Tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê là gì? Tình hình thực tế hiện nay như thế nào?

Tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê phản ánh mức độ sử dụng và hiệu quả sinh lời của thị trường. Trong bối cảnh nguồn cung các loại hình như văn phòng, căn hộ và mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam thay đổi liên tục, chỉ số này càng trở nên quan trọng. Bài viết dưới đây, Mytour sẽ đưa ra cái nhìn tổng quát về thực trạng và xu hướng của thị trường cho thuê, đồng thời đưa ra những gợi ý giúp giảm tỷ lệ bỏ trống trong tương lai.

Tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê là gì?

Tỷ lệ bỏ trống (Vacancy Rate) trong bất động sản cho thuê (bao gồm các loại hình như cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ, mặt bằng bán lẻ) là tỷ lệ phần trăm diện tích hoặc số lượng bất động sản chưa được cho thuê so với tổng số nguồn cung. Chỉ số này có thể tính theo thời gian hoặc theo đơn vị cho thuê (m², căn hộ, tòa nhà…).

Một vacancy rate thấp cho thấy nhu cầu thuê cao, thị trường năng động và có lợi cho chủ sở hữu, trong khi tỷ lệ cao phản ánh nhu cầu thuê yếu hoặc sự cạnh tranh lớn giữa các dự án.

Vai trò của chỉ số này rất quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả khai thác bất động sản. Đối với các nhà đầu tư, tỷ lệ bỏ trống là yếu tố cần thiết để nhận diện xu hướng thị trường, dự báo nhu cầu tại từng khu vực, đồng thời giúp định giá tài sản và xây dựng chiến lược đầu tư hợp lý.

Nếu tỷ lệ bỏ trống duy trì ở mức cao trong thời gian dài, giá trị bất động sản sẽ giảm sút, đồng thời chi phí vận hành và bảo trì sẽ gia tăng. Ngược lại, tỷ lệ bỏ trống thấp sẽ giúp duy trì dòng tiền ổn định, tăng giá trị tài sản và thể hiện sự phát triển ổn định của thị trường.

Phương pháp tính tỷ lệ bỏ trống trong bất động sản cho thuê

Việc tính tỷ lệ bỏ trống không chỉ đơn giản mà còn rất hữu ích, giúp các bên liên quan nắm bắt được tình hình thực tế. Công thức tính tỷ lệ bỏ trống cơ bản là: 

Bên cạnh đó, có thể tính tỷ lệ bỏ trống theo thời gian: 

Ví dụ minh họa: 

VD1: Nếu một tòa nhà có tổng diện tích 1.000 m² cho thuê, trong đó 200 m² bỏ trống, thì tỷ lệ bỏ trống = (200 / 1.000) x 100% = 20%.

VD2: Một căn hộ bị bỏ trống 28 ngày trong năm (365 ngày), tỷ lệ = (28 / 365) x 100% ≈ 7,7%.

Ứng dụng thực tế:

• Chủ đầu tư sử dụng tỷ lệ này để đánh giá hiệu quả cho thuê. Nếu tỷ lệ bỏ trống quá cao, cần phải xem xét giảm giá thuê, đưa ra nhiều ưu đãi hơn, cải thiện chất lượng hoặc nâng cấp tiện ích cho thuê.
• Nhà quản lý dự án có thể dùng tỷ lệ này để so sánh các tòa nhà trong hệ thống, từ đó tối ưu hóa việc khai thác và quản lý bất động sản.
• Khách thuê hoặc nhà môi giới sẽ dựa vào chỉ số này để đánh giá khả năng đàm phán, lựa chọn vị trí và chất lượng phù hợp với ngân sách của mình.

Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê

Tỷ lệ bỏ trống không phải là điều ngẫu nhiên mà được hình thành dưới sự tác động của nhiều yếu tố bên trong và bên ngoài. Hiểu rõ những yếu tố này giúp nhà đầu tư có thể dự đoán và kiểm soát được các rủi ro, từ giá thuê cho đến hạ tầng và chất lượng tài sản.

Giá chào thuê bất động sản

Khi giá thuê vượt quá mức giá chung của thị trường, khách hàng sẽ cảm thấy ngần ngại và tỷ lệ bỏ trống sẽ gia tăng. Theo số liệu từ Knight Frank, trong quý 3/2023, giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM giảm 2,2%, nhưng tỷ lệ bỏ trống vẫn tăng lên 18,2% do sự cạnh tranh gay gắt từ nguồn cung mới. Dự báo vào năm 2025, giá thuê trung bình ở TP.HCM sẽ đạt 61 triệu/m², cao hơn nhiều so với các tỉnh lân cận (từ 33-38 triệu/m²).

