐ-UBND, cho phép xây dựng các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp (như kho bãi, nhà sơ chế nông sản, chuồng trại, nhà kính...) mà không cần phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Mục tiêu của chính sách:

• Tăng cường hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp: Trước đây, việc cấm xây dựng công trình trên đất nông nghiệp gây khó khăn cho người dân trong việc bảo quản, sơ chế, vận hành thiết bị. Nay, người dân có thể xây dựng các công trình phụ trợ ngay tại địa điểm sản xuất, tiết kiệm chi phí vận chuyển và giảm thiểu lãng phí nguyên liệu. Nhờ đó, toàn bộ quy trình sản xuất được rút ngắn và giá trị kinh tế trên mỗi mét vuông đất nông nghiệp tăng lên rõ rệt.
• Giảm thiểu tình trạng đất bị bỏ hoang: Việc có nhà kho, khu sơ chế và không gian sản xuất ổn định tạo động lực cho người dân quay lại canh tác, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào mô hình nông nghiệp quy mô vừa và nhỏ, từ đó giảm thiểu tình trạng bỏ hoang đất.
• Khuyến khích phát triển mô hình nông nghiệp kết hợp với du lịch – dịch vụ – thương mại: Người dân có thể kết hợp các mô hình du lịch nông trại, bán hàng trực tiếp, hoặc thu hoạch tại vườn, thúc đẩy nền kinh tế địa phương phát triển.

Các loại công trình được phép xây dựng trên đất nông nghiệp

Theo khoản 6, Điều 3 Nghị định 112/2024/NĐ-CP, các công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp bao gồm:

• Lán trại, nhà kho, nhà kính.
• Công trình sơ chế, bảo quản, trưng bày, giới thiệu sản phẩm nông sản.
• Kho chứa vật tư, máy móc, dụng cụ phục vụ sản xuất.
• Công trình du lịch – nghỉ dưỡng kết hợp nông nghiệp (Luật Đất đai 2024 cho phép sử dụng đất nông nghiệp cho nhiều mục đích khác nhau).

Vì vậy, ngoài các công trình phục vụ sản xuất, người dân còn có thể xây dựng công trình kết hợp du lịch – nghỉ dưỡng như mô hình farmstay, điểm du lịch cộng đồng, trải nghiệm canh tác, lưu trú sinh thái...

Lưu ý: Người dân không được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp vì nhà ở không thuộc loại công trình phục vụ sản xuất. Nếu muốn xây nhà, cần phải thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định. Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, nếu vi phạm, sẽ bị phạt tiền và yêu cầu khôi phục lại hiện trạng ban đầu.

Quy định chi tiết về việc TPHCM cho phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp

Khi muốn xây dựng trên đất nông nghiệp, bạn cần hiểu rõ các quy định quan trọng như điều kiện xây dựng, diện tích tối thiểu... để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tránh gặp phải rủi ro phải đền bù hoặc tháo dỡ sau này.

Điều kiện để xây dựng công trình trên đất nông nghiệp:

• Thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và còn thời gian sử dụng.
• Diện tích đất nông nghiệp tối thiểu 500 m², có thể là nhiều thửa đất liền kề cùng chủ sở hữu.

Giới hạn về diện tích và cấu trúc công trình:

• Diện tích xây dựng không vượt quá 1% tổng diện tích đất, tối đa là 50 m².
• Công trình chỉ được phép xây 1 tầng, chiều cao tối đa 5 mét, không có tầng hầm.
• Kết cấu công trình bán kiên cố: tường xây hoặc vật liệu nhẹ, mái tôn hoặc vật liệu nhẹ khác.

Miễn giấy phép xây dựng:

• Người dân được miễn giấy phép xây dựng theo Điều 131 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).
• UBND cấp huyện sẽ là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt vị trí, quy mô và thời gian tồn tại của công trình.

Nghĩa vụ của chủ đất:

• Phải tự tháo dỡ công trình khi hết thời gian sử dụng hoặc khi có yêu cầu từ cơ quan quản lý.
• Không được yêu cầu bồi thường khi đất bị thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch.