Vị trí và kết nối hạ tầng

Bất động sản ở vị trí trung tâm, gần các tuyến metro, khu thương mại hoặc có cơ sở hạ tầng giao thông hoàn chỉnh thường có tỷ lệ lấp đầy cao. Điều này mang lại sự thuận tiện cho khách thuê và nâng cao giá trị sử dụng. Ngược lại, các khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc kết nối hạ tầng yếu thường có tỷ lệ bỏ trống cao hơn. Tại TP.HCM, các khu vực mới như Thủ Thiêm hay quận 7 đang dần thu hút khách thuê, giảm tỷ lệ bỏ trống so với các khu vực cũ.

Chất lượng và tiện ích của bất động sản

Những tòa nhà cũ, chưa được nâng cấp, thiếu yếu tố xanh và bền vững thường không thu hút được sự chú ý. Dự báo trong năm 2025, khách thuê sẽ ưu tiên các văn phòng xanh, thân thiện với môi trường, theo báo cáo của CBRE 2023-2025. Điều này khiến các dự án thiếu chứng chỉ xanh sẽ gặp khó khăn trong việc lấp đầy.

Thời gian và chính sách cho thuê

Chính sách hợp đồng linh hoạt và các ưu đãi như miễn phí thuê ban đầu hoặc giảm giá thuê sẽ giúp thu hút khách hàng nhanh chóng, từ đó giảm tỷ lệ bỏ trống trong bất động sản cho thuê. Ngược lại, các điều khoản cứng nhắc hoặc mức giá thuê cao sẽ khiến chủ đầu tư khó có thể đạt được tỷ lệ lấp đầy như mong muốn.

Thực trạng tỷ lệ bỏ trống BĐS cho thuê tại Việt Nam

Dựa trên các báo cáo mới nhất từ Knight Frank và CBRE, thị trường BĐS cho thuê tại Việt Nam vào năm 2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, cũng như giữa các loại hình văn phòng, căn hộ và bất động sản thương mại.

Thị trường văn phòng TP.HCM

Theo báo cáo từ Knight Frank, tỷ lệ bỏ trống văn phòng hạng A tại TP.HCM trong quý III/2025 đạt mức 18,2%, trong khi hạng B là 11,6% – đây là tỷ lệ cao nhất trong gần 12 năm qua. Cùng thời điểm, giá thuê văn phòng hạng A giảm 2,2% và hạng B giảm 0,2% so với quý trước (theo Báo Thanh Niên).

Dự báo từ Knight Frank cho biết đến quý IV/2025, tỷ lệ trống có thể vượt quá 20% do nguồn cung văn phòng mới tại khu vực Thủ Thiêm. Theo CBRE, riêng năm 2025, TP.HCM sẽ có thêm hơn 200.000 m² sàn văn phòng hạng A, phần lớn là các tòa nhà xanh tại Thủ Thiêm, gây áp lực gia tăng tỷ lệ bỏ trống.

Thị trường căn hộ cho thuê

Theo báo cáo của Savills Việt Nam (Q1/2025), tỷ lệ lấp đầy trung bình trên thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM đạt khoảng 88%, tương ứng với tỷ lệ bỏ trống là 12%. Mặc dù giá thuê có xu hướng tăng và nguồn cung mới hạn chế, nhưng nhiều căn hộ ở khu vực trung tâm vẫn không được thuê nếu giá thuê quá cao hoặc chất lượng không phù hợp với mức giá. Điều này cho thấy nhu cầu thuê vẫn rất lớn, nhưng người thuê ngày càng chú trọng đến giá trị sử dụng và tiện ích đi kèm.

Bất động sản thương mại và bán lẻ

Theo CBRE Việt Nam, tại các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm TP.HCM, tỷ lệ bỏ trống trung bình ở tầng trệt và tầng 1 là khoảng 6,5% – mức ổn định sau giai đoạn phục hồi hậu COVID-19. Tuy nhiên, các trung tâm thương mại xa trung tâm hoặc ở những khu vực dân cư thưa thớt vẫn ghi nhận tỷ lệ bỏ trống gia tăng do thay đổi trong hành vi tiêu dùng và sức mua giảm sau đại dịch.

Ý nghĩa của tỷ lệ bỏ trống đối với nhà đầu tư

Tỷ lệ bỏ trống cao phản ánh mức độ rủi ro tài chính đáng kể đối với chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư. Khi diện tích cho thuê không được lấp đầy, doanh thu giảm sút trong khi chi phí vận hành, bảo trì và thuế vẫn phải chi trả đều đặn. Điều này gây áp lực lên dòng tiền, đặc biệt đối với các dự án sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc vay ngân hàng, làm tăng nguy cơ mất cân đối tài chính.

Ngược lại, tỷ lệ bỏ trống thấp giúp duy trì dòng tiền ổn định và bền vững, tạo điều kiện thuận lợi để tăng giá trị tài sản theo thời gian. Một dự án có tỷ lệ lấp đầy cao thường được xem là an toàn và hiệu quả, từ đó thu hút sự quan tâm của các đối tác, nhà đầu tư hoặc quỹ đầu tư tìm kiếm cơ hội sinh lời lâu dài.