Tác động và ý nghĩa của quy định mới về đất nông nghiệp

Các quy định mới cho phép sử dụng đất nông nghiệp cho nhiều mục đích và xây dựng công trình trên đất nông nghiệp là một bước tiến quan trọng trong chính sách đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người nông dân và nền kinh tế – xã hội của khu vực nông thôn. Tiếp tục theo dõi để khám phá những tác động tích cực cũng như những thách thức mà chính sách này mang lại.

Tác động tích cực

Quy định mới của Luật Đất đai 2024 mang đến những tác động tích cực, giúp chuyển đổi từ nền nông nghiệp truyền thống sang một nền kinh tế nông nghiệp hiện đại. Cụ thể như sau:

• Giúp nông dân đa dạng hóa nguồn thu nhập, kết hợp nông nghiệp với thương mại và du lịch: Chính sách mới không chỉ giúp người dân gia tăng thu nhập từ sản xuất nông nghiệp mà còn mở rộng cơ hội qua các hoạt động thương mại, dịch vụ và du lịch (ví dụ: bán sản phẩm trực tiếp tại cơ sở sản xuất, tham quan kết hợp dịch vụ ăn uống, nghỉ dưỡng farmstay…)
• Tăng giá trị sử dụng và giá trị thương mại của đất nông nghiệp: Việc cho phép xây dựng kho bãi, lán trại và công trình sơ chế tại chỗ sẽ giúp bảo quản, chế biến sản phẩm nông sản tốt hơn và giảm chi phí vận chuyển. Điều này làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, kéo theo sự gia tăng giá trị thương mại của loại đất này.
• Thúc đẩy phát triển kinh tế nông thôn và du lịch sinh thái: Trước đây, đất nông thôn chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp, và gặp phải nhiều hạn chế nếu muốn kết hợp với hoạt động du lịch. Hiện nay, khi Luật Đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi hơn, người dân có thể dễ dàng tổ chức các mô hình du lịch sinh thái như tham quan vườn trái cây đặc sản, nghỉ dưỡng farmstay… Điều này thu hút lượng khách du lịch lớn, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế nông thôn.

Thách thức và lưu ý

Ngoài những tác động tích cực, các chính sách đất mới cũng đối mặt với một số thách thức lớn, bao gồm:

• Tình trạng xây dựng trái phép: Ở nhiều khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, rất nhiều công trình như farmstay, nhà tạm được xây dựng nhưng thực tế lại sử dụng để ở thay vì phục vụ mục đích sản xuất. Việc phát hiện sai phạm yêu cầu phải kiểm tra nhiều giấy tờ, hợp đồng, và nếu không có sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan địa phương, rất dễ để lọt qua.
• Kinh doanh phi nông nghiệp: Theo Luật Đất đai 2024, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn có thể sở hữu đất nông nghiệp. Điều này có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ đất, mua đất để chờ đền bù giải phóng mặt bằng. Một số người có thể chỉ chú trọng vào lợi nhuận từ các dịch vụ du lịch và bỏ qua việc canh tác, làm sai lệch mục đích sử dụng đất ban đầu.

Để hạn chế các vấn đề này, cần quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cấp phép cho các công trình quy mô nhỏ. Có thể áp dụng công nghệ số, như hệ thống GIS (Hệ thống Thông tin Địa lý) kết hợp với dữ liệu quản lý đất đai, để giám sát việc sử dụng đất. Đồng thời, quy trình cấp phép tại các địa phương cũng cần được minh bạch bằng cách số hóa và công khai thông tin trên nền tảng trực tuyến.

Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn rõ ràng về thủ tục xin phép xây dựng và các tiêu chí công trình cho từng địa phương. Do Luật Đất đai được cập nhật liên tục, đôi khi người dân có thể vô tình vi phạm vì chưa hiểu đầy đủ các quy định. Họ cần được thông tin rõ ràng về các công trình được phép xây dựng, quy mô và các giấy tờ cần chuẩn bị. Sự phối hợp từ người dân cũng đóng vai trò quan trọng để quy trình quản lý được rõ ràng và minh bạch.