Bên cạnh đó, tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê còn là một chỉ số quan trọng được các ngân hàng, quỹ đầu tư và tổ chức phân tích tài chính dùng để định giá tài sản, dự báo lợi nhuận tiềm năng và đánh giá mức độ rủi ro đầu tư. Đây là cơ sở giúp họ xác định khả năng sinh lời và độ bền vững của từng dự án trên thị trường.

Giải pháp giảm thiểu tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê

Để duy trì hiệu quả khai thác và tối ưu hóa lợi nhuận, việc giảm tỷ lệ bỏ trống trong BĐS cho thuê là một mục tiêu quan trọng đối với nhà đầu tư và các đơn vị quản lý. Dưới đây là các giải pháp thực tế nhằm cải thiện tỷ lệ lấp đầy và nâng cao sức cạnh tranh của dự án trên thị trường.

• Điều chỉnh giá thuê linh hoạt

Một trong những yếu tố quyết định là chiến lược giá thuê hợp lý theo từng khu vực và phân khúc thị trường. Chủ đầu tư cần thường xuyên so sánh mức giá giữa khu vực trung tâm và ngoại thành, giữa các tòa nhà hạng A, B, C để thiết lập mức giá cạnh tranh, thu hút khách thuê. Trong bối cảnh tỷ lệ bỏ trống gia tăng, nhà quản lý có thể áp dụng các ưu đãi như giảm giá, miễn phí dịch vụ, hoặc miễn phí tháng đầu tiên để thu hút khách thuê nhanh chóng và giảm thiểu thời gian bỏ trống.

• Đầu tư nâng cấp chất lượng và yếu tố xanh

Chất lượng tòa nhà và tiêu chuẩn vận hành là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy lâu dài. Việc cải tạo cơ sở vật chất, nâng cấp hệ thống điều hòa, hệ thống chiếu sáng và không gian xanh sẽ giúp nâng cao trải nghiệm của khách thuê, từ đó tạo sự hài lòng và thu hút khách hàng lâu dài.

Đặc biệt, xu hướng văn phòng “wellness office” – các không gian làm việc xanh, thân thiện với môi trường, đang ngày càng trở thành tiêu chuẩn. Theo CBRE, hơn 75% văn phòng mới tại TP.HCM từ quý 3/2023 đến 2025 sẽ đạt chứng chỉ xanh như LEED, WELL hoặc GreenMark, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của nhu cầu đối với các không gian làm việc bền vững và lâu dài.

• Lựa chọn vị trí chiến lược

Vị trí và cơ sở hạ tầng kết nối đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến tỷ lệ bỏ trống của bất động sản cho thuê. Các dự án tọa lạc tại trung tâm thành phố hoặc những khu vực đang đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông như Thủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức, hay các khu vực giáp ranh với hệ thống kết nối thuận tiện sẽ dễ dàng thu hút khách thuê. Những bất động sản gần tuyến metro, các trục đường chính hoặc khu vực tiện ích đầy đủ sẽ có tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê ổn định.

Để đáp ứng nhu cầu thay đổi của thị trường, chủ đầu tư cần đa dạng hóa mô hình cho thuê. Việc chia nhỏ diện tích cho thuê sẽ giúp tiếp cận nhóm khách hàng vừa và nhỏ, trong khi chuyển đổi công năng thành các không gian văn phòng linh hoạt, co-working space hay căn hộ dịch vụ ngắn hạn sẽ giúp tối ưu hóa công suất sử dụng.

Hơn nữa, việc áp dụng hợp đồng thuê linh hoạt về thời gian và chính sách hỗ trợ chi phí vận hành, tiện ích sẽ giảm thiểu rào cản và thu hút nhiều nhóm khách hàng khác nhau.

Theo báo cáo từ Savills, giai đoạn 2025–2026 dự báo tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng trung bình khoảng 6% mỗi năm, nhờ vào sự phục hồi của nhu cầu thuê và sự chậm lại của nguồn cung. Dự báo tỷ lệ bỏ trống văn phòng sẽ giảm xuống còn khoảng 8% từ năm 2025, sau khi đạt đỉnh gần 12% trong ngắn hạn.

Mặc dù sẽ có nguồn cung mới xuất hiện, đặc biệt là ở các khu vực như Thủ Thiêm và Thành phố Thủ Đức, nhưng thị trường sẽ có thời gian hấp thụ tốt hơn, giúp cân bằng cung – cầu. Các dự án tập trung vào chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn xanh và vị trí chiến lược sẽ chiếm ưu thế rõ rệt.

Với tầm nhìn dài hạn, những nhà đầu tư biết lựa chọn vị trí chiến lược và áp dụng chiến lược khai thác linh hoạt vẫn sẽ tìm thấy cơ hội tăng trưởng khi thị trường chuyển từ tình trạng cung vượt cầu sang giai đoạn ổn định và bền vững hơn.